新形勢(shì)下中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探析

羅懷芬

【摘 要】我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在全球經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，歷經(jīng)政府的各項(xiàng)政策扶持后，市場(chǎng)仍然低迷不起。中小房地產(chǎn)企業(yè)在這場(chǎng)“戰(zhàn)爭(zhēng)”中的應(yīng)對(duì)策略，除了實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力外，加強(qiáng)企業(yè)的稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范，以取得稅收上的“收益”，降低企業(yè)的總體成本費(fèi)用，為企業(yè)“節(jié)流”已刻不容緩。本文分析了中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要性，針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀，提出了加強(qiáng)當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范的具體策略。

【關(guān)鍵詞】中小房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；現(xiàn)狀；對(duì)策

隨著國(guó)家宏觀政策的不斷調(diào)整，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)供求日趨飽和，市場(chǎng)漸趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力下降，資金回籠受阻。作為國(guó)家財(cái)政收入主要來(lái)源的房地產(chǎn)企業(yè)，其稅種繁多，涉稅事項(xiàng)、涉稅環(huán)節(jié)眾多，稅收籌劃空間大，涉稅風(fēng)險(xiǎn)高。稅收籌劃不僅成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)提升的要求，更是房地產(chǎn)企業(yè)“節(jié)流”和規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)的需要。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要性

1.有利于企業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化

中小房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅事項(xiàng)發(fā)生之前，根據(jù)現(xiàn)有的或?qū)?lái)的經(jīng)營(yíng)管理情況，在稅收法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源科學(xué)的測(cè)算、分析和比較，從中選擇最優(yōu)的納稅方案，優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。通過(guò)稅收籌劃，讓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況相結(jié)合，使企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程，在充分考慮稅收影響的同時(shí)考慮企業(yè)的成本費(fèi)用最優(yōu)化，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益最大化，最終達(dá)到整合企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的目的。

2.有利于企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高

要想做好稅收籌劃，及時(shí)、密切關(guān)注國(guó)家稅制法規(guī)和最新稅收政策的出臺(tái)是保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員除了必備的財(cái)務(wù)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)和全局管理能力外，必須高度重視國(guó)家的稅收政策變化及相關(guān)行業(yè)政策變化，對(duì)稅收的變化趨勢(shì)要有敏銳的洞察力。一旦國(guó)家相關(guān)稅收政策變化，財(cái)務(wù)人員應(yīng)從企業(yè)最大財(cái)務(wù)利益出發(fā)，采取行動(dòng)，趨利避害，把稅收的意圖迅速融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中去。因此，稅收籌劃客觀上促進(jìn)了中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高。

3.有利于促進(jìn)稅收法律法規(guī)的健全

稅收籌劃可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅法中的不成熟、不完善以及稅法在實(shí)際應(yīng)用中的不合理等缺陷。中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃人員在通過(guò)對(duì)稅法的“邊際”效應(yīng)獲取企業(yè)利益的同時(shí)，也將稅法在實(shí)際應(yīng)用中的缺陷反饋給征稅機(jī)關(guān)和相關(guān)的稅法研究人員。從而推動(dòng)相關(guān)部門(mén)在立法和征稅管理中權(quán)衡輕重，修訂和完善稅法，促進(jìn)著稅法的健全。

4.有利于提高企業(yè)管理水平和規(guī)范財(cái)務(wù)核算

企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)程度，會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平，涉稅誠(chéng)信等方面是做好稅收籌劃的基礎(chǔ)條件。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層對(duì)稅收籌劃不了解、不重視；企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全，賬證不完整，會(huì)計(jì)信息失真，甚至有的企業(yè)還存在偷逃稅款等違反稅法的行為。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期的長(zhǎng)期性，工程成本的復(fù)雜性，成本發(fā)生的置后性，銷(xiāo)售政策的特殊性，更加要求企業(yè)的管理水平專(zhuān)業(yè)化，財(cái)務(wù)核算規(guī)范化。

5.有利于企業(yè)減少或避免稅務(wù)處罰，提高稅收合作與信任

中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅務(wù)籌劃實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，即賬目清楚，納稅申報(bào)正確，稅款繳納及時(shí)、足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，在稅收方面沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)，或風(fēng)險(xiǎn)極小可以忽略不計(jì)等措施，可以減少和規(guī)避稅務(wù)處罰；中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃的過(guò)程中，為爭(zhēng)得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)，不斷與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，提高了稅收籌劃的效率，增進(jìn)了企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的合作與信任。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀

1.財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平良莠不齊和欠缺房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)家的一門(mén)新興產(chǎn)業(yè)，有其生產(chǎn)周期長(zhǎng)、成本發(fā)生復(fù)雜、涉及稅種繁多、銷(xiāo)售方式特別等很多與工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等不同的特殊性。其賬務(wù)處理周期長(zhǎng)，核算要求高、所需的稅法知識(shí)多。而在中小房地產(chǎn)企業(yè)從事財(cái)務(wù)工作的財(cái)務(wù)人員多數(shù)缺乏房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算和管理經(jīng)驗(yàn)，部分企業(yè)存在會(huì)計(jì)核算不健全，賬目設(shè)置零亂，賬證不全，其財(cái)務(wù)管理水平低下，無(wú)法實(shí)施對(duì)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和統(tǒng)籌管理。

2.管理層對(duì)稅收籌劃的意識(shí)不夠重視，決策層不夠民主

企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對(duì)稅收籌劃認(rèn)識(shí)程度是稅收籌劃的基礎(chǔ)條件之一。在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，管理決策層和相關(guān)人員對(duì)稅收籌劃不了解，甚至認(rèn)為稅收籌劃是高水平的財(cái)務(wù)造假，通過(guò)造假大肆進(jìn)行偷稅、漏稅和騙稅等。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層缺乏民主決策，普通員工參與管理和決策的機(jī)會(huì)難得，財(cái)務(wù)部門(mén)等財(cái)稅專(zhuān)業(yè)人員參與企業(yè)決策的力度不夠等。

3.會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)薄弱

部分中小房地產(chǎn)企業(yè)日常會(huì)計(jì)核算不健全、成本費(fèi)用歸類(lèi)不正確、賬目設(shè)置不規(guī)范、臺(tái)賬登記不完整、賬證不清、會(huì)計(jì)信息失真、收入確認(rèn)不規(guī)范、未按稅法規(guī)定繳納稅款；內(nèi)控制度欠缺，如不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批簽字支付款項(xiàng)、現(xiàn)金管理未做到日清月結(jié)、限額庫(kù)存、大額現(xiàn)金支付、購(gòu)買(mǎi)貴重物品及辦公用品未建立登記保管領(lǐng)用制度、記賬憑證上記載的后附原始單據(jù)張數(shù)與實(shí)際不符等；預(yù)算管理缺失，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了稅收籌劃必須以規(guī)范詳細(xì)的預(yù)算作基礎(chǔ)，如土地增值稅的籌劃等。

4.稅收籌劃欠缺操作的可行性和全局性

稅收籌劃決策關(guān)系到中小房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資、營(yíng)銷(xiāo)、管理等所有活動(dòng)。稅收籌劃只有滿足特定的條件才能成功。雖然不少中小房地產(chǎn)企業(yè)管理層注意到稅收籌劃的巨大作用，開(kāi)始著手強(qiáng)調(diào)稅收籌劃，但是在實(shí)際運(yùn)用中，往往忽略了稅收籌劃的許多前提條件和環(huán)境，或者忽略了稅收籌劃的可操作性。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用土地增值稅中有關(guān)普通住宅，土地增值額低于20%免征土地增值稅這一條款進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，如果在設(shè)計(jì)階段忽略了當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)這一規(guī)定，后期的籌劃就會(huì)化為烏有。

5.稅收籌劃忽視籌劃成本

稅收籌劃需要成本，包括顯性成本和隱性成本兩方面，顯性成本是稅收籌劃中實(shí)際要發(fā)生的成本，隱性成本是稅收籌劃中可能要失去的機(jī)會(huì)成本。而中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，基于稅收籌劃技術(shù)和籌劃水平等多種原因，往往會(huì)割舍成本效益原則和綜合平衡原則。如不計(jì)成本的聘用專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)專(zhuān)家為其稅務(wù)咨詢(xún)和策劃；在籌劃土地增值稅稅收優(yōu)惠時(shí)，不計(jì)成本地增加成本支出，無(wú)限制地降低售價(jià)；在日常稅收籌劃中，花費(fèi)于分析測(cè)算等的人力、物力、財(cái)力遠(yuǎn)大于稅收籌劃收益等。

6.中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃易割裂稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系

簡(jiǎn)單看每一稅種，似乎都是獨(dú)立的，有單獨(dú)的條例和實(shí)施細(xì)則。但事實(shí)上，每一種稅都通過(guò)某一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)載體，聯(lián)系在一起。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在做土地增值稅籌劃時(shí)，易忽略準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用、損失中營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加以及土地增值稅稅收籌劃所能增減的成本費(fèi)用及土地增值稅繳納的多寡等對(duì)企業(yè)所得稅的影響。

三、完善中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對(duì)策建議

1.提高全員對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)水平

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)管理層出發(fā)，提高全員對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)水平，如聘請(qǐng)權(quán)威人士（專(zhuān)家）到公司作全員講解等。財(cái)務(wù)核算是稅收籌劃的基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)核算不健全，賬目混亂，成本費(fèi)用歸類(lèi)不清，項(xiàng)目預(yù)算不夠精細(xì)，都會(huì)給稅收籌劃帶來(lái)障礙，房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多，稅收政策的變化無(wú)窮，都需要財(cái)務(wù)人員及相關(guān)人員及時(shí)把握。

2.加強(qiáng)稅收合作與信任

一方面要求納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定及時(shí)繳納稅款，并信賴(lài)稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定是公正和準(zhǔn)確的；另一方面也要求稅務(wù)機(jī)關(guān)有責(zé)任向納稅人提供完整的稅收信息資料，征納雙方應(yīng)建立起密切的稅收信息聯(lián)系和溝通渠道。中小房地產(chǎn)企業(yè)在做好稅收籌劃的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，服從稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，力爭(zhēng)企業(yè)的稅收籌劃得到稅務(wù)機(jī)關(guān)及相關(guān)人員的認(rèn)可，任何單方的行為都會(huì)給企業(yè)埋下隱患。不服從稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理將會(huì)引發(fā)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的矛盾與沖突，為企業(yè)的稅收籌劃工作開(kāi)展帶來(lái)阻礙，增加企業(yè)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

3.重視籌劃成本，務(wù)實(shí)稅收籌劃的可操作性

中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時(shí)應(yīng)遵循成本效益原則與從實(shí)際出發(fā)原則相結(jié)合。例如，稅法規(guī)定企業(yè)的利息實(shí)際支出允許在計(jì)算其應(yīng)納稅所得額時(shí)按規(guī)定扣除。因此，理論上一般認(rèn)為負(fù)債融資對(duì)企業(yè)具有節(jié)稅效應(yīng)，有利于提高權(quán)益資本的收益水平，可以?xún)?yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。然而，在實(shí)操中如果該項(xiàng)目的預(yù)售收入資金回籠到位，支付所發(fā)生的成本費(fèi)用稅金還綽綽有余的情況下，企業(yè)再做項(xiàng)目貸款，籌劃利息抵稅的效應(yīng)顯然是不成功的。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，必須把各種實(shí)際情況和前提條件綜合考慮，稅收籌劃才能取得成功。

4.注重稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系，堅(jiān)持合理性與綜合平衡

每一稅種雖有單獨(dú)的條例和實(shí)施細(xì)則，其實(shí)任何一個(gè)稅種都通過(guò)經(jīng)濟(jì)行為這一載體，聯(lián)系在一起。企業(yè)所得稅與流轉(zhuǎn)稅之間的關(guān)系足以說(shuō)明稅種之間的關(guān)系密不可分。稅收籌劃應(yīng)堅(jiān)持合理性與綜合平衡，把各稅種聯(lián)系起來(lái)，綜合考慮，用足行業(yè)里的所有稅收優(yōu)惠政策。此外，稅收籌劃還應(yīng)堅(jiān)持合理性與綜合性平衡。例如，在實(shí)際操作中，一個(gè)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，不少中小房地產(chǎn)企業(yè)都將人防工程和景觀工程分割于相關(guān)的期數(shù)，規(guī)劃如此，工程合同的簽訂也是如此，符合稅法規(guī)定的能明確劃分歸屬的成本費(fèi)用按歸屬歸集的規(guī)定，但是景觀和人防是作為整個(gè)項(xiàng)目的配套工程，是整個(gè)項(xiàng)目的“賣(mài)點(diǎn)”之一，是整個(gè)項(xiàng)目所有業(yè)主都享有的“權(quán)利”，這種劃期施工的做法不利于企業(yè)的稅收籌劃，割裂了合理性原則，損失了企業(yè)利益。

四、結(jié)束語(yǔ)

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從實(shí)施稅收風(fēng)險(xiǎn)防控的戰(zhàn)略出發(fā)，從企業(yè)戰(zhàn)略管理的高度，把稅收風(fēng)險(xiǎn)防控作為企業(yè)的戰(zhàn)略?xún)?nèi)容之一，與營(yíng)銷(xiāo)、人才、競(jìng)爭(zhēng)等戰(zhàn)略等一并進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，運(yùn)用稅收風(fēng)險(xiǎn)籌劃策略為企業(yè)戰(zhàn)略管理服務(wù)。建立企業(yè)與政府、員工、稅務(wù)的合作關(guān)系，把稅收籌劃與企業(yè)內(nèi)部各環(huán)節(jié)、各稅種相結(jié)合，讓稅收籌劃在非違法的前提下游刃有余，為企業(yè)“節(jié)流”。

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