我國(guó)房地產(chǎn)眾籌發(fā)展現(xiàn)狀及監(jiān)管建議

許曉凡

【摘要】房地產(chǎn)眾籌作為房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路，逐漸成為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新興動(dòng)力。本文以2016年4月深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)全面叫停房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)事件為例分析了目前我國(guó)房地產(chǎn)眾籌市場(chǎng)乃至整個(gè)眾籌市場(chǎng)存在的問(wèn)題，通過(guò)借鑒國(guó)外眾籌市場(chǎng)的監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，提出完善我國(guó)眾籌業(yè)監(jiān)管的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)眾籌 非法集資風(fēng)險(xiǎn) 法律風(fēng)險(xiǎn) 信息披露與定期報(bào)告機(jī)制

一、深圳叫停房地產(chǎn)眾籌事件

近期以來(lái)，為了推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家相繼連續(xù)推出房地產(chǎn)利好消息來(lái)刺激公眾對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求。因此，今年春節(jié)后包括三線城市市場(chǎng)在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)均呈現(xiàn)價(jià)格良好、數(shù)量齊上升的勢(shì)頭。深圳樓市則在這次房地產(chǎn)好勢(shì)頭中更為火爆，房?jī)r(jià)迅猛增長(zhǎng)。深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)趁勢(shì)推出眾籌炒房業(yè)務(wù)，吸引了一大批參與者熱衷于其中：包括中介、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也有眾籌、P2P等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。

在當(dāng)前的情形下，深圳這個(gè)做法的目的在于防止杠桿放大了金融風(fēng)險(xiǎn)，抑制當(dāng)前房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)一步催生，同時(shí)防止可能引發(fā)的金融詐騙。政策的出臺(tái)可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一觸即發(fā)的金融風(fēng)暴起到了抑制、緩解作用，保持我國(guó)金融體系更加平穩(wěn)、良好運(yùn)行。此外，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也引起相關(guān)部門(mén)的警惕。就現(xiàn)今情況來(lái)看，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)積極組織深圳銀行召開(kāi)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管會(huì)議，要求銀行更多方面了解客戶信貸記錄及相關(guān)資金情況，通過(guò)調(diào)查甄別出投機(jī)性購(gòu)房行為。

二、房地產(chǎn)業(yè)眾籌存在的問(wèn)題

（一）非法集資風(fēng)險(xiǎn)

眾籌炒房潛在風(fēng)險(xiǎn)涉嫌非法集資，存在投資人資金被非法利用風(fēng)險(xiǎn)，易導(dǎo)致維權(quán)事件的產(chǎn)生。

非法集資是以非法占有為目的，通過(guò)詐騙方式獲得資金的行為；它意味著往往未依照法定程序及相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，擅自以發(fā)行股票、債券、投資基金或者其他債券憑證的方式，向非特定社會(huì)人群籌集資金，并承諾在一定的時(shí)間內(nèi)給予投資人較高的報(bào)酬。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目眾籌的環(huán)節(jié)中，開(kāi)發(fā)商往往將房地產(chǎn)項(xiàng)目放到互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上來(lái)通過(guò)宣傳推廣以籌集資金。其中缺少相關(guān)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)等環(huán)節(jié)，同時(shí)存在一些其他潛在的問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目眾籌從某種程度上看存在非法集資的嫌疑，而且投資存在不可預(yù)測(cè)到的風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn)題都是眾籌目前的不完善之處。

（二）房地產(chǎn)眾籌政策和法律風(fēng)險(xiǎn)

一直以來(lái)，眾籌炒房都游走在法律的邊緣地帶。從購(gòu)房者的角度來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目眾籌并未遵守政府制定的相關(guān)監(jiān)管政策，同意讓購(gòu)買力不足或因限購(gòu)無(wú)法購(gòu)房者違規(guī)購(gòu)房，這種行為將加大房?jī)r(jià)波動(dòng)情況下的違約概率，極易引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，眾籌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在著法律風(fēng)險(xiǎn)。

綜合以上方面來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)階段與眾籌有關(guān)的監(jiān)管制度與手段仍然處于缺失狀態(tài)，值得引起公眾的重視。相比之下，美國(guó)在房地產(chǎn)眾籌方面的監(jiān)管措施比我國(guó)進(jìn)步許多。美國(guó)于2012年出臺(tái)了相關(guān)法案，對(duì)眾籌項(xiàng)目中投資人資質(zhì)、項(xiàng)目權(quán)益關(guān)系、操作規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)和收益等均做出了較為清晰的規(guī)定。在我國(guó)目前的形勢(shì)下來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)眾籌如何避免“不管不行，一管就死”的局面，對(duì)政策制定者和市場(chǎng)參與者而言都是一個(gè)挑戰(zhàn)。

三、針對(duì)問(wèn)題提出的監(jiān)管建議

以上對(duì)于深圳叫停房地產(chǎn)眾籌事件的分析反映了不少值得我們重視的問(wèn)題，而針對(duì)這些問(wèn)題，我們提出如下建議：

（一）借鑒英美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)借貸眾籌進(jìn)行專門(mén)性立法

我國(guó)借貸眾籌雖然有中國(guó)人民銀行等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》作為初步立法文件，但從實(shí)踐來(lái)看，《指導(dǎo)意見(jiàn)》作為規(guī)章是對(duì)整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)做了較寬泛和原則性的規(guī)定，其規(guī)定對(duì)象過(guò)于廣泛而缺少針對(duì)性。這說(shuō)明了我國(guó)目前仍缺少專門(mén)針對(duì)網(wǎng)絡(luò)眾籌平臺(tái)的相關(guān)法律，眾籌就立法方面而言仍然不完善。

和美國(guó)相比，我國(guó)眾籌融資的運(yùn)行模式尚不規(guī)范，而且如今房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展因其運(yùn)作模式缺乏相關(guān)法律的規(guī)范而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，這些都會(huì)導(dǎo)致最終大災(zāi)難的發(fā)生。為了降低非法集資給眾籌帶來(lái)的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)有必要借鑒英美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)眾籌進(jìn)行專門(mén)性立法的做法。

（二）提高眾籌平臺(tái)透明度與投資管理能力

要提高眾籌平臺(tái)透明度首先要形成平臺(tái)的信息披露與定期報(bào)告機(jī)制。平臺(tái)的信息披露與報(bào)告是平臺(tái)監(jiān)管體制的核心，也是提高房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)投資管理透明度的直接辦法。而我國(guó)目前因平臺(tái)監(jiān)管尚不完善，故尚無(wú)正式的定期信息披露與報(bào)告制度。首先，從眾籌平臺(tái)的角度看，我國(guó)目前房地產(chǎn)眾籌亂像造成了眾籌平臺(tái)的無(wú)力約束乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，這樣既不利于平臺(tái)和市場(chǎng)的健康發(fā)展，也不利于對(duì)優(yōu)質(zhì)合格的從業(yè)者利益的保護(hù)。其次，從監(jiān)管者、投資者以及融資者的角度考慮，平臺(tái)信息不透明化既不利于監(jiān)管，也不利于對(duì)投資者和融資者權(quán)益的保護(hù)。所以加強(qiáng)信息披露與定期報(bào)告的重要性已毋庸質(zhì)疑，應(yīng)該有效地建立高效、準(zhǔn)確的信息披露制度。

（三）引導(dǎo)公眾正確理解眾籌模式

由于信息來(lái)源不對(duì)稱、行業(yè)發(fā)展不成熟以及規(guī)章制度的缺乏，出現(xiàn)了有些出資人盲目跟風(fēng)而將眾籌作為快速致富的途徑、少數(shù)作為創(chuàng)業(yè)者的項(xiàng)目發(fā)起人將眾籌當(dāng)做圈錢(qián)的工具而損害了出資人的利益和眾籌平臺(tái)的信譽(yù)等不良事件，也導(dǎo)致了民眾對(duì)眾籌的發(fā)展缺乏信心，同時(shí)影響了眾籌的生存和發(fā)展。

所以，建議政府在體現(xiàn)對(duì)眾籌這一新型互聯(lián)網(wǎng)金融籌資模式的支持外，還應(yīng)有意識(shí)地引導(dǎo)公眾正確理解眾籌模式，既要緩解部分投資者對(duì)眾籌的盲目排斥與畏懼心理，也要避免項(xiàng)目發(fā)起人的跟風(fēng)行為的出現(xiàn)。我們更希望在政府的著力引導(dǎo)下，廣大民眾能夠端正投資態(tài)度，盡可能充分詳盡地掌握平臺(tái)方、籌資人和項(xiàng)目的有關(guān)信息，在保護(hù)財(cái)產(chǎn)安全的前提下積極參與到眾籌中來(lái)，從而推動(dòng)中國(guó)眾籌的健康快速發(fā)展。

總體來(lái)說(shuō)，我們以深圳叫停房地產(chǎn)眾籌的事件為例，分析其中體現(xiàn)的眾籌在我國(guó)發(fā)展遇到的阻礙，并呼吁政府及相關(guān)立法部門(mén)對(duì)眾籌加以適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)與監(jiān)管，促進(jìn)其健康、有序地發(fā)展。

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