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    不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析

    2016-07-05 19:29:15馬瑗苑
    中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2016年1期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不動(dòng)產(chǎn)登記影響分析

    【摘 要】不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)的整體發(fā)展一定會(huì)產(chǎn)生影響,從不動(dòng)產(chǎn)登記條例的具體內(nèi)容看,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生積極的影響,同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)的影響也是微小的,在新的市場(chǎng)環(huán)境下,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與整個(gè)經(jīng)濟(jì)要緊密結(jié)合在一起,因此要實(shí)施積極有效的機(jī)制推動(dòng)其健康發(fā)展。

    【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);關(guān)聯(lián);影響分析

    2015年3月1日,我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施,這就意味著我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)入到了具體的執(zhí)行階段。根據(jù)我國(guó)的基本國(guó)情來(lái)分析,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的具體實(shí)施也存在著一些問(wèn)題,不動(dòng)產(chǎn)中比較典型的就是房產(chǎn)業(yè),在不動(dòng)產(chǎn)暫行條例具體實(shí)施以后對(duì)我國(guó)的房產(chǎn)業(yè)有比較直觀的影響。

    一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度和我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間存在的關(guān)聯(lián)

    1.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)

    不動(dòng)產(chǎn)登記指的是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)與自身職權(quán),將不動(dòng)產(chǎn)的自然、權(quán)利等狀況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中進(jìn)行記載并公示。不動(dòng)產(chǎn)包括的項(xiàng)目主要是房屋、草原、樹(shù)林以及土地,在本論文中主要涉及到的是房地產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的最大特點(diǎn)就是固定的不能移動(dòng)的資產(chǎn),其歸屬人也比較特殊,先要確定產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題才能收到法律的保護(hù)。

    2.不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容

    降低房?jī)r(jià)水平不是不動(dòng)產(chǎn)登記的最終目的,不動(dòng)產(chǎn)登記和房?jī)r(jià)之間沒(méi)有直接的關(guān)系。房?jī)r(jià)對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)量存在著一定的關(guān)系,主要是購(gòu)買(mǎi)力來(lái)影響房?jī)r(jià)的。征收房產(chǎn)稅不是不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的,房?jī)r(jià)和不動(dòng)產(chǎn)登記之間存在著一定的邏輯關(guān)系,但不動(dòng)產(chǎn)登記的目的并不是單一的房產(chǎn)稅征收。不動(dòng)產(chǎn)登記主要是對(duì)房產(chǎn)稅起到一個(gè)促進(jìn)的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容主要是下面幾點(diǎn):基礎(chǔ)——土地登記、核心——權(quán)屬、目的——物權(quán)保護(hù)、表達(dá)形式——空間信息、法律特征——勘驗(yàn)取證、時(shí)態(tài)特點(diǎn)——現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)、作用——多用途性。

    3.不動(dòng)產(chǎn)登記的作用

    不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施,首先是保護(hù)產(chǎn)權(quán)歸屬人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)的歸屬問(wèn)題主要是靠不動(dòng)產(chǎn)的登記來(lái)實(shí)現(xiàn),主要是對(duì)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行法律保護(hù),還可以維護(hù)房產(chǎn)交易秩序以及安全方面的問(wèn)題。再次對(duì)二手房的交易也有一定的幫助,促進(jìn)房屋的入住率。最后,幫助提振房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,對(duì)政府的立場(chǎng)以及管理有著一定的幫助。

    二、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

    1.對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的短期影響分析

    不動(dòng)產(chǎn)的登記在短時(shí)間內(nèi)是沒(méi)有利益可圖的,在一定形勢(shì)下影響市場(chǎng)的成交,這會(huì)讓人們理解成不動(dòng)產(chǎn)登記后不利于買(mǎi)房。不過(guò)這種影響只會(huì)在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn),根據(jù)我國(guó)的具體國(guó)情來(lái)分析,我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記在經(jīng)過(guò)3—4年的時(shí)間內(nèi)才能得到具體的實(shí)施,才能起到相應(yīng)的作用,在短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)造成影響。出臺(tái)的政策是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有力推動(dòng),在整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中不會(huì)有過(guò)多的政治化干涉。從宏觀上看,不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)是利好的。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講,不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是利好的。通過(guò)對(duì)技術(shù)革新,可以對(duì)房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部信息交互流通是有利的,可以使房產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。此外,不動(dòng)產(chǎn)登記的有效實(shí)施,對(duì)實(shí)行房產(chǎn)繳稅制度是非常有幫助的。這個(gè)措施的實(shí)施對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)起到了一個(gè)推動(dòng)作用,有效的促使房產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

    2.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期影響分析

    在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施后,通過(guò)一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程,可以使房產(chǎn)投資者更加理性,可以使房源保持在一個(gè)可控的水平中。歸根結(jié)底,不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)房產(chǎn)行業(yè)起到一個(gè)調(diào)控作用,從樓市的調(diào)控方面來(lái)講,2015年3月1日實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例主要是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)登記,對(duì)我國(guó)公民的住房擁有量進(jìn)行登記,對(duì)樓市起到一定的調(diào)節(jié)作用,使用有效的手段調(diào)節(jié)房源以及需求之間的關(guān)系,可以有效的使房地產(chǎn)業(yè)有序的健康的持續(xù)發(fā)展。由此可見(jiàn),實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在短時(shí)間內(nèi)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響是很小的,起不到關(guān)鍵的作用。如果把不動(dòng)產(chǎn)登記和房產(chǎn)交稅的征收結(jié)合在一起,可以對(duì)公民的房產(chǎn)數(shù)量進(jìn)行監(jiān)控和管理,有效的促進(jìn)房源的有效性,減少空置房源,這些對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格方面有效比較微小的影響。

    三、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)二手房的影響

    1.對(duì)二手房的短期影響

    房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控并不是實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有明顯的影響。對(duì)房產(chǎn)部門(mén)的合作統(tǒng)一才是實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的最終目的,建立真實(shí)有效的房產(chǎn)信息的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái),對(duì)房產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)辦理更加的簡(jiǎn)化和方便。在現(xiàn)在的情況下,房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)存量不是不動(dòng)產(chǎn)登記的執(zhí)行對(duì)象,在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的正式運(yùn)行之前購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房是持觀望態(tài)度的,害怕在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記以后對(duì)自身有影響,但是在房產(chǎn)投資者中沒(méi)有出現(xiàn)大量的房產(chǎn)交易狀況。所以,實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)的登記制度對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響很小,只是對(duì)房產(chǎn)交易起到一個(gè)促進(jìn)的作用,使房地產(chǎn)業(yè)能夠健康有效的持續(xù)發(fā)展。

    2.可以有效的管控二手房源

    實(shí)施的房地產(chǎn)登記條例確實(shí)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)有一定的影響,并沒(méi)有提及關(guān)于自然人的財(cái)產(chǎn)狀況查詢(xún)的規(guī)定,但可以通過(guò)地址來(lái)衍生財(cái)產(chǎn)持有人,打破傳統(tǒng)房地產(chǎn)信息查詢(xún)的瓶頸,可能導(dǎo)致投資置業(yè)者的拋售,高端二手房的供應(yīng)量可能會(huì)有所增加,要控制二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格??傮w來(lái)講,不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲并不存在明顯的抑制作用,不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施將增加二手房房源,但是并不會(huì)對(duì)樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。

    四、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響

    1.對(duì)短期的市場(chǎng)沖擊影響

    從短期市場(chǎng)震蕩的方式,對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅的征收起到一個(gè)奠定基礎(chǔ),在一定程度上影響了購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。這樣,不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái),在一定程度上增加了房?jī)r(jià)下行的壓力。但房地產(chǎn)登記和房?jī)r(jià)下降,房地產(chǎn)登記的主要目的是明確產(chǎn)權(quán)之間沒(méi)有必然的關(guān)系。房地產(chǎn)登記的居民財(cái)產(chǎn)主要包括兩個(gè)方面:第一,舊房子,繼承的舊房子,有許多問(wèn)題遺留在地產(chǎn)市場(chǎng)上的房源;第二,市場(chǎng)供求變化,一些業(yè)主害怕征收房產(chǎn)稅,這就造成了房地產(chǎn)的拋售情況的出現(xiàn)。但是這些情況比較少,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響是有限的。

    2.對(duì)房?jī)r(jià)的影響

    從不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析來(lái)看,大眾所關(guān)注的不是不動(dòng)產(chǎn)登記所涉及到的具體內(nèi)容,而是在這一規(guī)定實(shí)施之后對(duì)房?jī)r(jià)的具體影響有多少。其實(shí)這是個(gè)錯(cuò)誤的觀點(diǎn),影響房?jī)r(jià)的主要因素包括這一地區(qū)的人均收入水平、人口密度、市場(chǎng)需求等。在調(diào)控住房資源的過(guò)程中,對(duì)維持房地產(chǎn)稅收具有十分重要的作用。房地產(chǎn)登記不是房?jī)r(jià)調(diào)控的主要功能,而是為了有效完善產(chǎn)權(quán)制度,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,降低房地產(chǎn)交易雙方的風(fēng)險(xiǎn),有效的使房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。

    五、結(jié)語(yǔ)

    不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施,首先是保護(hù)產(chǎn)權(quán)歸屬人的合法權(quán)益,通過(guò)一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程,可以使房產(chǎn)投資者更加理性,可以使房源保持在一個(gè)可控的水平中。通過(guò)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施,可以有效的幫助提振房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,對(duì)政府的立場(chǎng)以及管理有著一定的幫助。

    參考文獻(xiàn):

    [1]孫志浩,李雪萍,張衛(wèi)國(guó);(美)羅杰·H.伯恩哈特(RogerH. Bernhardt),(美)安·M.伯克哈特(AnnM.Burkhart)著,關(guān)于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的研究與探討[M]. 北京法制出版社, 2011.12:223-224.

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    [3]王胡平,申惠文.不動(dòng)產(chǎn)善意取得與登記公信力之比較[J].廣西大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2012.

    [4]王利明.善意取得制度的構(gòu)成——以我國(guó)物權(quán)法草案第111條為分析對(duì)象[J].中國(guó)法學(xué),2013.

    [5]郭明龍,王利民.轉(zhuǎn)制與應(yīng)對(duì)——論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的結(jié)構(gòu)性變革[J].云南大學(xué)學(xué)報(bào)(法學(xué)版),2012.

    作者簡(jiǎn)介:

    馬瑗苑(1973—),女,云南景洪人,回族,碩士研究生,工程師,在國(guó)土系統(tǒng)多年從事土地測(cè)繪、土地登記、土地儲(chǔ)備、土地資源管理等工作。

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