淺議離婚案件中婚前購(gòu)買(mǎi)婚后還貸房屋分割

王菁

摘 要：在近幾年人民法院受理的離婚訴訟中，對(duì)于婚前購(gòu)買(mǎi)、婚后還貸的房屋應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定、分割，不僅當(dāng)事人各執(zhí)已見(jiàn)、針?shù)h相對(duì)，就是在人民法院內(nèi)部，意見(jiàn)也并不統(tǒng)一。

關(guān)鍵詞：共同財(cái)產(chǎn)；首付款；個(gè)人債務(wù)

1關(guān)于房屋貸款

房屋按揭貸款是房屋貸款的一種形式，當(dāng)前房屋貸款主要有公積金貸款、按揭貸款及公積金和按揭按比例組合的貸款三種形式。無(wú)論哪一種貸款形式，當(dāng)事人都必須與銀行簽訂借款合同和抵押擔(dān)保合同，在當(dāng)事人所購(gòu)買(mǎi)的房屋上設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，銀行是抵押權(quán)人。所以，實(shí)務(wù)中的房屋貸款本質(zhì)上就是房屋抵押貸款。

我們可以得出兩個(gè)結(jié)論，第一，辦理房屋所有權(quán)證是婚前即已享有的合同權(quán)利；第二，房屋貸款是產(chǎn)生于婚前的合同義務(wù)，屬于婚前個(gè)人債務(wù)，應(yīng)由個(gè)人財(cái)產(chǎn)來(lái)償還。由于我國(guó)婚姻法規(guī)定的法定夫妻財(cái)產(chǎn)制是夫妻財(cái)產(chǎn)共同所有制，那么在夫妻之間沒(méi)有特別約定的情況下，婚后所還貸款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還個(gè)人債務(wù)，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)支付婚后所還貸款金額的一半給對(duì)方。

2關(guān)于房屋的權(quán)屬性質(zhì)

房屋的權(quán)屬性質(zhì)可以從兩個(gè)方面來(lái)分析。首先可以從物權(quán)角度分析。房屋所有權(quán)證是物權(quán)的權(quán)屬證明，具有法律上的推定效力，即推定房屋所有權(quán)證上登記的人是該房屋的所有權(quán)人。但是在訴訟中房屋所有權(quán)證只是一種證據(jù)，當(dāng)事人就房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議時(shí)，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步考察購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的出資情況。就本文案例來(lái)說(shuō)，雖然房屋所有權(quán)證是在婚后取得，但是還不能僅憑此就認(rèn)定房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一般來(lái)說(shuō)，只有夫妻共同出資購(gòu)買(mǎi)取得的房屋才是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。那么，通過(guò)前面所述，銀行向開(kāi)發(fā)商劃款的行為已經(jīng)履行了支付房款的義務(wù)，因此，可以認(rèn)定，購(gòu)買(mǎi)房屋完全是以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資。因?yàn)橘?gòu)房與貸款、還貸是不同的、相互獨(dú)立的法律關(guān)系，所以不能將婚后還貸認(rèn)定為是對(duì)購(gòu)房的出資。

其次，從婚姻法角度來(lái)分析，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得包括原始取得和繼受取得，繼受取得包括買(mǎi)賣(mài)、繼承等方式，顯然要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程。如果我們把買(mǎi)賣(mài)方式的繼受取得開(kāi)始于要約、承諾、訂立合同，繼承方式的繼受取得開(kāi)始于被繼承人死亡，那么《婚姻法》所規(guī)定的婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)理解為繼受取得的過(guò)程開(kāi)始于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，而不僅僅是指最終取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的結(jié)果發(fā)生于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，否則，就可以說(shuō)，婚姻關(guān)系存續(xù)期間、用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的、登記在一方名下的、在離婚后才取得所有權(quán)證的房屋不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

3關(guān)于房屋增值

近幾年來(lái)，房屋價(jià)格一直處于上漲的情形，一方在婚前貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋，在雙方離婚時(shí)往往已經(jīng)大幅升值，因而就有一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將房屋的升值部分作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。筆者認(rèn)為這一觀點(diǎn)是不正確的，理由有三：第一，所謂的增值并不是實(shí)際已經(jīng)取得的財(cái)產(chǎn)，它只是根據(jù)如果將房屋按市場(chǎng)價(jià)變賣(mài)這樣一種假設(shè)而得出的推測(cè)的結(jié)論，而不是現(xiàn)實(shí)已經(jīng)存在的必然能夠?qū)崿F(xiàn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。換句話說(shuō)，如果當(dāng)事人不將房屋放到市場(chǎng)上去出售，則所謂的增值永遠(yuǎn)也不會(huì)實(shí)現(xiàn)。離婚訴訟不可能分析不存在的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利。第二，雖然房屋增值是一種推測(cè)，并未現(xiàn)實(shí)地得以實(shí)現(xiàn)，但房屋增值確是不爭(zhēng)的事實(shí)。然而，房屋增值的原因完全是房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的，與婚后共同還貸的行為并無(wú)任何因果關(guān)系。在市場(chǎng)價(jià)格大幅上漲的情形下，當(dāng)事人若不償還貸款，可能造成的后果之一是銀行依法行使抵押權(quán)，而絲毫不會(huì)影響房屋的市場(chǎng)價(jià)格；同樣，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌，就算當(dāng)事人依約及時(shí)還貸，也不會(huì)使房屋增值。第三，房屋增值并不是生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益?；橐龇ㄒ?guī)定：夫妻關(guān)系存續(xù)期間生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益歸夫妻共同所有。根據(jù)這一規(guī)定，如果一方當(dāng)事人在婚后將婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋出租而取得租金收益，或者將婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋售出取得高于當(dāng)初買(mǎi)房的對(duì)價(jià)，這些都可以認(rèn)定為源于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益，而本文案例中的房屋是當(dāng)事人的居住用房，其增值顯然不是源于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，而是完全由市場(chǎng)原因所致，所以不能將房屋增值部分認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。第四，從物權(quán)角度講，一個(gè)物上只能有一個(gè)所有權(quán)，就房屋所有權(quán)來(lái)說(shuō)，要么完全歸一個(gè)主體所有、要么歸不同的主體按份共有或者共同共有，不可能存在既有一個(gè)主體所有的部分，又有不同主體共有的部分的情形。所以，那種回避房屋權(quán)屬問(wèn)題、直接認(rèn)定婚前首付和還貸及相應(yīng)的增值部分是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)、婚后共同還貸及相應(yīng)增值部分是婚后共同財(cái)產(chǎn)的觀點(diǎn)和做法是沒(méi)有法律依據(jù)的。

4小結(jié)

在當(dāng)前的離婚案件中，涉及一方婚前購(gòu)買(mǎi)、婚后雙方共同還貸房屋的一般有三種情形：一是一方婚前貸款購(gòu)買(mǎi)并已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證，婚后雙方共同還貸；二是一方婚前貸款購(gòu)買(mǎi)，婚后才取得房屋所有權(quán)證，婚后雙方共同還貸；三是一方婚前貸款購(gòu)買(mǎi)，婚后雙方共同還貸，離婚時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)證。筆者認(rèn)為：在第一種和第二種情形下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋為購(gòu)買(mǎi)一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在第三種情形下，因當(dāng)事人尚未取得房屋所有權(quán)證，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙粭l的規(guī)定，不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，而是根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。婚后還貸無(wú)論在何種情形下均屬于用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還個(gè)人債務(wù)，應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)房一方支付婚后還貸金額的一半給對(duì)方。房屋增值也均與婚后還貸行為無(wú)任何事實(shí)上的和法律上的因果關(guān)系，不能將房屋增加的價(jià)值作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。

審判實(shí)踐中還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：由于當(dāng)前一般是男方準(zhǔn)備結(jié)婚用房，所以上述處理意見(jiàn)對(duì)女方不公平、不利于保護(hù)婦女權(quán)益。實(shí)際上，關(guān)于這一點(diǎn)法律已經(jīng)給出了救濟(jì)渠道，《婚姻法》第四十二條規(guī)定：“離婚時(shí)，如一方生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予幫助?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸凇蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬分袑?duì)《婚姻法》第四十二條做出了進(jìn)一步的規(guī)定。據(jù)此，法官完全可以在審理具體案件時(shí)查明事實(shí)，酌情判決。在離婚訴訟中保護(hù)婦女權(quán)益無(wú)可厚非，但是應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定的框架內(nèi)，將本文案例所涉房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者認(rèn)定婚后還貸及增值部分為夫妻共同財(cái)產(chǎn)而予以分割，并不妥當(dāng)。

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