“以房養(yǎng)老”推行的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范探討

潘秋予

（川北醫(yī)學(xué)院，四川南充 637100）

“以房養(yǎng)老”推行的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范探討

潘秋予

（川北醫(yī)學(xué)院，四川南充 637100）

以房養(yǎng)老是從技術(shù)層面解決養(yǎng)老問題的重要舉措，為緩解我國(guó)巨大養(yǎng)老需求和養(yǎng)老資源短缺的矛盾提供了新思路、新方法。通過研究國(guó)外推行以房養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)做法，分別從借款方和貸款方出發(fā)，考慮以房養(yǎng)老在推行過程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)。以此為據(jù)，提出完善法律法規(guī)、提供政策支持，健全相關(guān)體制、加強(qiáng)監(jiān)管力度，著力培育主體、規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，穩(wěn)固政府主導(dǎo)、鼓勵(lì)多方參與，積極加強(qiáng)宣傳、正確引導(dǎo)思想，推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)、逐步開展等六項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。

以房養(yǎng)老；風(fēng)險(xiǎn)；防范；反向抵押

“以房養(yǎng)老”是指老人用自己已經(jīng)擁有住房產(chǎn)權(quán)的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，以換取自己必要生活養(yǎng)老金的養(yǎng)老模式〔1〕。我國(guó)目前養(yǎng)老需求巨大，但實(shí)際養(yǎng)老供給不足，解決養(yǎng)老問題已經(jīng)成為目前亟待解決的難題之一。以房養(yǎng)老作為從技術(shù)層面解決養(yǎng)老問題的對(duì)策，有一定的實(shí)際意義。

一、以房養(yǎng)老問題的背景分析

《2015年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2015年底，全國(guó)60歲及以上老年人口2.22億人，占總?cè)丝诘?6.1%，其中65歲及以上人口1.44億人，占總?cè)丝诘?0.5%〔2〕。事實(shí)上，早在2000年我國(guó)60歲及以上人口比重超過10%，65歲及以上人口比重也達(dá)到7%，就已經(jīng)標(biāo)志著我國(guó)已經(jīng)初步進(jìn)入老齡化社會(huì)〔3〕。同時(shí)，由于80年代實(shí)行“計(jì)劃生育”政策，“421”家庭結(jié)構(gòu)（即4個(gè)老人、一對(duì)夫妻、一個(gè)孩子）和空巢老人大量涌現(xiàn)，對(duì)個(gè)人和社會(huì)都存在巨大養(yǎng)老壓力。然而，在如此巨大養(yǎng)老需求的背后，卻不存在與之匹配的養(yǎng)老供給。截至2015年底，全國(guó)各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施共計(jì)約11.6萬個(gè)，各類養(yǎng)老床位約672.7萬張，按人數(shù)算，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位約30.3張，即使按照《民政事業(yè)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃》所提出“到2020年每千名老年人口擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到35~40張”〔4〕的期待，也難以滿足龐大的養(yǎng)老需求。

社會(huì)各界越來越重視養(yǎng)老問題，“以房養(yǎng)老”作為國(guó)外的一種新型養(yǎng)老方式在國(guó)內(nèi)關(guān)注度也越來越高。2006年全國(guó)兩會(huì)上，“以房養(yǎng)老”議題被首次從政府層面提出〔5〕。2011年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》將社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)納入專項(xiàng)規(guī)劃范圍〔6〕。2013年9月13日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出了各地可開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)〔7〕，正式從政策層面鼓勵(lì)進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的探索。自此，便走上了探索適合我國(guó)國(guó)情的以房養(yǎng)老之路。

“以房養(yǎng)老”還被稱為“反向抵押”或“倒按揭”〔8〕，是養(yǎng)老保障在觀念層面的創(chuàng)新，同時(shí)也是制度層面的創(chuàng)新。對(duì)于我國(guó)來說，以房養(yǎng)老還是較為新鮮的事物，但是從全球的角度來看，有一些國(guó)家已經(jīng)有了較為成熟的做法。以房養(yǎng)老雖起源于荷蘭，而發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)。美國(guó)的以房養(yǎng)老模式可以簡(jiǎn)稱為“倒按揭”，簡(jiǎn)單來說，倒按揭和傳統(tǒng)意義上的按揭貸款剛好相反，是房屋產(chǎn)權(quán)所有者將自己的房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)（銀行或保險(xiǎn)公司），金融機(jī)構(gòu)依據(jù)房屋價(jià)值估值，定期給房主發(fā)放固定養(yǎng)老金，同時(shí)保留自己對(duì)房屋的居住權(quán)〔9〕。房主去世后房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到金融機(jī)構(gòu)手中，金融機(jī)構(gòu)會(huì)通過出售該房屋，所得房款用來償還貸款本息，剩余部分歸抵押人或者其繼承人所有。

美國(guó)政府以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展和推行過程較為順暢，主要得益于其有力的保障措施，包括：①制定相應(yīng)法律法規(guī)，規(guī)范業(yè)務(wù)。如《1987年國(guó)家住房法案》《聯(lián)邦銀行法》等法律的推行都是國(guó)家從法律層面規(guī)范相應(yīng)業(yè)務(wù)的做法。②政府主導(dǎo)，推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展〔10〕。③提供優(yōu)惠政策。將住房通過反向抵押轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金用于養(yǎng)老的，不需繳納財(cái)產(chǎn)稅，為美國(guó)開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)提供了便利和基礎(chǔ)。④加強(qiáng)政府監(jiān)管。住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)在美國(guó)政府、國(guó)會(huì)發(fā)揮作用的背景下不斷發(fā)展。政府的作用都滲透到以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的各個(gè)方面，從以房養(yǎng)老的方案設(shè)計(jì)、產(chǎn)品改進(jìn)，再到風(fēng)險(xiǎn)化解、法律保障等方面，由此，促成其規(guī)范發(fā)展，同時(shí)也促進(jìn)住房反向抵押貸款市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展。⑤加強(qiáng)教育。美國(guó)在1981年就成立了國(guó)家住房資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心，專門向老年人進(jìn)行反向抵押貸款產(chǎn)品知識(shí)的宣傳和理財(cái)教育，為培育反向抵押貸款市場(chǎng)做了鋪墊工作。與此同時(shí)，美國(guó)還有一些做法是值得推崇的，美國(guó)政府為解決借貸雙方信息不對(duì)稱的問題作了許多努力，包括通過規(guī)定反向抵押貸款中貸款機(jī)構(gòu)信息披露義務(wù)、向借款人貸前咨詢義務(wù)等。

隨著各國(guó)老齡化問題的普遍加劇，許多其他國(guó)家也相繼開發(fā)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，如英、法等國(guó)的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”，俄羅斯的反向抵押貸款年金計(jì)劃、新加坡NYUC INCOME保險(xiǎn)公司推出的反向抵押貸款、澳大利亞的逆向年金抵押貸款、加拿大的住房收入計(jì)劃等。國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)為我國(guó)開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。但是，這些經(jīng)驗(yàn)中也有教訓(xùn)，時(shí)刻提醒著我們可能存在的風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。

二、“以房養(yǎng)老”推行的風(fēng)險(xiǎn)分析

由于“以房養(yǎng)老”自身的特點(diǎn)和固有屬性，使其存在難以避免的風(fēng)險(xiǎn)，老年人將自己安居的房屋用以貸款，房屋的價(jià)格波動(dòng)、質(zhì)量，土地使用的限制，老人壽命等方面都可能對(duì)其產(chǎn)生必然的影響，這些影響不論對(duì)個(gè)人、金融機(jī)構(gòu)或是社會(huì)，都勢(shì)必存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。本文從貸款方和借款方可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)此問題來加以闡述。

（一）貸款方所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

1.貸款利率風(fēng)險(xiǎn)

首先，采用固定利率時(shí)，金融機(jī)構(gòu)不能將資金投資在其他項(xiàng)目上，這就提升了機(jī)會(huì)成本，在其他條件不變的情況下，金融機(jī)構(gòu)的收益相對(duì)就會(huì)減少。其次，如果采用了變動(dòng)利率，就存在變動(dòng)利率的基準(zhǔn)利率可能上升和下降的情況，當(dāng)其升高時(shí)，利息會(huì)隨之增加，那么貸款的本息額就有可能超過房屋價(jià)值；反之，借款人就會(huì)重新考慮融資。由此可見，采用任何一種方式，貸款方都會(huì)面臨不同程度的利率風(fēng)險(xiǎn)。

2.貸款人預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)

反向抵押的貸款期限幾乎取決于老年借款人的實(shí)際壽命，而隨著生活水平的提高和醫(yī)療水平的進(jìn)步，人們的平均壽命有所延長(zhǎng)。如果借款人的實(shí)際壽命比預(yù)期的長(zhǎng)，借款人將在被抵押的房屋中居住的時(shí)間比訂立合同時(shí)估計(jì)的要長(zhǎng)，相應(yīng)的貸款機(jī)構(gòu)需要支付的貸款也隨之增加，貸款方就有可能會(huì)出現(xiàn)收不抵支的情況。

3.房產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指房屋的價(jià)值變化的波動(dòng)帶給貸款方收益減少的風(fēng)險(xiǎn)。若房屋貶值，最后的價(jià)值小于支付給老人的貸款本息，這會(huì)使貸款方利益損失。房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素的影響，如市場(chǎng)需求、供給、財(cái)產(chǎn)屬性、交易費(fèi)用等。從市場(chǎng)需求出發(fā)，如人口增長(zhǎng)過快，現(xiàn)有的房地產(chǎn)不能滿足需求，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，更多商家進(jìn)入，此時(shí)會(huì)出現(xiàn)大量的供給，甚至出現(xiàn)供過于求的情況，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨之下跌。價(jià)格的波動(dòng)對(duì)于貸款方來說是一定會(huì)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)之一。

4.政策風(fēng)險(xiǎn)

在“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)實(shí)施過程中，可能出現(xiàn)相關(guān)政策、法律法規(guī)的調(diào)整，將會(huì)使貸款人蒙受損失，主要包括土地使用風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)兩方面。土地使用風(fēng)險(xiǎn)指的是根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，城市土地是完全歸國(guó)家所有的，居民只能獲得一定時(shí)期的使用權(quán)，而無所有權(quán)。城市的規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)指的是在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年貸款期里，城市規(guī)劃變化的原因會(huì)產(chǎn)生如拆遷等重大的變化，將有可能產(chǎn)生拆遷費(fèi)用無法彌補(bǔ)貸款方的損失的情況。

5.房產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是指在“以房養(yǎng)老”推行過程中，由于房屋在最初的設(shè)計(jì)或是施工時(shí)偷工減料或是不可抗拒的地質(zhì)災(zāi)害導(dǎo)致房產(chǎn)質(zhì)量存在一定的問題，都會(huì)導(dǎo)致其實(shí)際壽命小于理論壽命，從而減少貸款方的利益。有文獻(xiàn)顯示，國(guó)內(nèi)房屋平均壽命僅為30年〔11〕。同時(shí)，還有學(xué)者認(rèn)為，以房養(yǎng)老推行的最大阻力是房屋的質(zhì)量〔12〕，而住房的建筑質(zhì)量是“以房養(yǎng)老”的重中之重，只有高品質(zhì)、長(zhǎng)壽命的住宅，才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等一系列程序，也只有這樣，才能為實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

6.成本費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)打算開展反向抵押貸款時(shí)候，會(huì)發(fā)生一些如咨詢、試驗(yàn)、法律支持、促銷和公關(guān)方面的費(fèi)用，而事實(shí)上，如果項(xiàng)目失敗，這些發(fā)生的費(fèi)用無法彌補(bǔ)，將會(huì)造成一定的損失。

（二）借款方所需面臨的風(fēng)險(xiǎn)

在推行“以房養(yǎng)老”的過程中，不僅僅是貸方會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，房屋的抵押人作為借款方也會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1.房產(chǎn)所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)借款方與貸款方訂立合同，把自己手中握有的房產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給貸方，此時(shí)，借款方持續(xù)保有住房的使用權(quán)，直至去世，然后將使用權(quán)移交給該機(jī)構(gòu)，使產(chǎn)權(quán)得到全部轉(zhuǎn)移。然而我國(guó)的信用體系不夠健全，法律制度環(huán)境不夠完善，可能有不法貸款方借此欺騙老年人，以不正當(dāng)手法獲得借款方的房產(chǎn)權(quán)，而未提供相應(yīng)的貸款補(bǔ)償。

2.信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)

貸款方和借款人對(duì)相關(guān)信息的了解存在差異，作為市場(chǎng)主體的貸款方是掌握信息較為充分的一方，往往處于市場(chǎng)中較為有利的地位；相對(duì)地，作為借款方的老人，往往是信息貧乏的一方，一般都處于不利的地位，這就是所謂的“信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)”?？赡芤?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，導(dǎo)致老人部分利益的喪失。

3.貸方破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

在反向抵押貸款中，借款人承擔(dān)的最大風(fēng)險(xiǎn)是貸款人因破產(chǎn)而不能履行合約。如果貸款機(jī)構(gòu)沒有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源，很有可能發(fā)生嚴(yán)重的支付危機(jī)，導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，借款人也難以繼續(xù)得到現(xiàn)金支付，最終危害借款人和貸款機(jī)構(gòu)雙方的利益。

4.分期付款風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于分期付款來說，反向抵押貸款的回報(bào)周期過長(zhǎng)且市場(chǎng)波動(dòng)大，貸方在開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的時(shí)候，不僅要面對(duì)有破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，還要面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)大以及城市規(guī)劃等問題，極易出現(xiàn)入不敷出的情況，此時(shí)，對(duì)于借款人來說，分期付款的風(fēng)險(xiǎn)就不言而喻了。

5.文化觀念風(fēng)險(xiǎn)

新興事物的產(chǎn)生和推行必然挑戰(zhàn)傳統(tǒng)。傳統(tǒng)文化中包含兩種根深蒂固的觀念，即孝順和養(yǎng)兒防老。對(duì)于現(xiàn)代社會(huì)的老人來說，他們要考慮的不僅僅是離世以后為后代留下遺產(chǎn)，還要考慮自己的舉動(dòng)可能會(huì)傷害子女的尊嚴(yán)。反向抵押貸款作為新興事物，對(duì)于那些需要養(yǎng)老金的老人來說，也是對(duì)這些傳統(tǒng)文化和思想的一種挑戰(zhàn)〔13〕。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范

上述的風(fēng)險(xiǎn)是無法避免的，但是可以通過社會(huì)各個(gè)層面的支持和努力，從宏觀和微觀的角度實(shí)施措施加以改進(jìn)，減少這些風(fēng)險(xiǎn)造成的危害，主要包括完善法律法規(guī)、健全體制，加強(qiáng)監(jiān)管、培育主體、政府主導(dǎo)、引導(dǎo)思想、推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，逐步開展等方面的內(nèi)容。

（一）完善法律法規(guī)，提供政策支持

在美國(guó)，反向抵押作為一項(xiàng)養(yǎng)老制度運(yùn)行順暢，這與其土地管理辦法不無關(guān)系。在我國(guó)的推行最大障礙在于土地法律制度的不明確，缺少必要的法律法規(guī)的規(guī)范。有關(guān)規(guī)定稱土地使用權(quán)的續(xù)期問題非常重要，土地使用權(quán)期滿的，可以申請(qǐng)自動(dòng)續(xù)期。但是更多的金融機(jī)構(gòu)不敢試水的原因在于其沒有明確規(guī)定，到底如何續(xù)期，這是法律層面亟待解決的問題。

（二）健全相關(guān)體制，加強(qiáng)監(jiān)管力度

在借貸雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建立高效的信息平臺(tái)和動(dòng)態(tài)的監(jiān)管體系，能有效地降低信息不對(duì)稱。制定完善的反向抵押貸款合同能最大限度地明確雙方的責(zé)任，能更好地推進(jìn)反向抵押貸款的開展。建立反向抵押貸款聯(lián)盟機(jī)制不僅能維護(hù)借貸雙方的合法利益，還能形成良性競(jìng)爭(zhēng)，更重要的是能夠規(guī)范市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。

（三）著力培育主體，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)

對(duì)于銀行來說，反向抵押貸款的回報(bào)周期過長(zhǎng)且市場(chǎng)波動(dòng)大，涉足此領(lǐng)域并沒有內(nèi)外部條件和動(dòng)力。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，它們?cè)诒ｋU(xiǎn)精算和壽險(xiǎn)產(chǎn)品的開發(fā)上有豐富的經(jīng)驗(yàn)，但在我國(guó)，保險(xiǎn)公司并不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)，保險(xiǎn)公司也不具備金融信貸功能。轉(zhuǎn)觀中介機(jī)構(gòu)，目前我國(guó)房屋中介眾多且雜亂，也沒有針對(duì)房屋中介的法律法規(guī)規(guī)范；此外，目前也不存在針對(duì)開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。綜合觀之，我國(guó)缺少直接執(zhí)行的貸款機(jī)構(gòu)，需要著力培育主體，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)。

（四）穩(wěn)固政府主導(dǎo)，鼓勵(lì)多方參與

反向抵押貸款看起來是一項(xiàng)僅發(fā)生在貸款方和借款人兩方的金融性產(chǎn)品，但考慮到其社會(huì)福利性質(zhì)，具有強(qiáng)烈的社會(huì)屬性，需要政府發(fā)揮導(dǎo)向和干預(yù)作用。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，政府的大力支持是反向抵押貸款的重要保障。除加強(qiáng)導(dǎo)向和干預(yù)措施以外，更重要的應(yīng)該是政府加強(qiáng)對(duì)反向抵押貸款的監(jiān)管力度，這會(huì)推進(jìn)這項(xiàng)制度的開展和落實(shí)，維持其正常秩序。

（五）積極加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)思想

老人對(duì)開展反向抵押貸款并不了解。從政府角度出發(fā)，除需要加強(qiáng)反向抵押貸款的宣傳，建立完善的咨詢制度，并加大監(jiān)督力度，正確引導(dǎo)思想外，更需要加強(qiáng)對(duì)“以房養(yǎng)老”這一新興事物的宣傳，強(qiáng)化社區(qū)養(yǎng)老意識(shí)。同時(shí)需要學(xué)習(xí)美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)老年人的教育和咨詢，讓他們從外界的壓力內(nèi)化為自己愿意接受這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

（六）推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，逐步開展

推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，讓以房養(yǎng)老的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)可以提供參照和借鑒。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和社會(huì)人口結(jié)構(gòu)等因素的不同，我國(guó)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開展必須按照客觀條件，在需求潛力不同的地區(qū)進(jìn)行不同階段的試點(diǎn)，然后逐步過渡到更大范圍，以點(diǎn)帶面，這樣就能夠更好地為我國(guó)的養(yǎng)老事業(yè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

〔1〕王新.走出“以房養(yǎng)老”困局之對(duì)策〔J〕.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2014（2）：20-22.

〔2〕中華人民共和國(guó)民政部.2015年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)〔EB/OL〕.（2016-07-11）.http：//www.mca.gov.cn/article/ zwgk/mzyw/201607/20160700001136.shtml.

〔3〕張本波.我國(guó)人口老齡化的經(jīng)濟(jì)社會(huì)后果分析及政策選擇〔J〕.宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2002（3）：27-33.

〔4〕民政部，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì).民政事業(yè)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃〔EB/OL〕.（2016-06-24）.http：//www.gov.cn /xinwen/2016-07/06/5088745/files/107efff1f7dd4fcb91 da288afd2d2da9.pdf.

〔5〕邱峰.質(zhì)量上未有實(shí)質(zhì)性突破，難言“以房養(yǎng)老”〔J〕.中國(guó)房地產(chǎn)金融，2013（1）：38-40.

〔6〕國(guó)務(wù)院辦公廳.社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）〔EB/OL〕.（2011-12-16）.http：//www.gov.cn/zwgk/ 2011-12/27/content_2030503.htm

〔7〕朱巍巍.我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展史上的重要里程碑：國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》〔J〕.中國(guó)民政，2013（10）：4-10.

〔8〕植鳳寅.中國(guó)式以房養(yǎng)老〔J〕.中國(guó)金融，2015（16）：96-99.

〔9〕姜雪梅.養(yǎng)老金融的“以房養(yǎng)老”視角〔J〕.銀行家，2015（7）：74-75.

〔10〕楊孫蕾，鄒彩芬，卜小琴.“以房養(yǎng)老”模式的中美比較及對(duì)我國(guó)的啟示〔J〕.行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2015（1）：85-86.

〔11〕楊曉琳，倪陽.基于住戶角度的城市住宅與居住需求矛盾性研究〔J〕.華中建筑，2016（4）：25-29.

〔12〕邱峰.住房的建筑質(zhì)量是“以房養(yǎng)老”的重中之重〔J〕.中國(guó)房地產(chǎn)，2013（4）：53-54.

〔13〕張仁楓.我國(guó)推行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的困境與對(duì)策〔J〕.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理，2015，37（8）：10-16.

Research on the Risk and Risk Prevention of"the House-for-Pension Program"

Pan Qiuyu
（North Sichuan Medical College,Nanchong,Sichuan 637100,China）

The House-for-Pension Program is an important measure to solve the pension problem in the technical aspects,which provides a new way and a new idea to solve the contradiction between the huge demand for the aged and the shortage of resources in China.By studying the experience of the House-for-Pension Program abroad,we consider that there are a lot of risks for the borrowers and the lenders in the process.Based on these theories,this paper puts forward the following six measures:to improve relevant laws and regulations and provide policy support for project development;to improve the relevant system and strengthen supervision of the project;to cultivate the main business and standardize the operation of intermediaries;to strengthen the guidance role of government and encourage multiple participation;to strengthen propaganda and guidance and promote the experience of the pilot,and to gradually carry out housing endowment.

the House-for-Pension Program;risk;risk prevention;reverse mortgage loan

D632

A

2096-2266（2017）03-0063-05

10.3969/j.issn.2096-2266.2017.03.011

（責(zé)任編輯 黨紅梅）

2016-11-20

2016-12-30

潘秋予，助教，主要從事公共管理、社會(huì)醫(yī)學(xué)與衛(wèi)生事業(yè)管理研究.