房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與變更管理方式研究

王辛乾

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理十分復(fù)雜，技術(shù)性較高，而且有著許多的不確定因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的關(guān)鍵所在，在整個項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段起到十分重要的承上啟下的作用，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理尤為重要。筆者闡述了項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理與變更的有關(guān)概念，介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對項(xiàng)目的影響，并對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更管理進(jìn)行了一定的探討研究。為加強(qiáng)我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及變更管理提供一定的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)；變更；管理方式

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）05-0135-02

改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，各類房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范管理制度及法律法規(guī)都得到了建立與完善，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為我國經(jīng)濟(jì)財(cái)富的重要組成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)存在著建設(shè)周期長、項(xiàng)目投資成本高、位置固定等多種特殊性質(zhì)，使得現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理十分混亂，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理難度。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目影響

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)管理指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的全過程管理，高質(zhì)量的工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理時(shí)，必須充分考慮到項(xiàng)目定位、工程的招投標(biāo)、工程施工過程中的成本控制、物資的購置以及現(xiàn)場施工等各項(xiàng)工作間的配合與銜接。將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃目標(biāo)與設(shè)計(jì)過程進(jìn)行充分的結(jié)合，找出最科學(xué)合理的施工管理方案與方法，以最大程度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工程施工的和諧統(tǒng)一。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響

有關(guān)專家認(rèn)為，建筑施工的工期、成本以及質(zhì)量等問題都可以在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段找到根本原因。如缺乏可施工性導(dǎo)致的建筑施工進(jìn)度緩慢、工程延期、成本超支等問題，都是因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的紕漏與缺陷。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，對于建筑工程的工期、成本以及質(zhì)量控制都有著十分重要的意義。

1.對工期的影響

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對于工程工期的影響主要有以下幾個方面。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的土建設(shè)計(jì)與設(shè)備的購置計(jì)劃都直接影響著工程施工進(jìn)度?？茖W(xué)完善的土建設(shè)計(jì)與設(shè)備的購置計(jì)劃可以有效提高工程建設(shè)效率。反之，由于土建設(shè)計(jì)與設(shè)備購置計(jì)劃的不合理，導(dǎo)致工程出現(xiàn)返工、重置設(shè)備等問題，都會嚴(yán)重拖延工程進(jìn)度，延長工程建設(shè)工期。

高水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)技術(shù)文件及咨詢報(bào)告可以更好的保障工程施工進(jìn)度。反之，設(shè)計(jì)階段的缺失，會導(dǎo)致后期出現(xiàn)頻繁的設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)重阻礙工程施工進(jìn)度，還會使得業(yè)主被承包商大量索賠，引起糾紛。

2.對成本的影響

部分專家研究認(rèn)為：科學(xué)有效的工程設(shè)計(jì)可以為工程項(xiàng)目節(jié)省6～10%的成本，減少8.7～43.3%的施工工期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對工程成本的影響在于：有效的開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)可以影響到建筑工程生命周期內(nèi)所需費(fèi)用的80%左右；由于在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，投資方就基本決定了工程項(xiàng)目規(guī)模等大體成本，因此，開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)決定了建筑工程投資的80%左右。

3.對質(zhì)量的影響

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的技術(shù)文件及咨詢報(bào)告等，可以體現(xiàn)出工程項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑要求、水平以及住戶的基本使用需求，這些都是工程項(xiàng)目內(nèi)在質(zhì)量的重要體現(xiàn)。 因此，只有高水準(zhǔn)的工程開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，才能確保工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、安全性及實(shí)用性。有關(guān)調(diào)查分析，我國建筑行業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量事故中，40.1%的事故原因都在于工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

方案設(shè)計(jì)的主要流程有：制定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書→進(jìn)行方案招標(biāo)→評審、咨詢方案→確定方案→規(guī)劃方案報(bào)建設(shè)計(jì)文本→方案報(bào)建。為了制定出一套經(jīng)濟(jì)效益高、滿足市場需求的設(shè)計(jì)方案，許多的房地產(chǎn)開發(fā)商都會在方案設(shè)計(jì)階段使用如多輪方案競標(biāo)、專家咨詢論證、內(nèi)部評審等方法，花費(fèi)大量的內(nèi)外資源。但實(shí)際設(shè)計(jì)結(jié)果仍是差強(qiáng)人意，出現(xiàn)了許多設(shè)計(jì)成果偏離預(yù)定目標(biāo)，設(shè)計(jì)進(jìn)度緩慢等問題，嚴(yán)重影響了工程建設(shè)。因此，加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)階段的管理十分重要。

一般情況下，方案設(shè)計(jì)階段可以分為兩個部分，即方案招標(biāo)及方案定案階段。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個反復(fù)多輪次的方案設(shè)計(jì)過程。因此，在各階段中，各房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)人員，都應(yīng)認(rèn)真深入地剖析項(xiàng)目中各個價(jià)值體系，如：在建筑空間分布設(shè)計(jì)、建筑造型分析、建筑環(huán)境景觀系統(tǒng)、建筑設(shè)備的設(shè)置、以及建筑戶型的平面及立體風(fēng)格等，都要與設(shè)計(jì)院進(jìn)行詳細(xì)溝通，并與政府有關(guān)部門保持聯(lián)系，促使方案設(shè)計(jì)健康發(fā)展。

還需要加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理。部分房地產(chǎn)開發(fā)商制定的項(xiàng)目目標(biāo)不夠科學(xué)合理，給建筑施工帶來了許多風(fēng)險(xiǎn)。還有部分開發(fā)商喜歡鉆政策漏洞，甚至進(jìn)行違規(guī)操作，都會給建筑項(xiàng)目帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。而在委托與選擇方案設(shè)計(jì)公司時(shí)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，這主要在于委托人對方案設(shè)計(jì)公司不夠了解，選用了資質(zhì)不佳的設(shè)計(jì)公司，因而使得設(shè)計(jì)成果達(dá)不到期望效果。因此，工程項(xiàng)目的組織者必須具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識，及時(shí)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然，確保整個方案設(shè)計(jì)階段與建筑施工的順利發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更

（一）設(shè)計(jì)變更

設(shè)計(jì)變更指的是設(shè)計(jì)部門修改與改變已經(jīng)確定的設(shè)計(jì)文件以及施工設(shè)計(jì)圖紙中的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)。進(jìn)行設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)盡早處理，變更的越早，給工程帶來的損失就越小，反之則損失更大。如果是在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行變更，則僅僅需要修改圖紙，則對于其余費(fèi)用的影響會很少甚至沒有；而在采購階段進(jìn)行變更時(shí)，不僅需要修改變更圖紙，還需要重新采買設(shè)備及材料，浪費(fèi)了大量資源；在施工階段發(fā)生變更時(shí)，不僅會增加上述各類費(fèi)用，還會拆除部分已經(jīng)施工的工程，造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，提高設(shè)計(jì)變更控制力度，盡量將其控制在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的初始階段，做好圖紙會審，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理設(shè)計(jì)中的失誤與漏洞問題，尤其是能嚴(yán)重影響到工程造價(jià)的設(shè)計(jì)變更，必須先計(jì)算變更預(yù)算，再做設(shè)計(jì)變更。

（二）設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因

提出設(shè)計(jì)變更的有可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等。造成設(shè)計(jì)變更的主要原因有： 調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃，變更戶型設(shè)計(jì)；出現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤、漏洞；變更設(shè)計(jì)工藝技術(shù)；增減工程內(nèi)容；設(shè)計(jì)材料品種變化的影響；施工中出現(xiàn)的錯誤；設(shè)計(jì)時(shí)地質(zhì)勘查資料不準(zhǔn)確導(dǎo)致施工出現(xiàn)誤差，如加深基礎(chǔ)等。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理

進(jìn)行設(shè)計(jì)變更管理主要有以下幾個方面：

（一）技術(shù)管理方面

1.在前期研究階段，應(yīng)仔細(xì)做好房地產(chǎn)市場分析以及相關(guān)技術(shù)準(zhǔn)備。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提前做好搜集整理數(shù)據(jù)資料、地質(zhì)勘測等準(zhǔn)備工作，以便為設(shè)計(jì)人員提供充足的工程資料，提高設(shè)計(jì)效率。

2.一定要嚴(yán)格考察各設(shè)計(jì)單位的具體情況，根據(jù)其技術(shù)能力、服務(wù)內(nèi)容等設(shè)計(jì)資質(zhì)，科學(xué)選擇設(shè)計(jì)單位，確保設(shè)計(jì)人員的專業(yè)性。

3.組織構(gòu)建高效的管理團(tuán)隊(duì)。選擇具備一定專業(yè)能力的管理人員，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的各種紕漏與缺陷，能有效減少設(shè)計(jì)后期的變更數(shù)量，節(jié)省設(shè)計(jì)成本，有效提高設(shè)計(jì)進(jìn)度與設(shè)計(jì)質(zhì)量。

4.平衡設(shè)計(jì)方案與初步設(shè)計(jì)。進(jìn)行工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不僅需要宏觀考慮到各建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更需要注意技術(shù)的成本消耗以及可實(shí)現(xiàn)性。因此，在方案設(shè)計(jì)階段必須做好項(xiàng)目后期的技術(shù)深化與設(shè)計(jì)的平衡，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)與實(shí)際施工脫節(jié)的現(xiàn)象。

5.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更流程管理。加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理流程，增加設(shè)計(jì)變更檢驗(yàn)及監(jiān)管程序，可以有效保障設(shè)計(jì)變更的有效性及合理性。其具體變更流程如下圖所示。

（二）合同管理方面

1.完善設(shè)計(jì)合同，對于設(shè)計(jì)變更方法進(jìn)行事前約定。合同中的各項(xiàng)具體條款需要合約成本部門及設(shè)計(jì)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)商制定，對于設(shè)計(jì)中的缺陷及問題，設(shè)立相應(yīng)的賠償條款，可以最大程度的減少設(shè)計(jì)變更成本，提高設(shè)計(jì)效率。

2.做好合同交底工作

在簽訂好設(shè)計(jì)合同后，企業(yè)合約成本部門應(yīng)立即將合同信息通報(bào)給各職能部門，確保每位項(xiàng)目管理人員了解合同內(nèi)容及注意事項(xiàng)，減少及避免不必要的索賠。

3.進(jìn)行設(shè)計(jì)限額

對設(shè)計(jì)成本提出一定的額度限制，可以避免對于項(xiàng)目成本的浪費(fèi)，有效控制項(xiàng)目成本。對于能量化的設(shè)計(jì)指標(biāo)，對其設(shè)立一定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或者技術(shù)指標(biāo)。對于不能量化的設(shè)計(jì)指標(biāo)，應(yīng)對其所需的材料設(shè)備成本設(shè)置一定的控制建議，尤其注意其中消耗成本較多的關(guān)鍵點(diǎn)，一定要加強(qiáng)其設(shè)計(jì)額度的控制。

（三）責(zé)任管理方面

制定嚴(yán)格的設(shè)計(jì)管理責(zé)任體系，制定完整的設(shè)計(jì)變更責(zé)任圖（如圖2所示），確保每個職能部門都能了解自身工作內(nèi)容及主要職責(zé)，將設(shè)計(jì)變更等責(zé)任落實(shí)到具體部門及個人，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)效率。為了提高項(xiàng)目建設(shè)工作效率，還可設(shè)置一定的獎懲機(jī)制，對于施工中引起設(shè)計(jì)變更的各類設(shè)計(jì)問題，設(shè)定一定的限制。以其限制金額為十萬元為例，如因?yàn)樵O(shè)計(jì)問題導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，如果超過十萬元則扣除其1%的設(shè)計(jì)費(fèi)用。以此來激勵設(shè)計(jì)單位，有效提高設(shè)計(jì)效率。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與變更管理有著較強(qiáng)的復(fù)雜性與技術(shù)性，其管理難度及其巨大，管理任務(wù)十分艱巨。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須重視房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)與變更的管理，嚴(yán)格把控開發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量，提高其設(shè)計(jì)的科學(xué)性與實(shí)用性，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，規(guī)范設(shè)計(jì)變更流程，完善合同規(guī)定，以法律手段維護(hù)開發(fā)商及施工單位利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

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[責(zé)任編輯：龐 林]