調(diào)控政策密集出臺 熱點城市須防過熱

楊紅旭 曹倪娜

預(yù)計2016年四季度，熱點城市樓市成交量將逐步回落；房價漲幅將有所收窄，不排除個別城市出現(xiàn)房價環(huán)比零增長。

2016年9月中下旬，杭州、南京等城市陸續(xù)出臺房地產(chǎn)收緊型政策，9月30日北京發(fā)布調(diào)控新政，其后多城市跟進。這是自2014年中國樓市政策開始松綁后，熱點城市再次全面吹響樓市調(diào)控收緊的號角。如果算上之前就收緊限購的上海、廊坊等城市，那么截至國慶假期結(jié)束，全國范圍內(nèi)包括北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等20多個城市，在2016年相繼出臺了以“限購限貸”為核心的調(diào)控政策。另外還有個別城市，跟風(fēng)發(fā)布了新政，但并沒包含限購限貸這兩項核心內(nèi)容，如南寧、惠州等。

熱點城市調(diào)控政策加碼

今年的國慶假期，中國樓市調(diào)控政策密集出臺，之前已經(jīng)出臺調(diào)控政策的地方也進一步收緊政策。北京、蘇州、深圳、南京、廈門等城市多次出現(xiàn)“加碼”調(diào)控。

例如，北京打響樓市調(diào)控升級政策第一炮。9月30日晚間，北京市政府發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，規(guī)定購買首套普通自住房首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

10月4日，近兩年房價巨幅增長的深圳市，也發(fā)布了有史以來最嚴(yán)的限購政策，對購房人家庭名下在深圳市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；購房人家庭名下在深圳市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，貸款首付款比例不低于50%；購房人家庭名下在深圳市擁有1套住房的，貸款首付款比例不低于70%。此外，將外地戶籍在深購房資格，從社保連繳3年改為5年。

其他出臺調(diào)控政策的城市，因地制宜地提出不同程度的限購和限貸措施，給過于火爆甚至出現(xiàn)恐慌性購買的樓市，快速注入了“穩(wěn)定劑”。

尤其值得關(guān)注的是限購政策的重新加強。2010年開始實行限購政策，2011年進一步升級，2014年第二季度開始多數(shù)城市陸續(xù)退出，只有四個一線城市和三亞保持限購。而自2016年3月上海與深圳加強限購之后，陸續(xù)又有城市重新開始實施限購，尤其是國慶期間密集增多。當(dāng)前，實行限購的城市有22個。

本輪樓市調(diào)控要點

與上一輪全國范圍的限購相比，2016年“十一”黃金周發(fā)布調(diào)控政策的城市全部集中在樓市過熱的城市。

1.全國70城新房均價指數(shù)比較。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70城房價指數(shù)，8月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過2%的城市，共有16個，除了青島和石家莊尚未出臺調(diào)控政策之外，其余14個城市皆有限制措施出臺。

8月新建商品住宅價格同比漲幅方面，全國70城中同比漲幅超過10%的城市共有17個，只有石家莊尚未出臺調(diào)控政策，惠州雖然未出限購限貸政策，但是從“銷售商品房必須取得預(yù)售許可證，執(zhí)行‘一套一標(biāo)’”的方面限制市場過熱。蘇州市目前未被納入國家統(tǒng)計局全國70城房價數(shù)據(jù)體系，其房價漲幅情況可以透過CRIC口徑進行監(jiān)測。

2.CRIC全國主要城市商品住宅價格比較。短期內(nèi)樓市過熱、房價出現(xiàn)非理性暴漲，是地方出臺調(diào)控政策的根本依據(jù)。根據(jù)1—8月CRIC的商品房住宅價格同比漲幅來看，同比漲幅超過10%的17個地區(qū)，已經(jīng)發(fā)布限購政策的有11個，占比達65%。漲幅榜居前的尚未出臺政策的城市，有肇慶和漳州。房價漲幅位列第3的肇慶，其住宅成交均價在2013年達到歷史高點后，連續(xù)兩年回落，2016年出現(xiàn)同比40.8%的漲幅，房價依然處于合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，因此現(xiàn)階段不需要出臺調(diào)控政策。然而緊鄰廈門的漳州市，2016年出現(xiàn)了量價齊升的態(tài)勢，隨著廈門限購政策的升級，投資者有可能加速進軍漳州，如果短期內(nèi)迅速推高房價，那么不排除出臺調(diào)控政策。

3.易居研究院70城存銷比情況比較。除了房價漲幅之外，根據(jù)易居研究院“商品住宅存銷比指標(biāo)”的監(jiān)測，也能發(fā)現(xiàn)出臺調(diào)控政策城市的邏輯。在易居研究院監(jiān)測的70個城市和區(qū)域，存銷比在6個月以內(nèi)的城市，共有15個，現(xiàn)已全部實行限購。存銷比在7—10個月的城市，共19個，其中無錫、廣州、武漢、固安、天津、福州、香河、東莞、北京9個城市實行限購，其余滁州、青島、九江、南通、景德鎮(zhèn)、寧波、溫州、太原、馬鞍山10個城市未出臺調(diào)控政策（燕郊鎮(zhèn)、大廠、固安、香河均隸屬廊坊市行政區(qū)域內(nèi)，實行限購）。

樓市政策和市場預(yù)測

有關(guān)消息表明，9月底相關(guān)部門召開了房地產(chǎn)工作部署會，對熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控工作進行了部署。

因此，有理由相信，“十一”國慶期間，熱點城市調(diào)控政策密集出臺，極有可能是各地方政府的一次集體行動，各地政策發(fā)布的速度、頻率和強度均達到了前所未有的高度。而且經(jīng)過此輪調(diào)控政策密集發(fā)布期，包括一、二線城市在內(nèi)的樓市過熱的地區(qū)，均在不同程度上因城施策出臺了調(diào)控政策。接下來第四季度，不排除如青島、石家莊、寧波等樓市較熱但尚未出臺政策的城市，將出臺調(diào)控政策。同樣也不排除有些城市在“去庫存、穩(wěn)增長、控風(fēng)險、防泡沫”等有關(guān)精神指導(dǎo)下，從提前防范風(fēng)險的角度，出臺相應(yīng)的政策。

伴隨各地調(diào)控政策的效力顯現(xiàn)，預(yù)計2016年四季度，熱點城市樓市成交量將逐步回落；房價漲幅將有所收窄，不排除個別城市出現(xiàn)房價環(huán)比零增長的現(xiàn)象；各種投機性資金進入房地產(chǎn)市場的行為將受到極大的遏制。但那些沒有調(diào)控、房價溫和、庫存較高的城市，市場仍將繼續(xù)企穩(wěn)或反彈。

（作者分別為上海易居研究院副院長、研究員）