產(chǎn)城融合下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新研究

摘 要：產(chǎn)城融合模式是城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向之一。通過分析傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，剖析產(chǎn)城融合的內(nèi)涵、闡述產(chǎn)城融合的實(shí)現(xiàn)路徑，并結(jié)合國內(nèi)外相關(guān)案例分析，提出由重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)、由單一地產(chǎn)開發(fā)走向產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)融合、由單純居住商業(yè)功能走向全方位生活服務(wù)的新型房地產(chǎn)開發(fā)模式，為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、城市與人之間的和諧發(fā)展提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)城融合；房地產(chǎn)；新型城鎮(zhèn)化；開發(fā)模式

一、引言

改革開放以來，我國工業(yè)化得到快速發(fā)展，但城鎮(zhèn)化水平還相對比較滯后，出現(xiàn)很多有產(chǎn)業(yè)無城市的現(xiàn)象。近些年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，又出現(xiàn)了“造城運(yùn)動”，很多行業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象愈演愈烈，這兩種現(xiàn)象互相交織，造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)，也對環(huán)境造成極大破壞。十八大以來，國家提出了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動產(chǎn)業(yè)與城市融合協(xié)調(diào)發(fā)展。產(chǎn)城融合是進(jìn)入城鎮(zhèn)化、工業(yè)化階段的發(fā)展需要，城鎮(zhèn)化的發(fā)展必須突出當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)特色，激發(fā)城鎮(zhèn)社區(qū)這一結(jié)構(gòu)單元活力，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)社區(qū)的城市轉(zhuǎn)型。

全國工商聯(lián)副主席孫蔭環(huán)指出，以人為本的城鎮(zhèn)化必須做到產(chǎn)城一體化，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化就是土地的城鎮(zhèn)化，就會形成“空城”、“睡城”，只有產(chǎn)城融合發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)、以人為根本，城市發(fā)展才有內(nèi)在發(fā)展動力，才能真正實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化。全國人大財經(jīng)委副主任委員尹中卿表示，目前，我國的城市化率超過50%，但不少地區(qū)尚未形成自身獨(dú)特的、具有優(yōu)勢競爭力的產(chǎn)業(yè)格局，這將很難為城市化發(fā)展中流入的新增口提供充足的就業(yè)機(jī)會，影響城市群的真正形成 。西南交通大學(xué)建筑學(xué)院院長沈中偉表示：隨著城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與城市從脫離走向融合，提升人們的居住品質(zhì)和城市效率，是適應(yīng)時代發(fā)展的必然選擇，產(chǎn)城融合要求一個區(qū)域具備高端產(chǎn)業(yè)、支撐產(chǎn)業(yè)的人才以及配套的城市服務(wù)功能，從而解決人們工作生活的各種需求。

產(chǎn)城融合是城市與產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的未來。作為城市建設(shè)引領(lǐng)者的房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試參與到以“產(chǎn)城融合”為新的指導(dǎo)理念的城市建設(shè)中，在實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新中突破現(xiàn)有發(fā)展瓶頸。為此，探討產(chǎn)城融合下房地產(chǎn)開發(fā)模式成為社會和企業(yè)共同關(guān)注的課題，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)立足政府需求和社會發(fā)展需要，抓住區(qū)域城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級的機(jī)遇，將公共和私人相結(jié)合，通過開發(fā)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)與城市共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)模式現(xiàn)狀分析

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)模式，目前國際上比較有代表性的主要有兩種，一種是美國模式：以市場化資本運(yùn)作為主，房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)由開發(fā)商、建筑商、中介等機(jī)構(gòu)各自完成并獲取利潤，是一個高度專業(yè)化協(xié)作的橫向價值鏈；一種是香港模式：從融資、買地、建造，到賣房、物業(yè)管理通常都由一家開發(fā)企業(yè)獨(dú)立完成，是一個全能開發(fā)商。而我國目前房地產(chǎn)開發(fā)模式側(cè)重于沿用香港模式，通過銀行貸款和預(yù)售來獲取土地、開發(fā)建設(shè)。這種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式雖然取得了巨大的成績，推進(jìn)了行業(yè)的快速發(fā)展，但各種弊端也不斷顯現(xiàn)。首先，這種模式專業(yè)化分工水平低，使房地產(chǎn)技術(shù)、資源趨于邊緣化，呈現(xiàn)粗放型；其次，這種模式融資渠道狹窄，過于依賴銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債水平很高，一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展；第三，這種模式造成企業(yè)內(nèi)部管理上互相重疊交叉，開發(fā)模式缺乏創(chuàng)新，抗風(fēng)險能力較弱。第四，這種模式使大量社會財富流入房地產(chǎn)行業(yè)和政府，造成社會財富分配不均。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于常態(tài)化，尤其在新一屆政府去杠桿化政策下，盤活存量資金意味著沒有新增流動性注入，土地溢價對行業(yè)盈利貢獻(xiàn)弱化將是大勢所趨，土地儲備將不再是資本定價的決定性因素，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式很難持續(xù)下去，而高泡沫化、高庫存化現(xiàn)象又日益嚴(yán)重，為此有必要探索一種新的開發(fā)模式，既能改變傳統(tǒng)模式的種種弊端，又能契合新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)城融合的發(fā)展需要，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與城市、產(chǎn)業(yè)、人的良性融合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

三、產(chǎn)城融合的內(nèi)涵及其發(fā)展路徑

1.產(chǎn)城融合的內(nèi)涵

產(chǎn)城融合是針對產(chǎn)城分離而提出的一種發(fā)展思路，注重產(chǎn)業(yè)與城市融合發(fā)展，以城市為載體，產(chǎn)業(yè)為支撐，推動城市更新與功能完善。城市的內(nèi)涵應(yīng)該既有產(chǎn)業(yè)又有城市，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的動力基礎(chǔ)，城市是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺，城市與產(chǎn)業(yè)是互相發(fā)展、互為促進(jìn)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都在不斷轉(zhuǎn)型升級，社會生產(chǎn)空間與生活空間的聯(lián)系愈加緊密，產(chǎn)城與城市融合有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式快速轉(zhuǎn)變，推動產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新升級，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主體從單一的生產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式向生產(chǎn)、服務(wù)、消費(fèi)的多元化發(fā)展，從而促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)功能與空間的統(tǒng)籌發(fā)展，提升城市發(fā)展活力。

2.產(chǎn)城融合的發(fā)展路徑

產(chǎn)城融合的發(fā)展前期首先以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，逐步發(fā)展為以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主，以人為核心的配套服務(wù)。其次為功能融合。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間的關(guān)系來看，不同產(chǎn)業(yè)類型對空間的需求不同，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展需要緊密結(jié)合生活空間，市場聚集是明顯的例證。我國，古代有因中歐之間的“絲綢之路”而形成的諸多特色城市，今有因商品貿(mào)易而獲得發(fā)展動力的義烏模式、華南城模式等。市場聚集區(qū)在引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、聚集配套產(chǎn)業(yè)方面發(fā)揮著重要作用，但這并不是單純的商家聚集，而需要有居住區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、銀行、超市等生活配套，來滿足落戶商家的各種需求；需要有餐飲、物流、旅游、賓館等服務(wù)來滿足消費(fèi)者的需求，這就形成了一個產(chǎn)城融合的發(fā)展模式。

第三為結(jié)構(gòu)融合。產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平影響城市化發(fā)展水平，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級帶動城市就業(yè)結(jié)構(gòu)的變動，就業(yè)結(jié)構(gòu)的變動引起區(qū)域人口的變動，人員的變動造成社會相關(guān)需求與服務(wù)配套服務(wù)的變動，進(jìn)而帶動城市結(jié)構(gòu)的不斷融合。隨著城市交通擁擠、環(huán)境惡化、住房困難等一些“城市病”的日益凸顯，國家實(shí)施經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，以城市群的大規(guī)模形成為特征的逆城市化正逐步形成。這種逆城市化不斷推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新?lián)Q代，促進(jìn)人口及其各種配套同步遷移。很多區(qū)域開始以養(yǎng)生、養(yǎng)老、商務(wù)、休閑、會議、度假等消費(fèi)活動為主，向非中心區(qū)、非大城市的養(yǎng)老區(qū)、旅游度假區(qū)、特色資源區(qū)、鄉(xiāng)村衛(wèi)星城區(qū)發(fā)展，不斷聚集，形成“就地城鎮(zhèn)化”的重要發(fā)展模式。

因此，產(chǎn)城融合發(fā)展是以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的功能融合與結(jié)構(gòu)融合，只有城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相互匹配，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)相互匹配，才能為促進(jìn)真正的城市功能完善，為產(chǎn)業(yè)帶來可持續(xù)性發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城市共同繁榮發(fā)展的局面。

四、國內(nèi)外相關(guān)案例分析

1.美國爾灣市房地產(chǎn)開發(fā)模式

美國爾灣市位于美國加州南部、洛杉磯城市東南，占地面積88平方公里，現(xiàn)有人口22萬人，是美國最大的規(guī)劃城市社區(qū)之一，是被公認(rèn)的第五代城市——倡導(dǎo)生態(tài)環(huán)境、人類生活與經(jīng)濟(jì)增長、和諧與共贏，為科技、產(chǎn)業(yè)、生活、工作創(chuàng)造適宜環(huán)境的城市。

20世紀(jì)50年代，擁有這片土地的爾灣家族公司——爾灣公司，以1美元的價格將約4平方公里的土地出售給加州大學(xué)作為新校區(qū)使用，然后聘請建筑師和公司的規(guī)劃者設(shè)計(jì)了一個容納5萬人口的藍(lán)圖，分為工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)及綠地，規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)步并逐漸發(fā)展成熟，目前已經(jīng)發(fā)展成為以高科技為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，商業(yè)氛圍濃厚，人居環(huán)境優(yōu)良，吸引了大量的企業(yè)和居住人口。

美國爾灣市的成功在于這種產(chǎn)城融合的發(fā)展模式，根據(jù)城市發(fā)展稟賦要素條件，選擇引入高科技產(chǎn)業(yè)，科學(xué)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局與產(chǎn)業(yè)集聚，為城市發(fā)展注入內(nèi)在動力。同時，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施與配套服務(wù)，提升城市功能，促進(jìn)城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口機(jī)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)相互匹配，從而推進(jìn)企業(yè)與城市、產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，這對我國城市建設(shè)或房地產(chǎn)開發(fā)具有重要的借鑒意義。

2.華夏幸?；鶚I(yè)開發(fā)模式

華夏幸福基業(yè)股份有限公司定位為中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，秉承圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居需求的理念，建設(shè)智慧生態(tài)、宜居宜業(yè)的和諧城市，形成了產(chǎn)居合一、以人為本的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，以一二三產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)體系完善，形成以行業(yè)為主線的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)模式；在城市發(fā)展方面，高起點(diǎn)規(guī)劃，打造宜居產(chǎn)品及優(yōu)良的配套環(huán)境，提高產(chǎn)業(yè)承載能力。企業(yè)堅(jiān)持“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”雙線聯(lián)動，完成長短結(jié)合和銷售持有平衡的有序開發(fā)格局。一方面，園區(qū)品牌提升區(qū)域價值，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，吸引人口進(jìn)入，提升常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)價值；另一方面，常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)，提高配套服務(wù)水平，持續(xù)貢獻(xiàn)園區(qū)長線開發(fā)的現(xiàn)金流支持。

這種模式以城市為基礎(chǔ)，承載產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)為保障，驅(qū)動城市更新和服務(wù)配套完善相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城市的融合發(fā)展。如北京固安產(chǎn)業(yè)新城、大廠潮白河工業(yè)區(qū)等，通過統(tǒng)籌生產(chǎn)區(qū)、辦公區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)等功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)，通過創(chuàng)新孵化和投資干預(yù)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的產(chǎn)業(yè)集聚，促進(jìn)地產(chǎn)與實(shí)體產(chǎn)業(yè)融合，推進(jìn)功能融合和產(chǎn)城融合，在集聚產(chǎn)業(yè)的同時集聚人口，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動居住市場，進(jìn)而帶動整個城市區(qū)域的商業(yè)、娛樂酒店等業(yè)態(tài)發(fā)展，從而防止新城新區(qū)空心化，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

五、房地產(chǎn)企業(yè)參與產(chǎn)城融合開發(fā)的創(chuàng)新模式

首先，構(gòu)建以產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合的開發(fā)模式。產(chǎn)城融合的開發(fā)需要產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)集聚，形成產(chǎn)業(yè)新城，使產(chǎn)業(yè)與城市真正融合，互為促進(jìn)、互為發(fā)展。這種產(chǎn)業(yè)新城以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，以城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面有機(jī)融合，最大限度地融合資源，集約化經(jīng)營、規(guī)范化運(yùn)行。這種模式的發(fā)展關(guān)鍵是解決好產(chǎn)業(yè)定位與城市規(guī)劃及服務(wù)功能的匹配，從而將生產(chǎn)性和生活性服務(wù)有機(jī)融入?yún)^(qū)域發(fā)展中，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)運(yùn)營與城市建設(shè)的統(tǒng)一藍(lán)圖。一方面，以城市運(yùn)營商的定位全方位參與到項(xiàng)目乃至城市的建設(shè)和運(yùn)營中，圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市場化的機(jī)制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢。另一方面，從產(chǎn)業(yè)要素聚集入手，推動政府進(jìn)行政策設(shè)計(jì)和資源整合，或與知名產(chǎn)業(yè)型企業(yè)合作進(jìn)行區(qū)域的全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)，有效實(shí)施產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，發(fā)揮各自優(yōu)勢，共同運(yùn)作。產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的未來，產(chǎn)業(yè)選擇應(yīng)順應(yīng)未來社會發(fā)展潮流，契合國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)資源優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)科學(xué)合理布局。

其次，推進(jìn)由重資產(chǎn)運(yùn)作向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變。綜合分析房地產(chǎn)開發(fā)的兩種模式，美國模式以資本運(yùn)作與建設(shè)開發(fā)專業(yè)化分離的方式進(jìn)行開發(fā)，真正體現(xiàn)房地產(chǎn)自身資產(chǎn)的金融化屬性，未來金融市場，對房地產(chǎn)企業(yè)投資價值的偏好正在由傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式。美國這種開發(fā)模式不但拓展了融資渠道，擺脫對銀行貸款的高度依賴，而且促進(jìn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用專業(yè)技術(shù)完成項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，使開發(fā)企業(yè)以品牌、技術(shù)、管理為重心，注重對自身專業(yè)技術(shù)、管理水平、產(chǎn)品能力的錘煉，通過品牌溢價、商業(yè)運(yùn)營、地產(chǎn)基金等拉長價值鏈，有助于行業(yè)全面深化發(fā)展。同時，輕資產(chǎn)運(yùn)作模式有利于提高資金周轉(zhuǎn)率，提高資金價值的最大使用，減輕企業(yè)運(yùn)營壓力和行業(yè)風(fēng)險。

第三，打造全方位生活配套服務(wù)運(yùn)營模式。產(chǎn)城融合要求企業(yè)必須重視城市區(qū)域的綜合配套開發(fā)，建設(shè)集工作、生活、居住、商業(yè)、教育健康等為一體的智慧生活社區(qū)。產(chǎn)城融合的發(fā)展在產(chǎn)業(yè)選定的同時，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)的特征，以人為本，滿足人的各種需要。單純的住宅、商業(yè)已不再受到追捧，滿足特定人群情感需求和生活細(xì)節(jié)服務(wù)的業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，如“1912街區(qū)”、花樣年“彩生活”社區(qū)云服務(wù)和萬科“第五食堂”等，完善便民利民服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，健全社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系，打造包括物流配送、便民超市、平價菜店、家庭服務(wù)中心等在內(nèi)的便捷生活服務(wù)圈，衍生開發(fā)企業(yè)更大的運(yùn)營價值，成為開發(fā)企業(yè)今后重要的著力點(diǎn)。

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