淺談投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇因素與對策建議

夏瑋

【摘 要】 新會計準則中公允價值計量模式的引進對于企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計政策選擇具有重要的意義。本文通過對成本和公允價值兩種計量模式的比較，以及轉(zhuǎn)換計量模式對企業(yè)經(jīng)營成果和財務(wù)狀況的影響，揭示企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)會計政策中的考慮因素，并從實務(wù)角度對完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式提出相關(guān)對策建議。

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)；成本模式；公允價值模式

一、投資性房地產(chǎn)兩種計量模式的比較

根據(jù)新會計準則的定義，投資性房地產(chǎn)是指“為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，具體包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)通常按照取得成本進行初始計量，并在資產(chǎn)負債表日選擇成本模式或者公允價值計量模式進行后續(xù)核算。

2006年財政部頒布的新會計準則中，謹慎地引進了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)公允價值計量模式。在向國際會計準則趨同的背景下，公允價值計量模式的引進，表明了會計信息不再僅僅著眼于可靠性，而同時也強調(diào)會計信息的決策相關(guān)性。在這種情況下，投資性房地產(chǎn)存在兩種基本計量模式的選擇。

1.成本計量模式

成本計量模式下，企業(yè)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的賬面價值和預(yù)計使用年限計提折舊或攤銷，若存在資產(chǎn)減值跡象，則計提相應(yīng)的減值準備。

成本計量模式的主要優(yōu)勢在于信息資料獲取的便利性，其所代表的歷史成本計量模式，以獲取資產(chǎn)時支付的經(jīng)濟代價進行初始計量，一般擁有比較完整、可靠的原始憑證，便于內(nèi)部稽核與外部審計。同時，核算也相對簡單，做出相應(yīng)的會計估計后，除非取得可靠證據(jù)不得更改。其賬面價值也無需參照隨時變動的市場價格，既節(jié)省了會計信息的獲取和處理成本，又能防止企業(yè)隨意操縱會計利潤。

成本計量模式的弊端根源于歷史成本計量屬性的缺陷。由于后續(xù)核算與市場價格變動無關(guān)，財務(wù)報表不能及時、準確地反映投資性房地產(chǎn)的真實盈利能力和市場價值，不利于報表使用者的投資決策。

2.公允價值計量模式

公允價值計量模式下，企業(yè)不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負債表日獲取的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值，并將差額計入當期利潤表（公允價值變動損益）， 直接影響企業(yè)的當期經(jīng)營業(yè)績。

新會計準則對公允價值計量屬性采取了謹慎推廣的態(tài)度，選擇該會計政策需要嚴格滿足資產(chǎn)所在地房地產(chǎn)交易市場比較活躍，能持續(xù)準確獲取公允價值的前提條件，且一個企業(yè)只能選擇一種計量模式，不得同時采用成本和公允價值兩種計量模式。同時，對公允價值計量模式的選用具有不可逆性，一旦采取，不能再轉(zhuǎn)換為成本計量模式。

公允價值計量模式的主要優(yōu)勢在于其會計信息的決策相關(guān)性，其對投資性房地產(chǎn)的盈利能力和市場價值的評估和核算，更能及時反映經(jīng)濟環(huán)境的波動，也更為符合其“投資”的性質(zhì)，在房地產(chǎn)處于上升周期的市場環(huán)境中，能夠全面提高企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。

公允價值模式的主要問題在于其計量成本較高。由于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度尚未達到準則所預(yù)期的標準，交易信息系統(tǒng)的建設(shè)和房地產(chǎn)價值的評估尚不成熟，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的公允價值主要來源于外聘的評估專家出具的評估報告，這類報告一方面存在準確性方面的存疑，另一方面也加大了公司信息的披露成本。而且，投資性房地產(chǎn)確認的資本溢價，本質(zhì)上是沒有帶來現(xiàn)金流增加的賬面利潤，但公司股東可能會因為賬面利潤的增多要求加大股利分配力度，管理層也可能由于賬面利潤的增多要求提高薪酬激勵水平，由此也會增加企業(yè)的現(xiàn)金流支出壓力。

3.計量模式轉(zhuǎn)換的財務(wù)影響

如果企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值計量模式，則將對其財務(wù)狀況產(chǎn)生以下影響：

（1）改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。根據(jù)新會計準則的規(guī)定，變更會計政策的當年，企業(yè)應(yīng)采用追溯調(diào)整法，根據(jù)市場的公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，差額計入期初留存收益。因此，在房地產(chǎn)市場較好時，轉(zhuǎn)換會計政策將大幅增加企業(yè)期初留存收益。同時，未來的公允價值若持續(xù)走高，其差額也會通過利潤表影響所有者權(quán)益。另外，由于對投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，會計利潤也會增加也，這將改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的財務(wù)杠桿，從財務(wù)指標上改善了企業(yè)的償債能力，一定程度上有利于企業(yè)的融資活動。當然，如果房地產(chǎn)市場由于國家宏觀調(diào)控、投資者信心、市場投資偏好發(fā)生逆轉(zhuǎn)，將會使企業(yè)的杠桿增加，加大其財務(wù)風險。

（2）增加企業(yè)經(jīng)營利潤的波動幅度。公允價值計量模式在房地產(chǎn)行業(yè)的不同周期中對企業(yè)會產(chǎn)生不同影響。由于投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)溢（折）價將直接反映在利潤表中，而利潤在當下市場環(huán)境中是判斷企業(yè)財務(wù)健康的最重要標準之一，其波動幅度將影響企業(yè)的股價表現(xiàn)和融資能力。同時，由于投資性房地產(chǎn)公允價值的變化本質(zhì)上是“賬面”利潤的變化，而并未帶來現(xiàn)金流量的變化，因而加大了報表利潤和利潤分配政策的背離程度，增加了企業(yè)進行股利分配決策的難度。

（3）影響企業(yè)納稅核算。由于我國稅收政策中，無論投資性房地產(chǎn)后續(xù)核算采用何種模式，稅務(wù)處理時均采用歷史成本的基礎(chǔ)，其計提的折舊或攤銷影響應(yīng)納稅所得額。因此，采用何種計量模式本質(zhì)上不影響企業(yè)的稅負。但由于企業(yè)根據(jù)利潤總額進行預(yù)繳，年度匯算清繳時再進行納稅調(diào)整，因此，公允價值的增加將會導(dǎo)致企業(yè)增加部分預(yù)繳的企業(yè)所得稅，增加企業(yè)稅負的資金成本，一定程度上加大了企業(yè)的納稅核算風險。

二、投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇因素

在實務(wù)中，實際上采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)比例一直較低，大多數(shù)企業(yè)仍沿用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，說明除了會計信息的相關(guān)性外，企業(yè)在選擇會計政策時還有更多的考慮因素。企業(yè)在做出會計政策選擇時，會綜合內(nèi)外部情況考慮選擇何種后續(xù)計量模式。換句話說，企業(yè)對會計政策的選擇，是其考慮了不同經(jīng)濟后果，結(jié)合自身內(nèi)外部因素做出的理性選擇。主要考慮的因素包括：

1.外部因素

（1）公允價值的評估和獲取難度較高。我國目前的房地產(chǎn)發(fā)展尚未成熟，雖然房價變化頻繁，但并沒有權(quán)威、規(guī)范、體系化的價格信息系統(tǒng)，對數(shù)據(jù)準確性的把控很難由財務(wù)人員掌握，因此，大多數(shù)公允價值的信息來源于外部獨立的資產(chǎn)評估機構(gòu)。而評估機構(gòu)增加的成本和其評估結(jié)果的科學性、及時性也使得企業(yè)降低了采用公允價值計量模式的意愿。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)的市場走勢存在不確定性。當房地產(chǎn)市場行情持續(xù)火爆時，政府往往出臺相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，相應(yīng)地，投資者的信心也會發(fā)生較大變化，因此，房地產(chǎn)行業(yè)往往出現(xiàn)周期性的較大幅度波動，這種起伏也降低了企業(yè)運用公允價值計量模式的意愿。

2.內(nèi)部因素

公司管理層對盈余管理和業(yè)績評價指標的需要是影響后續(xù)計量模式的重要因素。由于準則規(guī)定，企業(yè)一旦選擇公允價值計量模式，將不能轉(zhuǎn)換為成本計量模式，所以采取成本計量的盈余管理空間較大。管理層可以根據(jù)房地產(chǎn)的當前行情和未來預(yù)判，以及自身業(yè)績指標的完成情況，選擇是否以及何時進行這種會計政策的轉(zhuǎn)換。同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)周期性較強，市場行情持續(xù)火爆時，政府往往通過宏觀調(diào)控，改變財政貨幣政策，影響投資者的市場信心和投資偏好，因此采用公允價值計量導(dǎo)致的經(jīng)營業(yè)績的起伏可能會給報表使用者其盈利情況不穩(wěn)定的印象。因此，管理層可能更傾向于采用成本模式進行后續(xù)核算，避免市場行情的波動對財務(wù)報表造成過大的沖擊，設(shè)法使公司利潤相對平滑，資本結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，提高自身的業(yè)績評價指標。

3.完善投資性房地產(chǎn)會計政策的建議

（1）繼續(xù)完善投資性房地產(chǎn)的會計準則

新會計準則雖然說明了公允價值的涵義，使用公允價值計量的條件，但對于具體可操作的統(tǒng)一規(guī)范并未提供明確指導(dǎo)，企業(yè)獲取公允價值的途徑不一致，降低了不同企業(yè)之間的可比性。因此，應(yīng)該對其做出進一步規(guī)范，同時加大公允價值相關(guān)信息的披露，如確認條件、計量范圍、初始及后續(xù)計量條件、轉(zhuǎn)換條件、公允價值取得方式、變動收益情況、是否抵押與處置等，明確公允價值計量的標準，縮小企業(yè)操縱利潤的空間。

（2）加快投資性房地產(chǎn)評估體系的建設(shè)

政府應(yīng)積極推進房地產(chǎn)評估體系的完善，加強對評估行業(yè)的監(jiān)管，確保評估公司的獨立性，利用法律手段限制公司通過公允價值計量操控經(jīng)營業(yè)績。另外，建立并完善市場價格信息體系，建立較為統(tǒng)一的評估標準，規(guī)范市場秩序。

（3）提高企業(yè)專業(yè)人員能力和素養(yǎng)

企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場需要，針對性設(shè)立有關(guān)資產(chǎn)管理中心，并與財務(wù)部門對接，共同負責對投資性房地產(chǎn)的計量模式的分析和選擇。資產(chǎn)管理中心應(yīng)及時收集市場數(shù)據(jù)，通過自身材料以及外部咨詢機構(gòu)，合理評價投資性房地產(chǎn)公允價值，并與財務(wù)部門溝通，使財務(wù)部門從預(yù)算、盈利預(yù)測等方面及時復(fù)核與反饋。同時，加大對企業(yè)相關(guān)員工的培訓力度，增強相關(guān)人員的職業(yè)和道德素養(yǎng)。

參考文獻：

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