房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)運(yùn)營模式研究

周新玉

[摘 要]房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)是一種新興房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)模式，文章以這類平臺(tái)的運(yùn)營模式為研究對(duì)象，指出該模式的優(yōu)勢(shì)是將開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人、二手房業(yè)主、購房者進(jìn)行資源整合，搭建透明交易平臺(tái)；它的盈利模式包括收取推廣傭金、團(tuán)購服務(wù)費(fèi)、廣告位租賃費(fèi)、二手房傭金理財(cái)?shù)?；平臺(tái)的業(yè)務(wù)內(nèi)容有新房銷售、二手房買賣、金融產(chǎn)品、增值服務(wù)等；進(jìn)而指出存在的問題，如網(wǎng)絡(luò)營銷體驗(yàn)度不足、注冊(cè)用戶參與活動(dòng)積極性不高、市場競爭激烈等，并提出改進(jìn)建議。

[關(guān)鍵詞]運(yùn)營模式；盈利模式；房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)

[DOI]10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 06. 105

1 引 言

房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房屋銷量下降，市場競爭加??；同時(shí)，“90后”正逐漸加入房地產(chǎn)消費(fèi)群體，他們具有明顯的網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)特征。市場變化促使房地產(chǎn)電商迅速發(fā)展，房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)是互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的新型營銷模式，改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)電商模式，試圖為購房者、開發(fā)商、中介搭建一個(gè)透明交易平臺(tái)，為房地產(chǎn)電商探索出新方向。

1994年，張健坤等提出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷概念[1]，之后我國興起了研究房地產(chǎn)營銷新模式的熱潮。易勇等（1999）指出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷24小時(shí)全天候服務(wù)、買賣雙方可互動(dòng)交流等優(yōu)勢(shì)；[2]有學(xué)者將優(yōu)勢(shì)總結(jié)為時(shí)空限制少、溝通效果強(qiáng)等。[3]2001年，陳東錦提出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有整合營銷和軟營銷優(yōu)勢(shì)[4]，使研究重點(diǎn)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷整合；[5]余建國等人認(rèn)為應(yīng)將傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷整合在一起開展房地產(chǎn)電商。[6]房地產(chǎn)電商發(fā)展迅速但效益不佳，由此房地產(chǎn)網(wǎng)站盈利模式與績效引起學(xué)者關(guān)注[7-8]，部分學(xué)者使用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法對(duì)房企電子商務(wù)績效進(jìn)行評(píng)價(jià)。[9]張蓓蓓從房地產(chǎn)電商構(gòu)建者角度，將房地產(chǎn)網(wǎng)站劃分為房地產(chǎn)公司自建網(wǎng)站、房地產(chǎn)業(yè)門戶網(wǎng)站、綜合網(wǎng)站房地產(chǎn)欄目等；[10]而陳林杰（2015）則認(rèn)為房地產(chǎn)電商類型有媒體電商、渠道電商與交易電商。[11]綜觀我國房地產(chǎn)電商相關(guān)研究，大都以傳統(tǒng)房地產(chǎn)電商為研究對(duì)象，鮮有關(guān)于新興房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)運(yùn)營模式的研究。有鑒于此，文章從房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)運(yùn)營模式出發(fā)，通過介紹平臺(tái)業(yè)務(wù)類型與盈利模式，指出幾點(diǎn)不足并提出改進(jìn)建議。

2 房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)運(yùn)營模式

房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)模式即搭建網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)或開發(fā)App，與地產(chǎn)商合作獲得新盤信息，發(fā)布在平臺(tái)上；同時(shí)與經(jīng)紀(jì)公司合作，給原本只從事二手房的經(jīng)紀(jì)人提供新建房源信息，使其在二手房業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上向購房者推廣新房的模式。綜合平臺(tái)對(duì)開發(fā)商、二手房業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人、購房者進(jìn)行整合；建設(shè)網(wǎng)站、App、搜索引擎、微信公眾號(hào)等多樣化營銷渠道；提供線上搜索咨詢，線下看房簽約服務(wù)；并新設(shè)經(jīng)紀(jì)人評(píng)分等增值服務(wù)，為購房者打造線上查詢房源信息、初步達(dá)成購買意向，線下看房并做出決策簽約的全新購房體驗(yàn)。房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)運(yùn)營模式如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)運(yùn)營模式

綜合平臺(tái)資源整合途徑主要有以下幾種。

2. 1 簽約經(jīng)紀(jì)人帶入客戶、房源信息

平臺(tái)最初資源積累選擇從資源豐富的經(jīng)紀(jì)公司入手，組建團(tuán)隊(duì)調(diào)查拜訪經(jīng)紀(jì)公司，并與其簽署合作協(xié)議。之后，合作經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人在平臺(tái)注冊(cè)，分享購房者、房源等信息，為平臺(tái)帶入資源。

2. 2 開發(fā)商、業(yè)主投入房源

綜合平臺(tái)與開發(fā)商、代理商談判，承諾按效果收費(fèi)，與開發(fā)商、代理商合作，獲取樓盤資源發(fā)布在網(wǎng)站或App上。同時(shí)，平臺(tái)規(guī)定業(yè)主上傳房源信息免費(fèi)，吸引業(yè)主將房源聚集至平臺(tái)或App上進(jìn)行交易，幫助平臺(tái)整合零散的二手房信息。

2. 3 用戶流量帶入數(shù)據(jù)資源

用戶流量隨平臺(tái)的發(fā)展逐漸增多，能夠收集大量客戶瀏覽、需求數(shù)據(jù)。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，平臺(tái)通過處理數(shù)據(jù)，分析市場變化，能夠及時(shí)調(diào)整平臺(tái)運(yùn)營方向。[12]

3 房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)盈利模式

3. 1 為開發(fā)商做宣傳推廣，收取傭金

綜合平臺(tái)與開發(fā)商約定按推廣效果收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有兩種：一種是平臺(tái)承諾提升一定百分比成交率，開發(fā)商按照平臺(tái)提升的百分比支付傭金；另一種是如果平臺(tái)沒有完成承諾成交率提升比例，則開發(fā)商根據(jù)平臺(tái)推廣增加的成交套數(shù)付費(fèi)。交易成功后，平臺(tái)抽取較小比例傭金作為推廣費(fèi)，將大部分傭金交付給經(jīng)紀(jì)公司，作為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)傭金。

3. 2 開展團(tuán)購活動(dòng)，收取服務(wù)費(fèi)用

綜合平臺(tái)與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，拿到多于線下的房價(jià)優(yōu)惠，如購房款優(yōu)惠三萬元等，然后平臺(tái)利用房價(jià)優(yōu)惠開展團(tuán)購活動(dòng)，如交一萬抵三萬、交五千抵一萬等，吸引購房者注意。購房者參加團(tuán)購活動(dòng)繳納的保證金，開發(fā)商不再收回，而是作為平臺(tái)推廣服務(wù)費(fèi)。

3. 3 投放相關(guān)廣告，收取廣告位租賃費(fèi)

綜合平臺(tái)與房地產(chǎn)公司合作，將其廣告發(fā)布在平臺(tái)上，收取廣告位租賃費(fèi)用。廣告位置、篇幅不同，平臺(tái)對(duì)應(yīng)收取的廣告費(fèi)有所差別。

3. 4 以二手房傭金為本金，進(jìn)行金融理財(cái)

綜合平臺(tái)規(guī)定二手房業(yè)主、購房者可免費(fèi)使用二手房交易產(chǎn)品，但要求他們通過平臺(tái)電子金融產(chǎn)品交付傭金，如房多多的傭金寶。電子金融產(chǎn)品承擔(dān)支付寶等類似第三方角色，在簽訂買賣合同時(shí)，買方/賣方簽訂《傭金代收代付協(xié)議》，并將傭金提前支付到平臺(tái)。之后，平臺(tái)再分階段支付給經(jīng)紀(jì)人：如網(wǎng)簽后，支付50%傭金；過戶后，支付40%傭金；交房后，支付10%傭金。在分階段支付期間，綜合平臺(tái)以傭金作為資本，做金融理財(cái)賺取收入，積少成多，積累財(cái)富。

4 房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)業(yè)務(wù)類型

4. 1 新房銷售

新房銷售業(yè)務(wù)覆蓋新房、寫字樓、別墅等，交易流程如圖2所示。首先平臺(tái)與開發(fā)商合作，獲取最新樓盤信息發(fā)布在平臺(tái)上；然后對(duì)樓盤信息分類加工，推送在網(wǎng)站或App上，開展互聯(lián)網(wǎng)推廣工作。綜合平臺(tái)推廣方式有：與分類網(wǎng)站合作，增加平臺(tái)流量；購買關(guān)鍵詞，提升搜索引擎排名；利用微信、微博等社會(huì)化媒體進(jìn)行項(xiàng)目推廣等。購房者可隨時(shí)通過平臺(tái)網(wǎng)站、App搜索房源信息，并自主選擇聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人，咨詢申請(qǐng)看房。經(jīng)紀(jì)人收到看房申請(qǐng)后，將客戶信息提交至系統(tǒng)記錄，為購房者展示房源、推薦置業(yè)顧問；在后期購房過程中，平臺(tái)還會(huì)跟進(jìn)購房進(jìn)度，提供相關(guān)咨詢服務(wù)。

圖2 新房交易流程

4. 2 二手房買賣

平臺(tái)與經(jīng)紀(jì)公司合作，簽約大量經(jīng)紀(jì)人，匯聚二手房房源信息；同時(shí)，平臺(tái)規(guī)定個(gè)人業(yè)主在平臺(tái)上發(fā)布房源信息免費(fèi)，可隨時(shí)與購房者聯(lián)系，吸引業(yè)主委托平臺(tái)賣房。購房者使用App或網(wǎng)站搜索、選定房源后，與經(jīng)紀(jì)人或業(yè)主聯(lián)系看房談價(jià)，完成購房交易。期間，平臺(tái)有業(yè)主服務(wù)團(tuán)隊(duì)幫助業(yè)主拍攝房源照片、打理房源；并有專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)全程跟進(jìn)購房者的購房流程，包括簽約交付定金、申請(qǐng)貸款、代辦過戶等。

同時(shí)，綜合平臺(tái)為經(jīng)紀(jì)人提供大量的新房資源，使經(jīng)紀(jì)人不僅能為購房者推薦二手房，而且可以推薦新房，實(shí)現(xiàn)“一二手聯(lián)動(dòng)”。[13]

4. 3 金融產(chǎn)品

4. 3. 1 為購房者提供金融信貸產(chǎn)品

平臺(tái)為購房者提供認(rèn)籌金經(jīng)營、首付貸款等金融產(chǎn)品。認(rèn)籌金經(jīng)營將購房者繳納的認(rèn)籌金作為投資，提供比銀行利率高的收益。針對(duì)首付款不足的購房者，平臺(tái)增設(shè)首付貸款服務(wù)，并且縮短了信貸審批時(shí)間。

4. 3. 2 為開發(fā)商提供融資服務(wù)

平臺(tái)匯聚收到的認(rèn)籌資金、團(tuán)購押金等，以信托方式給開發(fā)商提供大量資金，幫助其以更低成本、更快速有效的途徑填補(bǔ)開發(fā)資金空缺。

4. 3. 3 為經(jīng)紀(jì)人提供電子傭金結(jié)算產(chǎn)品

綜合平臺(tái)開發(fā)電子傭金結(jié)算系統(tǒng)，將經(jīng)紀(jì)人完成的交易即時(shí)登記，經(jīng)紀(jì)人帶看記錄、達(dá)成交易紀(jì)錄在結(jié)算系統(tǒng)中一目了然。一旦交易完成，平臺(tái)立即通過結(jié)算系統(tǒng)結(jié)付傭金，方便快捷。

4. 4 增值服務(wù)

平臺(tái)的增值服務(wù)有：①房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)資訊，平臺(tái)利用大數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場，為用戶提供最新房地產(chǎn)資訊；②經(jīng)紀(jì)人打分評(píng)級(jí)，鼓勵(lì)用戶對(duì)經(jīng)紀(jì)人的帶看次數(shù)、響應(yīng)速度、服務(wù)專業(yè)度等打分，分?jǐn)?shù)決定經(jīng)紀(jì)人等級(jí)、享用平臺(tái)信息權(quán)限；③移動(dòng)社區(qū)增值服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涉及線上購物、物業(yè)、家政等，將電子商務(wù)帶進(jìn)購房者日常生活。[14]

5 房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)的不足

5. 1 綜合平臺(tái)的推廣效果不易明確

開發(fā)商按照綜合平臺(tái)提升成交量付費(fèi)，但影響房地產(chǎn)成交的因素多種多樣，開發(fā)商不易辨別電商綜合平臺(tái)的推廣效果。有的電商綜合平臺(tái)買通置業(yè)顧問，截留案場正常銷售數(shù)據(jù)；或者經(jīng)紀(jì)人案場外死守售樓處門口，截留正常到訪客戶；個(gè)別中介買通置業(yè)顧問，導(dǎo)出購房者數(shù)據(jù)；平臺(tái)與營銷經(jīng)理合作，集體數(shù)據(jù)造假，甚至包抄競品樓盤，安排中介人員攔截目標(biāo)客戶等問題頻發(fā)，開發(fā)商在大量來客數(shù)據(jù)中很難辨別電商綜合平臺(tái)的有效業(yè)績信息，致使案場管理混亂，開發(fā)商營銷成本增加，不利于雙方長期合作。

5. 2 購房者需要體驗(yàn)，網(wǎng)絡(luò)營銷提供的體驗(yàn)不足

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值量大，在做出決策前，購房者需要對(duì)房源的周邊環(huán)境、樓層、戶型、朝向、小區(qū)位置等做多方面的調(diào)查體驗(yàn)，了解房屋質(zhì)量，充分感受房屋舒適程度。綜合平臺(tái)雖然可以展示房地產(chǎn)的外形和結(jié)構(gòu)，卻不能為購房者提供親身體驗(yàn)服務(wù)。在現(xiàn)場看房前，購房者從App或網(wǎng)頁上獲取的房源信息不足，從網(wǎng)絡(luò)營銷渠道獲得的購買依據(jù)有限。因此，綜合平臺(tái)難以滿足購房者多方面需求，存在繼續(xù)改進(jìn)的空間。

5. 3 平臺(tái)業(yè)務(wù)相對(duì)單一，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大

雖然大型房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)已經(jīng)開展新房、二手房等多項(xiàng)業(yè)務(wù)，但多數(shù)新建的綜合平臺(tái)仍以新房銷售為主，業(yè)務(wù)內(nèi)容相對(duì)單一。在“白銀時(shí)代”，市場整體狀況不好，開發(fā)商前期高估市場，拿地過多導(dǎo)致資金鏈緊張，供過于求的市場狀態(tài)促使開發(fā)商與平臺(tái)合作，以達(dá)到快速消化存量房，回籠資金等目的。此時(shí)，綜合平臺(tái)以新房業(yè)務(wù)為主，能夠幫助平臺(tái)快速發(fā)展。但隨著存量房消費(fèi)，供需達(dá)到平衡，平臺(tái)新房業(yè)務(wù)量將減少。若平臺(tái)依然以新房為主，不重視二手房等業(yè)務(wù)開展，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。

5. 4 注冊(cè)用戶參與活動(dòng)積極性低

由于網(wǎng)絡(luò)信息不全面、購房者對(duì)房地產(chǎn)中介印象較差，用戶注冊(cè)App后，對(duì)綜合平臺(tái)組織的活動(dòng)積極性比較低，參與比率不高。如房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)開展的交1萬抵3萬等團(tuán)購活動(dòng)，由于需要購房者先期交1萬元給平臺(tái)，導(dǎo)致購房者非常抵觸，活動(dòng)效果不佳；而平臺(tái)日常組織的認(rèn)籌送小禮品等活動(dòng)，由于禮品價(jià)值不高，難以抵消網(wǎng)上認(rèn)籌風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致購房者興趣不大，推廣效果不好。

5. 5 其他類型房地產(chǎn)電商整合轉(zhuǎn)型，市場競爭加劇

綜合平臺(tái)發(fā)展迅速，成熟的模式、大量的利潤吸引其他類型房地產(chǎn)電商轉(zhuǎn)型。而綜合平臺(tái)的核心技術(shù)沒有申請(qǐng)專利，技術(shù)模擬容易，行業(yè)進(jìn)入成本低廉，使得市場競爭加劇。原本只做二手房的房地產(chǎn)電商開始涉入新房推廣領(lǐng)域，如安居客等；僅以廣告為主要盈利模式的房地產(chǎn)電商也逐漸向電商綜合平臺(tái)靠攏，如搜房網(wǎng)等；此外，如房譜網(wǎng)等同類型的綜合平臺(tái)正在建立，房地產(chǎn)電商正在向相似的渠道模式發(fā)展，競爭者逐漸增多，市場競爭日益激烈。

6 對(duì)策與建議

6. 1 實(shí)行搶客模式，實(shí)現(xiàn)中介相互監(jiān)督

開發(fā)商在案場實(shí)行聯(lián)合代理、公平競爭，誰先搶到客戶誰接待，利用多家代理公司相互監(jiān)督來斷絕數(shù)據(jù)造假、截留散客信息等問題。如在同一個(gè)案場內(nèi)，A代理公司的張三賣給中介的客戶，可能是B代理公司的李四接待的，中介向開發(fā)商提交成交信息后，客戶信息與其他代理公司提交的信息重疊，則中介公司買入散客信息就會(huì)暴露。一旦發(fā)現(xiàn)有購買散客行為，開發(fā)商實(shí)施嚴(yán)厲的懲罰措施，能夠提升開發(fā)商辨別平臺(tái)推廣效果的能力。

6. 2 采用新型房源信息載體，提升體驗(yàn)效果

房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)在向購房者推廣房源時(shí)，不應(yīng)局限于照片展示、文字描述，應(yīng)積極改進(jìn)信息加工技術(shù)，加入新興科學(xué)技術(shù)，如flash動(dòng)畫、視頻、Web 3D虛擬全景展示技術(shù)（Imaged-based VR）、幾何式虛擬現(xiàn)實(shí)展示技術(shù)（Geometry-based VR）、基于GIS的地理信息系統(tǒng)展示技術(shù)等，打造電子沙盤，多方位、多角度展示房產(chǎn)信息，為購房者打造身臨其境的體驗(yàn)和感覺，實(shí)現(xiàn)信息傳遞效率最大化。

6. 3 多項(xiàng)業(yè)務(wù)同時(shí)開展，分散風(fēng)險(xiǎn)

中國很多城市二手房市場潛力巨大，如北京、上海、廣州等，綜合平臺(tái)開展二手房業(yè)務(wù)有很大發(fā)展空間。所以，房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)在繼續(xù)發(fā)展新房業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)重視二手房交易，整合中小型經(jīng)紀(jì)公司，并爭取與大型經(jīng)紀(jì)公司合作，鼓勵(lì)業(yè)主通過平臺(tái)交易，全力匯聚二手房房源，構(gòu)建線上二手房交易閉環(huán)，努力建立多項(xiàng)業(yè)務(wù)共同發(fā)展的線上交易市場，分散風(fēng)險(xiǎn)。

6. 4 小活動(dòng)與大活動(dòng)交替開展，采取多種推廣方式

在推廣過程中，平臺(tái)可不時(shí)組織小型活動(dòng)，如送小禮品、認(rèn)籌抽獎(jiǎng)活動(dòng)等，使樓盤信息不間斷傳入購房者手中，提升購房者對(duì)樓盤的關(guān)注度。同時(shí)，平臺(tái)可收集分析大數(shù)據(jù)，匯總對(duì)樓盤感興趣的用戶人數(shù)，當(dāng)人數(shù)達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，組織舉辦大型優(yōu)惠活動(dòng)，營造熱烈的購房氛圍，刺激潛在購房者快速認(rèn)籌。此外，面向不經(jīng)常登錄平臺(tái)的注冊(cè)用戶，平臺(tái)還可采取打電話、發(fā)信息、發(fā)微信朋友圈、發(fā)微博等多樣化推廣方式。

6. 5 打造房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)品牌，提高行業(yè)進(jìn)入壁壘

在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)應(yīng)提供精準(zhǔn)房源信息，規(guī)范經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，提升用戶滿意度，將注冊(cè)用戶轉(zhuǎn)變?yōu)橹艺\客戶，建造真實(shí)的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，打造平臺(tái)品牌，形成口碑傳播與品牌優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，平臺(tái)應(yīng)積極利用新興科學(xué)技術(shù)，不斷更新改善網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)手段，并對(duì)核心技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施技術(shù)等申請(qǐng)專利，提高行業(yè)進(jìn)入壁壘與成本，提升平臺(tái)競爭優(yōu)勢(shì)。

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