按揭購(gòu)房，逾期還貸有風(fēng)險(xiǎn)

案情：

2014年8月24日，山西省太原市民李某與山西某置業(yè)公司簽訂購(gòu)房合同，以按揭貸款的方式購(gòu)買了一套住宅房屋。李某按揭購(gòu)房后的第二個(gè)月，家里生意出現(xiàn)了變故，李某接連3個(gè)月沒(méi)有按借款合同規(guī)定及時(shí)還款。隨后，置業(yè)公司將李某訴至法院，要求解除購(gòu)房合同并要求李某賠償購(gòu)房款總額10%的違約金。李某遂聘請(qǐng)律師進(jìn)行應(yīng)訴。法院以調(diào)解方式結(jié)案：李某承擔(dān)置業(yè)公司訴訟損失，置業(yè)公司撤訴。

說(shuō)法：

按揭貸款購(gòu)房是購(gòu)房人在向開發(fā)商首期交付一定比例的房款后，剩余房款采用銀行貸款方式進(jìn)行支付，購(gòu)房人以所購(gòu)房產(chǎn)向銀行作抵押。具體操作程序是：購(gòu)房人先同開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同交付首付款，然后在開發(fā)商的擔(dān)保下向銀行申請(qǐng)貸款，購(gòu)房人與銀行簽訂完借款合同，銀行直接向開發(fā)商發(fā)放貸款，購(gòu)房人開始按月歸還貸款，開發(fā)商辦理房屋所有權(quán)證后，由購(gòu)房人協(xié)助開發(fā)商直接為銀行辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記。此后，如果購(gòu)房人不能按照借款合同規(guī)定按期歸還房屋按揭貸款，銀行隨時(shí)可以依據(jù)合同要求與購(gòu)房人解除借款合同，一次性歸還全部借款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果借款人拒不履行還款義務(wù)，銀行便可以通過(guò)變賣購(gòu)房人所購(gòu)房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

本案中，李某是在未辦理房屋抵押的情況下逾期歸還按揭貸款的，此時(shí)銀行無(wú)法通過(guò)變賣所購(gòu)房屋實(shí)現(xiàn)債權(quán)。但按揭貸款購(gòu)房制度在此設(shè)計(jì)了“開發(fā)商階段保證擔(dān)?！钡闹贫龋丛阢y行發(fā)放按揭貸款后，至開發(fā)商房屋所有權(quán)證辦理完畢之前，這段時(shí)間由開發(fā)商以保證金的方式向銀行提供保證擔(dān)保，如果購(gòu)房人在此期間不能按時(shí)還款，銀行可直接在開發(fā)商提供的保證金中扣除。

一般情況下，開發(fā)商在按揭購(gòu)房合同中會(huì)設(shè)計(jì)“如果出現(xiàn)上述情況，開發(fā)商有權(quán)解除購(gòu)房合同，并要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任及損失”這樣的補(bǔ)充合同條款。該條款賦予了開發(fā)商對(duì)購(gòu)房合同的解除權(quán)，即開發(fā)商有權(quán)收回房屋。

特別要注意的是，在簽訂購(gòu)房合同之前，一定要把合同條款看仔細(xì)，包括補(bǔ)充協(xié)議。因?yàn)榘唇屹J款的一些特別合同條款往往在補(bǔ)充協(xié)議里規(guī)定，而補(bǔ)充協(xié)議也是最容易忽略的地方。另外，隨著我國(guó)個(gè)人信用征信體系的建立，如果逾期不足一般借款合同規(guī)定的3個(gè)月，還款人雖然不用承擔(dān)違約責(zé)任，但其在銀行系統(tǒng)的信用可能會(huì)受到影響。此外，按揭貸款購(gòu)房要有合同意識(shí)，在履行合同中如出現(xiàn)住址、聯(lián)系方式變動(dòng)等情況，要及時(shí)和開發(fā)商、銀行進(jìn)行溝通，以減少不必要的麻煩。