房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制探討

陳蓉

【摘 要】在新世紀(jì)的今天，房地產(chǎn)企業(yè)想要在競爭日益激烈的市場環(huán)境下取得發(fā)展，加強(qiáng)成本控制十分必要。本文圍繞房地產(chǎn)成本的特征，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)目前成本控制基本停留在施工和財(cái)務(wù)領(lǐng)域的現(xiàn)狀，分析了形成這種狀況的原因，提出了房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的對(duì)策。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過成本均衡管理和控制來降低企業(yè)成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，尋求企業(yè)利潤新的增長點(diǎn)，進(jìn)而提升其市場競爭能力，使企業(yè)有更加長遠(yuǎn)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)成本；均衡管理

一、前言

我國房地產(chǎn)市場漸趨飽和，產(chǎn)業(yè)增速出現(xiàn)回落，市場競爭日益加劇及市場觀望情緒不斷加重等不利情況的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)向靠成本競爭取勝的策略是首選。搞好企業(yè)成本均衡管理和控制是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力的重要舉措。本文通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析立足房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全過程，對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)的成本均衡管理和控制進(jìn)行探討，期望能與房地產(chǎn)企業(yè)的同行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制進(jìn)行一些探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的特點(diǎn)及其難度

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及前期立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、合同簽訂、納稅籌劃、工程招標(biāo)、施工建設(shè)、變更鑒證、工程竣工決算、銷售管理等方方面面。涉及面之廣、時(shí)間跨度之長、情況之復(fù)雜，事項(xiàng)的不確定性這都給成本管控增加了難度。在最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、施工建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏科學(xué)的方法和行之有效的措施。往往在項(xiàng)目施工過程中，對(duì)成本的跟蹤控制力度不夠，監(jiān)理和建設(shè)單位對(duì)施工建設(shè)單位工程質(zhì)量、合同變更簽證、建設(shè)工期監(jiān)督管理不到位，從而增加了企業(yè)成本。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集性企業(yè)，資金使用周期長、需求量大，房地產(chǎn)企業(yè)大都受融資渠道的限制，使得融資成本成為開發(fā)企業(yè)成本控制的又一個(gè)瓶頸。

三、房地產(chǎn)企業(yè)目前成本管理的現(xiàn)狀及困難

1.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)全面成本控制意識(shí)淡薄

受長期行業(yè)高回報(bào)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)管理者和員工沒有全面成本控制的意識(shí)。企業(yè)沒有樹立全面、系統(tǒng)的成本控制理念，沒有建立合理的成本控制體系及成本管控制度。一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視施工前期的成本控制，成本管理仍停留在建安及財(cái)務(wù)領(lǐng)域。而缺失了成本控制最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計(jì)、竣工決算等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在所有行業(yè)中是最高的，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的納稅籌劃，也是企業(yè)成本均衡管理和控制的重要組成部分。監(jiān)理和建設(shè)單位對(duì)建設(shè)施工過程缺乏有效監(jiān)督、控制、管理，也會(huì)使企業(yè)增加不必要的成本費(fèi)用開支。隨著行業(yè)競爭的加劇，應(yīng)建立起房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制的意識(shí)。

2.房地產(chǎn)成本管理和控制缺乏行之有效的方法

由于房地產(chǎn)行業(yè)普遍更重視開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，對(duì)成本管理和控制意識(shí)淡薄不重視。目前，大多數(shù)企業(yè)的成本控制，還停留在建安及財(cái)務(wù)領(lǐng)域的成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企業(yè)對(duì)成本控制注重事中、事后控制，對(duì)成本預(yù)測不精細(xì)，成本控制缺乏科學(xué)性和全面性。

3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制制度設(shè)置不夠完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，成本控制制度體系不夠完善。房地產(chǎn)成本控制涉及建設(shè)單位、施工、監(jiān)理企業(yè)的相互配合，貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)方面，成本控制體系的職責(zé)權(quán)限的劃分不夠明確，相應(yīng)的跟進(jìn)、改善措施往往不到位。

4.管理人員的素質(zhì)達(dá)不到要求

有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了相應(yīng)的成本控制制度，但限于管理人員素質(zhì)及管理水平達(dá)不到，成本控制沒有取得好得效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工以后，實(shí)際成本的控制考核賞罰不夠分明，導(dǎo)致各單位、各部門及員工對(duì)成本控制的積極性不高，成本控制不能落到實(shí)處。

四、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的因素

主要包括行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)競爭程度、合作關(guān)系、行業(yè)地位等。

1.行業(yè)新加入企業(yè)的競爭威脅

由于房地產(chǎn)企業(yè)的高回報(bào)，使得國內(nèi)擁有大量現(xiàn)金的其他行業(yè)企業(yè)的成功人士，還有一些資金實(shí)力雄厚的國際公司都有計(jì)劃進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，由此可以看出新進(jìn)入者的威脅比較大。

2.供應(yīng)商的議價(jià)能力

房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商可分為兩類：一類為政府，政府多為土地供應(yīng)者，土地的稀缺性及政府對(duì)土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價(jià)格彈性，因此這類供應(yīng)商的價(jià)格議價(jià)能力強(qiáng)。這對(duì)企業(yè)成本控制是不力的，通常房地產(chǎn)企業(yè)都要以較高的成本獲得土地使用權(quán)；另一類為原材料供應(yīng)商、建筑公司等，這類供應(yīng)商議價(jià)能力較弱，房地產(chǎn)企業(yè)大都處于供應(yīng)鏈的核心位置。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)這類可控成本的控制力度。

3.購買方議價(jià)能力

我國房地產(chǎn)偏向檔次高的客戶，低收入者一般無能力購買，并且消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息成本較高。這些原因決定購買者相對(duì)于開發(fā)商來說議價(jià)能力較弱。開發(fā)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，在進(jìn)行市場充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，最大程度地保證企業(yè)的利潤空間。

4.當(dāng)前競爭對(duì)手之間競爭的激烈程度

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)特殊行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資多，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，它的退出成本很高。一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，如果想半途而廢，成本是相當(dāng)大的。這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)競爭對(duì)手之間的競爭異常激烈。競爭激烈導(dǎo)致不確定因素的增加、土地競價(jià)的飆升，都使得房地產(chǎn)企業(yè)在充分競爭的市場條件下，必須以低成本定位才能提高企業(yè)的核心競爭力。

5.其他企業(yè)的替代品

房地產(chǎn)企業(yè)的商品就是商品房，作為替代品的政府保障性住房廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房，這部分替代品價(jià)格低。隨著政府保障措施的完善，各地政府保障性住房投入逐年加大，但目前政府保障性住房數(shù)目不多無法滿足需求，對(duì)開發(fā)企業(yè)威脅較小，但在開發(fā)成本上未來將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)競爭產(chǎn)生壓力。

通過房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)環(huán)境分析我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)有些環(huán)節(jié)的成本控制能力較弱，而有些成本控制是企業(yè)掌握主動(dòng)權(quán)的，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本做到均衡管理和控制。

五、房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的對(duì)策

1.提高成本控制意識(shí)，建立健全成本控制體系

要逐步形成成本控制理念，建立健全成本控制體系，利用獎(jiǎng)懲制度，促使企業(yè)所有員工提高成本控制意識(shí)，激勵(lì)員工自覺加強(qiáng)成本管理和控制。成本控制的環(huán)節(jié)應(yīng)從建安和財(cái)務(wù)領(lǐng)域，擴(kuò)大到房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程：立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備購置、建筑施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)。涵蓋招投標(biāo)、合同管理、設(shè)計(jì)變更、竣工決算、納稅籌劃、監(jiān)理管控、資金成本等各個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控可謂是一個(gè)龐大的體系，我們要扎牢每一個(gè)籬笆，杜絕成本管理和控制的短板，努力降低企業(yè)成本，向管理要效益，提高企業(yè)效益，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。

2.提高控制人員的素質(zhì)，完善績效考核

任何制度、方法最后都要靠人去落實(shí)、去實(shí)現(xiàn)，因此在加強(qiáng)體系建設(shè)的同時(shí)，通過學(xué)習(xí)、培訓(xùn)以及完善績效考核制度等方法措施，使得管理人員、員工的素質(zhì)得到進(jìn)一步提升，從而較牢固地樹立成本控制意識(shí)。將成本管理引入到績效考核中，對(duì)在職人員實(shí)行工作內(nèi)容考核與成本管理考核相結(jié)合的方法，動(dòng)態(tài)管理。通過建立科學(xué)合理的用人機(jī)制，使那些有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù)、會(huì)管理、職業(yè)操守好的人員得到重用，激勵(lì)員工自覺加強(qiáng)成本管理和控制。

3.針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)的特征，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本實(shí)行均衡管理和控制

（1）立項(xiàng)、土地征用環(huán)節(jié)

發(fā)改委立項(xiàng)備案通知書。在項(xiàng)目立項(xiàng)前，房地產(chǎn)商需要通過容積率和土地面積換算得到預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用，以此來對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行判斷。

房地產(chǎn)企業(yè)的通過土地招拍掛取得土地使用權(quán)。這個(gè)階段由于土地的稀缺性及政府壟斷開發(fā)商相對(duì)議價(jià)方面處于弱勢。但房地產(chǎn)企業(yè)要做好開發(fā)主體的謀劃，取得合法有效的土地價(jià)款票據(jù)，企業(yè)應(yīng)妥善辦理好土地拆遷安置的各項(xiàng)事宜，控制好拆遷安置費(fèi)用，為項(xiàng)目快速順利開工打好基礎(chǔ)。這對(duì)企業(yè)成本管理起著很重要的作用，最終直接影響企業(yè)利潤。

（2）設(shè)計(jì)與前期工程

設(shè)計(jì)費(fèi)用在項(xiàng)目成本中所占比重不大，但房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段就確定了開發(fā)產(chǎn)品定位、檔次、主體結(jié)構(gòu)、材料選用、設(shè)備品質(zhì)等，設(shè)計(jì)的漏項(xiàng)還將直接影響項(xiàng)目的變更簽證，最終影響企業(yè)成本?？梢哉f房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的絕大多數(shù)成本在這階段就已經(jīng)確定了。所以規(guī)劃設(shè)計(jì)管理對(duì)成本控制起到至關(guān)重要的作用。

前期工程涉及成本費(fèi)用：包括項(xiàng)目整體性報(bào)建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測丈量費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編制費(fèi)、其他費(fèi)用。費(fèi)用成本明目繁多，開發(fā)企業(yè)應(yīng)逐項(xiàng)落實(shí)到位，做到有效成本管控。

（3）項(xiàng)目施工建設(shè)環(huán)節(jié)

①加強(qiáng)建設(shè)階段各類合同簽訂管理，切實(shí)加強(qiáng)各類合同履約管理。各類超過標(biāo)準(zhǔn)限額的合同簽訂，應(yīng)該按照規(guī)范流程，保證市場公平、公正發(fā)展，規(guī)范操作程序，使企業(yè)成本得到有效控制的重要措施。

②監(jiān)理單位加強(qiáng)施工現(xiàn)場質(zhì)量、安全、工程進(jìn)度管理，從嚴(yán)控制施工過程中的簽證變更，這是加強(qiáng)企業(yè)成本均衡管理和控制的有效途徑。

4.預(yù)售環(huán)節(jié)的成本管理

房屋預(yù)售階段的定價(jià)、合理的折扣，與線上線下運(yùn)營商的合作，商品房銷售的按揭貸款的銀行選擇，廣告費(fèi)的投入，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度快速回籠資金，節(jié)約企業(yè)資金成本，加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的成本管理，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目全過程均衡管理與控制的一個(gè)不可或缺的一部分。

5.項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié)

項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié)，對(duì)各建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行竣工決算，工程竣工決算階段的成本控制是根據(jù)合同及有關(guān)變更簽證，圖紙等相關(guān)資料，報(bào)送相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工決算審計(jì)，準(zhǔn)確計(jì)算工程量，使審計(jì)后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。財(cái)務(wù)部門按照成本以項(xiàng)目為單位的配比原則，進(jìn)行產(chǎn)品成本的歸集。財(cái)務(wù)核算應(yīng)做到精細(xì)、準(zhǔn)確，為最后房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅清算打下基礎(chǔ)。這是房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的最終環(huán)節(jié)。

六、結(jié)論

本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的特點(diǎn)及其難度，分析了影響成本控制的因素，提出了房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的對(duì)策。我國房地產(chǎn)市場漸趨飽和，產(chǎn)業(yè)增速出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)業(yè)回報(bào)率有所降低，房地產(chǎn)業(yè)從快速發(fā)展正慢慢走向成熟。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈市場競爭中獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須對(duì)企業(yè)成本實(shí)行精細(xì)化管理，將企業(yè)成本管理的重點(diǎn)放在對(duì)成本的均衡管理和控制上。按照房地產(chǎn)行業(yè)特征，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)針對(duì)不同的特性，采取不同的方法，挖掘企業(yè)潛力，有效管理和控制企業(yè)成本，最終起到有效降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲得健康、穩(wěn)定、長遠(yuǎn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐麗春.試析新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].商業(yè)時(shí)代，2012（5）：11-15

[2]劉亞斌.談房地產(chǎn)企業(yè)如何控制企業(yè)成本[J].民營科技，2010（3）：130

[3]葉樂存.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制思路[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010（18）：170-171

[4]盧宏.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制初探[J].財(cái)經(jīng)界，2010（12）：64-65