三、四線城市房地產(chǎn)去庫存化問題研究

張坤

摘要：房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在整個社會發(fā)展及國民經(jīng)濟系統(tǒng)中占據(jù)著重要的作用。隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場需求開始變幻莫測，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了很大變化，開始出現(xiàn)供求不均衡現(xiàn)象，三四線城市本來經(jīng)濟基礎就比較薄弱，在經(jīng)濟下行壓力下，人口也得不到預期發(fā)展，房地產(chǎn)市場走勢不好，市場購買力低，庫存量偏高，三四線城市房地產(chǎn)去庫存的成為工作重點。基于此，對去除三四線城市的高庫存化，提出了要加快推進戶籍改革制度，調整商品房供給結構以及優(yōu)化商品房的庫存結構，促進房地產(chǎn)企業(yè)間的并購重組，加快推動房地產(chǎn)企業(yè)的轉型升級等對策，以期為三四線房地產(chǎn)重新進入健康發(fā)展的軌道提供思路。

關鍵詞：三四線城市；房地產(chǎn)；去庫存；供求失衡

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.09.059

1背景

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在整個社會發(fā)展及國民經(jīng)濟系統(tǒng)中占據(jù)著重要的作用。隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場需求開始變幻莫測，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了很大變化，開始出現(xiàn)供求不均衡現(xiàn)象，前期，房地產(chǎn)建設規(guī)模較大，導致市場供給不斷增大，隨著房價的走高趨勢，人們越來越擔心樓市發(fā)展，投資者深感房地產(chǎn)投資風險越來越大，導致房地產(chǎn)銷售去化率開始逐漸走低，房地產(chǎn)的供求失衡導致了房地產(chǎn)庫存壓力慢慢變大，直接導致出現(xiàn)的巨量庫存問題已經(jīng)逐漸演化成為房地產(chǎn)行業(yè)前進的巨大隱患，影響著我國經(jīng)濟的快速健康發(fā)展。

2015年底，中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議上明確表示將“去庫存”確立為是我國當前經(jīng)濟發(fā)展的五大重要任務之一，2016年以來，“去庫存”在我國各大城市相繼展開。當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的區(qū)域分化趨勢較為明顯，總的來看，在去庫存的推進下，一、二線城市的庫存壓力逐漸減小，但三、四線城市去庫存表現(xiàn)并不理想，庫存壓力仍舊很大，一二線城市因其區(qū)位、社會公共服務、城市規(guī)模等優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢較好，庫存壓力并不明顯。相反的，三四線城市本來經(jīng)濟基礎就比較薄弱，在經(jīng)濟下行壓力下，人口也得不到預期發(fā)展，房地產(chǎn)市場走勢不好，市場購買力低，庫存量偏高，所以，應將去庫存的重點放在三四線城市。據(jù)上海易居研究院2016年7月份發(fā)布的《70城住宅庫存報告》顯示，蚌埠市存銷比為28，排名第四，而一般情況下市場認為比較合理的是14個月左右，蚌埠市“去庫存”任務任重而道遠。2016年9月，蚌埠市出臺《蚌埠市人民政府關于加快去庫存促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》，提出用3年努力去除160萬平米商品房庫存量。蚌埠市房地產(chǎn)市場銷售一般，但庫存量卻在持續(xù)走高，巨量庫存預計兩年才可消化完。諸如蚌埠一類的全國三四線城市，短期內資源分配不會有大的變化，庫存難以快速消化，因此探討三四線城市去庫存化問題，使房地產(chǎn)重新進入健康發(fā)展的軌道，對拉動內需，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，防范系統(tǒng)性風險有著重大意義。

2三四線城市高庫存的原因分析

2.1供求失衡

自一二線城市房價的不斷上漲，一些地方出臺了相關政策，采取限購措施，在此影響下，三四線城市的房地產(chǎn)行業(yè)開始逐漸的繁榮起來，經(jīng)歷著大躍進式的步伐。越來越多的開發(fā)商開始將目光投向三四線城市，推動了三四線城市的土地開發(fā)，使得越來越多的商品房進入市場，大盤經(jīng)常出現(xiàn)，這直接導致了房產(chǎn)的供求平衡，給三四線城市的房地產(chǎn)帶來了很大壓力。從供應方來說，商品房數(shù)量不斷增多，庫存壓力就不斷加大。而從需求方看，三四線城市不必一二線城市，人口集聚地，流動頻繁，固然對房屋需求量大，三四線城市，人口集聚效應不明顯，人口流動性差，且多為向外流動，因此，三四線城市人們對商品房的需求量顯然沒有那么大，這種發(fā)展的局勢使得供求開始失衡，逐漸的供大于求，最終導致了房地產(chǎn)的高庫存。

2.2房地產(chǎn)區(qū)域化明顯

房地產(chǎn)行業(yè)具有顯著的區(qū)域性差異，從需求來看，像一二線城市，這些地方經(jīng)濟比較發(fā)達，基礎設施建設好，公共服務水平高，人口集聚效應大，城市規(guī)模經(jīng)濟比較明顯，這些地區(qū)的房地產(chǎn)走勢良好，需求量巨大，而且，房價也維持在不斷上漲趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤也比較大。相比之下，三四線城市的方方面面，都較為落后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢不明朗。另外，像一二線城市的房產(chǎn)，周邊配套設施、公共服務、管理都較為齊全，能夠滿足購房者的需求，但二三線城市的房產(chǎn)存在比較大的同質化現(xiàn)象，周邊配套設施、公共服務與管理往往達不到購房者的意向。

2.3城鎮(zhèn)化進程的制約因素

目前，雖然城鎮(zhèn)化過程在不斷加快，但還存在著許多制約因素。首先，農(nóng)民收入較低，比如說蚌埠市，2015年農(nóng)民人均可支配收入11552元，按每戶4人進行計算，全年家庭可支配收入46208元，2015年蚌埠市商品房均價在4361元/平方米，加上車庫及其他配套投入，農(nóng)民在市區(qū)買房的壓力很大，相比較，在縣城買房的壓力相比較在市區(qū)買房壓力小了很多，受到經(jīng)濟下行壓力的影響，進城務工人員收入較低，收入也不穩(wěn)定，這也限制了他們的購房需求。受戶籍制度的影響，農(nóng)村戶口和城市戶口只能選一，農(nóng)村人口轉移到城市也會受到許多限制，無法享受到城鎮(zhèn)居民同等的權利，另外，農(nóng)民土地財產(chǎn)性收入也得不到相應的保障，在銀行貸款方面，由于農(nóng)民沒有固定工作單位，收入不穩(wěn)定，貸款也比較難，這些都限制了城鎮(zhèn)化進程中，農(nóng)民向城市轉移，也在一定程度上限制了購房需求。

2.4消費者購房意愿持續(xù)低迷

消費者的購房意愿低迷的主要原因，首先，三四線城市人口流動性差，吸引外來人口少，但人口流失多，主要向一二線城市流動，許多年輕人都想在一二線城市定居，這導致了對商品房具有剛需的人群數(shù)量不如一二線城市。其次，受到宏觀因素的影響，經(jīng)濟下行的壓力下，人們的收入無法支撐高額的房價以及房貸壓力。最后，由于近些年一二線城市的火爆，三四線城市樓市投資遭受冷落，越來越多的投資者將目光轉向了一二線城市的房地產(chǎn)。這也導致了消費者在三四線城市購房的意愿走向低迷。

3對策與建議

3.1加快推進戶籍改革制度

要加快推進戶籍改革制度，減少農(nóng)民市民化過程中的戶籍約束，根據(jù)地區(qū)發(fā)展的階段，適當?shù)恼{整農(nóng)民市民化的落戶條件，提高居住證的“含金量”，使外來常住人口盡可能早的享受所在地的基本公共服務。要切實推行戶籍改革制度，打破傳統(tǒng)意義上的地方政府壟斷落戶標準的格局，對于因為是農(nóng)村戶口而受限制的長期穩(wěn)定工作者，試行穩(wěn)定就業(yè)與居住一體的落戶條件，刺激該類群體的購房需求。同時，要加大三四線城市的基礎設施建設以及公共服務能力，增強城市的綜合承載能力和高吸引能力。要完善醫(yī)療衛(wèi)生、教育教育、公共交通、商業(yè)等公共服務，完善城市基礎設施建設，滿足人們的生活、工作等方面的需求，提高人們落戶定居的意愿，從而刺激人們購房的需求。

3.2調整結構

一方面要把握合適的土地供應，調整商品房供給結構，在一定程度上掌握房地產(chǎn)發(fā)展的方向。這需要不同地區(qū)結合現(xiàn)有庫存量調整土地的供應量，庫存量高的地區(qū)可降低甚至可以暫時停止土地供給量，庫存量低的地區(qū)可以適當?shù)脑黾油恋毓浚@樣可以盡可能的促進房產(chǎn)供應與需求實現(xiàn)均衡狀態(tài)。另一方面，要適時發(fā)展保障性住房，優(yōu)化商品房的庫存結構。棚戶區(qū)改造優(yōu)先實行貨幣化安置，政府應適當降低建設安置房和經(jīng)濟適用房，對于拆遷居民和棚戶區(qū)改造的居民實行貨幣補償，促進保證性住房與商品房之間進行轉換，對進行貨幣化安置的棚戶區(qū)改造項目給予一定的政策、資金支持，對選擇貨幣化安置的棚戶區(qū)居民給予一定的獎勵，以此消化現(xiàn)有房地產(chǎn)庫存。另外，還可以鼓勵支持住房租賃市場的發(fā)展。政府可以通過購買一定數(shù)量的商品房作為公租房等保障性住房，這樣既降低了庫存，又形成了長期收益，也可以鼓勵企業(yè)購買商品房發(fā)展租賃市場。

3.3促進房地產(chǎn)企業(yè)間的并購重組

目前，去庫存在一定意義上只是一種手段，其目的還是要降低高庫存可能帶來的經(jīng)濟、金融風險。三四線城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出疲軟的狀態(tài)，存在著一部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)，面臨著資金鏈斷裂、融資能力差、經(jīng)營效益不高等問題，這在一定程度上增加了地區(qū)金融風險和房地產(chǎn)市場風險，所以，從房地產(chǎn)行業(yè)的供給方出發(fā)，進行適當?shù)恼{控，鼓勵地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)實行并購重組，以最小的成本盤活存量，通過并購重組方式做大做強，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，提高整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的集中度，增強房地產(chǎn)行業(yè)承受和抵御風險的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的格局。另外，還要完善相關的管理和服務機制，為企業(yè)實現(xiàn)重組并購提供便利。

3.4加快推動房地產(chǎn)企業(yè)的轉型升級

要加快推動房地產(chǎn)企業(yè)的轉型升級。目前，三四線城市房產(chǎn)周邊配套設施、公共服務、管理等方面較一二線城市相比，差距明顯，要想刺激消費者的購房欲望，就必須要能夠滿足購房者的需求，推動房地產(chǎn)轉型升級是重點，要鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)走創(chuàng)新道路，提升房產(chǎn)的品質，打造宜居房產(chǎn)，同時在相關配套設施、公共服務、管理等方面做到能夠滿足消費者個性化、多元化的購房需求。另外，還要引導房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)市場需求，根據(jù)市場需求優(yōu)化產(chǎn)品結構，適當?shù)拈_發(fā)養(yǎng)老、旅游等地產(chǎn)項目，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉型升級。

另外，可以通過稅收優(yōu)惠適當引導房地產(chǎn)開發(fā)商主動降地商品房住房價格，放寬公積金貸款的相關限制，以此刺激消費者購房的需求。總的來說，房地產(chǎn)去庫存是一件艱巨而意義重大的任務，中國樓市目前面臨重大危機，三四線城市房地產(chǎn)能否有效去除庫存，不僅關系著人們的需求，也關系著樓市風險的化解，任重而道遠。

參考文獻

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