分析農(nóng)村宅基地使用權(quán)首次登記問題

盧玉婷+劉愛萍

摘要：目前，國內(nèi)開展的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的“城鄉(xiāng)統(tǒng)一登記”，其農(nóng)村宅基地使主要以用權(quán)登記為唯一公示方法，宅基地使用權(quán)首次登記作為其他類型登記的前提和要件，例如，抵押、變更以及轉(zhuǎn)移等。文章主要從農(nóng)村宅基地使用權(quán)首次登記定義的界定出發(fā)，分析了農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)首次登記和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之間的關(guān)系，制定了有效的農(nóng)村宅基地使用權(quán)首次登記機制。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；使用權(quán)；首次登記

1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)首次登記的界定

自2015年《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，不動產(chǎn)登記主要劃分成8種類型：不動產(chǎn)首次登記、查封登記、變更登記、預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記、異議登記、注銷登記以及更正登記等。這個條例第一次引進了首次登記的概念。農(nóng)村宅基地使用權(quán)首次登記是第一次登記，主要是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿上第一次將其他法律規(guī)定應(yīng)登記的事項和宅基地使用權(quán)的權(quán)利歸屬納入其中的一種登記行為。宅基地使用權(quán)首次登記的權(quán)利人與宅基地使用權(quán)的初始取得的權(quán)利人是同一個人。

2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)首次登記和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之間的關(guān)系

長期以來，國內(nèi)城鄉(xiāng)普遍存在“二元”結(jié)構(gòu)的問題，同樣土地也有“二元”體制的情況發(fā)生。國內(nèi)城鄉(xiāng)住宅用地登記工作的發(fā)展有很大差別，農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記機率不高，這也是影響農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛和宅基地使用權(quán)權(quán)屬不清晰的重要原因。國內(nèi)相關(guān)政策方針明確指出，城鄉(xiāng)“二元制”結(jié)構(gòu)是限制城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的障礙；體制機制的建立，與新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系的形成，要求不動產(chǎn)統(tǒng)一登記做到“四統(tǒng)一”（登記依據(jù)、機構(gòu)、信息平臺及登記簿冊）。國務(wù)院與相關(guān)部門首次聯(lián)合發(fā)文明確要求將農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記歸為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范疇，說明了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”的重要性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記作為不動產(chǎn)登記一部分，搞好農(nóng)村宅基地使用權(quán)的首次登記，形成一個城鄉(xiāng)一體的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機制，才可以完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，這也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化追求的目標(biāo)。

3.制定有效的農(nóng)村宅基地使用權(quán)首次登記機制

3.1以登記為公示方法。隨著國內(nèi)逐步建立農(nóng)村社會保障體系，也限制了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的保障功能，資產(chǎn)屬性也逐漸顯現(xiàn)出來，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制制度的放寬也是“入市”交易情勢發(fā)展的需要。建立運轉(zhuǎn)良好的宅基地使用權(quán)交易機制，要求仔細(xì)檢查各項相關(guān)的交易信息，這樣才可以讓交易安全、主體的權(quán)益得到保障。同時，我國當(dāng)前將農(nóng)村集體土地制度的改革作為全面深化改革的重要工程，確定了土地產(chǎn)權(quán)是土地制度改革的目標(biāo)，也是改革的重要階段。目前以占有為公示方法的制度已經(jīng)對有效實現(xiàn)農(nóng)村宅基地權(quán)利帶來不利影響，對宅基地使用權(quán)制度的改革也十分不利。國內(nèi)農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)保持一致，要求“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”在不動產(chǎn)物權(quán)變動和取得方面實現(xiàn)登記作為公示方法。因此，必須依法登記，不登記物權(quán)不發(fā)生效力。只有辦理首次登記，才可以辦理其他登宅基地使用權(quán)的登記，例如，變更登記、轉(zhuǎn)移登記及抵押登記等。

3.2申請與權(quán)利主體的明確。不動產(chǎn)登記一般是自愿申請登記，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》相關(guān)規(guī)定指出，農(nóng)村宅基地使用權(quán)首次登記應(yīng)由當(dāng)事人單方申請登記。堅持“一戶一宅”原則，宅基地使用權(quán)審批應(yīng)以“戶”為單位進行申請批準(zhǔn)。實際情況中，登記時以以“戶主”為登記申請人，即是“戶主”代表該“戶”向登記機關(guān)申請，但宅基地使用權(quán)并不是“戶主”一人全部享有，家庭的其他成員也是共同享有人，在登記過程中應(yīng)當(dāng)明確記載。

3.3限定宅基地使用權(quán)首次登記權(quán)利主體是農(nóng)村村民?，F(xiàn)行法律法規(guī)對確定農(nóng)村村民集體經(jīng)濟組織成員資格的標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確的規(guī)定，一般是根據(jù)選民資格的認(rèn)定與登記方法對集體經(jīng)濟組織成員資格進行明確。實際上，宅基地使用權(quán)首次登記是是集體經(jīng)濟組織成員第一獲得的宅基地使用權(quán)登記，而非集體經(jīng)濟組織成員出法律特殊規(guī)定外不能申請登記。不是按照法律相關(guān)規(guī)定獲得宅基地初始使用權(quán)應(yīng)在宅基地使用權(quán)完成首次登記情況下才給予其他類型登記（移轉(zhuǎn)登記和變更登記）。例如，宅基地使用權(quán)繼承問題，如果準(zhǔn)許繼承人對宅基地使用權(quán)登記進行申請，就不符合宅基地使用權(quán)在取得和變更方面的以登記作為公示方法，因此，需要由繼承人代位申請，將與宅基地使用權(quán)登記有關(guān)的材料和辦理手續(xù)提交給不動產(chǎn)登記機關(guān)，不動產(chǎn)登記機關(guān)將被繼承人生前享有的宅基地使用權(quán)具體情況詳細(xì)記錄在不動產(chǎn)登記簿，并將其作為宅基地使用權(quán)首次登記，因為被繼承人死亡主體已經(jīng)消滅，所以無需頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明。繼承人只需要辦理房屋繼承轉(zhuǎn)移登記即可。而不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以將上述情況的宅基地使用權(quán)首次登記和繼承轉(zhuǎn)移登記共同辦理，然后將這兩個登記材料整理歸檔。這樣一來，既可以表現(xiàn)了宅基地使用權(quán)以登記為公示方法，也維護了法律具有的嚴(yán)肅性，從而消除不利登記過程中產(chǎn)生的不良影響。

3.4違占宅基地使用權(quán)首次登記的處理。農(nóng)村普遍存在違規(guī)占有和使用宅基地的情況是宅基地使用權(quán)首次登記急需解決的難題，違占宅基地師資沒有經(jīng)過批準(zhǔn)使用宅基地、改變用途、違反規(guī)劃或者是超面積標(biāo)準(zhǔn)使用宅基地的行為。由于沒有申請辦理審批手續(xù)，在登記時不能提供與宅基地使用權(quán)審批有關(guān)的材料。如果對違占宅基地使用權(quán)進行登記，就等于承認(rèn)了違占宅基地的合法性，導(dǎo)致越來越多的違占現(xiàn)象出現(xiàn)，從而加大了管理的難度。要求對違占宅基地進行區(qū)分，其材料不齊全或者是審批手續(xù)不齊全的應(yīng)不予以登記進行處理。

結(jié)束語：隨著農(nóng)村社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記也在不斷發(fā)展變化。制定有效的農(nóng)村宅基地使用權(quán)首次登記機制，并不是通過一次性和單一的初始登記就可以完成的。因此，必須加強完善使用權(quán)首次登記，才可以真正構(gòu)建規(guī)范合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記管理制度。