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    無處可去的錢都流向了樓市

    2016-11-08 20:47勞新穎
    投資與理財 2016年11期
    關(guān)鍵詞:首付款住房貸款樓市

    勞新穎

    2016年以來,房地產(chǎn)成了全民討論最多的話題。為什么有那么多錢瘋狂涌向樓市?在“理財荒”的背景下,沒有好的投資標的,是這輪房子快速漲價的重要原因。

    資金瘋狂涌向樓市

    當下不管身在幾線城市,我們都已經(jīng)明顯感受到了房價快速上漲的腳步。2016年初,各地房價開始輪流上漲,漲勢從一線城市向二三線城市蔓延,漲幅之大、漲速之快使人咋舌。

    根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)顯示,百城住宅均價上半年累計上漲7.61%。自2015年8月止跌轉(zhuǎn)漲以來連續(xù)11個月上漲,且漲幅持續(xù)擴大,6月漲幅繼續(xù)擴大,至11.18%。8月,全國百城新建住宅平均價格為12270元/平方米,環(huán)比上漲了2.17%。漲幅較上月擴大0.54個百分點。

    從本輪上漲中不難發(fā)現(xiàn),首先從一、二線城市開始,“地王”頻出,助推地價上漲,提升房價上行預期,進而帶動房企提高銷售價格。隨后由一線向二三線擴散,同時吸引大量資金涌入房地產(chǎn)市場。

    2016年上半年,中國新增貸款規(guī)模達到7.53萬億,創(chuàng)下了歷史新高,而這其中個人住房貸款占據(jù)了半壁江山。數(shù)據(jù)顯示,上半年五大行共計新增個人住房貸款1.46萬億元,占全部新增個人貸款的88.6%。個人住房貸款方面均保持了兩位數(shù)的增幅。

    除了中國銀行之外,其他四家銀行的新增住房貸款,占到了全部新增個人貸款的九成以上。值得一提的是,在新增的貸款中,個人短期人民幣消費貸款持續(xù)增長,截至8月份,金額高達4.59萬億元,可見居民用于購房首付款的需求越來越多。

    另一方面,稅收數(shù)據(jù)也印證了房地產(chǎn)市場的火爆。在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中,受部分地區(qū)商品房銷售較快增長的影響,前三季度契稅收入為3158億元,同比增長11.7%;土地增值稅為3280億元,同比增長13.7%;房產(chǎn)稅1561億元,同比增長4.9%。在個人所得稅中,受二手房交易活躍等帶動,前三季度財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅增長27.2%。

    “理財荒”加劇房市熱

    根據(jù)海通證券發(fā)布的報告顯示,2016年8月,北上廣深四個一線城市的總房價已經(jīng)達到93.6萬億,換算成美元接近14萬億。美國林肯土地政策研究機構(gòu)測算,美國全國家庭住房總價值為26萬億美元。這么算下來,只要賣掉北上廣深所有的房子就足以買下三分之二的美國。房價這么高了,為什么還有這么多人去炒房?

    山東青島的女白領(lǐng)小王在當?shù)匾呀?jīng)有了一處房產(chǎn),但是今年初,看到各地房價“井噴”似的增長,她不甘錯過“發(fā)財”的機會,也在河北香河進行了投資,眼下價格已經(jīng)漲了接近一倍。小王的“算盤”打得明確:這套房子只是用來投資,處于“理財荒”時期,其他投資都不靠譜,所以選擇房產(chǎn)也是一賭,肯定要見好就收。而小王僅是瘋狂樓市下“眾生相”的縮影,類似于2萬月薪背600萬元房貸的例子,在這個樓市瘋狂的季節(jié)中比比皆是。

    面對不斷上漲的房價,要買房的人心力交瘁,恐怕稍一慢就上漲。沒買房的人則只能“望房興嘆”:為什么房價漲了這么多,大家還會瘋狂入市。事實上,這輪房價的瘋狂正是“理財荒”下,資金無處可去的真實縮影。各類投資都不給力,遇到了快速上漲的標的,蜂擁而至再正常不過。

    2015年以來,實體經(jīng)濟偏弱,投資回報率的不斷下降,企業(yè)的自主性投資受到了很大程度的削減,即使名義利率不斷下滑,企業(yè)寧可手握現(xiàn)金也不愿增加投資,產(chǎn)業(yè)資本所擁有的現(xiàn)金量不斷創(chuàng)造新高,反過來導致對金融資本的需求減弱,M2與M1增速出現(xiàn)較大缺口。

    反映在理財市場上,不僅是投資渠道少,更是收益較高、安全穩(wěn)健的理財產(chǎn)品少之又少。相關(guān)專家指出,低迷的宏觀經(jīng)濟能夠提供的優(yōu)質(zhì)投資標的越來越少,這就造成了某項資產(chǎn)的炙手可熱。具體而言,震蕩市中,投資股票只能玩心跳,基金、銀行類理財產(chǎn)品量價齊跌“跌跌不休”,“互聯(lián)網(wǎng)寶寶”類產(chǎn)品也是不忍直視……放眼望去,整個理財市場“無邊落木蕭蕭下”,所以出現(xiàn)資金無處可去的投資現(xiàn)象。

    限購后,錢會涌向三四線城市嗎

    面對著二線房價上漲的“燎原之勢”,各地政策開始密集出臺。8月上旬已有多個二線城市頻出樓市新政,蘇州、南京等地接連出臺限購政策。十一前后,全國多地推出樓市新政,北京、南京等19個一二線城市發(fā)布了樓市調(diào)控政策,限購限貸齊發(fā)力。房地產(chǎn)市場“山雨欲來風滿樓”。以北京為例,新政規(guī)定:首套普通自住房首付款比例不低于35%,二套房無論有無貸款記錄,首付款比例均不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。新一輪樓市調(diào)控的號角已經(jīng)吹響。

    隨著政策的出臺,樓市都出現(xiàn)了明顯的降溫。數(shù)據(jù)顯示,10月上半月,北京二手住宅共網(wǎng)簽7386套,與9月上旬相比大幅下降了41%;深圳二手房市場日成交量下跌約一半。二線城市也“不甘示弱”,同樣出現(xiàn)了冷卻的現(xiàn)象。天津、長沙等城市的房地產(chǎn)成交量和成交均價也是出現(xiàn)不同程度下降。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,全國主要的54城市合計簽約商品房環(huán)比下降34%。相比較而言,二線城市的降溫最為明顯。

    那么,在一二線城市限購之后,無處可去的錢會流向三四線城市嗎?

    相關(guān)專家指出,這輪房價上漲接近尾聲,房地產(chǎn)上漲的周期也會隨之結(jié)束。預計未來房價可能橫盤消化,不太可能出現(xiàn)大起大落。一二線城市房價上漲的動力已經(jīng)受到了不小的削弱,那么經(jīng)濟發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都遜色不少的三四線城市的房價是漲是跌可想而知,錢流向三四線城市房地產(chǎn)概率并不大。

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