農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資問題研究

龍艷芳

【摘 要】隨著經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，越來越多的農(nóng)村人口遷移到城市，導(dǎo)致大量的宅基地閑置，但法律嚴格限制宅基地的流轉(zhuǎn)，宅基地無法正常流通，農(nóng)村融資困難使得農(nóng)村經(jīng)濟無法進一步發(fā)展。文章分析探討我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的合理性及其現(xiàn)實困境，完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資相關(guān)法律制度。有效合理利用我國農(nóng)村的宅基地，優(yōu)化農(nóng)村宅基地資源配置，以促進我國經(jīng)濟社會發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地；抵押融資；制度完善

農(nóng)村宅基地司題隨著我國經(jīng)濟發(fā)展日益凸顯，宅基地使用權(quán)作為農(nóng)民最重要的一項財產(chǎn)權(quán)利，是農(nóng)民基于集體成員身份取得的使用權(quán)。我國經(jīng)濟高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，很多農(nóng)村人口遷移到城市，導(dǎo)致宅基地大量閑置。但是由于我國目前現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定，使得宅基地的流轉(zhuǎn)受到較大的限制，宅基地無法正常的流通。農(nóng)民在資金貧乏的現(xiàn)狀下，也無法通過抵押融資獲取資金，使自身發(fā)展受到極大的限制，這顯然與社會的發(fā)展是不相符合的。我國的國情要求我國需要將宅基地使用權(quán)合法化，通過完善現(xiàn)行制度，設(shè)立合理的限制條件來達到允許和禁止之間的平衡，避免使用權(quán)抵押可能帶來的惡性后果，促進經(jīng)濟的發(fā)展。我國目前已開始進行大量的試點工作，穩(wěn)步推進農(nóng)村宅基地制度改革試點。

一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的合理性分析

（一）社會現(xiàn)狀要求農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資合法化

大量的農(nóng)村居民遷移到城市是當今社會的一個普遍現(xiàn)象，由之而產(chǎn)生的一個直接的伴隨現(xiàn)象就是農(nóng)村居民原有宅基地的閑置。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，明確禁止農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售宅基地，宅基地使用權(quán)的抵押也是不允許的。我們可以知道國家法律如此規(guī)定最大的原因，莫過于宅基地是農(nóng)民安身立命的居所，承擔著農(nóng)民基本的生活保障。而且農(nóng)民經(jīng)濟收入的不穩(wěn)定性決定了債務(wù)償還能力低下，如果經(jīng)營失敗，很容易出現(xiàn)大量的農(nóng)民無處安身，而且當宅基地抵押自由時往往會有一些群眾大膽試水，但由于其專業(yè)知識能力等方面的缺乏，容易失敗，這樣國家的社會成本支出無疑會大大增加。但是我國正面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，宅基地的大量閑置，使得農(nóng)村融資困難，農(nóng)村經(jīng)濟無法進一步發(fā)展。這些因素雖然實實在在給宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)帶來了一些困難，但這不能成為阻礙宅基地使用權(quán)抵押的合法化進程，我們需要提高宅基地的利用效率。我國國情要求宅基地抵押合法化，面對現(xiàn)實與法律的沖突，我們需要通過合理的限制性條件來完善相關(guān)立法，尋求平衡，促進農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。

（二）相關(guān)政策促進農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資合法化

從十八屆三中全會到2015年中央一號文件，國家都在強調(diào)要深化農(nóng)村土地改革，而且也在選取大量地方的農(nóng)村進行宅基地制度的改革試點，推進農(nóng)村土地制度改革的步伐。我國還鼓勵金融機構(gòu)開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押貸款。從2011年中國人民銀行、中國保監(jiān)會、中國銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于全面推進農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導(dǎo)意見》到2013年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型的指導(dǎo)意見》，都明確提出在農(nóng)民自愿的前提下，按照有償?shù)脑瓌t，開展宅基地使用權(quán)的抵押貸款業(yè)務(wù)，也鼓勵一些銀行業(yè)金融機構(gòu)探索宅基地抵押貸款試點。目前我國有的省份已開始進行農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押。而我國目前試點的宅基地使用權(quán)抵押主要通過農(nóng)民抵押房屋連帶宅基地一起抵押或者直接抵押宅基地這兩種方式進行的。前者是以房屋抵押，抵押人到期不能清償債務(wù)時，就將房屋和宅基地一同拍賣。后者農(nóng)民則取得宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，由中介評估宅基地價值。

二、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的現(xiàn)實困境

（一）社會各界學(xué)者眾說紛紜

學(xué)界對宅基地使用權(quán)的抵押主要有以下幾種觀點：第一，禁止抵押說。其認為宅基地承擔著社會保障功能，不應(yīng)流轉(zhuǎn)和營利，僅為農(nóng)村居民提供居所，確保農(nóng)民的基本生存。因此宅基地使用權(quán)應(yīng)禁止抵押，宅基地使用權(quán)的抵押會有可能會給社會帶來許多危害。著名學(xué)者孟勤國教授即持此種這種觀點。第二，自由抵押說。其認為宅基地是農(nóng)民基于集體成員身份而取得的一項屬于自己的財產(chǎn)權(quán)利，可自由支配，因此其抵押自然也就以其自由意識表示為準，所以認為宅基地使用權(quán)是否抵押可以由農(nóng)民自己決定。第三，限制抵押說。其認為宅基地使用權(quán)的抵押是大勢所趨，理應(yīng)順應(yīng)。但是由于宅基地使用權(quán)的各種特性決定我們必須對其抵押設(shè)定一系列的限定條件，這樣才能確保宅基地使用權(quán)貿(mào)然抵押給社會造成危害，即讓其在限定一定條件下抵押。學(xué)者的觀點各不相同究竟誰的更適合國情的發(fā)展，適應(yīng)民情的需要，我們應(yīng)當仔細權(quán)衡。

（二）現(xiàn)實操作的困難

一方面是我國現(xiàn)行立法還不夠完善。我國《物權(quán)法》、《擔保法》和《土地管理法》中只是明確了宅基地無償占用，每戶一宅，是用益物權(quán)。而且出法律明文規(guī)定可以抵押的之外其余均不得抵押。但是其均沒有對宅基地使用權(quán)抵押的詳細規(guī)定，關(guān)于宅基地使用權(quán)抵押的程序、登記、相關(guān)的監(jiān)督管理等等方面我國現(xiàn)行的立法還是很不完善的，包括對喪失宅基地后的農(nóng)民的救濟方面也尚未有相關(guān)規(guī)定，這樣貿(mào)然的推行宅基地的抵押顯然由于缺乏相關(guān)立法，很容易出現(xiàn)各種社會司題。另一方面，在宅基地的土地價值評估、良好的交易平臺上都有所缺失，不能為宅基地使用權(quán)的抵押融資實現(xiàn)良好的操作，使得交易因為風(fēng)險較大而增加交易難度，而且盡管我國允許宅基地使用權(quán)的合法抵押融資，農(nóng)民往往以極其低廉的價格抵押自己的宅基地，依舊無法為農(nóng)民獲取合理的融資資金給予極大的幫助。

三、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的制度完善

（一）確立有限制的宅基地使用權(quán)抵押制度

完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押制度的前提應(yīng)該是明晰應(yīng)采取怎樣的宅基地使用權(quán)抵押制度。只有這個前提首先被確立了，我們才能逐步完善其他相關(guān)立法。綜上分析，我們可以了解到禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押顯然是不利于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的，也是與現(xiàn)實社會發(fā)展相違背的。農(nóng)村經(jīng)濟要發(fā)展，需要收入本就不穩(wěn)定、沒有太多固定資產(chǎn)的農(nóng)民獲取創(chuàng)業(yè)資金。然而貿(mào)然地直接讓宅基地自由抵押，很容易產(chǎn)生很多不良后果，因此我國需要確立有限制的宅基地使用權(quán)抵押制度。在農(nóng)民取得宅基地、抵押宅基地、抵押年限方面加以條件限制，在農(nóng)民抵押后喪失宅基地再申請新宅基地上也應(yīng)規(guī)定限制。堅守農(nóng)民一戶一宅原則，避免亂占耕地，隨意抵押現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（二）完善宅基地使用權(quán)抵押登記制度等相關(guān)立法

宅基地使用權(quán)的抵押需要完善抵押登記制度，由于我國農(nóng)民法律意識不強及長期的歷史社會現(xiàn)實狀況，使得我國農(nóng)民在宅基地的司題上不夠注重登記這一環(huán)節(jié)。然而宅基地抵押登記制度的不健全很容易導(dǎo)致宅基地抵押糾紛產(chǎn)生之后往往難以解決。因此建立宅基地使用權(quán)抵押制度明晰宅基地的產(chǎn)權(quán)，為保障雙方當事人的合法權(quán)益提供了有力的保障，一旦糾紛出現(xiàn)，也有理有據(jù)。同時應(yīng)完善宅基地其他相關(guān)立法，切實規(guī)范宅基地使用權(quán)抵押融資。

（三）建立專業(yè)的宅基地價值評估系統(tǒng)、交易平臺，加強監(jiān)督管理

為使得宅基地使用權(quán)抵押的高效運行，必須擁有專業(yè)的宅基地價值評估機構(gòu)，無論是由政府部門建立，還是由民間中介機構(gòu)，宅基地使用權(quán)的抵押都需要這些評估機構(gòu)給出較為專業(yè)的價值評估，才能使得宅基地發(fā)揮其最大的效用價值，同時可以讓農(nóng)民獲取合理的融資資金。還有就是中間交易平臺的設(shè)立，現(xiàn)今我國宅基地使用權(quán)抵押的中間交易平臺少之又少，這使得我國宅基地使用權(quán)要么無法完成抵押，要么抵押價格過低，農(nóng)民的權(quán)益沒有得到合理的體現(xiàn)。

宅基地使用權(quán)允許抵押就意味著承認了宅基地的流轉(zhuǎn)，當宅基地流轉(zhuǎn)對象不限之后，在如今城市房價日益攀升的現(xiàn)狀下，這勢必會引得諸多房地產(chǎn)開發(fā)商對農(nóng)村宅基地虎視眈眈，特別是那些離城區(qū)較近的農(nóng)村地帶?，F(xiàn)如今一些人為了牟利，隱形的地下交易早已司空見慣，但是由于其沒有得到現(xiàn)有法律的保護，一旦發(fā)生糾紛很難得到解決，當事人雙方的利益均得不到有效的保護，當我國宅基地的流轉(zhuǎn)合法化之后，各種原本隱形的交易也勢必浮出水面，監(jiān)管難度勢必加大。但是為了合理的規(guī)范宅基地的抵押流轉(zhuǎn)，確保我國市場經(jīng)濟秩序的安穩(wěn)，在監(jiān)管力度上更是不能有所懈怠的。土地管理部門的監(jiān)管是促進交易雙方合法交易的有效保障。

四、結(jié)語

宅基地使用權(quán)抵押的合法化是我國的大勢所趨，是適用國情、經(jīng)濟發(fā)展的切實需要。要發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，改善農(nóng)民的生活物質(zhì)水平，必須充分使其得以利用屬于自己的財產(chǎn)。宅基地使用權(quán)抵押融資為農(nóng)民提供創(chuàng)業(yè)資金。完善宅基地的相關(guān)立法，建立專業(yè)的宅基地價值評估機構(gòu)和交易平臺，為宅基地使用權(quán)的抵押提供良好的社會條件。由政府和土地管理部門加以引導(dǎo)和監(jiān)督，規(guī)范宅基地使用權(quán)抵押的交易，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會的穩(wěn)定和諧。