公民住房權(quán)視域下小產(chǎn)權(quán)房的合法與非法

劉升

內(nèi)容摘要：小產(chǎn)權(quán)房是一種非獨(dú)立房地產(chǎn)，依賴(lài)于農(nóng)村土地制度與農(nóng)民身份。主張其合法化的立論基礎(chǔ)在于小產(chǎn)權(quán)房是一種普通財(cái)產(chǎn)性資源，目的在于迎合資本對(duì)于利益的追求，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的私有化。主張其非法化的理由系小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民在實(shí)現(xiàn)自己的公民住房權(quán)過(guò)程中的被短期利益誘惑下的副產(chǎn)品。處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題要遵循人權(quán)高于資本利益的原則，走出傳統(tǒng)依靠商品化房地產(chǎn)之路，按照公民住房權(quán)應(yīng)然含義下的房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，完善現(xiàn)有的法律法規(guī)政策非法化小產(chǎn)權(quán)房。

關(guān)鍵詞：公民住房權(quán) 小產(chǎn)權(quán)房 人權(quán) 住房保障立法 住房保障政策

國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）文件是一個(gè)具有歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)意義的文件。自此伊始，公民的居住被正式附加了特別的含義，在市場(chǎng)化的理由下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與地方財(cái)政收入的增加成為了原本滿(mǎn)足公民住房權(quán)的房地產(chǎn)的真實(shí)內(nèi)涵。在此趨勢(shì)下，房地產(chǎn)的價(jià)格逐步攀升是社會(huì)中強(qiáng)勢(shì)利益主體的共識(shí)，全國(guó)的房?jī)r(jià)由此一發(fā)不可收拾。一方面，是人們的日益增長(zhǎng)住房需求；另一方面是異常高昂的房?jī)r(jià)，利益的誘惑與現(xiàn)實(shí)的壓力使得形式多樣的主體的目光投向了唯一剩下的具有超額地租收益的小產(chǎn)權(quán)房，全國(guó)開(kāi)始了小產(chǎn)權(quán)房的盛宴。應(yīng)實(shí)踐的需要，學(xué)界從經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、社會(huì)學(xué)等多重視角，在資源優(yōu)化、土地發(fā)展權(quán)、居住成本等立體框架下闡述小產(chǎn)權(quán)房合法與否。筆者在吸收與借鑒這些既有理論的基礎(chǔ)上，從公民住房權(quán)這一人權(quán)價(jià)值的向度，闡述小產(chǎn)權(quán)房既有的實(shí)然與應(yīng)然內(nèi)涵，根據(jù)人權(quán)與資本權(quán)取向價(jià)值優(yōu)先的選擇性，究察小產(chǎn)權(quán)房的合法還是非法的應(yīng)然定擇。

一、公民住房權(quán)：房地產(chǎn)的應(yīng)然與實(shí)然

作為論證話語(yǔ)的視野架構(gòu)，厘清公民住房權(quán)含義以及在此界定下的房地產(chǎn)應(yīng)然與實(shí)然是現(xiàn)實(shí)與理論的需要。公民住房權(quán)是舶來(lái)品術(shù)語(yǔ)，歷史較為悠久，存在于多個(gè)文獻(xiàn)資料，隨著時(shí)間變遷與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展得以逐步豐滿(mǎn)。

1.人權(quán)條約下的含義界定：房地產(chǎn)的應(yīng)然

從國(guó)際范圍來(lái)看，許多重要的國(guó)際人權(quán)公約都明確規(guī)定了對(duì)公民住房權(quán)的保障。1948年《世界人權(quán)宣言》第25條規(guī)定，人人有權(quán)享受為維持他本人和家屬的健康和福利所需的包括住房在內(nèi)的生活水準(zhǔn)；1966年《公民權(quán)利和政治權(quán)利國(guó)際公約》在第1條指出，所有公民有權(quán)為他們自己的目的自由處置他們的天然財(cái)富和資源，并且在任何情況下不得剝奪一個(gè)公民自己的生存手段；1966年《經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及文化權(quán)利國(guó)際公約》第11條規(guī)定，人人有權(quán)為他自己和家庭獲得相當(dāng)?shù)陌ㄗ》吭趦?nèi)的生活水準(zhǔn)。從這些最基本、普遍性的人權(quán)條約可以看出，公民的住房是人權(quán)命題中的應(yīng)有之義。針對(duì)公民住房權(quán)，國(guó)際社會(huì)采取了更為具體的行為：1991年適足住房權(quán)特別報(bào)告員的任命、1991年《第4號(hào)一般性意見(jiàn)──適足住房權(quán)》、1994年《住房權(quán)國(guó)際公約（草案）》、1995年《邁向住房權(quán)利的戰(zhàn)略計(jì)劃》、1995年《適足住房權(quán)特別報(bào)告員最終報(bào)告》、1997年《住房人權(quán)：聯(lián)合國(guó)事實(shí)清單第21號(hào)》、1997年《第七號(hào)一般性意見(jiàn)：關(guān)于強(qiáng)迫驅(qū)逐》、1999年聯(lián)合國(guó)住房權(quán)計(jì)劃的批準(zhǔn)和2001年聯(lián)合國(guó)人居中心升格為聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)規(guī)劃署等。

其中1991年《第4號(hào)一般性意見(jiàn)──適足住房權(quán)》首先在第1條強(qiáng)調(diào)了“適足的住房之人權(quán)由來(lái)于相當(dāng)?shù)纳钏疁?zhǔn)之權(quán)利，對(duì)享有所有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利是至關(guān)重要的”。同時(shí)這一《意見(jiàn)》對(duì)公民住房權(quán)的具體含義作了精細(xì)的表述：（1）適足的住房權(quán)利適用于每個(gè)人且不應(yīng)受到任何歧視；（2）住房權(quán)利是所有人不論其收入或經(jīng)濟(jì)來(lái)源如何都享有的、適足的安全、和平和尊嚴(yán)地居住某處的權(quán)利；（3）所有人不論使用的形式都應(yīng)有一定程序的使用保障；（4）合適的住房要有符合要求的服務(wù)、材料、設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施的提供；（5）住房有關(guān)的個(gè)人或家庭費(fèi)用是力所能及的；（6）適足的住房必須是適合于居住的；（7）適足的住房應(yīng)處于便利就業(yè)選擇、保健服務(wù)、就學(xué)、托兒中心和其他社會(huì)設(shè)施之地點(diǎn)；（8）適當(dāng)?shù)奈幕h(huán)境。

按照公民住房權(quán)自有含義，社會(huì)中的個(gè)人主體具有適足居住的權(quán)利，而要達(dá)此目的，房地產(chǎn)這一載體是必須存在的介質(zhì)。綜合人權(quán)公約對(duì)公民住房權(quán)的闡述，筆者認(rèn)為，這一人權(quán)意義下的房地產(chǎn)應(yīng)然具有的內(nèi)涵大致可以從這些方面理解：（1）在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)存在一個(gè)基本的底線，即是社會(huì)中的各個(gè)階層要具有力所能及支付水平下的適足居住空間；（2）社會(huì)中的各個(gè)階層個(gè)人主體擁有人權(quán)含義的公民住房權(quán)，不意味著這些主體都擁有公民住房權(quán)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)這一載體的所有權(quán)；（3）國(guó)家具有提供針對(duì)社會(huì)中的各個(gè)階層適足居住的房地產(chǎn)的義務(wù)；（4）嚴(yán)格限制房地產(chǎn)的剝削性，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的天然代際傳遞性與天然代內(nèi)財(cái)富轉(zhuǎn)移性，使得房地產(chǎn)非常容易成為公民個(gè)人財(cái)富轉(zhuǎn)移工具；（5）房地產(chǎn)的合理利潤(rùn)與超發(fā)貨幣承載工具條件下的超額利潤(rùn)要做嚴(yán)格區(qū)分，國(guó)家不能將房地產(chǎn)視作濫發(fā)貨幣的傾倒地；（6）房地產(chǎn)具有人權(quán)性與資本性二重性，協(xié)調(diào)兩者關(guān)系要按照人權(quán)高于資本、資本服務(wù)于人權(quán)的原則進(jìn)行；（7）房地產(chǎn)存在的目的在于服務(wù)于房地產(chǎn)創(chuàng)造者，特別是這一主體中的弱勢(shì)群體，房地產(chǎn)不能反噬勞動(dòng)者；（8）房地產(chǎn)的具體形式受限于國(guó)家的法律法規(guī)政策。

作為房地產(chǎn)的具體體現(xiàn)之一的小產(chǎn)權(quán)房，自然具備普遍意義上的房地產(chǎn)的應(yīng)有含義。我們?cè)谟懻撔‘a(chǎn)權(quán)房法律出路時(shí)，無(wú)疑應(yīng)當(dāng)遵循公民住房權(quán)意義下的房地產(chǎn)應(yīng)有含義的要求，進(jìn)而使用這一含義作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)檢驗(yàn)小產(chǎn)權(quán)房法律出路的設(shè)置。

2.社會(huì)實(shí)踐中的人為解構(gòu)：房地產(chǎn)的實(shí)然

不少?zèng)Q策制定者對(duì)于公民住房權(quán)這一概念的理解，目前還存在極大的誤區(qū)。他們簡(jiǎn)單地將住房權(quán)利等同于住房救濟(jì)，將公民住房權(quán)的內(nèi)涵和外延大大窄化。這種對(duì)公民住房權(quán)概念的錯(cuò)誤理解往往基于一個(gè)預(yù)設(shè)， 即大多數(shù)居民都能夠通過(guò)住房市場(chǎng)獲得公民住房權(quán)的滿(mǎn)足， 政府只需關(guān)注那些被排除在市場(chǎng)之外的社會(huì)群體?！? 〕 這一存在于政府決策者頭腦中的基本認(rèn)識(shí)被體現(xiàn)在了具體的各級(jí)政府的各種會(huì)議文件、工作報(bào)告以及法律法規(guī)政策中，壓縮之后的公民住房權(quán)的主體對(duì)象在現(xiàn)實(shí)中基本上限定于低收入階層。至于那些無(wú)法從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下通過(guò)自己支付貨幣成本獲得住房，又不符合窄化之后的政府在文件中致力于解決的收入階層人群的公民住房權(quán)被忽視了。我們?nèi)绻屑?xì)考究這一窄化的動(dòng)因可以發(fā)現(xiàn)，政府作出這樣選擇的一個(gè)最基本的利益動(dòng)機(jī)在于政府意圖，以及實(shí)際上已經(jīng)獲得的巨額地租收益。

我們只要梳理下現(xiàn)行有關(guān)住房，尤其是直接體現(xiàn)公民住房權(quán)的保障性住房的法律就可以發(fā)現(xiàn)是存在極大的缺陷的：首先，是位階較低，現(xiàn)實(shí)層面的關(guān)于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房這些保障性住房的法律法規(guī)政策多是地方性的，欠缺全國(guó)性的統(tǒng)一性的法律配套體系；其次，是內(nèi)容空洞、模糊，從享有保障性住房的資格條件、主體對(duì)象范圍等來(lái)看，具體的操作性比較差。我們不能忽視的是，學(xué)界理論的研究也是重點(diǎn)關(guān)注政府的現(xiàn)實(shí)操作。我國(guó)關(guān)于公民住房權(quán)的研究近乎空白，緣于相當(dāng)一部分學(xué)者認(rèn)為住房問(wèn)題，對(duì)國(guó)家而言是一個(gè)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題；對(duì)民眾而言是個(gè)高房?jī)r(jià)問(wèn)題；對(duì)學(xué)者而言是一個(gè)實(shí)踐并難以上升到理論高度的“形而上”的問(wèn)題。目前研究住房政策和住房立法的學(xué)者以從事房地產(chǎn)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、財(cái)政金融研究者居多?！? 〕

另外，政府為此進(jìn)行的財(cái)政支出所占整個(gè)政府的財(cái)政支出是比較低的，即使是已經(jīng)建成或者通過(guò)其他路徑轉(zhuǎn)換的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房大多自身結(jié)構(gòu)較差、位置偏遠(yuǎn)、生活不便、社區(qū)配套不完整，對(duì)比前文論述的公民住房權(quán)語(yǔ)境下的應(yīng)有含義就發(fā)現(xiàn)差距是巨大的。政府的目光盯著的是那些可以帶來(lái)土地財(cái)政收入的商品房，這些房地產(chǎn)無(wú)論是地段、基礎(chǔ)設(shè)施、周?chē)沫h(huán)境，基本上都是上佳之選。尤其是近10年來(lái)的政府在體現(xiàn)公民住房權(quán)的房地產(chǎn)上的不作為，現(xiàn)在已經(jīng)很難在那些發(fā)展成熟的城市好的區(qū)域完成體現(xiàn)公民住房權(quán)的房地產(chǎn)建設(shè)，房地產(chǎn)實(shí)然上已經(jīng)走向了背離體現(xiàn)公民住房權(quán)的道路。在這種情形下，位于城市內(nèi)部區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房浮上臺(tái)面，在理論上學(xué)者已經(jīng)開(kāi)始探討。如有學(xué)者主張，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、法律原因。如果僅僅為了消除違法性而對(duì)小產(chǎn)權(quán)房一拆了之，勢(shì)必會(huì)造成更為嚴(yán)重的利益混亂，甚至有可能影響到社會(huì)穩(wěn)定。考慮到公租房政策實(shí)施過(guò)程中的種種不足，小產(chǎn)權(quán)房在保障住房權(quán)利方面的社會(huì)功能應(yīng)該得到肯定。在當(dāng)前的法律背景下，我們可以將小產(chǎn)權(quán)房改造為公租房，從而建立集體公租房制度?！? 〕 畢竟小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，可緩解中低收入者無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房尷尬的境況、擴(kuò)大保障性住房的來(lái)源，增加供給，平抑商品房?jī)r(jià)格、有效緩解城市化帶來(lái)的人口在城市聚集的社會(huì)壓力、遏制游離于國(guó)家政策控制之外小產(chǎn)權(quán)房的地下市場(chǎng)，所以，意義非常重大?！? 〕

二、小產(chǎn)權(quán)房：非獨(dú)立房地產(chǎn)

小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是一個(gè)老問(wèn)題。在20世紀(jì)90 年代房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)之初，特別是在一些快速工業(yè)化的區(qū)域以及城市化快速發(fā)展的城市，得不到國(guó)家法律法規(guī)政策獨(dú)立、完整賦權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房不斷涌現(xiàn)。但是小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)涵、類(lèi)別等并沒(méi)有一個(gè)法律上的規(guī)范界定，更多的是在社會(huì)實(shí)踐以及學(xué)者理論的總結(jié)之后漸次統(tǒng)一為主流的認(rèn)識(shí)。現(xiàn)在無(wú)論是理論界還是普通民眾對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的直接反映是將其與農(nóng)村土地、農(nóng)民身份連接在一起的。按照學(xué)界的理論通說(shuō)，我們可以將小產(chǎn)權(quán)房定義為：小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上違法或違規(guī)修建的，沒(méi)有獲得縣級(jí)及以上國(guó)土和房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)發(fā)放的具有法律效力的國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的房屋和其他建筑物?！? 〕

1.小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村土地依賴(lài)

歷史上小產(chǎn)權(quán)房的種類(lèi)很多，除了本文論述的小產(chǎn)權(quán)房，還有存在于國(guó)有土地上的小產(chǎn)權(quán)房：（1）1988年的房改提出住房制度改革，將原來(lái)依賴(lài)于國(guó)家財(cái)政、個(gè)別單位自己財(cái)力已經(jīng)或者將要建造的公有住房私有化。從公有住房的房改政策可以清楚看出，這一類(lèi)的所謂小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是有全部產(chǎn)權(quán)的，以后出售也不用補(bǔ)交土地出讓金，只要滿(mǎn)足出售的年限即可，而且從1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；（2）劃撥的建設(shè)用地是允許建造住房的，但是劃撥的建設(shè)用地如果沒(méi)有滿(mǎn)足法定條件，對(duì)外銷(xiāo)售的此類(lèi)建設(shè)用地上的商品房無(wú)法獲得現(xiàn)行法律的完整產(chǎn)權(quán)。這一類(lèi)的小產(chǎn)權(quán)房只要依法繳納土地出讓金和取得批準(zhǔn)，就是完整的產(chǎn)權(quán)房，法律對(duì)此類(lèi)的小產(chǎn)權(quán)房不是禁止而是限制。這兩類(lèi)國(guó)有土地上的小產(chǎn)權(quán)房更多地是歷史原因造成的存量住房，而且能夠購(gòu)買(mǎi)這些小產(chǎn)權(quán)房的主體是有限的，從整個(gè)規(guī)模上來(lái)看也不是在社會(huì)實(shí)踐中人們通常理解的小產(chǎn)權(quán)房。

無(wú)論是哪一種小產(chǎn)權(quán)房，都離不開(kāi)現(xiàn)行的土地制度。按照憲法規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行土地制度是一種二元制度，在所有權(quán)層面存在兩個(gè)權(quán)利不同的主體。農(nóng)村土地的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，但是其權(quán)利是有限的：（1）農(nóng)村宅基地除了法律另有規(guī)定，只能分給本集體的農(nóng)民進(jìn)行用于解決自己家庭居住的建設(shè)，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，本集體農(nóng)民只有無(wú)償使用權(quán)，出售后不再有權(quán)獲得；（2）農(nóng)村土地中的農(nóng)業(yè)用地只能用于農(nóng)業(yè)目的，這一點(diǎn)從土地用途轉(zhuǎn)變的審批機(jī)關(guān)的高位階性可以看出來(lái)；（3）農(nóng)村土地中的建設(shè)用地除法律明文規(guī)定之外，基本上是用于農(nóng)村集體的公共基礎(chǔ)建設(shè)、集體企業(yè)等用地?，F(xiàn)行的土地法律明文規(guī)定，集體所有的土地不能直接用于非農(nóng)的商品房開(kāi)發(fā)，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房建設(shè)并出售，必須先經(jīng)國(guó)家征收，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，再出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商向國(guó)家繳納了土地出讓金和稅費(fèi)后，再建房出售給買(mǎi)房者。因此，集體組織自行開(kāi)發(fā)的商品房因土地使用性質(zhì)不合法，即房屋建設(shè)所使用的土地不具有國(guó)家認(rèn)可的建設(shè)用地屬性，所以不能辦理國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)證?！? 〕

現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房在滿(mǎn)足城市工作的打工者居住方面起到了巨大的作用，如果僅僅是著眼于公民住房權(quán)對(duì)于公民居住的需求滿(mǎn)足，拋開(kāi)農(nóng)村土地的非經(jīng)濟(jì)性功能，小產(chǎn)權(quán)房某種程度上符合公民住房權(quán)的應(yīng)然含義下對(duì)于房地產(chǎn)的要求，特別是在公民的支付能力方面。但是，關(guān)鍵點(diǎn)是小產(chǎn)權(quán)房立足于農(nóng)村土地，天然依賴(lài)于農(nóng)村土地，它并不是獨(dú)立的、符合現(xiàn)行法律法規(guī)政策的不動(dòng)產(chǎn)，它的價(jià)格低廉的原因在于農(nóng)村土地的全部經(jīng)濟(jì)價(jià)值沒(méi)有反映在其價(jià)格中，更不論農(nóng)村土地的人權(quán)價(jià)值了。小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村土地依賴(lài)性決定了其在客觀上是農(nóng)村土地的一部分，不因?yàn)橐呀?jīng)具有非土地的形態(tài)而改變這一點(diǎn)。

2.小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民身份依賴(lài)

類(lèi)似于二元結(jié)構(gòu)的土地制度，我國(guó)的公民身份被人為劃分為城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下的農(nóng)民與城市居民兩種不同的戶(hù)籍身份，這不是簡(jiǎn)單的人口管理措施而是與每一個(gè)人的教育、就業(yè)、財(cái)富、社會(huì)保障等捆綁在一起的人身地位制度。城鄉(xiāng)戶(hù)籍制度與城鄉(xiāng)土地制度是一個(gè)互相配合的體系，農(nóng)民的身份與農(nóng)民因?yàn)檫@個(gè)身份獲得的土地權(quán)利與義務(wù)是聯(lián)系在一起的。當(dāng)前的農(nóng)村集體土地所有制以農(nóng)民這個(gè)特定的成員資格和身份關(guān)系為基礎(chǔ)，將農(nóng)民固著在土地上，一旦農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，身份的變更就會(huì)導(dǎo)致土地權(quán)利的失去。農(nóng)民使用農(nóng)村土地建造住房的權(quán)利與義務(wù)必須符合國(guó)家關(guān)于土地的法律法規(guī)政策，限定用于農(nóng)業(yè)用途的耕地以及農(nóng)村的建設(shè)用地不能建設(shè)用于滿(mǎn)足農(nóng)民居住的住房，農(nóng)民只能在農(nóng)村宅基地上建造住房。農(nóng)村宅基地上的住房按照現(xiàn)行法律法規(guī)政策是一種受限的房地產(chǎn)。按照我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民建住宅需要經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。從法律的規(guī)定我們可以看到，可以申請(qǐng)宅基地的只限于農(nóng)村村民?！? 〕 雖然《憲法》第10條第4款、《物權(quán)法》第151條-第153條以及《土地管理法》第43條、第59條-第63條既未禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，亦未對(duì)受讓對(duì)象作出限制。但自1999年以來(lái)，以國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理 嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》為代表的一系列政策性規(guī)定，則對(duì)宅基地使用權(quán)及其上住房的轉(zhuǎn)讓作出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權(quán)和宅基地上房屋的取得和使用對(duì)象限定為本集體成員之內(nèi)的農(nóng)民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮(zhèn)居民。房屋和土地管理部門(mén)不為轉(zhuǎn)讓給非本集體成員的農(nóng)民宅基地和房屋發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。司法實(shí)踐中，法院也對(duì)此種轉(zhuǎn)讓行為持否定態(tài)度?！? 〕

無(wú)論小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因?yàn)槠飘a(chǎn)等原因閑置的土地上，還是建設(shè)在用于集體設(shè)施建設(shè)的土地上，還是建設(shè)在耕地上，還是建設(shè)在農(nóng)村宅基地上，現(xiàn)在社會(huì)實(shí)踐中的建設(shè)主體主要是農(nóng)民或者是與農(nóng)民有關(guān)的相關(guān)主體。比如農(nóng)村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等。這些主體通過(guò)各種的回避手法，利用自己與農(nóng)村集體土地有關(guān)的身份建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，特別是有權(quán)獲得農(nóng)村宅基地的農(nóng)民在自己的宅基地上通過(guò)建設(shè)高層小產(chǎn)權(quán)房。按照學(xué)界的理論通說(shuō)以及社會(huì)公眾的約定認(rèn)識(shí)，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民以及與農(nóng)民有關(guān)的相關(guān)主體利用土地的二元漏洞、城鄉(xiāng)二元戶(hù)籍缺陷建造起來(lái)獲取利益的房地產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房可以提供廉價(jià)的可供居住的房地產(chǎn)，可以部分緩解現(xiàn)實(shí)的高房?jī)r(jià)、住房保障體系的不健全帶來(lái)的公民住房權(quán)的缺失。小產(chǎn)權(quán)房的這一功能是建立在城鄉(xiāng)戶(hù)籍與土地的二元基礎(chǔ)上的，如果抹去小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民烙印，小產(chǎn)權(quán)房也就不再是廉價(jià)的房地產(chǎn)，這一點(diǎn)也可以從現(xiàn)實(shí)中的政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)踐轉(zhuǎn)正操作得到佐證。

三、小產(chǎn)權(quán)房的合法化：資本利益下的短期化進(jìn)路

學(xué)界基于現(xiàn)實(shí)公民住房權(quán)的載體即房地產(chǎn)的供需關(guān)系的失衡、房地產(chǎn)的持有主體的不公平性，從實(shí)現(xiàn)公民住房權(quán)的成本最小化出發(fā)，主張?jiān)诂F(xiàn)有法律法規(guī)政策情勢(shì)下擴(kuò)張公民住房權(quán)的載體即房地產(chǎn)的涵蓋范圍。農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房作為已經(jīng)存在的現(xiàn)成房地產(chǎn)自然被看作是擴(kuò)張的第一選擇。為了達(dá)此目的，學(xué)界從經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)等理論與實(shí)踐、國(guó)內(nèi)與國(guó)外多個(gè)視角作了充足的準(zhǔn)備。考察這些論證的理由，基本上可歸為與農(nóng)村土地本身的資源性相關(guān)的理由，差別在于是直接論證農(nóng)村土地資源本身，還是通過(guò)討論農(nóng)村土地的農(nóng)民主體利益間接實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源的發(fā)展權(quán)。但是，諸多紛繁復(fù)雜小產(chǎn)權(quán)房合法的理論是單純實(shí)現(xiàn)公民住房權(quán)，還是通過(guò)借助公民住房權(quán)這一新時(shí)期的時(shí)髦理由服務(wù)于別的目的？真正的要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是什么？這是我們討論公民住房權(quán)與小產(chǎn)房時(shí)必須解決的問(wèn)題。

1.土地資源優(yōu)化理論的介質(zhì)

具體到我們國(guó)家農(nóng)村土地資源優(yōu)化，學(xué)者們引進(jìn)、借鑒歐美等西方發(fā)達(dá)國(guó)家、地區(qū)的土地發(fā)展權(quán)理論，試圖將這一理論適用于中國(guó)農(nóng)村土地，解決目前小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。所謂土地發(fā)展權(quán)是因限制土地發(fā)展而形成的，若無(wú)限制，則無(wú)土地發(fā)展權(quán)一說(shuō)。對(duì)土地發(fā)展的限制一般有兩種類(lèi)型，城市規(guī)劃中的分區(qū)控制，這是常見(jiàn)的限制；第二種類(lèi)型不屬于分區(qū)控制，比如為了保護(hù)耕地限制農(nóng)地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地，為保護(hù)生態(tài)將某一范圍內(nèi)的土地統(tǒng)統(tǒng)劃入保護(hù)區(qū)限制開(kāi)發(fā)?！? 〕 從土地發(fā)展權(quán)內(nèi)涵上看是指改變土地現(xiàn)狀用途或提高建設(shè)用地強(qiáng)度等利用方式，進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)開(kāi)發(fā)的權(quán)力。改變現(xiàn)狀用途一般特指由農(nóng)地或未利用土地（包括生態(tài)用地）轉(zhuǎn)變成建設(shè)用地，提高建設(shè)用地強(qiáng)度一般特指增加原有建設(shè)用地的密度、容積率或投資強(qiáng)度，例如在農(nóng)村居民點(diǎn)用地上進(jìn)行更高強(qiáng)度的城市開(kāi)發(fā)。〔10 〕 這一定義實(shí)際上是在狹義上使用了土地發(fā)展權(quán)即農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)，政府通過(guò)土地利用總體規(guī)劃，確定了農(nóng)地的不同用途和分布，進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)意味著將土地從利用效益低的土地用途轉(zhuǎn)變?yōu)樾б娓叩挠猛??！?1 〕 目前，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題從形式上看是實(shí)踐與法律的沖突，實(shí)質(zhì)上是實(shí)踐代表的利益分配與立法精神的沖突。在國(guó)家的壟斷征地市場(chǎng)時(shí)，農(nóng)地增值收益的大部分被國(guó)家與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分享，而在小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)中則被農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所占有。〔12 〕

學(xué)者們意圖選擇小產(chǎn)權(quán)房這一極具中國(guó)特色的介質(zhì)，連接國(guó)際土地發(fā)展權(quán)理論與中國(guó)的農(nóng)村土地，這樣運(yùn)作的理由是通過(guò)合法化小產(chǎn)權(quán)房，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的資源優(yōu)化。農(nóng)村土地在新時(shí)期倡導(dǎo)公民住房權(quán)的趨勢(shì)下，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房可以增加整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)供給總量，在滿(mǎn)足農(nóng)民自身居住要求的同時(shí)，在一定程度上能夠滿(mǎn)足城市部分居民的住房要求?！?3 〕另外，農(nóng)民通過(guò)出售、出租等形式處置小產(chǎn)權(quán)房，增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)要素的流動(dòng)性，滿(mǎn)足了局部市場(chǎng)需求，農(nóng)民因此得到實(shí)惠，從而有利于增進(jìn)農(nóng)村資源流動(dòng)性，增加農(nóng)民收入?！?4 〕從演化視角來(lái)看，農(nóng)民增加小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)行為等于在相對(duì)封閉的農(nóng)村社會(huì)結(jié)構(gòu)中嵌入了一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)或活動(dòng)模式，這種模式有助于和其他社會(huì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行連接并產(chǎn)生網(wǎng)絡(luò)化效應(yīng)。〔15 〕這一連接過(guò)程實(shí)際上是將農(nóng)村土地單純的看作資源，視作與其他自然資源一致的普通資源。在這樣的前提下，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論操作模式自然可以與資本自由交換，尤其是在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐條件下，利用農(nóng)村土地已存的小產(chǎn)權(quán)房合法化以及未來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，無(wú)疑現(xiàn)階段看來(lái)比進(jìn)行農(nóng)業(yè)獲得收益大得多。但問(wèn)題的關(guān)鍵在于，僅從農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)看，將其簡(jiǎn)單視作普通資源是一種靜態(tài)的觀點(diǎn)。普通的自然資源無(wú)論是不是附屬于土地，一旦被利用，就完成了作為自然資源的狀態(tài)，不會(huì)以原有狀態(tài)產(chǎn)生持續(xù)的利益。農(nóng)村土地?zé)o論被以何種方式利用，土地還是土地，被利用的農(nóng)村土地會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展持續(xù)增值。換言之，土地發(fā)展權(quán)等諸多土地資源優(yōu)化理論視野下的小產(chǎn)權(quán)房合法化，實(shí)際上是社會(huì)資本通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房這一介質(zhì)支付農(nóng)村土地的階段利益成本，未來(lái)農(nóng)村土地的持續(xù)收益隨著小產(chǎn)權(quán)合法化成為了資本的收益。小產(chǎn)權(quán)合法化表面擴(kuò)張了公民住房權(quán)的載體范圍，實(shí)際上卻是犧牲了農(nóng)村土地的更大利益，是資本利益優(yōu)先的路徑。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)合法化后，我們后代的公民住房權(quán)具體的載體會(huì)失去存在基礎(chǔ)即土地。小產(chǎn)權(quán)合法化更有利于資本而不是社會(huì)主體的公民住房權(quán)。

2.土地實(shí)質(zhì)私有目標(biāo)的過(guò)渡

政府十余年來(lái)著力發(fā)展商品性房地產(chǎn)，盡管是在滿(mǎn)足人民居住要求的理由下進(jìn)行，看似在提供數(shù)量極其龐大的公民住房權(quán)的載體，但實(shí)際上極其龐大的資本，通過(guò)各種渠道擁有商品性房地產(chǎn)，幾近形成了房地產(chǎn)私有化不可逆的趨勢(shì)。農(nóng)村土地作為最后一塊基本沒(méi)有被資本侵襲的領(lǐng)域，一直是資本及其力量謀求的目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，資本及其力量從國(guó)內(nèi)外已存的理論中找尋支撐，達(dá)到最終私有化農(nóng)村土地的目的，前文已述的土地資源優(yōu)化就是其中之一。但現(xiàn)行法律法規(guī)政策關(guān)于我國(guó)土地二元體制下的公有制規(guī)定成為了資本及其力量難以突破的障礙，按照憲法以及關(guān)于土地的規(guī)定，農(nóng)村土地是農(nóng)民集體所有制，具有強(qiáng)烈的身份性。農(nóng)村宅基地只能是農(nóng)村集體中的農(nóng)民有權(quán)獲得，建設(shè)用地的利用主體基本上也是農(nóng)村集體，除了四類(lèi)荒地之外的土地尤其是耕地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)須是農(nóng)村集體的成員，其他的主體無(wú)權(quán)獲得，這一點(diǎn)無(wú)論是直接的土地法律法規(guī)政策還是間接的通過(guò)抵押等擔(dān)保方式都無(wú)法獲得。農(nóng)村土地長(zhǎng)期壓制下的與國(guó)有土地之間的巨大級(jí)差地租令資本極為垂涎。在無(wú)法直接獲得農(nóng)村土地使用權(quán)以及所有權(quán)的情形下，尋求迂回通路成為了資本唯一的選擇。

農(nóng)村集體、集體成員以及其他主體在商品性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大潮中，為了獲得利益的回報(bào)，利用法律的空白在農(nóng)村集體土地上建造了大量的小產(chǎn)權(quán)房。這些主體建造小產(chǎn)權(quán)房的目的無(wú)疑是為了進(jìn)入市場(chǎng)或租、或售，此時(shí)在農(nóng)村集體土地與資本之間就有了一個(gè)可能的連接橋梁。一旦小產(chǎn)權(quán)房合法化，在遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本原則的基礎(chǔ)上，資本通過(guò)擁有合法后的小產(chǎn)權(quán)房就可以占有、使用農(nóng)村土地更進(jìn)一步，由于農(nóng)村土地現(xiàn)在的所有權(quán)不同于國(guó)有土地的全國(guó)同一性，它是分散的，資本進(jìn)而甚至?xí)鸩綋碛修r(nóng)村土地的所有權(quán)。學(xué)者們?cè)瓉?lái)設(shè)想通過(guò)合法化小產(chǎn)權(quán)房來(lái)擴(kuò)張公民住房權(quán)的載體范圍，企圖以此在一定程度上解決公民住房權(quán)問(wèn)題。但是國(guó)有土地開(kāi)發(fā)商品性房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)歷程說(shuō)明，通過(guò)商品性房地產(chǎn)通路來(lái)解決公民住房權(quán)問(wèn)題的結(jié)果只能是將公民的住房權(quán)納入資本的支配，畢竟資本的核心是獲取利潤(rùn)，而不是解決人權(quán)問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)框架下，合法化小產(chǎn)權(quán)房只會(huì)是又一次的國(guó)有土地開(kāi)發(fā)商品性房地產(chǎn)的歷史重現(xiàn)。不同于已經(jīng)市場(chǎng)化的國(guó)有土地使用權(quán)，農(nóng)村土地市場(chǎng)基本上沒(méi)有建立，匆忙合法化小產(chǎn)權(quán)房會(huì)將原來(lái)人為壓制下的農(nóng)村土地收益送給資本。多年來(lái)的房地產(chǎn)超高收益使得資本不會(huì)僅僅滿(mǎn)足于得到土地使用權(quán)，土地所有權(quán)才是資本的終極目標(biāo)，農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房合法化只是資本在目前無(wú)法直接介入農(nóng)村土地的情勢(shì)下選擇的一條過(guò)渡路徑而已。

四、小產(chǎn)權(quán)房的非法化：人權(quán)價(jià)值下的長(zhǎng)期化進(jìn)路

與主張小產(chǎn)權(quán)房合法化的學(xué)者比較，主張小產(chǎn)權(quán)房非法化的學(xué)者不是很多，梳理這些學(xué)者的主張主要有：一是農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房合法化后會(huì)占用農(nóng)村耕地，從而危及中國(guó)的糧食安全，持這一主張的學(xué)者在非法化理論中是最多的；二是合法化農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房，可以使少部分郊區(qū)農(nóng)民受益，但并不能惠及多數(shù)農(nóng)民，也不能很好地解決城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與差距問(wèn)題，反而會(huì)導(dǎo)致一個(gè)龐大的土地食利集團(tuán)的形成，產(chǎn)生一系列新的問(wèn)題。〔16 〕無(wú)疑，這些學(xué)者的主張都有一定的道理。但筆者認(rèn)為，農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房非法的更深層次的理由在于，小產(chǎn)權(quán)房帶有目前我國(guó)農(nóng)村土地制度下天然具有的人權(quán)價(jià)值，匆忙合法化小產(chǎn)權(quán)房會(huì)失去這一人權(quán)價(jià)值。

1.土地上人權(quán)保障的載體：公民住房權(quán)的應(yīng)然要求

人權(quán)作為現(xiàn)代社會(huì)人盡皆知的普世價(jià)值要素之一，平等、自由、尊嚴(yán)是其抽象意義上的普遍含義，這些含義的主體不是只對(duì)部分人而是對(duì)社會(huì)中的全體成員，涵蓋了代內(nèi)、代際成員，人人平等、人人自由、人人尊嚴(yán)的生活在社會(huì)中是我們應(yīng)當(dāng)追求的目標(biāo)。前文表述的諸多人權(quán)條約對(duì)于人權(quán)含義的確認(rèn)、范界的框定表明人權(quán)即是抽象的，更是具體的。平等、自由、尊嚴(yán)的人權(quán)內(nèi)涵正是通過(guò)具體領(lǐng)域的點(diǎn)滴實(shí)踐，逐步真正的使人成為人人平等、自由、有尊嚴(yán)的社會(huì)主體。公民住房權(quán)是普遍意義上的人權(quán)在社會(huì)主體居住上的具體體現(xiàn)與要求，筆者前述公民住房權(quán)自身的應(yīng)然含義以及這一含義下的房地產(chǎn)的應(yīng)然含義明確了人權(quán)在人類(lèi)居住上的要求。社會(huì)主體天然有權(quán)人人平等、自由、有尊嚴(yán)的獲得居住的空間，具體來(lái)說(shuō)就是公民有權(quán)人人平等、自由、有尊嚴(yán)的獲得或者自己建造或者有政府提供適足居住的房地產(chǎn)。

按照這一標(biāo)準(zhǔn)，考察農(nóng)村土地就可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)政策規(guī)定下的農(nóng)村集體成員可以在人人平等、自由、有尊嚴(yán)的條件下無(wú)償獲得建造自己住房的宅基地，雖然只有農(nóng)民這一部分性的社會(huì)主體有資格獲得，但是這一制度的人權(quán)光輝是不能抹殺的。農(nóng)民在農(nóng)村宅基地建造的住房在空間、社會(huì)文化、基本設(shè)施等方面基本符合公民住房權(quán)適足居住的要求。城市居民要想獲得或者改善自己的居住條件，同時(shí)要得到法律認(rèn)可的話就要承受越來(lái)越離譜的高房?jī)r(jià)，而目前的高房?jī)r(jià)違背市場(chǎng)規(guī)律，違背社會(huì)上多數(shù)人的利益和期待，違背人們的社會(huì)正義感。對(duì)比一下城市居民的住房權(quán)，我們應(yīng)當(dāng)?shù)贸鲞@樣的結(jié)論：在二元公有制之下，農(nóng)村土地制度是符合公民住房權(quán)的要求的，也符合聯(lián)合國(guó)人居署在內(nèi)羅畢會(huì)議上制定的一套具有重要參考價(jià)值的住房權(quán)指標(biāo)體系，包含住房適足性指標(biāo)、強(qiáng)制驅(qū)逐指標(biāo)、露宿指標(biāo)、平等性指標(biāo)、法律保障指標(biāo)、國(guó)際融入等指標(biāo)?！?7 〕

故此，農(nóng)村土地上的房地產(chǎn)作為公民住房權(quán)的載體應(yīng)當(dāng)是保持彰顯其人權(quán)性而不是相反。小產(chǎn)權(quán)房合法化后，短時(shí)間內(nèi)部分不具有農(nóng)民身份的主體可以獲得低于現(xiàn)在市場(chǎng)高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)，看起來(lái)似乎更大程度上實(shí)現(xiàn)了公民住房權(quán)。但是筆者前面已經(jīng)說(shuō)明資本介入進(jìn)來(lái)其目的不會(huì)是為了公民的住房權(quán)，根本的目標(biāo)是私有化土地，這會(huì)在根本上動(dòng)搖為實(shí)現(xiàn)公民住房權(quán)的基礎(chǔ)。農(nóng)民可以在人人平等、無(wú)償獲得的宅基地上建造住房是以農(nóng)村集體土地公有制為前提的，私有化后的農(nóng)村土地重新獲得意味著要承擔(dān)市場(chǎng)成本，不再是無(wú)償?shù)?。小產(chǎn)權(quán)房非法化后，短時(shí)間內(nèi)部分不具有農(nóng)民身份的主體無(wú)權(quán)獲得低于現(xiàn)在市場(chǎng)高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)，看起來(lái)似乎更大程度上遠(yuǎn)離了了公民住房權(quán)。但是，這也切斷了資本介入公民住房權(quán)的載體通路，保持了農(nóng)村土地上的房地產(chǎn)的人權(quán)性，長(zhǎng)期來(lái)看有利于社會(huì)整體公民住房權(quán)的實(shí)現(xiàn)。需要說(shuō)明的是，筆者不是因此而主張禁止房地產(chǎn)的商品化，只是要限制房地產(chǎn)的商品化比例，這一問(wèn)題筆者另文詳述。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民在實(shí)現(xiàn)自己的公民住房權(quán)過(guò)程中的被短期利益誘惑下的副產(chǎn)品，剪除這一橫生的副產(chǎn)品冗枝，更有利于公民住房權(quán)這棵大樹(shù)的成長(zhǎng)。

2.土地上居住衡平的實(shí)踐：公民住房權(quán)的實(shí)然體現(xiàn)

公民住房權(quán)的實(shí)然衡平性要求體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)的天然代內(nèi)財(cái)富轉(zhuǎn)移性會(huì)導(dǎo)致?lián)碛谐~房地產(chǎn)的階層利用房地產(chǎn)作為財(cái)富轉(zhuǎn)移的工具，在中間階層特別是弱勢(shì)階層的收入上附加額外的土地地租，完成財(cái)富的轉(zhuǎn)移，固化代內(nèi)之間的階層構(gòu)成?，F(xiàn)實(shí)層面的公民住房權(quán)機(jī)制應(yīng)當(dāng)消融強(qiáng)勢(shì)階層因?yàn)閾碛谐~房地產(chǎn)造成的階層固化，從而實(shí)現(xiàn)代內(nèi)公民住房權(quán)的公平正義。二是房地產(chǎn)的天然代際傳遞性會(huì)導(dǎo)致?lián)碛谐~房地產(chǎn)的階層利用房地產(chǎn)作為財(cái)富傳遞的工具，完成財(cái)富的傳遞，固化代際之間的階層構(gòu)成，現(xiàn)實(shí)層面的公民住房權(quán)機(jī)制應(yīng)當(dāng)斷隔強(qiáng)勢(shì)階層因?yàn)閾碛谐~房地產(chǎn)造成的階層固化，從而實(shí)現(xiàn)代際公民住房權(quán)的公平正義。房地產(chǎn)的天然代內(nèi)財(cái)富轉(zhuǎn)移性、天然代際傳遞性從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上阻隔階層的橫向、縱向流動(dòng)，關(guān)閉社會(huì)階層的融合通路，在根本上消滅社會(huì)的活力?，F(xiàn)實(shí)層面的公民住房權(quán)涉及的土地、房地產(chǎn)機(jī)制要能夠建立一種保障制度，使得公民在同一代內(nèi)、不同代之間可以做到在自己的力所能及范圍內(nèi)擁有人人平等、自由、且有尊嚴(yán)的住房權(quán)。在具體的公民住房權(quán)的載體即房地產(chǎn)方面強(qiáng)勢(shì)階層、中間階層、弱勢(shì)階層都能有尊嚴(yán)地適足居住，特別是后面二者更有指標(biāo)意義。

目前農(nóng)村土地以及農(nóng)民建造住房的制度與公民住房權(quán)的實(shí)然衡平性要求具有兩個(gè)方面的契合表現(xiàn)：一是當(dāng)代代內(nèi)的農(nóng)民在農(nóng)村宅基地的使用以及建造的住房是基于人人平等、自由、有尊嚴(yán)的標(biāo)準(zhǔn)操作的，每一位農(nóng)村集體的農(nóng)民都有權(quán)無(wú)償獲得一塊適足居住的宅基地，建造房屋基于自己的自由意志，房屋的使用也是保證了農(nóng)民基本的尊嚴(yán)；二是農(nóng)民的住房以及宅基地可以繼承，看起來(lái)好像會(huì)造成代際傳遞的固化，但是現(xiàn)行的法律法規(guī)政策對(duì)于農(nóng)民的住房以及宅基地出售、出租均作了嚴(yán)格限制，最大程度上削減了房地產(chǎn)的天然財(cái)富傳遞與轉(zhuǎn)移性，更由于第一個(gè)契合因素的存在，農(nóng)民的住房以及宅基地基本上最大程度上斷隔以及消融了階層的固化?，F(xiàn)實(shí)情況也表明農(nóng)民貧富的差異原因主要是由于農(nóng)民的住房以及宅基地意外的原因造成的。當(dāng)然，地區(qū)之間農(nóng)民會(huì)由于區(qū)域級(jí)差地租的存在造成部分農(nóng)民因?yàn)閾碛凶》恳约罢孬@得財(cái)富，出現(xiàn)局域性的社會(huì)階層失衡問(wèn)題。但是，這樣的區(qū)域級(jí)差地租至少在法律以及理論上有平衡的可能。如果我們將目前已存或者將來(lái)可能出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化，被出售的小產(chǎn)權(quán)房連同占用的農(nóng)村土地就會(huì)沉淀在部分社會(huì)主體手中，逐步從局部到全局出現(xiàn)前文提到的房地產(chǎn)的天然代內(nèi)財(cái)富轉(zhuǎn)移性、天然代際傳遞性導(dǎo)致的階層固化，已經(jīng)行之有效的農(nóng)村土地上的公民住房權(quán)的實(shí)然衡平性機(jī)制會(huì)逐步失效。只有非法化小產(chǎn)權(quán)房，才能在保持農(nóng)民已經(jīng)具有的公民住房權(quán)的基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大主體范圍，真正在未來(lái)實(shí)現(xiàn)全社會(huì)的公民住房權(quán)。