物業(yè)稅不能平抑房?jī)r(jià)

張　程

諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,物業(yè)稅不但不能平抑房?jī)r(jià),反而有推高房?jī)r(jià)之嫌

說到物業(yè)稅,人們很快就會(huì)聯(lián)想到高高在上的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此而下降。民眾這樣期待,許多專家也有這樣的論斷。但很多行業(yè)人士并不看好物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊,認(rèn)為物業(yè)稅的開征不僅不會(huì)使房?jī)r(jià)降低,甚至?xí)贿M(jìn)一步推高。

物業(yè)稅與房?jī)r(jià)無關(guān)

房?jī)r(jià)如同“豬堅(jiān)強(qiáng)”一般,在民眾的唾罵聲中依然堅(jiān)持不降,高房?jī)r(jià)已成為影響民生的重要因素。因此,凡是涉及到房市的政策,都會(huì)讓人們聯(lián)想到是否與平抑房?jī)r(jià)相關(guān)。然而,一些行業(yè)人士卻認(rèn)為,物業(yè)稅開征和房?jī)r(jià)之間并無直接聯(lián)系,讓物業(yè)稅來打擊房?jī)r(jià),無異于“關(guān)公戰(zhàn)秦瓊”。

《上海證券報(bào)》評(píng)論版主編時(shí)寒冰表示,“物業(yè)稅與房?jī)r(jià)處于完全不同的領(lǐng)域,前者屬于公共財(cái)政范疇,而后者屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇,相差甚遠(yuǎn)。從這個(gè)意義上說,開征物業(yè)稅針對(duì)抑制房?jī)r(jià)的設(shè)計(jì)本身而言,就與物業(yè)稅的本質(zhì)特征相背離。”

房地內(nèi)參總經(jīng)理尹香武同樣認(rèn)為,物業(yè)稅開征并非出于平抑房?jī)r(jià)的考慮,其意義也遠(yuǎn)不止平抑房?jī)r(jià),“平抑房?jī)r(jià)用稅太間接了吧,直接把利率加高一個(gè)點(diǎn)就行了?？刂品?jī)r(jià)比這個(gè)容易的方案多得是,用不著這么麻煩。我覺得如果把物業(yè)稅跟房?jī)r(jià)等同起來,就看低了物業(yè)稅?！?/p>

物業(yè)稅無法降房?jī)r(jià)

有行業(yè)人士表示,如果開征物業(yè)稅,房?jī)r(jià)可以下降30%~50%,因?yàn)橄绕诙愘M(fèi)成本大幅度下降,房?jī)r(jià)也理應(yīng)下降。但現(xiàn)實(shí)是否有這般美好呢?答案可能是否定的。

鉛筆經(jīng)濟(jì)研究社理事陳青藍(lán)表示,“物業(yè)稅不會(huì)降房?jī)r(jià)。因?yàn)閮r(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的,而不是由成本來決定,成本下降并沒有改變供求關(guān)系,也就無法改變價(jià)格?！?/p>

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h也表示:“很多人說,物業(yè)稅一出臺(tái)地價(jià)馬上降一半,房?jī)r(jià)馬上降20%~40%。這怎么可能?說這些話的人,沒有一點(diǎn)政治常識(shí)和經(jīng)濟(jì)常識(shí)。”他認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)還是靠供求決定,“現(xiàn)在是一個(gè)買方市場(chǎng),需求非常大,征收的物業(yè)稅會(huì)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上,房?jī)r(jià)照樣會(huì)漲。”

除了需求旺盛使房?jī)r(jià)難以降低外,對(duì)于物業(yè)稅能否打擊投機(jī)行為,陳青藍(lán)也提出了異議,“投機(jī)炒房者會(huì)因?yàn)槌钟须A段的成本增加而放棄長(zhǎng)線投機(jī),但短線炒作的物業(yè)稅成本并不是太大問題,因此,物業(yè)稅對(duì)短線投機(jī)并不會(huì)產(chǎn)生太大的抑制作用。而且,土地出讓金分七十年付款,其作用相當(dāng)于買房時(shí)全款改為按揭貸款,而買房按揭貸款的作用在于通過財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大了需求,從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲?！?/p>

時(shí)寒冰也表示,物業(yè)稅難以平抑房?jī)r(jià),“在法律法規(guī)對(duì)炒房不加任何限制的情況下,房貸的門檻降低、二套房貸的政策松動(dòng)。意味著投機(jī)不僅不被抑制,還被縱容和鼓勵(lì)。在這種情況下,物業(yè)稅怎么可能發(fā)揮抑制投機(jī)作用呢?”

物業(yè)稅會(huì)推高房?jī)r(jià)?

地產(chǎn)行業(yè)著名“大嘴”任志強(qiáng)在談到物業(yè)稅時(shí),又有“驚人”言論。他認(rèn)為,物業(yè)稅一定會(huì)提高房?jī)r(jià),因?yàn)槲飿I(yè)稅多按市價(jià)征收,政府為增加稅收,當(dāng)然是讓房?jī)r(jià)越高越好。

此論看似“驚駭”,但卻博得了一些行業(yè)人士的贊同。連一向與任志強(qiáng)針鋒相對(duì)的時(shí)寒冰也表示,“物業(yè)稅恰恰是針對(duì)房產(chǎn)升值設(shè)計(jì)的稅種,房?jī)r(jià)的上漲能讓地方政府征收更多的物業(yè)稅,所以會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的抬高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)?！?/p>

楊少鋒告訴記者:“從某種意義上講,任志強(qiáng)的這個(gè)觀點(diǎn)是對(duì)的,應(yīng)該說地方政府是房?jī)r(jià)上漲最大的推動(dòng)者?！?/p>

除了政府為擴(kuò)大稅收有推高房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)外,土地出讓金如果不納入物業(yè)稅,還會(huì)使物業(yè)稅成為一種新增的稅收,從而增加購(gòu)房成本。

陳青藍(lán)表示,“物業(yè)稅很難將土地出讓金納入其中,如果真的要實(shí)施物業(yè)稅,結(jié)果將使土地出讓金無法避免,物業(yè)稅也得交,這樣,房?jī)r(jià)如何降下來?”

時(shí)寒冰也認(rèn)為,“目前存在于房地產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)甚至比‘明媒正娶的稅收還多,其中相當(dāng)一部分收費(fèi)與土地出讓金相伴而生。倘若土地出讓金不納入物業(yè)稅中,這些收費(fèi)所依賴的土地出讓金這一龐大寄生體依然存在,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能提高,最終還將被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。如此一來,物業(yè)稅實(shí)際上就變成了一種新增稅種,而非對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)的一種整合,房?jī)r(jià)無疑也將因此而繼續(xù)上漲。”