小型房地產(chǎn)企業(yè)投資風險防范初探

摘要：受投資結構不合理和難以適應政策變化的影響，小型房企往往面臨眾多的投資風險，威脅企業(yè)的生存和長遠發(fā)展。小型房企必須充分重視項目可行性研究，密切關注政策變動，靈活安排投資組合，加強項目建設監(jiān)控，提高企業(yè)管理能力，通過參加保險轉移風險等措施對投資風險進行有效地把控。

關鍵詞：投資風險 風險控制 小型地產(chǎn)企業(yè)

近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，許多樓盤價格高高在上已完全脫離了成本加利潤的定價原則，虛高的房價遠遠超出消費者的支付能力，導致全國各地尤其是二三線城市房屋空置率過高。房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長、周轉率低的特點，小型房企大多依靠銀行貸款進行開發(fā)，一旦投資失誤就會給企業(yè)造成嚴重的損失。重視和預防潛在的風險，已經(jīng)成為小型房企不容回避的問題。

一、小型房地產(chǎn)企業(yè)投資風險和成因

（一）企業(yè)投資結構不合理

由于受經(jīng)濟適用房開發(fā)利潤不超過3%規(guī)定的影響，許多開發(fā)商對參與經(jīng)濟適用房建設避而遠之，而對開發(fā)利潤率相對較高的商品房卻趨之若鶩。同時，小型房地產(chǎn)企業(yè)由于項目前期調(diào)查不細，測算不準，掌握信息不全，導致投資項目銷售預期與實際嚴重不符，存在較大偏差。如當前大部分消費者對住房最迫切的需求是價格合理、戶型適中的經(jīng)濟適用型住房，而大部分企業(yè)過分注重開發(fā)利潤較高、面積較大的高檔商品房，這與消費者整體收入水平不相適應，結果出現(xiàn)銷售不暢的現(xiàn)象，使得企業(yè)面臨著一定的銷售風險。

（二）難以適應政策變化的影響

土地和資金等資源是制約房地產(chǎn)企業(yè)健康成長的最重要的資源，充裕的土地儲備和寬松的貨幣供給，是維系小型房地產(chǎn)企業(yè)存在和發(fā)展的基礎。近年來，政府針對房地產(chǎn)業(yè)的變化不斷出臺各種調(diào)控政策，土地供應和金融政策不斷收緊，使得小型房地產(chǎn)企業(yè)難以在較短的時間內(nèi)獲取亟需的土地和資金，造成小型房地產(chǎn)企業(yè)在項目選擇方面難以決斷，產(chǎn)品投資空間狹小，約束愈加嚴重盈利能力難以持續(xù)提高。在有限的土地和資金條件約束下如何實現(xiàn)風險和收益的最優(yōu)組合，己經(jīng)成為企業(yè)面臨的棘手問題。

二、小型房地產(chǎn)企業(yè)投資風險防范

（一）充分重視項目可行性研究

可行性研究是一個科學的經(jīng)濟分析過程，它是對擬建投資項目進行全面分析和診斷的活動，是包括房地產(chǎn)項目在內(nèi)的所有投資建設項目前期工作中不可缺少的一個重要環(huán)節(jié)。可行性研究可以為小型房企科學決策提供可靠的依據(jù)，是預防和化解各種風險的有效手段。長期以來，小型房企普遍存在可行性研究意識缺乏的現(xiàn)象，認為可行性研究可有可無，投資決策隨意性較強。房地產(chǎn)建設過程復雜多變，整個建設過程面臨大量的風險。小型房企在進行投資前應加強房地產(chǎn)市場調(diào)研，根據(jù)市場需求搞準項目定位，以鎖定未來的投資風險。

（二）靈活安排投資組合

由于各種風險往往難以識別和把控，因此在投資領域里通常必須遵循分散投資的原則，即通過不同項目不同領域的投資來達到分散風險、降低風險的目的。小型房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)掌控資源的多寡并結合消費者購買傾向的變化，選擇開發(fā)適宜的房地產(chǎn)項目，通過開發(fā)類型、地段、價格各異，特點不同的投資組合，最終實現(xiàn)分散風險的目標。為了從根本上達到降低和分散風險的目的，小型房產(chǎn)企業(yè)也可以投資類型相同但項目不同的項目組合，在盡可能的范圍內(nèi)實現(xiàn)分散風險的目的。和其他領域的投資一樣，房地產(chǎn)領域不同的投資項目潛在的風險大小不同，其隱含的獲利能力高低也不同。為了實現(xiàn)風險相對最小收益相對最大的目標，一個可行的途徑就是進行組合性投資，用未來的高收益投資彌補潛在的投資損失，以大補小最終獲得一個較為理想的收益。

（三）加強項目建設監(jiān)控

工程建設包括兩個過程，一方面是項目資金的消耗過程，另一方面是項目建設完成的過程。眾所周知，房地產(chǎn)項目投資方與建設方是相互分離的兩個主體，雙方處于博弈的關系，因此，在工程建設過程中出現(xiàn)項目資金節(jié)約的現(xiàn)象往往少見，更多的情況是預算過少不斷追加投資資金。不僅如此，由于項目投資主體與建設主體之間具有不同利益關系，二者之間既有合作也有對抗，這就產(chǎn)生了一些潛在的矛盾和風險。例如，投資方在建設過程中希望建設方能在約定的期限內(nèi)保質(zhì)保量完成項目，而項目方由于受到主客觀因素的制約往往不能按照投資方的期望完成項目，這就給建設項目留下了許多難以控制的風險。小型房企應加強建設管理，強化安全意識防止出現(xiàn)事故，通過嚴格的管理控制保證項目順利進行，保證按照科學的施工方法和流程進行建設，確保工程質(zhì)量，按期完成項目建設，盡量減少和降低未來不確定性。

（四）提高企業(yè)管理能力

實施科學、嚴格的經(jīng)營管理是提高房地產(chǎn)投資效益降低投資風險的有效手段，經(jīng)營管理是企業(yè)運行的核心環(huán)節(jié)，經(jīng)營管理水平和能力的高低直接關系到企業(yè)的興亡。提高企業(yè)經(jīng)營管理能力，是小企業(yè)降低經(jīng)營風險，獲取較高收益的關鍵所在。小型房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營管理活動中必須密切關注市場的變化，隨時把握市場需求狀況以及發(fā)生的變化，要根據(jù)消費者的心理需要和支付能力在營銷中采取靈活而合理的銷售方法和定價法案，力求避免因價格的變化給企業(yè)帶來損失。小型房地產(chǎn)企業(yè)因為成立時間短，經(jīng)營經(jīng)驗欠缺，營銷渠道不暢、人才儲備不足，在營銷方面往往存在許多短板。為回避企業(yè)存在的這些瓶頸加速解決存在的問題，小型房企可以引入經(jīng)驗豐富、渠道通暢、客戶眾多的營銷代理進行銷售。

（五）通過參加保險轉移風險

房地產(chǎn)投資過程包含多個環(huán)節(jié)，由于不可控因素的作用每個環(huán)節(jié)都隱含著一定的風險，稍有不慎就有可能發(fā)生風險造成損失，企業(yè)要想完全避免這些風險幾無可能。理想的做法是將這些有可能發(fā)生的不確性通過一定的渠道轉化為可控的、確定的因素并力求減少可能的損失。和其他高風險性行業(yè)一樣，小型房企業(yè)可借助參加保險采用風險轉移的方式來鎖定風險，從而達到風險發(fā)生時盡可能減少自身損失的目的。

隨著內(nèi)外部環(huán)境的不斷變化，小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨眾多的投資風險，為了有效應對風險的發(fā)生，小型房企必須謹慎投資、適應需要，合理決策，采取多種預防措施降低風險發(fā)生的幾率，以保障小型房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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（吳繼烈，1992年生，青海民族大學。研究方向：土木工程）