土地獲取與評價》課程系統(tǒng)化設(shè)計探索與實踐

杜轉(zhuǎn)萍 尹愛飛

【摘 要】《土地獲取與評價》課程的系統(tǒng)化設(shè)計以土地獲取流程為主線，以土地獲取的“招標(biāo)、拍賣和掛牌方式”及“土地評價”為兩大關(guān)鍵板塊，進(jìn)行課程的系統(tǒng)化設(shè)計。本課程以不同類型的地塊獲取方式與評價方法進(jìn)行了三個平行情境的設(shè)計，并進(jìn)行區(qū)別化任務(wù)設(shè)計，避免課程的累贅與任務(wù)重復(fù)設(shè)計。

【關(guān)鍵詞】《土地獲取與評價》 系統(tǒng)化設(shè)計 情境設(shè)計 教學(xué)方法

一、《土地獲取與評價》課程系統(tǒng)化設(shè)計總體思路

房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程共分為四個階段：投資決策與選擇階段、前期階段、建設(shè)階段、銷售階段。而土地的獲取及評價則發(fā)生在整個流程的第一階段?！锻恋孬@取與評價》課程的設(shè)置旨在讓學(xué)生掌握土地評價的基本理論與方法，并且熟悉土地獲取的基本流程，并能夠進(jìn)行土地招標(biāo)、拍賣、掛牌過程中的土地出價區(qū)間確定，為投資地塊的選擇和出價提供依據(jù)。

本次課程的系統(tǒng)化設(shè)計則以土地的評價及獲取流程為主線，結(jié)合高職高專課程實踐性強的特點，以具體的實訓(xùn)地塊為載體進(jìn)行了三大情境的設(shè)計，并且依據(jù)土地獲取和評價流程進(jìn)行了情境任務(wù)的分析與分解，重點體現(xiàn)土地的“獲取”與“評價”兩大板塊內(nèi)容。

二、課程情境設(shè)計與任務(wù)分解

（一）課程情境設(shè)計

《土地獲取與評價》的情境設(shè)計是以出讓土地的類型為依據(jù)進(jìn)行劃分的。從目前來看，政府出讓的建設(shè)土地用途包括了住宅地塊、商住地塊、商業(yè)地塊、工業(yè)地塊等多種類型。結(jié)合學(xué)生的就業(yè)方向、不同出讓用地的數(shù)量比例及學(xué)生的認(rèn)知能力，本次課程以住宅用地、商住用地、商業(yè)用地的獲取與評價為三個主要情境，這三個情境的設(shè)置為并列關(guān)系。同時，由于地塊性質(zhì)的不同，不同用途的土地在土地信息收集、土地評價、土地獲取方式方面都有所差異，因此，三個情境的設(shè)計不是簡單的重復(fù)和累贅。

（二）情境任務(wù)分解

《土地獲取及評價》課程以房地產(chǎn)開發(fā)商的視角來進(jìn)行項目投資機(jī)會的選擇及決策，并且根據(jù)政府的土地出讓信息，通過土地的招拍掛方式，采取出價戰(zhàn)術(shù)來獲取土地的使用權(quán)，進(jìn)行項目的開發(fā)并且獲得收益。因此，課程三個情境任務(wù)的設(shè)置是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的土地獲取行為進(jìn)行的。

在土地信息獲取階段，市場調(diào)查人員需要進(jìn)行土地信息的網(wǎng)絡(luò)查找和實地踏勘。在土地價值判斷初期，需了解土地的上市方式和類似項目的樓面地價、建安費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等開發(fā)成本大小。因此，情境任務(wù)的第一項應(yīng)為土地調(diào)研及信息獲取，實訓(xùn)可設(shè)計為外出地塊調(diào)研、網(wǎng)絡(luò)信息查找與信息分析討論三環(huán)節(jié)。

在土地價值深度判斷階段，需要進(jìn)行項目的定位與產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，并進(jìn)行項目的投資成本估算與方案比選，測算項目銷售并通過編制現(xiàn)金流量表進(jìn)行項目的動態(tài)財務(wù)分析。此階段進(jìn)行的工作實際為項目可行性分析的內(nèi)容。因此，該階段設(shè)置任務(wù)應(yīng)為土地估價、項目可行性研究。部分產(chǎn)品設(shè)計、成本數(shù)據(jù)等應(yīng)當(dāng)提供于學(xué)生以提高學(xué)習(xí)效率。

在土地的招標(biāo)拍賣掛牌及合同簽訂階段，應(yīng)進(jìn)行項目的競爭對手分析，并進(jìn)行土地價格敏感性分析及出價戰(zhàn)術(shù)的制定，并進(jìn)行最終土地招標(biāo)拍賣掛牌價格的確定，此部分為本門課的重點內(nèi)容。土地的獲取方式不同，具體操作流程則不同。因此，在三個情境設(shè)計的時候應(yīng)根據(jù)土地用途與性質(zhì)進(jìn)行土地獲取方式的區(qū)分。在住宅地塊獲取與評價時可以土地招標(biāo)和掛牌為主要方式，在商住地塊獲取與評價時則以土地招標(biāo)和拍賣為主，在商業(yè)地塊獲取與評價時以拍賣和掛牌為主要方式。每組土地獲取方式重復(fù)一遍，講解內(nèi)容由淺入深。

三、課程教學(xué)方法改革與創(chuàng)新

（一）角色扮演法

本門課程的設(shè)計基于土地獲取與評價的整體流程，在任務(wù)實施時可通過扮演與模仿房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地行為賦予每個學(xué)生一個社會角色以激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。如在進(jìn)行土地信息收集與分析階段，可賦予學(xué)生市場調(diào)研部經(jīng)理、信息分析師、事業(yè)發(fā)展部經(jīng)理等部門角色。用此種方法可將學(xué)生帶入情境，寓學(xué)于樂。此外，本門課的任務(wù)設(shè)置中還加入了招標(biāo)大會、拍賣會與掛牌活動的組織與實踐。

（二）項目制教學(xué)法

本門課程的教學(xué)不是單純的理論教學(xué)，而是結(jié)合模擬項目實時操作。情境任務(wù)開始之時即告知學(xué)生情境目標(biāo)，即整個情境任務(wù)的學(xué)習(xí)是為了實現(xiàn)該目標(biāo)而服務(wù)的。在整個情境任務(wù)實施的過程中，學(xué)生之間需要相互協(xié)同，共同討論與分析。此種方式鍛煉了學(xué)生的社會交往能力與溝通能力。情境任務(wù)的分解是依據(jù)項目實際操作流程而進(jìn)行的，學(xué)生在完成了一項任務(wù)后則獲得部分課程分?jǐn)?shù)。

（三）課外實踐法

課程的教學(xué)不應(yīng)拘泥于課堂之上，上課形式應(yīng)多樣化。本門課程在土地獲取及信息獲取階段則采取了校外實地調(diào)研，由教師帶隊參觀實際地塊并講解，由學(xué)生制作調(diào)研表進(jìn)行地塊周邊的環(huán)境調(diào)研及市場調(diào)研，網(wǎng)絡(luò)信息的查找則在校內(nèi)實訓(xùn)室進(jìn)行。招標(biāo)拍賣大會的舉行則通過布置模擬會場的形式在課堂呈現(xiàn)激烈競逐的土地出讓場面將學(xué)生帶入情境。

四、總結(jié)

《土地獲取與評價》課程的系統(tǒng)化設(shè)計遵循了學(xué)生的認(rèn)知能力規(guī)律，實現(xiàn)了課程知識由易到難、由簡入繁的遷移轉(zhuǎn)化，并將項目制教學(xué)思想融入其中，采取角色扮演、土地出讓活動模擬及課程的校外教學(xué)，有效地激發(fā)了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，實現(xiàn)了課程“學(xué)中做，做中學(xué)”的教學(xué)目的。

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