房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究

□文/龐如超

（滄州師范學(xué)院 河北·滄州）

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長，城市化、工業(yè)化進(jìn)程不斷加快，也使得房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。特別是1998年我國施行住房制度改革，使得房地產(chǎn)業(yè)市場化程度進(jìn)一步加深，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)高速增長的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巨大的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地方經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，個別地區(qū)出現(xiàn)了對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)等問題。房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有力支撐，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和增長速度制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展是區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持健康、穩(wěn)定增長的重要前提和基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上，其發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長有著重要的推動作用。首先，表現(xiàn)為基礎(chǔ)性。土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是居者有其屋的基本要求，提高了人民群眾的生活質(zhì)量；其次，是先導(dǎo)性。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件。為擴(kuò)大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的支柱產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的連鎖效應(yīng)，誘導(dǎo)新產(chǎn)業(yè)崛起；對為其提供生產(chǎn)資料的各部門、所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展變化，有深刻而廣泛的影響。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長的重要因素。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極大的推動作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加一個百分點(diǎn)，就使其相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長1.52 個百分點(diǎn)，其乘數(shù)效應(yīng)大于1。與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)涉及多領(lǐng)域多行業(yè)，不僅推動了建筑、金融、鋼鐵、機(jī)電等行業(yè)的發(fā)展，也帶動了家電、家具等消費(fèi)的快速增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)的帶動作用占GDP 的7%左右，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重大影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相互影響

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)的投資持續(xù)增長，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是投資賴以擴(kuò)大的基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約和促進(jìn)了投資數(shù)量，而投資增長又是經(jīng)濟(jì)增長的必要前提。

房地產(chǎn)業(yè)投資對區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的影響主要通過兩個途徑傳導(dǎo)：第一，房地產(chǎn)物業(yè)形成之前，房地產(chǎn)業(yè)投資總量通過乘數(shù)效應(yīng)對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擴(kuò)張的作用，但如果投資增長速度過快，超過國民經(jīng)濟(jì)增長速度，將形成投資資金膨脹，形成投資泡沫，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱；第二，房地產(chǎn)物業(yè)形成之后，因房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)變化將影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。不同產(chǎn)業(yè)部門生產(chǎn)所需的物業(yè)類型有所不同，因此，不同類型的房地產(chǎn)物業(yè)會影響各個生產(chǎn)部門的生產(chǎn)能力和結(jié)構(gòu)平衡。如過分偏重于住宅、賓館等消費(fèi)型物業(yè)的建設(shè)，勢必影響其他生產(chǎn)型物業(yè)的建設(shè)，將會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。20 世紀(jì)90年代以來，我國經(jīng)濟(jì)的快速增長一直依賴于固定資產(chǎn)投資的高速增長，而房地產(chǎn)業(yè)投資是固定資產(chǎn)投資里重要組成部分，其帶動了相關(guān)行業(yè)投資的增長，從而擴(kuò)大了投資乘數(shù)效應(yīng)，提高了房地產(chǎn)投資對GDP 增長的貢獻(xiàn)率。伴隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化不斷推進(jìn)，住房的剛性需求和改善性需求的持續(xù)增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格逐步提高，吸引了大量企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象明顯，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅的事件。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域性特點(diǎn)，使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，供需均衡，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展基礎(chǔ)和空間。同樣，如果當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展乏力，結(jié)構(gòu)失衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體效益及增長質(zhì)量不高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間受到限制。首先，受消費(fèi)水平的影響，一般情況下，一個地區(qū)的消費(fèi)水平越高，對房地產(chǎn)等高價消費(fèi)品的需求就越大；反之，消費(fèi)水平低，對房地產(chǎn)物業(yè)的需求將減少。其次，收入水平與邊際消費(fèi)傾向一定的條件下，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化影響著對房地產(chǎn)業(yè)的需求，進(jìn)而拉動或抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相互影響，相互制約，二者協(xié)調(diào)發(fā)展將推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平應(yīng)與地方經(jīng)濟(jì)增長保持協(xié)調(diào)一致。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相類似的周期性波動。一般情況下，房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，其要先與經(jīng)濟(jì)周期的波動。當(dāng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長時，房地產(chǎn)業(yè)率先發(fā)展，帶動社會投資的增長；當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)首先受到影響，進(jìn)而推進(jìn)經(jīng)濟(jì)加速下行。只有房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)一致，才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康增長。其次，房地產(chǎn)業(yè)總量結(jié)構(gòu)也要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相一致。房地產(chǎn)業(yè)供給結(jié)構(gòu)影響到供求是否均衡，進(jìn)而影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。

三、房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展建議

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展是經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定、健康增長的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的前提條件。如果房地產(chǎn)發(fā)展速度超過經(jīng)濟(jì)增長，投資過快增長導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱，或者投資結(jié)構(gòu)與需求不一致，將導(dǎo)致大量資本積壓，金融壞賬等危及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

（一）根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定相應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相符合，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃相一致，房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展規(guī)劃應(yīng)納入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)的總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)因地制宜地制定房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)作為一個強(qiáng)大的增長極，因其關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，將帶動整個經(jīng)濟(jì)的增長。同時，隨著房地產(chǎn)業(yè)商品化和市場化不斷深化，進(jìn)一步帶動服務(wù)業(yè)和消費(fèi)市場。進(jìn)一步適應(yīng)市場的消費(fèi)水平不斷提高，以市場為導(dǎo)向，積極發(fā)展?jié)M足消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)，提高消費(fèi)滿足度。同時，因房地產(chǎn)業(yè)的高耗能、資源、環(huán)境負(fù)擔(dān)較重，對房地產(chǎn)業(yè)的約束較高，因此要積極發(fā)展節(jié)能型房地產(chǎn)，減少對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)資源、環(huán)境過度消耗。

在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)充分利用國家關(guān)于保障住房的相關(guān)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和保障房的建設(shè)，滿足中低收入者的住房剛性需求。通過合理定位，滿足中低收入者的購房需求，提高資金利用效率，帶動區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。

（二）區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。由于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特征，具有區(qū)位固定性、空間上不可流動性，使得不同區(qū)域的房地產(chǎn)價格與供求數(shù)量有著巨大的差異。房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性的最明顯的特征表現(xiàn)在其價格的區(qū)域性。當(dāng)一個區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)上升時，無法將其他地區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)吸引過來，只能吸引外區(qū)域的投機(jī)資金的介入，進(jìn)一步推高本地房價，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)造成危害。因此，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)要有合理的定價機(jī)制，以市場為導(dǎo)向，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平及收入水平，符合當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰?。?dāng)前市場情況是房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平，導(dǎo)致大量外地資本的流入，進(jìn)一步排擠了本地居民的剛性需求。政府相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，在項(xiàng)目審批和收費(fèi)環(huán)節(jié)，應(yīng)該避免亂收費(fèi)、多收費(fèi)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和運(yùn)營成本，從而帶動房價的降低。

（三）建立多元化住房保障體系。由于我國正處在城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速推進(jìn)過程中，城市居民住房需求旺盛，住房價格長期高位運(yùn)行，造成城市居民對保障性住房的需求較大，保障程度相對不足。特別是像一線大城市，在常住人口中外來務(wù)工人員占比大，戶籍與非戶籍人口倒掛，而相當(dāng)一部分居民家庭財富積累相對薄弱，住房支付能力不足，形成數(shù)量較大的“夾心層”家庭。這些群體不僅是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)的重要參與者，也是城市經(jīng)濟(jì)活力的重要來源。因此，統(tǒng)籌解決好原有戶籍人口和新增城鎮(zhèn)常住人口的住房保障問題是大多數(shù)特大城市面臨的共同問題。

住房保障需求具有多元化、多層次特點(diǎn)。有些是長期住房支付能力不足，需要政府長期支持或兜底；有些是短期住房需求或者是階段性住房困難，可以通過多種方式給予一定程度的幫助。因此，住房保障方式也不應(yīng)千篇一律，應(yīng)根據(jù)補(bǔ)貼程度，分清楚哪些是救助對象、哪些是扶助對象、哪些是支持對象，做到以人為本、按需定產(chǎn)、分區(qū)域分類型重點(diǎn)施策，給住房保障對象更多自主選擇權(quán)，建立“宜租者租，宜買者買”的多元化保障體系。

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