房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

李寧丹 李青

摘 要：隨著近幾年國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過快發(fā)展與投資過熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢必給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究也成為理論界和實(shí)業(yè)界面臨的重要課題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；投資過熱；房地產(chǎn)泡沫

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義及特征

房地產(chǎn)屬于城市型產(chǎn)業(yè)，它主要從事開發(fā)城市中的商業(yè)、居住、工業(yè)物業(yè)，這些項(xiàng)目都需要大量的投資。由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，從買進(jìn)土地到建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，直到出租出售，其商品化過程比其它產(chǎn)品的商品化時(shí)間要長，這樣，就注定了其對外部資本，特別是銀行貸款的依賴程度，這樣的不良后果極易使企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大而陷入清償危機(jī)。在其它方面，如市場變化、政策方面的變化，以及房地產(chǎn)本身及其經(jīng)營的特性，決定了它必然涉及一些風(fēng)險(xiǎn)因素。

1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)投資固有的周期長，投資額大、影響因素復(fù)雜等特性，房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素引起的后果也特別嚴(yán)重。所以風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷與分析等在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。

2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。正確認(rèn)識房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，對于建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制和管理機(jī)制，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，提高投資活動的效率具有重要意義。

（1）客觀性

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性是指房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的存在是客觀的；它是不以某個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在。人類只能掌握了事物運(yùn)動變化的規(guī)律，在有限的時(shí)間和空間范圍內(nèi)認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)因素，并通過因素的控制、規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，而不可能完全排除風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性要求我們采取正確的態(tài)度，承認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)和正視風(fēng)險(xiǎn)，積極對待風(fēng)險(xiǎn)。

（2）不確定性

風(fēng)險(xiǎn)最主要的特征就是不確定性，也就是難以預(yù)知。比如國家政策的變化，戰(zhàn)爭的爆發(fā)，自然災(zāi)害的形成，雖有其具體的原因，但其發(fā)生的時(shí)間是難以預(yù)知的，這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，客觀條件不斷變化導(dǎo)致不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的客觀體現(xiàn)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資過程中各種不確定因素的伴隨物。

（3）潛在性

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不僅具有隨機(jī)性，同時(shí)它也附著在房地產(chǎn)投資經(jīng)營中的某些確定事物中間并通過它們的發(fā)生而起作用。從房地產(chǎn)投資的規(guī)律來看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有潛在性，它不是顯現(xiàn)在表面的東西。但是，這并不是說風(fēng)險(xiǎn)是不可認(rèn)識的，人們可以根據(jù)以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過分析，對某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失程度做出客觀判斷。盡管處處充滿風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資時(shí)時(shí)有遭受風(fēng)險(xiǎn)的可能，但可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)是有條件的。因此，潛在性是風(fēng)險(xiǎn)存在的基本形式。認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)的潛在性特征，對于預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，具有重要意義。

（4）損益雙重性

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對于房地產(chǎn)經(jīng)營收益不僅僅有負(fù)面的影響。如果我們能正確認(rèn)識并且充分利用風(fēng)險(xiǎn)，反而會使收益有很大程度的增加。比如開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，若預(yù)期收益很大，那么風(fēng)險(xiǎn)必定很大，如果形勢不好，極有可能發(fā)生虧損，但如果采取科學(xué)決策并頂著風(fēng)險(xiǎn)，形勢朝著有利方向轉(zhuǎn)化時(shí)收益必定會大大的增加。風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的雙重性說明，對待風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)該消極地預(yù)防，更不應(yīng)該懼怕，而是要將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作一種經(jīng)營機(jī)會，敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并在同風(fēng)險(xiǎn)的斗爭中戰(zhàn)勝風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

近年來，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)化和國家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢：

1.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)增加

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所下降；房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋設(shè)計(jì)，功能要求，智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技含量的要求，及時(shí)滿足更加苛刻的消費(fèi)者需求。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為對房地產(chǎn)開發(fā)的影響。

2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異的縮小，主要是指我國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動。理由有：①前幾年我國出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積壓空置也主要集中于東部沿海地區(qū)，而與東部沿海地區(qū)相比，中西北部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展市場較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此調(diào)整的時(shí)間要比東部短；②由于西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，導(dǎo)致的中西部趕超現(xiàn)象已現(xiàn)端倪，中西部地區(qū)的投資回報(bào)率井不低于東部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)差距的縮小將會引起房地產(chǎn)發(fā)展差距縮??；③隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策的出臺和我國正式加入WTO，我國將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實(shí)全方位多層次開發(fā)政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險(xiǎn)。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)信號日趨豐富

目前，中國每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出，己經(jīng)成為把握我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考，同時(shí)中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢和各城市之間的差異，有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和投資決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測量和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家學(xué)者的精辟分析與預(yù)測也為房地產(chǎn)投資提供了多渠道科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)。

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（作者單位：1.武漢科技大學(xué)管理學(xué)院；2.武漢科技大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院）