物業(yè)管理服務(wù)包干制與酬金制的思考

鄧啟迪

【摘要】2003年，國家發(fā)改委與住建部為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，為保障業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)公司利益，聯(lián)合發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，其中第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理公司可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)管理費(fèi)用?！笔裁词前芍婆c酬金制？這兩種形式各自的利弊又是什么？物業(yè)管理公司怎么樣選擇這兩種形式才能保證利益的最大化？本文著重分析物業(yè)管理服務(wù)的包干制與酬金制的利弊，同時(shí)對(duì)酬金制仍然需要完善的地方進(jìn)行分析說明，為物業(yè)管理公司選擇何種形式收取物業(yè)管理費(fèi)用提供參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;包干制;酬金制

一、包干制與酬金制的定義及特點(diǎn)

1.包干制

（1）定義

物業(yè)管理服務(wù)中的包干制主要是指是業(yè)主向物業(yè)公司支付同定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，如果本期物業(yè)總費(fèi)用支出高于或低于所有業(yè)主支付的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總和，不足部分或剩余部分將由物業(yè)公司承擔(dān)或享有。而物業(yè)管理公司如果采用物業(yè)費(fèi)用包干制，其向業(yè)主所收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包含為業(yè)主提供管理服務(wù)的總支出;、其所承擔(dān)的相應(yīng)稅費(fèi)支出以及物業(yè)公司所賺取的利潤。

（2）特點(diǎn)

①企業(yè)在服務(wù)與利潤夾縫中生存 由于是采取物管服務(wù)包十制，物管公司每個(gè)月的收入都是同定的，如果想要獲得更多的利潤，只能降低服務(wù)成本，但是降低成本的直接后果可能是降低服務(wù)質(zhì)量，使服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到事前與業(yè)主簽訂合同中所約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物管公司的滿意度降低，從而影響公司自身發(fā)展及聲譽(yù)。但是如果要想獲得較高的業(yè)主滿意度，提高服的質(zhì)量，則會(huì)增加其所承擔(dān)的服務(wù)成本，致使公司利潤下降，從而導(dǎo)致增加企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，使物管公司面臨發(fā)展及生存危機(jī)。

②節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務(wù)效率 眾所周知，對(duì)生產(chǎn)或服務(wù)的監(jiān)督是保證優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)的最有利于段?，F(xiàn)今實(shí)施的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)IS09000（ 2000）強(qiáng)調(diào)了生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)的過程控制，保證在生產(chǎn)或提供服務(wù)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都能有高質(zhì)量，使得最終產(chǎn)品與服務(wù)能夠達(dá)到預(yù)期的高品質(zhì)要求。但監(jiān)管是要花費(fèi)成本的，尤其是消費(fèi)者直接對(duì)商品生產(chǎn)過程的監(jiān)管費(fèi)用極高。因?yàn)槿魏我环N商品的生產(chǎn)一定都是有專業(yè)性的，必須由專業(yè)人上或機(jī)構(gòu)監(jiān)管才有效，當(dāng)然物業(yè)管理的監(jiān)管亦不例外。消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)監(jiān)管的直接成本主要包括了業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主中或者從外聘請(qǐng)專業(yè)人上或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行日常服務(wù)工作的監(jiān)管，需要花費(fèi)大量的金錢，此外還存在間接成本.如物業(yè)管理公司必須設(shè)置專人來協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管工作，整個(gè)過程中所耗費(fèi)的人力、物力及時(shí)間是不可估計(jì)的，也沒有為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，造成了一定資源的浪費(fèi)。

2.酬金制

（1）定義 物業(yè)管理服務(wù)中的酬金制主要是指在向業(yè)主預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金，其中按業(yè)務(wù)與物管公司約定比例或者約定數(shù)額提取一定金額支付給物業(yè)管理公司，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同所約定的服務(wù)支出，不足部分或剩余部分南所有業(yè)主承擔(dān)或享有。物業(yè)管理公司在酬金制下，每月所得到的利潤是相對(duì)同定的，同時(shí)為業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)成本不受其支配。

（2）特點(diǎn)：

①保障業(yè)主和物管公司雙方利益 酬金制在一定程度上可以彌補(bǔ)包十制的缺陷，酬金制的管理服務(wù)下，業(yè)主所得到的物業(yè)管理服務(wù)直接來源于他們自己所付出的，不必?fù)?dān)心物管公司為了自身利潤而降低所提供的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)物管公司也不必?fù)?dān)心提高了服務(wù)質(zhì)量，其利潤反而降低的情況出現(xiàn)。因?yàn)樵诎葡?，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)越好，支出將越多，利潤就越少。這樣一來，物業(yè)公司往往通過是降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項(xiàng)日或增加物業(yè)管理收入來獲取更多的利潤，如果要增加物業(yè)管理收入必然增加業(yè)主的支出，從而損害了全體業(yè)主的利益。否則，物業(yè)管理公司有可能面臨業(yè)主的挑戰(zhàn)或倒閉的情況。而酬金制下的酬金就是物業(yè)管理公司獲得的同定收入，業(yè)主所能得到的服務(wù)成本與物業(yè)管理公司的收入不會(huì)混淆，物來公司的支出也是清清楚楚，明明白白，業(yè)主可以控制每一分錢的使用，并且能夠自己合理安排消費(fèi)，業(yè)主的權(quán)益也得到了應(yīng)有的保障。

②加大管理服務(wù)的財(cái)務(wù)透明度

如果物業(yè)管理公司采用酬金制的管理服務(wù)費(fèi)用收取形式，物業(yè)管理公司在接管小區(qū)時(shí)需要向業(yè)主委員會(huì)提供詳細(xì)的物業(yè)管理收支財(cái)務(wù)預(yù)算，并且在接管期間每月向業(yè)主委員會(huì)提供詳細(xì)的收支出報(bào)告。服務(wù)管理費(fèi)用的財(cái)務(wù)預(yù)算需要指明服務(wù)區(qū)內(nèi)的組織架構(gòu)、人員編制狀況、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)以及每月運(yùn)作資金，從而計(jì)算出每平方米的物業(yè)管理費(fèi)用，以達(dá)到收支衡，進(jìn)而通過業(yè)主大會(huì)同意后形成書面合同。同時(shí)在酬金制下，物業(yè)管理公司需要每月編制財(cái)務(wù)報(bào)表，向所有業(yè)主公示服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)管理服務(wù)的收入與支出，使以物業(yè)管理費(fèi)的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。

二、包干制及酬金制模式的利弊分析

1.包十制模式的利弊

（1）包十制模式的優(yōu)勢(shì)

日前，很多物業(yè)管理項(xiàng)目，尤其是住宅物業(yè)管理項(xiàng)日，大多都是采用包十制，一個(gè)最重要的原因就是包十制操作比較容易、簡(jiǎn)單可行。在實(shí)行包十制的管理服務(wù)模式下，小區(qū)業(yè)主每個(gè)月只需要根據(jù)與物業(yè)管理公司簽訂的委托合同繳納同定的管理費(fèi)用，并按照前期物業(yè)管理合同享受物業(yè)管理公司提供的各種管理服務(wù)，業(yè)主不需要額外再支付其他費(fèi)用。而物業(yè)管理公司，為了自身的發(fā)展與進(jìn)步，他們必需提高提高自身管理水平以達(dá)到營利日的。

同時(shí)，在信息技術(shù)高度發(fā)達(dá)的今天，物業(yè)管理公司可以借助規(guī)范服務(wù)流程、引進(jìn)現(xiàn)代管理手段等方式來達(dá)到縮減管理成本與管理費(fèi)用的日的，如質(zhì)量環(huán)境體系認(rèn)證、OA系統(tǒng)、無紙化辦公等，物業(yè)管理公司從而規(guī)范對(duì)內(nèi)管理、對(duì)外服務(wù)的流程，這不僅對(duì)提高管理服務(wù)質(zhì)量有促進(jìn)作用，而且高效快捷。因此，實(shí)施包十制可以激勵(lì)現(xiàn)代管理于段與服務(wù)流程的快速發(fā)展。

（2）包十制模式的劣勢(shì)

作為相對(duì)簡(jiǎn)單便捷的收費(fèi)方式，包十制方便了物業(yè)管理公司的同時(shí)，也造成了物業(yè)管理交易的不透明性。物業(yè)管理公司根據(jù)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同來提供物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)擁有所有權(quán)，可以根據(jù)自身因素自行支配每月物業(yè)管理費(fèi)的使用，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)沒有任何權(quán)利檢查其使用情況，從而導(dǎo)致了雙方信息的不對(duì)稱，使得雙方信任感不強(qiáng)，容易出現(xiàn)糾紛。endprint

同樣，物業(yè)管理公司在包十制的模式下自負(fù)盈虧也容易促使其采用降低服務(wù)質(zhì)量或減少服務(wù)類型等不正當(dāng)于段，從而達(dá)到壓縮費(fèi)用和成本的日標(biāo)，為企業(yè)謀取更多利潤。因此，在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方的矛盾點(diǎn)多集中于此，而對(duì)物業(yè)管理公司（尤其是住宅型物業(yè)管理公司）最大的負(fù)面報(bào)道也多在于此，這也是酬金制備受推崇的主要原因。

2.酬金制模式的利弊

（1）酬金制模式的優(yōu)勢(shì)

酬金制的一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)是能體現(xiàn)業(yè)主的主體地位，物業(yè)管理費(fèi)說到底是業(yè)主的錢，而物業(yè)管理公司只是業(yè)主聘請(qǐng)的管理助于，因此業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督是在正確行使法律所賦予的權(quán)利，并非是十涉物業(yè)管理公司的內(nèi)政。其次，物業(yè)管理公司運(yùn)作更規(guī)范，這是從物業(yè)管理費(fèi)的使用來說的，物業(yè)管理公司僅僅只是一個(gè)代管機(jī)構(gòu)，其所得的就是管理酬金，無權(quán)替業(yè)主作主，同時(shí)對(duì)物業(yè)維護(hù)的每一項(xiàng)支出需要咨詢業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主有權(quán)檢查和監(jiān)督物業(yè)管理成本，使得物業(yè)管理更透明。因此，酬金制下把物業(yè)維護(hù)成本和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分開的酬金制顯得更規(guī)范、更透明。

同時(shí)酬金制的使用讓物業(yè)管理公司更節(jié)省，這是因?yàn)楫?dāng)前稅法規(guī)定：“成本不計(jì)稅，管理費(fèi)計(jì)稅”。換句話說，使用酬金制管理的小區(qū)，成本的那一部分物業(yè)管理費(fèi)不需要交稅，只有約定付給物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)必須交稅。而包十制的小區(qū)要按照整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)交稅，一般來說，付給物業(yè)管理公司的管理費(fèi)占整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的10%左右，由此一來，相對(duì)業(yè)主來說，使用酬金制能節(jié)省的稅費(fèi)是一筆不小的數(shù)日。

（2）酬金制模式的劣勢(shì)

酬金制雖然很大程度上維護(hù)了業(yè)主的利益，但其具體操作比較復(fù)雜，尤其對(duì)人口密集的住宅小區(qū)來說，召開業(yè)主會(huì)議，并非是一件容易的事情。此外，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)管無形中增大了物業(yè)管理的成本。不論是在業(yè)主中，還是從外聘請(qǐng)專業(yè)人上或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，都是需要付出 -定金錢的，而且物業(yè)管理公司需要負(fù)責(zé)協(xié)凋、聯(lián)絡(luò)業(yè)主方，也是需要耗費(fèi)人力、物力及時(shí)間，這些都是物業(yè)服務(wù)的邊際成本或間接成本，并不能帶來直接價(jià)值。就日前中國物業(yè)管理水平來看，對(duì)酬金制還沒有深入的理解和研究，業(yè)主對(duì)監(jiān)督管理深度還不正確把握，其有效性不得不讓人質(zhì)疑。

三、我國推行酬金制仍然需要完善的方面

雖然酬金制更加透明、合理、市場(chǎng)化，但是根據(jù)中國目前物業(yè)管理來看，推行酬金制從理論到實(shí)踐還有很長的路要走，國家必須注意通過明確、完善的實(shí)施細(xì)則來解決好關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問題，不然很容易背離初衷，從而引發(fā)新的矛盾?？偟目磥恚菩谐杲鹬迫匀恍枰晟埔韵聨讉€(gè)方面的內(nèi)容：

1.納稅基數(shù)的核定

酬金制下預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)屬代管性質(zhì)，所有權(quán)在業(yè)主手上，物業(yè)管理公司只是業(yè)主的代理人，因此在預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)中，除了根據(jù)物業(yè)管理合同所約定的酬金部分外，其余部分都不應(yīng)作為物業(yè)管理公司的收入，這部分不應(yīng)該納入營業(yè)稅納稅基礎(chǔ)內(nèi)，如果硬性要求以物業(yè)管理費(fèi)總額作為納稅基數(shù)，稅費(fèi)就有可能被列入直接支出，那么稅費(fèi)就會(huì)最終轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。因此，要推行酬金制，應(yīng)該從法規(guī)上明確物業(yè)管理公司的納稅基數(shù)。

2.對(duì)業(yè)主物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)

酬金制的推廣還有賴于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的認(rèn)知，對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)管理能力與監(jiān)督能力的培訓(xùn)和提高，才能做到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的有效監(jiān)督。若業(yè)主完全依賴每年一次的外部審計(jì)工作，那么就會(huì)減少對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督效力。同時(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的匱乏，容易讓物業(yè)管理公司和業(yè)主之間產(chǎn)生不必要的矛盾分歧，導(dǎo)致溝通和理解上的障礙。因此，要推行酬金制，應(yīng)該建立物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的培訓(xùn)機(jī)制，提高業(yè)主物業(yè)管理知識(shí)水平，這樣對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也具有一定的積極推動(dòng)作用。

3.政府主管部門監(jiān)控機(jī)制的建立

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間最主要的矛盾，業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的問題時(shí)有發(fā)生，而在酬金制收費(fèi)方式下，拒絕繳納費(fèi)用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關(guān)系，而是單個(gè)業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益關(guān)系列化。物業(yè)管理公司作為受委托的一方?jīng)]有權(quán)利來十涉業(yè)主之間的利益問題，但當(dāng)問題嚴(yán)重的情況下，必然會(huì)影響到對(duì)物業(yè)管理公司的有序管理，這時(shí)候就需要出現(xiàn)政府主管部門來解決，從而加快業(yè)主之間利益問題的解決速度，避免利益問題糾紛進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，要推行酬金制，政府主管部門監(jiān)控機(jī)制的建立顯得尤其重要。

4.對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的抑制

酬金制下物業(yè)管理公司的利潤直接取決于物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從而導(dǎo)致物業(yè)管理公司控制和減低成本的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力不斷提高。為減少這種情況的發(fā)生，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以通過雙方協(xié)商制定獎(jiǎng)懲措施，使得物業(yè)管理公司努力提高管理水平、減少管理成本的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，給予物業(yè)管理公司一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣既能體現(xiàn)了公平與公正，同時(shí)又有利于管理方法的不斷改進(jìn)，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理公司和業(yè)主利益的雙贏。

總體來說，物業(yè)管理的主要日的是提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的收益、保值與增值。在酬金制下，計(jì)入成本的部分費(fèi)用理論上是不用繳納稅金，只有約定付給物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)才需要繳納稅金。而包十制下，所有的物業(yè)管理費(fèi)收入都需要繳納稅金。一般情況下，支付給物業(yè)管理公司的服務(wù)費(fèi)約占整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的10%左有，如此可見，酬金制下可節(jié)約相當(dāng)大一筆稅金。因此，從兩種物業(yè)收費(fèi)方式來看，酬金制必然是日后物業(yè)管理收費(fèi)的主導(dǎo)方式。但推行酬金制的一個(gè)重要前提是擁有針對(duì)業(yè)主的成熟物業(yè)管理培訓(xùn)機(jī)制，讓廣大業(yè)主了解更多物業(yè)管理知識(shí)，既便于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的溝通交流，也有利于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司管理水平的監(jiān)督。但由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，其發(fā)展還未完全成熟，推行酬金制依舊存在一些問題，如納稅基數(shù)的核定、對(duì)業(yè)主物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)、政府主管部門監(jiān)控機(jī)制的建立與對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的抑制等等。要真正推行酬金制的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)方式，則需要重點(diǎn)解決上述問題，才能真正讓酬金制發(fā)揮其應(yīng)有的優(yōu)勢(shì)，保證廣大業(yè)主的所有者權(quán)益。參考文獻(xiàn)：

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