投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量探討

吳威辰

摘 要：企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的，一方面是作為自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的場(chǎng)所和對(duì)外銷售的存貨，同時(shí)還可以進(jìn)行投資，將房地產(chǎn)作為出租物來賺取租金或增值收益等。在對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的計(jì)量中，使用公允價(jià)值計(jì)量是使用比較普遍并且受到普遍認(rèn)可的。由于受種種因素的影響，其真實(shí)性、客觀性尚不能完全體現(xiàn)出來。結(jié)合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，闡述了公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的優(yōu)勢(shì)、局限性及相關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；計(jì)量

中圖分類號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.03.055

1 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

1.1 歷史成本模式

企業(yè)在引入公允價(jià)值計(jì)量之前，使用的是歷史成本模式。成本包括企業(yè)在現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)中的各項(xiàng)花銷。包括生產(chǎn)成本、管理成本和其他成本等等。使用成本模式時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)持有的資產(chǎn)有減值風(fēng)險(xiǎn)的，需要評(píng)估減值風(fēng)險(xiǎn)和計(jì)提減值準(zhǔn)備。企業(yè)在對(duì)資產(chǎn)做計(jì)量時(shí)，只可以使用一種模式。模式確定后不能隨意更改。在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量之前，需要到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了解信息，得到持續(xù)可靠的公允價(jià)值信息后，在可以使用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。

1.2 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)所屬地?fù)碛谢钴S的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，可以直接進(jìn)行買賣。通過在本地活躍市場(chǎng)中，對(duì)準(zhǔn)備交易的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行過合理估計(jì)和分析，取得了相似或者相同的資產(chǎn)的各項(xiàng)參數(shù)和信息。有了以上信息，就滿足了企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件。

1.2.1 轉(zhuǎn)換日的確定

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)建設(shè)完工的日期。這之后房地產(chǎn)可以作為生產(chǎn)管理場(chǎng)所投入使用，達(dá)到了自用水平；企業(yè)可以將其轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資料和場(chǎng)所場(chǎng)地的日期。

（2）企業(yè)將本來是作為自身生產(chǎn)資料或者自身生產(chǎn)管理用途的建筑物停止自用，改為對(duì)外出租；與承租人簽署租賃協(xié)議后，租賃開始日即為轉(zhuǎn)換日。租賃開始日是指承租人可以行使權(quán)利的日期。

（3）企業(yè)和開發(fā)商用于生產(chǎn)管理的自用土地不再自用，而是改為儲(chǔ)備等待升值使用。也不再作為存貨。轉(zhuǎn)換日則認(rèn)定為土地職能轉(zhuǎn)變的日期，土地的使用權(quán)可以單獨(dú)的進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

1.2.2 公允模式下的所有者權(quán)益

企業(yè)對(duì)所屬的投資性房地產(chǎn)，在后續(xù)計(jì)量上使用公允價(jià)值計(jì)量。公允價(jià)值是按照房地產(chǎn)市場(chǎng)中該類產(chǎn)品來確定。公允價(jià)值的確定則要按照評(píng)估當(dāng)時(shí)節(jié)點(diǎn)價(jià)格來作為該房地產(chǎn)的公允價(jià)值。這會(huì)導(dǎo)致公允價(jià)值損益的出現(xiàn)，從而引發(fā)所有者權(quán)益產(chǎn)生變化。要是當(dāng)天公允價(jià)值高于房地產(chǎn)企業(yè)余額減去備抵項(xiàng)目的凈額，超出部分就會(huì)計(jì)入所有者權(quán)益，導(dǎo)致增加；若是當(dāng)天房地產(chǎn)公允價(jià)值低于企業(yè)賬面價(jià)值，損失的部分就是投資損失，匯入當(dāng)期損益。

2 公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)優(yōu)勢(shì)

在使用公允價(jià)值計(jì)量模式之前，地產(chǎn)投資商在對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量，普遍使用歷史成本模式。隨著公允價(jià)值模式的引入，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，許多單位開始使用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。使用公允模式計(jì)量的優(yōu)勢(shì)在于，房地產(chǎn)有巨大的空間可供升值。對(duì)于持有大量投資性房地產(chǎn)的投資商和大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，其營(yíng)業(yè)收入和企業(yè)凈資產(chǎn)都會(huì)出現(xiàn)極大比例的增加。這有利于公司的可持續(xù)發(fā)展，在多個(gè)方面會(huì)帶來不小的優(yōu)勢(shì)。在如今全球經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，采取公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量更加符合國(guó)際慣例，也更加容易融合到以西方國(guó)家為主導(dǎo)的國(guó)際經(jīng)濟(jì)體系中去。使用公允價(jià)值計(jì)量模式更加符合全球經(jīng)濟(jì)潮流，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和升值空間的行業(yè)特征更加明顯的展現(xiàn)出來。在采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，很多方面會(huì)帶來積極的影響。

2.1 會(huì)計(jì)信息與之關(guān)聯(lián)度更高

通過運(yùn)用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，可以更明確地看出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展走勢(shì)。相比之下，歷史成本屬于靜態(tài)指標(biāo)，它所提供的信息有及時(shí)性和相關(guān)性的缺失。不能動(dòng)態(tài)的展現(xiàn)企業(yè)的各項(xiàng)參數(shù)，與會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和關(guān)聯(lián)度較低。公允價(jià)值計(jì)量屬于動(dòng)態(tài)的計(jì)量模式，公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的資金流量通過公允模式計(jì)量，及時(shí)、全面的看出公司的營(yíng)業(yè)能力和財(cái)務(wù)狀況，公司下一步的發(fā)展目標(biāo)更加清晰明了。這有利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展繁榮。使用公允價(jià)值模式還能使投資性房地產(chǎn)的期末價(jià)格與可交易的市場(chǎng)價(jià)格越發(fā)貼近，投資者就可以通過分析未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)和走向，結(jié)合自身實(shí)際和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行選擇。使投資決策更具科學(xué)和更有盈利性。

2.2 優(yōu)化資本配置問題

投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值模式計(jì)量，可以促進(jìn)公司優(yōu)化自身資本配置。公司通過使用公允模式進(jìn)行計(jì)量，使各項(xiàng)資本分布清晰明了，融資有的放矢，企業(yè)融資變得準(zhǔn)確容易。使用公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)對(duì)公司的另一個(gè)影響就是會(huì)在轉(zhuǎn)換初期的時(shí)造成所有者權(quán)益的變更。因?yàn)?，企業(yè)在采用公允模式計(jì)量之后，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，持有的地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)在短期內(nèi)大幅度升值（可以參考2016年3月-5月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，個(gè)別樓盤增值幅度達(dá)到60%），這樣可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)數(shù)目在短期內(nèi)有跨越式發(fā)展，有力的帶動(dòng)企業(yè)在各方面的發(fā)展。還可以促進(jìn)企業(yè)各方面優(yōu)化配置，從長(zhǎng)期看使企業(yè)更加有競(jìng)爭(zhēng)力和盈利性。

3 公允價(jià)值計(jì)量存在的問題

3.1 市場(chǎng)信息不易取得且成本高

公允價(jià)值在計(jì)量的產(chǎn)生過程中需要用到大量的信息，這些必要信息的來源首先需要的就是市場(chǎng)報(bào)價(jià)。而市場(chǎng)報(bào)價(jià)則背后要有活躍的市場(chǎng)和大量的數(shù)據(jù)來做支持和支撐。雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展近十年以來取得不小成就，但是仍有許多地方需要完善和補(bǔ)充。我們不得不承認(rèn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，仍有很大的不成熟性和不完全性，發(fā)展程度很低，收到許多因素制約，取得公開的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)價(jià)信息還是面臨巨大的考驗(yàn)。倘若一家房地產(chǎn)開發(fā)上市企業(yè)想通過公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，則首先必須聘請(qǐng)專業(yè)獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，同時(shí)還需要在年報(bào)中詳細(xì)注明當(dāng)期房地產(chǎn)賬面價(jià)值的變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法和來源等信息。對(duì)比容易取得的歷史成本來說，這之中無疑會(huì)增大公司的信息計(jì)量成本。影響公司在計(jì)量中的積極性，從成本和盈利角度分析，一些單位可能會(huì)放棄使用公允模式進(jìn)行計(jì)量。

3.2 信息的不確定性

我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)需要通過法律法規(guī)來完善。少部分企業(yè)為了一己私利而存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致市場(chǎng)不健康發(fā)展。因此取得比較可靠的市場(chǎng)信息較難，而且會(huì)因?yàn)樾畔⒉灰兹〉煤妥兓容^大導(dǎo)致企業(yè)的計(jì)量成本上升，給計(jì)量工作帶來難度。在使用成本模式計(jì)量時(shí)，依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)持有的資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，并且計(jì)提減值。期末資產(chǎn)如果發(fā)生減值現(xiàn)象，不能在后期轉(zhuǎn)回。企業(yè)因此在使用歷史成本模式時(shí)沒辦法調(diào)整利潤(rùn)。在采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，則以評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為這一投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。在會(huì)計(jì)核算上，企業(yè)會(huì)計(jì)則以評(píng)估得到的公允價(jià)值作為入賬基礎(chǔ)，對(duì)登記在薄的房地產(chǎn)賬面價(jià)值進(jìn)行比較，溢（缺）部分就會(huì)計(jì)入企業(yè)損益，從而產(chǎn)生了公允價(jià)值變動(dòng)損益。這樣一來，企業(yè)當(dāng)期營(yíng)業(yè)所得就會(huì)隨著公允價(jià)值的變化而產(chǎn)生變化。這將會(huì)導(dǎo)致凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度加大，給投資者和股東產(chǎn)生錯(cuò)誤信息，就會(huì)間接影響公司股票。尤其在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大的時(shí)期和時(shí)段，這個(gè)現(xiàn)象會(huì)更加明顯的顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)迅速，不同機(jī)構(gòu)鑒定和評(píng)估的信息會(huì)有很多不同，一定程度上影響了公允價(jià)值計(jì)量的使用。

3.3 公司股票價(jià)格波動(dòng)性

使用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格變化會(huì)影響所有者權(quán)益，這會(huì)對(duì)當(dāng)月企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)將會(huì)產(chǎn)生巨大變化，從而影響股價(jià)產(chǎn)生波動(dòng)，幅度還會(huì)很大。有統(tǒng)計(jì)表明，公允價(jià)值就算波幅只有5%，企業(yè)損益也會(huì)成倍變化。每股收益變得無法預(yù)期，使股市發(fā)生震動(dòng)，地產(chǎn)股的風(fēng)險(xiǎn)加大。以往使用的方法就會(huì)失去效力，可供股民和投資者的參考值會(huì)下降，分析預(yù)測(cè)就會(huì)產(chǎn)生變化，后果不能預(yù)期。

3.4 應(yīng)交所得稅增多

依照我國(guó)現(xiàn)行的稅法規(guī)定，投資性房地產(chǎn)通過現(xiàn)行成本模式計(jì)量時(shí)，投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊并且按期攤銷。這樣做的好處就是可以降低當(dāng)期企業(yè)的賬面利潤(rùn)。相應(yīng)的企業(yè)當(dāng)期的應(yīng)交稅金也會(huì)降低，間接地得到了減稅的結(jié)果。然而，公司在采用公允模式進(jìn)行計(jì)量時(shí)，要求企業(yè)按照實(shí)際成本確定賬面價(jià)值。當(dāng)企業(yè)計(jì)稅時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的所有者權(quán)益與賬面利潤(rùn)無關(guān)，這造成不能對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行折舊和攤銷，也就是說沒有了采用成本模式時(shí)的少繳納稅金的特點(diǎn)，這會(huì)使公司當(dāng)期的納稅增多，加大了公司的稅收壓力。

4 解決公允價(jià)值計(jì)量問題的對(duì)策

4.1 完善法律及相關(guān)法規(guī)

對(duì)于公允價(jià)值模式信息取得難度大而且成本較高的這一問題，我建議國(guó)家可以出臺(tái)相關(guān)政策和法規(guī)，逐步完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立規(guī)劃、監(jiān)管部門并且行使職責(zé)，避免跟風(fēng)造成資源閑置的現(xiàn)象。促成良性競(jìng)爭(zhēng)，建立公開透明的市場(chǎng)體系，減少獲取信息報(bào)價(jià)的難度。評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以改進(jìn)評(píng)估方法，在不影響質(zhì)量的條件下簡(jiǎn)化評(píng)估步驟。積極探索評(píng)估新方法和新手段，降低企業(yè)獲取信息的成本。致力降低獲取信息的難度。通過以上措施，采取公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)勢(shì)就會(huì)顯現(xiàn)出來，積極地倡導(dǎo)企業(yè)使用公允模式進(jìn)行計(jì)量。

4.2 建立健全內(nèi)部控制制度

對(duì)于企業(yè)獲取的信息存在不確定性，為解決這一問題，則需要國(guó)家出臺(tái)具有針對(duì)性的政策，大力整治。督促多方面多部門配合，完善相關(guān)會(huì)計(jì)規(guī)定，讓企業(yè)可以做到按章辦事，提高辦事準(zhǔn)確度而且較少誤差。鼓勵(lì)評(píng)估估價(jià)并且配以嚴(yán)格的監(jiān)督和審查程序，提高可靠性。鼓勵(lì)企業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估人員或者委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估計(jì)量，并且建立使用公允價(jià)值計(jì)量模式內(nèi)部控制制度和計(jì)量管理辦法。

4.3 研究與股票市場(chǎng)的相關(guān)性

股票價(jià)格波動(dòng)大會(huì)影響股市穩(wěn)定性。我們應(yīng)該建立公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)企業(yè)股票價(jià)格影響的機(jī)制，著重研究二者的相關(guān)性，努力降低公允價(jià)值變動(dòng)造成的所有者權(quán)益變動(dòng)產(chǎn)生的對(duì)于企業(yè)股票價(jià)格的影響，積極倡導(dǎo)帶領(lǐng)企業(yè)使用公允模式計(jì)量。

4.4 加強(qiáng)對(duì)企業(yè)引導(dǎo)

在公司比以往多繳納所得稅的問題上，需要對(duì)企業(yè)加強(qiáng)引導(dǎo)。提高企業(yè)認(rèn)識(shí)，需要完善和加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量模式的規(guī)范性，正確引導(dǎo)并加強(qiáng)企業(yè)認(rèn)識(shí)、補(bǔ)充和完善在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)法律中相悖的地方。新計(jì)量方法帶來一些陣痛，可是帶來的優(yōu)勢(shì)是不可忽視的。

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