房地產開發(fā)與地方政府尋租：策略抉擇的擴展式博弈

蔣紅

（桂林電子科技大學，廣西 桂林 541004）

房地產開發(fā)與地方政府尋租：策略抉擇的擴展式博弈

蔣紅

（桂林電子科技大學，廣西 桂林 541004）

探討尋租活動中多元主體的博弈行為及其治理策略。采用擴展式博弈或博弈樹方法。結果表明：構建了尋租活動中多元主體的擴展式博弈模型，識別了兩種不種情況下多元主體尋租博弈的關鍵策略?？梢园l(fā)現(xiàn)在房地產開發(fā)領域的尋租治理方面，不僅要合理引導開發(fā)商等多元主體的市場行為，還要利用中央政府的調控政策來治理地方政府的尋租行為，其最重要的就是實施以引入獎懲機制為主的調控政策，提高中央政府治理尋租活動的強度和效率。

擴展式博弈；尋租活動；房地產開發(fā)

0 引言

隨著城市化進程的加快，城市土地供不應求的局面越演越烈，由此而產生的土地尋租問題也越來越嚴重。土地尋租是土地管理者運用自身擁有的權力，把權力商品化，或以權力為資本參與商品的交換和市場競爭，來謀求金錢或自身利益。當前，尋租現(xiàn)象已成為政府和社會各界關注的焦點，而尋租收益遠大于尋租成本是造成尋租活動一個重要的直接經濟原因。近年來，中央政府為了切實治理房地產開發(fā)領域的土地尋租問題，制定過一系列的土地征用制度、土地出讓制度、土地審批制度、土地監(jiān)察制度等，從制度層面對地方政府、開發(fā)商等多元主體的尋租行為進行調控和約束，以期有效減少尋租活動的發(fā)生。

依法治理尋租問題，是中央政府的職責。開發(fā)商為了追逐經濟利益，以追求利潤最大化為目標，會向地方政府進行尋租行為。在治理尋租問題時，執(zhí)行中央政府調控政策的過程中，地方政府會存在較大的“經濟風險”和“腐敗風險”。為此，一些地方政府不顧國家的法律法規(guī)，進行嚴重的尋租活動和行為。因此，本文引入擴展式博弈方法，構建兩種不同情況下多元主體尋租的博弈模型，來識別在房地產開發(fā)領域尋租行為形成的關鍵策略，以期提出從經濟層面以引入獎懲機制為主的中央政府調控政策是提高治理尋租活動效率的有利方法。

1 尋租活動中多元主體的擴展式博弈

在本文中，采用擴展式博弈或博弈樹分析問題。通過博弈中的解概念，探求參與人的最佳策略。由于博弈過程中參與人行動的先后順序不一致，并且存在著信息的不對稱性，因此屬于不完全信息動態(tài)博弈，需要達到的均衡狀態(tài)為精煉貝葉斯納什均衡。

1.1 關鍵行為主體選擇

廣義來看，參與房地產開發(fā)過程的行為主體眾多，有政府（中央和地方）、農民、開發(fā)商、施工方、購房者、商業(yè)銀行、中介機構和壓力團體等。但對房地產開發(fā)過程有重大影響的主體是：政府、開發(fā)商、施工方、購房者和商業(yè)銀行，下文將著重對這些行為主體進行分析。

政府在房地產開發(fā)領域處于支配地位，是房地產博弈規(guī)則的制定者和具體參與者。中央政府即國家可以通過土地供給政策、金融政策和稅收政策等對尋租活動施加影響和抑制。雖然中央政府是政策制定者，但房地產極強的地域特征，其真正的執(zhí)行者是地方政府。在地方土地市場中，地方政府才是土地的真正供應者、執(zhí)行者。

開發(fā)商是房屋這一產品的供給者，先向地方政府購買土地，再委托施工方建造房屋，最后銷售房屋給購房者，可見開發(fā)商在房地產開發(fā)過程起著關鍵性的作用，是房地產開發(fā)領域最重要的行為主體之一。同時通過實施房地產開發(fā)獲取利潤，也是這一市場中最主要的利益追求者。

施工方是房地產開發(fā)領域受開發(fā)商委托建造房屋的主要行為主體。兩者的博弈關系主要表現(xiàn)在開發(fā)商是否拖欠工程款和施工方是否積極施工。

購房者是開發(fā)商進行房地產開發(fā)的重要服務對象，通過銷售房屋給購房者，從中獲取利潤。

商業(yè)銀行的作用主要體現(xiàn)在對房地產開發(fā)的信貸支持，不論是房屋的供給方還是房屋的需求方都需要大量的資金來完成其交易。商業(yè)銀行供給資金的主要渠道是發(fā)放貸款，通過貸款方式房屋的供給方即開發(fā)商就解決了房屋預售之前的流動性問題，購買土地、建筑材料和雇傭工人等；而房屋的需求方即購房者通過個人貸款就解決了支付房屋的建造成本、房地產開發(fā)商的利潤和政府的稅收等預售之后的流動性問題。

鑒于商業(yè)銀行的信貸支持對房地產開發(fā)的健康發(fā)展起關鍵性作用，建立博弈樹的支付函數(shù)就通過關鍵行為主體的收益得失進行展開，因此選擇關鍵行為主體為：地方政府、開發(fā)商、施工方和購房者。

1.2 模型假設與參數(shù)設置

假設博弈過程的關鍵參與人地方政府、開發(fā)商、施工方和購房者是在風險或成本最小化的約束條件下能做出使自己的收益最大化的理性決策。

假設當?shù)胤秸慌c開發(fā)商尋租時，獲取土地出讓金L1；尋租時，獲取土地出讓金L2以及尋租成本C1；假設開發(fā)商取得貸款I1并支付貸款成本C2，不與地方政府尋租時房價為P1，尋租時房價為P2；房屋出售后開發(fā)商歸還的貸款I2。根據以上假設，當L2＋C1＜L1且設定P2＞P1時，開發(fā)商才會與地方政府尋租；假設在建造房屋階段施工方若能積極施工，可以獲取全部工程款M；若消極施工，開發(fā)商就會拖欠工程款；假設當中央政府執(zhí)行調控政策時，若C3是地方政府執(zhí)行中央調控政策所承擔的成本，C4是地方政府不執(zhí)行中央調控政策所承擔的成本（C3＞C4），且 L2＋C1-C4＞L1-C3，地方政府才會與開發(fā)商尋租。當引入獎懲機制后，中央政府對地方政府尋租時進行額度為a的懲罰；不尋租時則給予獎勵，獎勵額度是b。因此當（L1-C3＋b）＞（L2＋C1-C4-a）時，行為主體的決策才會受到影響，中央政府調控政策才會有效。

1.3 博弈過程

在未引入獎懲機制和引入獎懲機制的中央政府調控政策下的博弈模型分別由圖2和圖3展示出來 （如圖1和2所示）。兩場博弈的框架是相同的，因為在這兩種情境下行為主體可用的策略是相同的。然而，在引入了獎懲機制的調控政策下，參與人對房地產開發(fā)過程運作結果所賦予的價值是不同的。引入獎懲機制的調控政策是希望行為主體能選擇不同的策略。支付函數(shù)是能表現(xiàn)參與人博弈結果的期望效果，在這種支付函數(shù)下，兩者博弈之間的差異是顯而易見的。

在本文構造的博弈里，地方政府是這場博弈的發(fā)起者，即博弈樹起始節(jié)點的發(fā)起人，這是因為在我國地方政府是土地的管理者，更是土地的真正供應者和執(zhí)行者。地方政府通過土地出讓的方式向開發(fā)商供應土地，基于地方政府的這種出讓行為，開發(fā)商就會做出相應的反應并且決定采取行動。例如，面對地方政府的這種土地出讓方式，開發(fā)商就有機會在其決策節(jié)點作出回應，可以選擇購買土地也可以選擇不購買。假設開發(fā)商不購買土地，那么博弈就會在這個節(jié)點上結束；如果假設開發(fā)商購買了地方政府供應的土地，那么此時開發(fā)商又有兩種策略可以進行選擇：與地方政府尋租購買土地和不尋租購買土地。然而，不管開發(fā)商與地方政府是以怎樣的一種行為方式出售土地或購買土地的，只要開發(fā)商購買土地之后就會進行房產開發(fā)，并且是委托施工方擔任其代理人進行房產的開發(fā)。此時的這一點上，施工方不得不做出回應：對于其建造房屋的行為他可能決定積極施工或消極施工。假設施工方消極施工，那么博弈就會在這個節(jié)點上結束。如果假設施工方積極施工，那么開發(fā)商就會順利進行房屋的銷售給購房者。在這一決策點上，購房者是否會購買房屋的決定將將導致不同的終點或末端節(jié)點作為博弈的結果。

2 結果與討論

圖1未引入獎懲機制的擴展式博弈

圖2 引入獎懲機制后的擴展式博弈

在建立的博弈模型中，無論是在未引入獎懲機制還是引入了獎懲機制的中央政府調控政策下，有7個不同的導致博弈結束的結果。

在未引入獎懲機制的中央政府調控政策下，即便地方政府在土地出讓過程會受到中央政府的監(jiān)管，地方政府仍然是以地方利益最大化為第一目標。由此，在土地出讓過程，不管遵不遵守中央政府的調控政策，地方政府既不會得到獎勵也不會受到懲罰，何況若能與開發(fā)商合謀形成利益集團進行尋租活動還能從開發(fā)商那里獲取可觀的收益，因此在這階段，地方政府最愿意采取的策略是結果5、6和7，其最大的支付是L2+C1-C4；開發(fā)商最愿意采取的策略是結果6，得到的最大支付是I1+P2-L2-C1-C2-I2-M；施工方最愿意采取的策略是結果1、2、5和6，支付是M；結果2是購房者的最佳策略，支付是-P1。由此可知，在未引入獎懲機制的中央政府調控政策下，地方政府和開發(fā)商他們最好的策略就是兩者進行尋租活動，在尋租行為下，地方政府和開發(fā)商都能取得利益上最大的收益；而施工方和購房者則是在地方政府和開發(fā)商不尋租的情況下分別有積極施工和購買房屋的行為。

表1給出了每個參與人在未引入獎懲機制的中央政府調控政策下的最大支付結果以及達到的精煉貝葉斯納什均衡。

表1未引入獎懲機制下的行為主體達到的精煉貝葉斯納什均衡

在引入獎懲機制的中央政府調控政策下，地方政府來自中央政府懲罰的壓力，在土地出讓過程，就不會冒險與開發(fā)商合謀形成利益集團進行尋租行為。何況，如果能秉公處理與開發(fā)商的土地交易關系，還能得到來自中央政府的獎勵以及提高地方政府的政治聲譽和社會資本，因此在該情況下，地方政府最愿意采取的策略是結果1、2和3，其最大支付是L1-C3+b。開發(fā)商的最好策略就是遵守市場規(guī)則，不與市政府進行尋租活動，積極正向地回應市政府的政治策略，結果2是最能表明開發(fā)商不尋租的策略，他的最大支付是I1+P1-L1-C2-I2-M。而施工方的最佳策略仍然是結果1、2、5和6，支付是M。購房者最愿意采取的策略也依然是結果2，支付是-P1。因此，在引入了獎懲機制后，地方政府和開發(fā)商之間不會存在尋租行為，施工方積極施工，而購房者愿意購買開發(fā)商銷售的房屋。

表2給出了每個參與人在引入獎懲機制的中央政府調控政策下的最大支付結果以及達到的精煉貝葉斯納什均衡。

表2引入獎懲機制下的行為主體達到的精煉貝葉斯納什均衡

由上述分析可以得到，在未引入獎懲機制和引入獎懲機制的中央政府調控政策下，地方政府和開發(fā)商的最優(yōu)策略均發(fā)生了改變?？芍?，在房地產開發(fā)領域，地方政府和開發(fā)商之間的行為關系對于治理尋租問題十分關鍵，因此，必須想方設法規(guī)范好地方政府與開發(fā)商之間及其各自的行為，以此減少尋租活動的發(fā)生，提高治理尋租問題的效率。

3 以引入獎懲機制為主的中央政府調控政策

上文通過在房地產開發(fā)領域尋租活動中多元主體的擴展式博弈模型識別了兩種不同情況下多元主體尋租博弈的關鍵策略。地方政府、開發(fā)商、施工方和購房者是房地產開發(fā)過程中的關鍵行為主體，在開發(fā)商向地方政府尋租拿地后，購房者有且只能選擇購買在開發(fā)商和地方政府尋租下的房屋，而不能選擇其最優(yōu)策略：購買在開發(fā)商和地方政府不尋租下的房屋，說明中央政府是否引入獎懲機制的調控政策對行為主體的決策會影響另一個行為主體的決策或受其影響，因此，調控政策需要引入獎懲機制，才能合理引導開發(fā)商的市場行為和治理地方政府的尋租行為，以此提高中央政府治理尋租活動的強度和效率。

3.1 對開發(fā)商的引導、管制方面

在房地產領域，開發(fā)商以自身利益最大化為目標，為獲取土地的開發(fā)權而實施尋租，以此帶來利益競爭，損害社會公平，最終會將尋租成本C1傳遞到房地產的市場定價P上。因此，我國已出臺了多項遏制房價過快上漲的調控政策，2006年的 “國六條”，2008年的存款準備金率6次上調，2011年的“新國六條”和“新國五條”。這些政策措施對房價的上漲起到了很大的遏制作用，也對開發(fā)商進行土地尋租行為起到了一定的震懾作用。根據本文的理論模型分析，建議今后繼續(xù)加強對房價的調控力度，同時加強對開發(fā)商的投融資管制。開發(fā)商開發(fā)房地產需要大筆資金購買土地，若政府對開發(fā)商投融資進行資質審核和監(jiān)管，可增加開發(fā)商獲取資金的難度，抑制其尋租行為。目前，開發(fā)商的資金來源主要是商業(yè)銀行等金融機構，政府可要求金融機構加強對開發(fā)商貸款的資質審核和其資金的監(jiān)督管制，如開發(fā)商的償還能力、貸款條件、資金的用途監(jiān)管等，可限制尋租的開發(fā)商的資金流，增加他的貸款成本C2。

3.2 對地方政府的獎懲、監(jiān)督和約束

如前文所述，尋租收益遠大于尋租成本是造成尋租活動的一個直接經濟原因。目前，我國一直從制度層面來治理土地尋租的問題，而缺乏從經濟層面實施相關措施，建議以引入獎懲機制為主的中央政府調控政策。需要按投資金額確定獎罰標準，明確獎懲措施，第一，加大對地方政府尋租的懲罰力度，提高地方政府的腐敗成本。完善土地管理法律，明確界定在房地產開發(fā)領域土地尋租活動中地方政府的腐敗行為，制定操作性強的處罰制度，加大對地方政府進行尋租行為的處罰，增加其懲罰額度a；第二，為激勵地方政府在土地出讓過程與開發(fā)商公平公正公開展開活動，可采取一定的獎勵措施，增加地方政府不與開發(fā)商進行尋租行為情況下的獎勵額度b。此外，可加強宏觀監(jiān)測預警，采取長期跟蹤檢查的方式，來進行土地交易的合法認證；為切實加強對地方政府的約束，還應建立對執(zhí)行不力者的責任追究機制，懲戒用“土政策”對抗宏觀調控的地方官員。最后，還應該確定尋租識別方法，來規(guī)范地方政府和開發(fā)商之間的行為，由此正確引導每個主體的行為，杜絕尋租現(xiàn)象的發(fā)生。

4 結束語

地方政府尋租決策受到中央政府、開發(fā)商等多元主體策略影響，具體因素包括土地出讓金、尋租收入、執(zhí)行調控政策成本、不執(zhí)行調控政策成本、尋租懲罰成本、不尋租獎勵收入。當尋租策略的支付大于不尋租策略的支付時，追求收益最大化的地方政府會選擇尋租策略；而僅當在引入了獎懲機制的調控政策情況下，地方政府才會選擇不尋租策略。開發(fā)商行為策略的影響因素主要有土地購買成本、尋租成本、銀行貸款、貸款成本、開發(fā)收入、工程款。當尋租策略的支付大于不尋租策略的支付時，追求利潤最大化的開發(fā)商會選擇尋租策略；而僅當在引入了獎懲機制的調控政策情況下，無論開發(fā)商有多想向地方政府尋租，都因地方政府選擇不尋租，導致開發(fā)商選擇不尋租策略。

因此，本文建議在房地產開發(fā)領域的尋租治理方面，不僅要合理引導開發(fā)商等多元主體的市場行為，還要利用中央政府的調控政策來治理地方政府的尋租行為，其最重要的就是實施以引入獎懲機制為主的調控政策，從而減少甚至杜絕尋租現(xiàn)象，提高中央政府治理尋租活動的強度和效率。

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【責任編輯：熊榮生】

Extensive-form Game Theory on Real Estate Development and Rent Seeking

JIANG Hong
（Commercial College，Electronic University of Science and Technology of Guilin，Guilin 541004，China）

The purpose of this paper is to explore the behaviors’mechanism of rent seeking activities by the multiple subjects and to thereby propose the management strategy.Extensive-form game theory is introduced to probe into this problem.This paper argued that there are conflicts among the multiple subjects in the rent seeking activities.In order to explore their key strategies in two different situations，this paper has built an extensiveform game model of the multiple subjects.The disposal of rent seeking in the field of real estate，should not only guide the market behavior of real estate developers and the multiple subjects，but also needs to rectify the rent seeking action of the local government.In order to improve the intensity and efficiency of the disposal of rent seeking，it is necessary to implement the regulatory policy based on the reward and punishment mechanism by the central government in China.

extensive-form game；rent seeking activities；real estate development

F123

A

1671-9565（2015）02-020-05

2015-05-12

2012年廣西研究生科研創(chuàng)新項目“房屋使用過程中土地增值多元主體行為研究”（編號YCSW2012067）階段性研究成果。

蔣紅（1989-），女，浙江紹興人，桂林電子科技大學商學院碩士生，主要從事城市土地增值與收益分配方面研究。