房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及應(yīng)對(duì)

摘要：資金是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的基本保障。影響房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要因素包括宏觀政策的變化、購(gòu)買者的心理預(yù)期和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。過(guò)度依賴銀行貸款、證券市場(chǎng)融資難度大和缺乏穩(wěn)定的資金渠道是房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的主要問(wèn)題。化解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對(duì)策，主要包括實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資方式的多元化、完善房地產(chǎn)融資法律法規(guī)和健全金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資障礙 應(yīng)對(duì)策略

2010年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨一系列重大變化，銀行的房貸指標(biāo)不斷收緊，資本市場(chǎng)融資渠道不暢，土地價(jià)格逐年攀升，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要的資金越來(lái)越大。受這些因素的疊加影響，融資渠道過(guò)于單一的房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面受到的壓力越來(lái)越大。

一、影響房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要因素

（一）購(gòu)買者的心理預(yù)期

房地產(chǎn)一般價(jià)值較高，消費(fèi)者往往帶有明顯的買漲不買跌的購(gòu)買傾向。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升時(shí)購(gòu)買者就會(huì)出手購(gòu)入。這個(gè)階段開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流往往比較充裕，開(kāi)發(fā)商就會(huì)比較容易獲得來(lái)自不同渠道的資金，企業(yè)資金比較充裕；然而受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)周期的影響，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入蕭條和衰退期的時(shí)候，樓盤(pán)銷售困難，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源渠道和融資額度就會(huì)減少。

（二）企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況

房地產(chǎn)項(xiàng)目往往規(guī)模較大，所需要的資金數(shù)量同樣巨大。這就意味著，在良性運(yùn)行的情況下，通過(guò)不同階段的運(yùn)行，最終以貨幣資金的形式回流企業(yè)。資本如果能夠始終以這種良性的狀態(tài)運(yùn)行，企業(yè)就能順利按期歸還所借資本，企業(yè)的整個(gè)融資過(guò)程就能夠得以正常進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商相應(yīng)就能夠取得良好的預(yù)期收益。反之，如果資本在周轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)中斷，企業(yè)則不僅不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，還會(huì)影響正常的還本付息，從而導(dǎo)致融資出現(xiàn)困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的主要困難

（一）過(guò)度依賴銀行貸款

據(jù)住房建設(shè)部調(diào)查，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的特點(diǎn)之一是銀行貸款占比過(guò)高，2013年平均單個(gè)項(xiàng)目資金的61%源于銀行貸款（見(jiàn)表1）。由于歷史的原因，加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的資金量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)難以在短時(shí)期內(nèi)改變現(xiàn)有的融資格局，銀行貸款為主的資金結(jié)構(gòu)將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間。

（二）證券市場(chǎng)融資難度大

通過(guò)證券市場(chǎng)發(fā)行股票是企業(yè)實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資的有效途徑，也是眾多企業(yè)在現(xiàn)實(shí)中拓寬股權(quán)資金來(lái)源的有效渠道。然而由于我國(guó)證券市場(chǎng)存在時(shí)間較短，等待上市融資的企業(yè)數(shù)量眾多，管理部門(mén)提出的上市門(mén)檻要求較高，大部分房地產(chǎn)企業(yè)往往不具備發(fā)行股票上市融資的條件。即使有部分企業(yè)具備股票融資的條件，但從申請(qǐng)股票到批準(zhǔn)上市融資往往也要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的等待時(shí)期。債券市場(chǎng)是證券市場(chǎng)的重要組成部分，通過(guò)公開(kāi)發(fā)行債券也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)大規(guī)模融資彌補(bǔ)資金不足難題的有效途徑。然而通過(guò)債權(quán)融資同樣需要經(jīng)過(guò)多個(gè)主管部門(mén)的層層審批，不僅耗時(shí)較長(zhǎng)，同時(shí)也會(huì)加重企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

（三）缺乏穩(wěn)定的資金渠道

一是吸引外資數(shù)量較少。從表1中的數(shù)據(jù)可以看到，外資在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中占比非常小。主要原因一方面是不同國(guó)家的金融市場(chǎng)各不相同差別較大，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)外融資規(guī)則不甚熟悉，來(lái)源渠道非常狹窄。另一方面是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)外證券市場(chǎng)，尤其是對(duì)國(guó)外的股票市場(chǎng)了解不多，具備海外上市的企業(yè)數(shù)量較少，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)難以利用外資發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是缺乏可以長(zhǎng)期使用且來(lái)源穩(wěn)定的資金。目前，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金和來(lái)自銀行的貸款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中資金的主要來(lái)源。由于企業(yè)歷史較短企業(yè)規(guī)模有限，大部分企業(yè)自有資金的數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；房地產(chǎn)企業(yè)向銀行借款時(shí)銀行出于防范風(fēng)險(xiǎn)的需要往往附帶需要抵押品等各種苛刻的條件。這些障礙的存在很大程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)難以獲得穩(wěn)定的資金。

三、化解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對(duì)策

（一）實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資方式的多元化

一是以直接融資為主，努力拓寬權(quán)益融資渠道。為了充分保護(hù)債權(quán)人的利益維護(hù)良好的經(jīng)濟(jì)秩序，我國(guó)政府規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中自有資本的比率必須達(dá)到規(guī)定的限度。這一規(guī)定的潛在邏輯是，假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)難以控制的大幅度下跌，作為負(fù)債方的房地產(chǎn)企業(yè)依然能夠從容的歸還欠款，以保證不損害債權(quán)人的權(quán)益。二是建立房地產(chǎn)信托投資基金。房地產(chǎn)信托投資基金是目前比較符合實(shí)際需要的融資工具，它不僅可以一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資難問(wèn)題。

（二）完善房地產(chǎn)融資法律法規(guī)

目前我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)尚不健全，未能充分支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬融資渠道和來(lái)源，難以在實(shí)踐中規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，使得部分唯利是圖、信譽(yù)較差的房地產(chǎn)企業(yè)利用法律的空白鉆空子，或者得以趁機(jī)規(guī)避法律的限制進(jìn)行違法活動(dòng)。這些行為對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了不良的影響，也使得房地產(chǎn)金融難以規(guī)范發(fā)展。因此，我國(guó)必須加快建設(shè)房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)，切實(shí)明確房地產(chǎn)信貸的法律地位，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，促使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范、安全的進(jìn)入金融市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)合法合規(guī)的健康運(yùn)作。

（三）健全金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)金融往往規(guī)模巨大，資金周轉(zhuǎn)期限較長(zhǎng)，涉及的領(lǐng)域較多，社會(huì)影響較大，面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)也更多，相對(duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)非常突出的領(lǐng)域。因此，要保證房地產(chǎn)金融的安全運(yùn)行，就必須設(shè)定一種有效的管理機(jī)制和相應(yīng)的制度安排，以最大限度提高監(jiān)管效率。此外，還應(yīng)該努力健全政府支持體系。國(guó)外有許多可以借鑒的模式，我國(guó)應(yīng)學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)模式，健全政府支持體系，重點(diǎn)解決一部分低收入階層的住房問(wèn)題。要在國(guó)家宏觀調(diào)控指導(dǎo)下，對(duì)抵押金融市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和管理，保障低收入者居者有其屋，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)金融的規(guī)范化運(yùn)作。

參考文獻(xiàn)：

[1]夏玉香.房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2014（9）

（甘桂佳，1992年生，廣西桂平市人，青海民族大學(xué)）