物業(yè)稅成土地財(cái)政的新出路？

陳希琳

提起土地財(cái)政，就好像這是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)頑疾，很難攻克。然而全國政協(xié)委員、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文在接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)表示，不能把土地財(cái)政說得太邪乎，應(yīng)該客觀評價(jià)。

土地財(cái)政是中國在一個(gè)特殊的發(fā)展階段摸索出來的一套城市化模式，在上世紀(jì)90年代初期實(shí)行分稅制改革后，稅收的大部分被中央上收，地方財(cái)政出現(xiàn)虧空，后來成立城投公司，以儲備的土地做抵押，滾動(dòng)開發(fā)。這套維持了20年的模式盡管對改善居民居住條件、發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施有所幫助，但仍備受詬病。

“三年內(nèi)可能要實(shí)行房產(chǎn)稅”

我國的“土地財(cái)政”主要是通過賣地的土地出讓金來滿足財(cái)政需求。有統(tǒng)計(jì)稱，土地財(cái)政的收入在很多地方占到當(dāng)?shù)卣杖氲?0%以上。

但在陳錫文看來，土地財(cái)政“替代財(cái)政還差很遠(yuǎn)”。

“土地出讓收入去年一年是4萬多億，也算歷史最高點(diǎn)，我們的財(cái)政收入去年是14萬多億，所以土地財(cái)政到底有多大影響力，也能看出來。而且土地出讓金各種返還補(bǔ)償弄完了，真正土地上的純利潤到不了1/4，剩下的部分國家規(guī)定：15%用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村建設(shè)，10%用于保障房和房改，10%用于農(nóng)村教育，還有10%用于稅率。”按照陳錫文介紹的這種算法，地方政府真正能從土地出讓金中獲得的凈收入也就是1/8。

土地財(cái)政在世界許多發(fā)達(dá)國家都在進(jìn)行。但國外主要通過對存量土地征收物業(yè)稅和房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財(cái)政收入。

“美國縣一級政府的財(cái)政收入，有70%是來自物業(yè)稅?！标愬a文表示，不能說土地財(cái)政會(huì)變成物業(yè)財(cái)政，但房產(chǎn)稅的推行是一個(gè)趨勢。

對于坊間流傳的房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅的這些不同說法，全國政協(xié)委員、政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員、中國財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長賈康對此進(jìn)行了界定?！拔覈晗群蠓Q呼的物業(yè)稅、滬渝試點(diǎn)的房產(chǎn)稅、要加快立法的房地產(chǎn)稅，實(shí)際上指的是一回事，指的都是消費(fèi)住房保有環(huán)節(jié)上，實(shí)施改革從無到有來征收的這個(gè)稅種。”

房產(chǎn)稅是地方政府提供公共服務(wù)的最主要的資金來源。政府承擔(dān)起保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)和提供公共服務(wù)的責(zé)任，如社區(qū)道路、公共設(shè)施的建設(shè)等，但政府提供這些服務(wù)是有成本的，征收財(cái)產(chǎn)稅本身就是根據(jù)“用者付費(fèi)”的道理，來分?jǐn)傔@些成本。全國政協(xié)委員、中國銀行監(jiān)事梅興保也向《經(jīng)濟(jì)》記者表示，地方政府收的一部分土地出讓金以后可能會(huì)取消，但是有利于今后房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

陳錫文曾去美國波士頓考察，他說那里是搞房產(chǎn)稅最好的地方。“這個(gè)市里有1萬個(gè)財(cái)產(chǎn)單位，平均估值100萬，合在一起就是100億的資產(chǎn)。那么這個(gè)市場一年要開支2億，除了一點(diǎn)聯(lián)邦政府給的補(bǔ)貼，加上5000萬左右的營業(yè)稅，還缺1.5億，那么對這100萬個(gè)房子每個(gè)征1.5%就夠了?！?/p>

“3年內(nèi)可能要實(shí)行房產(chǎn)稅，這是一個(gè)趨勢，全世界沒有收房產(chǎn)稅的國家就是中國?！比珖f(xié)委員、中國海外集團(tuán)副董事長孔慶平向《經(jīng)濟(jì)》記者說。

但現(xiàn)實(shí)情況是，對于消費(fèi)住房的征稅，仍然前路漫漫。

“肯定要到一定階段才能征稅?！标愬a文表示，因?yàn)閲H上的稅制很不一樣，我們國家就目前來說以流轉(zhuǎn)稅，也就是增值稅為主，“盡管我國國民很多，但經(jīng)營主體連個(gè)體戶在內(nèi)一共就六七千萬家，所以不好征稅，但國外不一樣，有能力以財(cái)產(chǎn)稅為主，而且人也比較少。”

陳錫文說，推行財(cái)產(chǎn)稅的最大前提是，得吸引人來區(qū)域內(nèi)居住?！澳隳抢锉仨氁司?，別人才會(huì)來，所以搞物業(yè)稅對于保護(hù)環(huán)境、治理環(huán)境還是有好處的，但是社會(huì)發(fā)展的程度是不一樣的，美國已經(jīng)逆工業(yè)化了，而且人口基數(shù)不一樣，人口只有我們一個(gè)零頭，它們是以保護(hù)環(huán)境為前提，慢慢就開始進(jìn)行物業(yè)稅為主的稅制。但是必須發(fā)展到這個(gè)程度才行，如果只有兩戶人家就沒得弄了。”

物業(yè)稅該怎么征？

不同類型的房子，如商品房、保障房、宅基地等，在列入納稅范疇的過程中，也有諸多問題。最關(guān)鍵的就是如何進(jìn)行區(qū)分和界定

“由于我們之前是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，到市場經(jīng)濟(jì)時(shí)期就有很多別的國家沒有出現(xiàn)的問題，例如公改房就搞不清了，那將來物業(yè)稅又該怎么征呢？”陳錫文說。

其一，如何清理現(xiàn)有稅費(fèi)？

陳錫文指出，現(xiàn)行的商品房制度在房子銷售之前收的稅費(fèi)很多，所以就要在清理現(xiàn)有各種稅費(fèi)的基礎(chǔ)上，再來制定新的征稅制度，如果沒有清理完，就不好收。

“我自己理解物業(yè)稅要年年收，當(dāng)然其中就包括土地使用的費(fèi)用，但我們房子有70年的土地使用費(fèi)已經(jīng)交過了，所以如果要征物業(yè)稅就要清理現(xiàn)行的一些房地產(chǎn)稅費(fèi)，但很可能土地在銷售和出賣時(shí)的價(jià)格跟現(xiàn)在就有很大的不一樣，那么將來征收的稅基可能跟房價(jià)就有很大區(qū)別。”陳錫文說。

對此，全國政協(xié)委員、北京林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林建議把土地年限取消?！艾F(xiàn)在商業(yè)用房使用年限是40年，自住房是70年，我們本著積極鼓勵(lì)商業(yè)發(fā)展、增加就業(yè)、繁榮市場的角度，當(dāng)時(shí)買房時(shí)沒說清楚，就說土地使用年限是40年，但沒說40年以后給不給續(xù)簽、交不交錢，但是到了現(xiàn)在如果要交錢，這錢能否收上來？要是收不上來就屬于集體欠稅，涉及很多老百姓，這怎么解決？”他建議未來規(guī)避矛盾、減輕負(fù)擔(dān)，把40年的商業(yè)使用權(quán)變成70年，然后再逐漸取消土地使用年限。

其二，現(xiàn)在的房子由多種價(jià)格形成，有的是公改房，有的是商品房。而商品房各種價(jià)格都不一樣，因此收稅都按現(xiàn)行價(jià)格來評估究竟合不合理，也是一個(gè)問題。

現(xiàn)在城市有很多保障房，如果拿到市場上賣也容易造成問題。“比如北京的一個(gè)樓盤有1800戶，但是里面有600戶是保障性住房，有1200戶是商品房。那么保障房也享受相同的物業(yè)管理，對它是有利的。但是買的時(shí)候，保障性住房8900元一平方米，其他起價(jià)40000塊錢一平方米，如果這些都可以賣，那房地產(chǎn)市場不就亂了？”陳錫文說。

除了城里的保障房，農(nóng)村的宅基地如何界定也是一個(gè)問題。

“農(nóng)村在土地方面的改革正在有序推進(jìn)，涉及承包經(jīng)營地、農(nóng)村建設(shè)用地、宅基地，確權(quán)之后有利于土地的集中規(guī)?；?jīng)營?！泵放d保稱。

城里的商品房、保障房、公租房、公改房，這些性質(zhì)是不一樣的，上市條件也不一樣。那么農(nóng)民住房是什么性質(zhì)的？

按照陳錫文的看法，依照農(nóng)民是否屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員來界定有沒有權(quán)在本村申請宅基地，只有本組織成員才行，不是本組織成員不能在當(dāng)?shù)厣暾堈?，所以從一定意義上來講，這實(shí)際上是對農(nóng)民的一個(gè)住房保障制度，也可以理解成農(nóng)民住房實(shí)際上是一種保障性住房。

“這種住房上不上市是一個(gè)很復(fù)雜的事情，如果允許上市，那么前置條件是什么？所以農(nóng)民的不動(dòng)產(chǎn)登記就是兩個(gè)方面：一是所有的土地都是集體的，當(dāng)然都要登記；二是農(nóng)民承包的土地經(jīng)營權(quán)也要登記，但是登記了是否可以賣就是另外一回事了?！标愬a文說，不動(dòng)產(chǎn)登記肯定要實(shí)行，但政府征稅的時(shí)候?qū)牡亍φ匾矐?yīng)該是不一樣的，所以不見得登記后都是商品。

除此之外，不同區(qū)域間的征稅如何推行也是一個(gè)問題。

孔慶平認(rèn)為，我國的各個(gè)城市要根據(jù)自身的特點(diǎn)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能一刀切?！叭绻^(qū)周邊有好的學(xué)校，征稅百分比就高一點(diǎn)，主要取決于社區(qū)管理財(cái)政收支的一個(gè)平衡?！?/p>

什么時(shí)候開始征？

對于房產(chǎn)稅推出的預(yù)期，全國政協(xié)委員、財(cái)政部副部長朱光耀則給出了一個(gè)明確答復(fù)：“房產(chǎn)稅全面開征現(xiàn)在沒有時(shí)間表，總的來說由人大牽頭，財(cái)政部配合，過程要非常謹(jǐn)慎?！痹谒磥恚母锏恼嬲枇υ谟诟鞣N不同的利益集團(tuán)，要平衡、協(xié)調(diào)各方的利益關(guān)系，但總體的目標(biāo)都是發(fā)展中國經(jīng)濟(jì)，通過民主協(xié)商，讓改革的紅利最大程度地發(fā)揮出來。

“還是要慢慢地討論，等到房子的問題不是那么糾結(jié)才行，中國人有個(gè)很大的特點(diǎn)是非要有一個(gè)房子，我們自有住房的比例可能是世界最高的，現(xiàn)在地產(chǎn)市場很不正常，買個(gè)房子，靠租金收回投資是不可能的，那怎么能發(fā)展租賃市場？其實(shí)真要算賬，肯定是租房合算。”陳錫文說。

在朱光耀看來，中央會(huì)繼續(xù)堅(jiān)定決心把房價(jià)控制下來，新規(guī)中稅收方面的措施，就是為了控制市場上房屋的轉(zhuǎn)賣，目標(biāo)并不指向第一套房的交易，具體的效果需要在實(shí)踐中檢驗(yàn)。

而市場對房產(chǎn)稅的一個(gè)擔(dān)憂便是，房價(jià)會(huì)否受到影響？顯然，這個(gè)問題有很多人在關(guān)注。

孔慶平表示，在任何時(shí)候，房價(jià)都有可能升或降?！拔艺J(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是品牌競爭時(shí)代，從需求的角度，每年的量都很大，還在增加，跟10年前相比，現(xiàn)在市場需求量是數(shù)倍，所以還是一個(gè)需求龐大的市場，但由于市場趨于成熟，消費(fèi)者也在成熟，在這種情況下就要更慎重地思考，要選有價(jià)值的房子?！?/p>

“房價(jià)今后更多地要從供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，現(xiàn)在一線城市會(huì)穩(wěn)住一點(diǎn)，甚至略有增長，但對于二三線城市，可能上漲的空間會(huì)小一點(diǎn)?！泵放d保說。

而李曉林對于未來房價(jià)，則有所擔(dān)憂。“房地產(chǎn)現(xiàn)在還在往下走，我覺得并沒有平穩(wěn)，現(xiàn)在就是冬天，什么時(shí)候能起來？我覺得就是2019年。因?yàn)?020年人均收入要翻一番。經(jīng)過這幾年庫存的消化，到2019年中國房地產(chǎn)市場會(huì)有所起色，中國房地產(chǎn)也會(huì)有很大的機(jī)會(huì)。”