基于住房公積金試析其貸款風險的防范

王月香

【摘 要】近年來，住房公積金貸款規(guī)模不斷擴大，解決了大量居民住房的資金需求。而房地產(chǎn)市場的大幅波動，又增加了住房公積金貸款所面臨的風險。在這樣的背景下，分析、防范住房公積金貸款風險便顯得尤為重要。

【關(guān)鍵詞】住房公積金貸款；風險；防范

一、引言

伴隨著住房改革的進一步發(fā)展，我國于1991年率先在上海建立了住房公積金制度，迄今已20多年。作為政策性住房貸款的主要資金來源，住房公積金為房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展做出了不小的貢獻。2015年6月中旬，住建部聯(lián)合財政部、央行披露了2014年全國住房公積金年度報告，一度使住房公積金成為新聞熱詞。據(jù)報告顯示，截止到 2014 年，我國全年的住房公積金繳存額為 12，956.87 億元，同比增長 12.41%，全年住房公積金的提取額為7，581.96億元，增長13.99%，在3萬多億的余額中，又有68.89%用于發(fā)放個人住房貸款，另有775.80億元保障房住房建設(shè)試點項目貸款余額。而在這些不斷增長的數(shù)字背后，住房公積金的風險也在不斷增加。規(guī)模的擴大勢必會帶來更多無法預(yù)料的因素，在房貸市場上擴大的占有率也會使得公積金貸款會更多地受到市場的影響，加之國民對固定資產(chǎn)投資的熱情一直高漲，提取和貸款的需求增速提高（大于繳存金額的增速），如何防范住房公積金貸款的風險成為了目前公積金管理的重要問題。

二、住房公積金貸款面臨的主要風險

1.政策風險

從住房公積金的性質(zhì)來看，住房公積金貸款有別于普通的商業(yè)貸款，具有一定的政策特殊性，這也決定了住房公積金貸款面臨著更大的政策風險。首先，住房公積金的存在就是為解決廣大人民群眾的住房問題，因而其服務(wù)對象一般都是中低收入者，甚至收入不穩(wěn)定的群體，償債能力不強；其次，住房公積金貸款一般利率低、貸款時間長，在長時間的貸款期內(nèi)，經(jīng)濟狀況和金融市場的變化都難以預(yù)測，而這樣的風險又不能以較高的收益來彌補，因而承擔的風險增加；最后，住房公積金中心并非真正意義上的金融機構(gòu)，沒有強大的風險管理能力，再加上在進行住房公積金貸款時一般都是積極放貸（為實現(xiàn)公積金制度的目標而服務(wù)），所以從主客觀來說，對于貸款質(zhì)量考察力度不大，缺乏防范風險的能力。

2.市場風險

鑒于個人住房貸款在公積金貸款中的比重較大，住房公積金貸款勢必會在較大程度上受到房地產(chǎn)市場的波動影響?，F(xiàn)階段來看，人們投資固定資產(chǎn)的熱情高漲，而房地產(chǎn)市場作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的影響巨大，也面臨著較大的經(jīng)濟和 政策雙重風險，加上人們對房市過度關(guān)注，任何一次宏觀調(diào)控都有可能帶來“馬太效應(yīng)”，使得房價波動性進一步加大。房地產(chǎn)泡沫可謂懸在經(jīng)濟發(fā)展頭上的“達摩克利斯之劍”，當泡沫累及經(jīng)濟系統(tǒng)和金融系統(tǒng)時，住房公積金貸款也難以獨善其身。

3.信用風險

目前住房公積金貸款所面臨的風險主要來自于兩個方面：一方面是住房公積金貸款多為中低收入者，貸款人自身的生活、就業(yè)壓力較大，通常也不能提供足夠的抵押物，因而很可能造成無力履約的情況，使得貸款遭受損失；另一方面，由于貸款的對象為自然人，相較于法人來說，會有更多的風險使得自然人喪失履約能力，如貸款人離異、涉及重大訴訟、貸款人死亡、喪失行為能力、其繼承人拒絕繼續(xù)還款等； 相應(yīng)的住房公積金中心的風險管理部門及相關(guān)人員資質(zhì)經(jīng)驗與銀行等金融機構(gòu)相比還存在著差距，對信用風險的管理能力相對較弱。

4.操作風險

操作風險主要包括兩個方面：一是機構(gòu)內(nèi)部控制不健全或系統(tǒng)運行失效所帶來風險。二是由人員因素所引起的操作風險。目前住房公積金貸款中的系統(tǒng)操作風險主要涉及：流程不完善，制度的制定過于寬泛，“可操作”空間大，有時還會出現(xiàn)過于強調(diào)服務(wù)而簡化必要的審批手續(xù)的情況。另一方面，根據(jù)目前的住房公積金貸款流程，住房公積金貸款都是委托銀行進行貸款的發(fā)放，在這樣的流程中，住房公積金管理中心與貸款人的接觸較少，而且銀行承擔了大部分的資信審查工作，因而存在由于操作失誤導致的風險；此外，人員因素所引起的操作風險包括人員結(jié)構(gòu)不合理、工作人員素質(zhì)參差不齊。

三、防范住房公積金貸款風險的建議

1.建立風險預(yù)警系統(tǒng)

對于住房公積金貸款來說，由于其自身性質(zhì)特殊，市場風險和政策風險都是其無法規(guī)避的，那么針對這類風險，就可考慮建立風險預(yù)警系統(tǒng)來增強應(yīng)對能力，加大對宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場（尤其是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場）的把握，例如可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟指標、房產(chǎn)景氣指數(shù)建立風險預(yù)警指標，結(jié)合自身的存貸款規(guī)模、貸款趨勢等實際情況合理控制貸款規(guī)模，當市場波動較大、房地產(chǎn)市場投資過熱時調(diào)整貸款上限、首付款比例以及還款期限等，以適應(yīng)市場和政策的變化。

2.完善個人信用評估體系

就防范住房公積金貸款風險來說，加強對個人信用狀況的調(diào)查十分重要，這也是降低貸款風險的關(guān)鍵。首先，住房公積金管理中心可以考慮建立個人信用評估體系，指標涵蓋貸款人的年齡、教育水平、職業(yè)穩(wěn)定程度、主要家庭成員的收入狀況等，從多個角度對個人信用進行有效評估；其次，強化住房公積金管理中心在貸款中的主體地位，避免將所有貸款人信用調(diào)查委托給銀行，重視對貸款人真實身份、抵押方式的管理。結(jié)合人行征信系統(tǒng)對公積金貸款信息統(tǒng)一管理；最后，還可以考慮對個人還款情況、還款能力進行不定期復查，如果出現(xiàn)一定程度的還款逾期就相應(yīng)地調(diào)整信用評估等級，對于履約情況良好的貸款人，可以考慮調(diào)高信用等級，提供更多優(yōu)惠等。

3.進一步完善內(nèi)部控制制度，重視員工素質(zhì)的提高

完善的內(nèi)部控制制度以及規(guī)范的操作管理對防范貸款風險也十分重要。首先，住房公積金管理中心可以審視自身的崗位設(shè)置、組織構(gòu)架是否合理，進一步明確各個崗位的職責權(quán)限，系統(tǒng)化、規(guī)范化貸款中的每項流程，降低隨意性和“可操作性”；其次，對于制定的各種制度要堅決執(zhí)行，不能使制度流于形式，為此，可考慮建立記錄留痕制度，每項記錄有據(jù)可查，增強員工的責任感，并定期對操作規(guī)范性進行抽查；最后，為降低操作風險，必須重視員工素質(zhì)的提高，包括職業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)兩方面，加強對員工進行金融、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)知識、業(yè)務(wù)操作規(guī)范和法律法規(guī)知識的培訓，同時重視提高員工職業(yè)道德、責任感的提高。

4.建立風險管理體系

事前的種種防范方法可以為降低貸款風險起到一定的作用，但是風險的因素多種多樣，建立風險管理體系十分必要。一方面，參考目前常見的風險管理方法，管理中心可以建立多種管理體系，譬如根據(jù)貸款規(guī)模提高計提貸款風險準備金的比例，預(yù)防發(fā)生嚴重貸款損失；完善抵押物的評估和管理，這就要求住房公積金管理中心對抵押物的評估方法和原則有一定的了解，避免抵押物虛高所帶來的風險，同時加強對抵押物的管理，保證在貸款發(fā)生時可以及時處置抵押物、減低損失；另一方面，管理中心還可以要求職業(yè)特殊的關(guān)鍵貸款人購買人身保險，降低自然人遭遇人身傷害而無法償債的風險，或者要求其為關(guān)鍵的抵押物購買財產(chǎn)保險，防止出現(xiàn)抵押物毀損而無法償債的情況。此外，引入政府信用、建立商業(yè)保險體系或者進行證券化也是有效的風險轉(zhuǎn)移方法，雖然目前我國的金融體系尚不成熟，運用這些方法進行風險管理存在困難，但是管理中心可對此進行關(guān)注，這些方法在未來或許會成為防范住房公積金貸款風險的有效手段。

四、結(jié)語

我國住房公積金規(guī)模的快速發(fā)展、我國房地產(chǎn)市場的“火爆”都帶來了住房公積金風險的增加，有較多的人在買房，不管是因為剛性需求還是投資需求，反正是有很多人在買房其中有較多的人使用了住房公積金貸款，那么貸款的規(guī)模就不斷增大，這就要求對貸款的管理能力的提高對于住房公積金的貸款風險，會由于借款人本身、市場原因、開發(fā)商原因或者是其他的一些原因，導致借款人最后的償還面臨風險所以，對個人住房公積金貸款風險的控制顯得尤為重要可以通過全國聯(lián)網(wǎng)的個人信用檔案降低信息不對稱，或者建立和完善公積金貸款擔保制度，或者通過其他的一些方法來降低住房公積金貸款風險

參考文獻：

趙小玉.住房公積金貸款風險成因與防范對策[J].金融經(jīng)濟，2013（22）.