關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的思考

侯楷文

摘 要：十八屆三中全會(huì)《決定》提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控以及地方主體稅種缺失背景下推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的重要性。在實(shí)施房地產(chǎn)稅改革之前，有必要確定征收房地產(chǎn)稅的目的，明確房地產(chǎn)稅制度及配套措施的具體方案。本文擬就我國(guó)實(shí)際情況進(jìn)行分析， 探討房地產(chǎn)稅改革相關(guān)的基本問(wèn)題，尋求房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)及配套措施的可行性方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 改革 建議

積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革關(guān)系到公民的切身利益，關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，對(duì)完善稅收制度具有重要意義。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅缺少合理的稅收機(jī)制，將 直接導(dǎo)致征稅成本過(guò)高、征稅分配不公、征稅機(jī)制不透明等問(wèn)題。 因此，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革及配套措施的研究，對(duì)房地產(chǎn)稅全國(guó)范圍開(kāi)征、完善房地產(chǎn)稅收制度有積極意義。

一、房地產(chǎn)稅制改革的目標(biāo)定位

房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅收體系中的一種重要的稅種，不可避免的承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些調(diào)控使命。但如果定位太多，在稅制設(shè)計(jì)時(shí)反倒不好操作，最終導(dǎo)致每一個(gè)目標(biāo)都不能產(chǎn)生很好的效果。因此，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制目標(biāo)定位不可過(guò)多，且一定要明確?？紤]到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和稅收征管水平等各方面因素，當(dāng)前房地產(chǎn)稅改革的主要目的為穩(wěn)定財(cái)政收入，縮小貧富差距為次要目標(biāo)。

（一）為地方提供穩(wěn)定、廣泛稅源為主要目標(biāo)

由于我國(guó)地方政府稅權(quán)范圍較小，除營(yíng)業(yè)稅外，其他稅種都是小稅，且稅源不穩(wěn)定，征收難度大。 隨著“營(yíng)改增”的快速推進(jìn)，地方主體稅種缺失，雖然房地產(chǎn)稅收每年都有不同程度的增長(zhǎng)，但是其對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)度仍比較低。

房地產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)以為地方財(cái)政提供穩(wěn)定、廣泛的稅源為主要目標(biāo)，解決地方當(dāng)前面臨的財(cái)政壓力。這也是由不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性決定的： 使用的長(zhǎng)期性決定了房地產(chǎn)稅可以作為地方政府長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源，激發(fā)地方政府征稅的積極性。而固定性則使得不同地方政府對(duì)于本地的稅源易于區(qū)分和控制，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)稅征收的有效性，防止偷逃稅和漏稅，提高征收效率，降低征稅成本。

（二）縮小貧富差距為次要目標(biāo)

房地產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)的價(jià)值為征稅依據(jù)，實(shí)際上就是對(duì)財(cái)富 的存量進(jìn)行征稅。在房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)和征收過(guò)程中，對(duì)擁有的房地產(chǎn)價(jià)值高的納稅人多征稅，對(duì)擁有的房地產(chǎn)價(jià)值低的納稅人相應(yīng)的少征稅，不但可以調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)是社會(huì)公平，還可以通過(guò)對(duì)富人多征房地產(chǎn)稅獲得更多的財(cái)政收入，用來(lái)改善住房困難家庭的居住水平。對(duì)于擁有多套住房或者有財(cái)力購(gòu)買(mǎi)高檔別墅、豪宅的高收入群體，利用稅收作為調(diào)節(jié)杠桿進(jìn)行二次分配，也是破解社會(huì)公 平難題的一個(gè)正當(dāng)途徑。如果房地產(chǎn)稅能夠在配套措施的保證下，真正的取之于取之于民用之于民，讓老百姓認(rèn)識(shí)到這個(gè)稅是用來(lái)調(diào)節(jié)貧富差距，是用來(lái)保護(hù)弱勢(shì)群體和低收入者，是用來(lái)保障民生的，將有利于房地產(chǎn)稅改革的推進(jìn)。

二、房地產(chǎn)稅制改革的建議

（一）構(gòu)建健全有效的評(píng)估體系

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估體系有一定經(jīng)驗(yàn)但還是處于起步階段，對(duì)評(píng)估體系的構(gòu)建的建議一般認(rèn)為應(yīng)當(dāng)引進(jìn)外國(guó)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，配備評(píng)稅或估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員確保評(píng)估的公平性，且相應(yīng)設(shè)置申訴、復(fù)議、訴訟等爭(zhēng)端解決機(jī)制。 國(guó)際上房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置主要有選擇第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估、稅務(wù)部門(mén)的下設(shè)部門(mén)進(jìn)行評(píng)估以及稅務(wù)部門(mén)以外的政府部門(mén)進(jìn)行評(píng)估這三種模式。逐步設(shè)置獨(dú)立的政府機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估的主體，是大多數(shù)開(kāi)展稅基評(píng)估工作的國(guó)家采取的做法，但現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制應(yīng)設(shè)置為：（1）在省級(jí)地方稅務(wù)局下設(shè)置專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)稅評(píng)估部門(mén)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅的評(píng)估工作。（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)成立評(píng)估審核小組對(duì)評(píng)估部門(mén)進(jìn)行監(jiān)察，評(píng)估審核小組受到上一級(jí)稅務(wù)監(jiān)察機(jī)構(gòu)的管轄。（3）房地產(chǎn)稅評(píng)估部門(mén)要將評(píng)估結(jié)果通知書(shū)發(fā)送給納稅人，并接受納稅人 的咨詢(xún)和申訴。（4）納稅人對(duì)重新評(píng)估結(jié)果仍不滿(mǎn)意的， 可以向評(píng)估審核小組提出正式上訴。

（二）實(shí)現(xiàn)多部門(mén)間信息共享

要加強(qiáng)財(cái)政、國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、房管、國(guó)稅等部門(mén)建立房產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息交流制度，達(dá)到職能部門(mén)信息共享，及時(shí)溝通，獲取地方政府更多支持。這樣既規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，又有利于職能部門(mén)的管理行為，確保地稅部門(mén)及時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)信息、開(kāi)發(fā)進(jìn)展，強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅款的征收。

（三）完善偷漏稅懲處機(jī)制

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，充分發(fā)揮稽查部門(mén)以查促查、以查促管、以查促收的職能作用，調(diào)動(dòng)稽查力量，加大查補(bǔ)力度，嚴(yán)厲打擊偷逃稅行為，進(jìn)一步整理和規(guī)范稅收秩序。

對(duì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)能正常繳稅的企業(yè)進(jìn)行警告，依法催繳入庫(kù)；對(duì)在警告期限內(nèi)仍沒(méi)成功繳稅的企業(yè)要按照法律程序移交司法部門(mén)，追究法人代表和財(cái)務(wù)人員的法律責(zé)任，不僅讓其補(bǔ)足稅金，更要對(duì)其不負(fù)責(zé)任的行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁。

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