我國境內上市公司投資性房地產(chǎn)會計政策選擇實證分析

劉勱+江文波

【摘 要】《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》已經(jīng)頒布9年，本文在分析投資性房地產(chǎn)選擇成本模式和公允價值模式財務影響差異的基礎上，通過對我國境內上市公司采用公允價值模式現(xiàn)狀與2007年進行比較分析，對我國境內上市公司選擇投資性房地產(chǎn)會計政策的相關影響做出評價。

【關鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會計政策；公允價值模式

2006年2月15日，財政部頒布的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱“投資性房地產(chǎn)準則”），允許投資性房地產(chǎn)按照公允價值模式計量，這對投資性房地產(chǎn)的會計核算帶來較大影響，對客觀、公允地反映投資性房地產(chǎn)的價值具有積極意義。

截至2007年12月31日（投資性房地產(chǎn)準則實施后的第一年），滬深兩市中有630家上市公司存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務，但只有18家上市公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，占比僅為2.86%。目前，投資性房地產(chǎn)準則已施行8年多，與2007年相比，境內上市公司在投資性房地產(chǎn)會計政策選擇方面是否發(fā)生根本變化，尚存在哪些問題？本文將對上述問題進行實證分析。

一、投資性房地產(chǎn)會計政策選擇及變更處理依據(jù)

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式還是公允價值模式進行后續(xù)計量屬會計政策選擇問題。按投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，企業(yè)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。如存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，可以將成本模式轉為公允價值模式，但應作為會計政策變更處理。按照《企業(yè)會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》，基本的調賬原則是“自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益?！币巡捎霉蕛r值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

二、投資性房地產(chǎn)會計政策選擇財務影響比較分析

企業(yè)選擇不同的投資性房地產(chǎn)會計政策，對其經(jīng)營成果和財務狀況均會造成不同的影響，具體如下：

成本模式下，企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)按照歷史成本扣除折舊與攤銷以及投資性房地產(chǎn)減值后確定其賬面價值，采用成本模式進行后續(xù)計量的房屋建筑物和土地使用權應分別按照《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》（以下簡稱“固定資產(chǎn)準則”）和《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》（以下簡稱“無形資產(chǎn)準則”）計提資產(chǎn)折舊與攤銷，所計提的投資性房地產(chǎn)折舊與攤銷會抵減當期會計利潤。

公允價值模式下，企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)按照公允價值調整確定其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，即投資性房地產(chǎn)公允價值的變動會導致會計利潤上下波動，且投資性房地產(chǎn)無需計提折舊與攤銷。在公允價值模式下，除非投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)跌價或貶值，企業(yè)不用再擔心投資性房地產(chǎn)的自然損耗會抵減其會計利潤。受我國土地資源稀缺、經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展導致物價不斷上升、城鎮(zhèn)化深入推進導致房地產(chǎn)市場剛需強勁等因素影響，我國的房地產(chǎn)價格最近幾年基本呈現(xiàn)逐年走高的態(tài)勢。因此，在公允價值模式下，企業(yè)完全可以坐等享受因投資性房地產(chǎn)持續(xù)增值而產(chǎn)生的源源不斷的會計利潤。

據(jù)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自我國2007年1月1日起實施投資性房地產(chǎn)準則以來，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)總體來看每年都能為我國境內上市公司貢獻金額不等的會計利潤，個別上市公司甚至以其為主要利潤來源，進而可以引起上市公司資產(chǎn)總額的增大以及資產(chǎn)負債率的下降，對上市公司的經(jīng)營成果和財務狀況均能產(chǎn)生積極影響。

三、我國境內上市公司投資性房地產(chǎn)會計政策選擇現(xiàn)狀及財務影響實證分析

1.我國境內上市公司投資性房地產(chǎn)會計政策選擇現(xiàn)狀分析

（1）從上市公司數(shù)量角度分析

截至2007年12月31日，滬深兩市中有630家上市公司存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務，占當時上市公司總數(shù)的40.13%，但只有18家上市公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，占當時存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司總數(shù)的比重僅為2.86%。

據(jù)筆者統(tǒng)計，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司共1145家，占當時上市公司總數(shù)的43.52%（與2007年末的情況相比，年均絕對數(shù)量增長率接近10%，但相對比重在保持穩(wěn)定的基礎上只實現(xiàn)了小幅增長），僅有56家上市公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，占當時存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司總數(shù)的比重為4.89%（與2007年末的情況相比，不論從絕對數(shù)量還是相對比重二個方面來看，年均增幅百分比分別超過或者接近二位數(shù)），具體數(shù)據(jù)見表1。

總體來看，在過去7年內，我國境內上市公司對選擇投資性房地產(chǎn)會計政策仍持謹慎態(tài)度，占比僅從2.86%上升至4.89%，變化非常小。這與我國投資性房地產(chǎn)會計準則對采用公允價值計量設置了較嚴格的條件有關（投資性房地產(chǎn)準則明確規(guī)定：只有當有確鑿證據(jù)表明能夠持續(xù)、穩(wěn)定地獲取投資性房地產(chǎn)公允價值時，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量）。

（2）從投資性房地產(chǎn)金額角度分析

據(jù)統(tǒng)計，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務的1145家上市公司共計擁有投資性房地產(chǎn)4191.39億元（其中：選擇成本模式的1089家上市公司共計擁有投資性房地產(chǎn)2696.84億元，占比64.34%；選擇公允價值模式的56家上市公司共計擁有投資性房地產(chǎn)1494.55億元，占比35.66%），平均每家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)3.66億元（其中：選擇成本模式的上市公司平均每家擁有投資性房地產(chǎn)2.48億元；選擇公允價值模式的上市公司平均每家擁有投資性房地產(chǎn)26.69億元），具體數(shù)據(jù)見表2。endprint

通過上表數(shù)據(jù)可以看出，雖然僅有4.89%的上市公司采用公允價值模式對其投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但該類上市公司擁有的投資性房地產(chǎn)金額占比上升至35.66%，且平均每家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)的金額是采用成本模式的上市公司的10.8倍，由此可見公允價值模式相比于成本模式對投資性房地產(chǎn)賬面價值的增值魔力。

2.我國境內上市公司投資性房地產(chǎn)選擇公允價值模式財務影響分析

（1）所屬行業(yè)分析

據(jù)統(tǒng)計，我國境內56家選擇公允價值模式的上市公司，其2014年度確認的投資性房地產(chǎn)公允價值變動利潤共計62.23億元，占其當年度利潤總額的比重為1.48%。從所屬行業(yè)分布來看，17家屬于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)（占比接近三分之一），其他行業(yè)則比較分散，其中，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)上市公司2014年度確認的投資性房地產(chǎn)公允價值利潤占其當年度利潤總額的比重高達18.88%，遠高于平均水平，具體數(shù)據(jù)見表3。

（2）個體分析

據(jù)統(tǒng)計，我國境內56家選擇公允價值模式的上市公司中，13家上市公司2014年度確認的投資性房地產(chǎn)公允價值變動利潤占其當年度利潤總額的比重超過20%，其中，有5家上市公司的利潤總額全部來自于投資性房地產(chǎn)公允價值變動利潤（占比接近十分之一），具體數(shù)據(jù)見表4。

四、我國境內上市公司投資性房地產(chǎn)會計政策選擇評價

1.符合會計準則改革發(fā)展趨勢

近年來，國際會計準則及市場經(jīng)濟發(fā)達國家紛紛將公允價值模式作為基本的會計計量屬性加以運用。隨著我國市場經(jīng)濟向縱深發(fā)展、資本市場進一步完善以及我國市場經(jīng)濟逐步被廣泛認可，我國運用公允價值模式的環(huán)境和條件也將日趨成熟。2014年，為實現(xiàn)我國會計準則與國際會計準則進一步趨同，我國新頒布實施了《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》（以下簡稱“公允價值計量準則”）。公允價值計量準則首次明確了公允價值層次、非金融資產(chǎn)的公允價值計量以及公允價值披露要求，為我國境內上市公司選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)掃清了技術障礙。因此，可以預見，選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的我國境內上市公司會逐年增多。

2.雙向影響上市公司財務戰(zhàn)略

如果經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)預計也將不斷繁榮，若上市公司選擇公允價值模式計量其投資性房地產(chǎn)，由于資產(chǎn)價值不斷增值，必將有利于增強股東、債權人對于上市公司的信心，進而有利于上市公司更好地借助資本市場進一步拓展其投融資以加快發(fā)展步伐。即便如此，由于投資性房地產(chǎn)公允價值變動利潤并不是上市公司已實現(xiàn)的利潤，未產(chǎn)生真實現(xiàn)金流，我們不能忽視其對上市公司股利分配政策的負面影響。假設經(jīng)濟陷入低迷，房地產(chǎn)業(yè)因此出現(xiàn)衰退，由于已選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司無法再改選成本模式進行計量，受累于投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的虧損，可能會令上市公司的經(jīng)營業(yè)績雪上加霜，從而對上市公司的健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，投資性房地產(chǎn)會計政策選擇會對上市公司的財務戰(zhàn)略產(chǎn)生雙向影響。

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