樓市回暖真相

夏汀

又是一年“金九銀十”，作為中國經(jīng)濟增長的重要引擎，樓市似乎已從持續(xù)一年的下滑中復蘇。

9月18日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，8月份全國70個大中城市住宅銷售價格中，新建商品住宅環(huán)比上漲的城市有35個，較上月增加了4個，其中環(huán)比最高漲幅是5.2%，深圳的住房交易價格同比漲幅超過31%。

上海財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授、高等研究院房地產(chǎn)與城市研究中心主任張思思在接受《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》采訪時表示，樓市近期回暖的一個主要原因是政府一系列大力度的政策推動，這并不是長久之計，應尋找房地產(chǎn)行業(yè)中新的盈利點如產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、服務創(chuàng)新來鼓勵發(fā)展。

政策推動樓市回暖

中國指數(shù)研究院發(fā)布的2015年8月“百城價格指數(shù)”報告顯示，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10787元/平方米，是16個月以來首次出現(xiàn)同比環(huán)比雙雙上漲，一線城市和部分二線城市房價依舊走高。

事實上，自去年下半年以來，樓市利好消息就已經(jīng)不斷傳出，如多個城市放開限購、住房貸款利息“五連降”、放寬了外國人在華購房限制等。去年的“9·30”政策和今年的“3·30”政策都有力地降低了房貸成本和門檻，有效地促進了購房需求釋放。

今年8月，樓市利好政策頻出。8月31日，住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文規(guī)定，還清首套房公積金貸款，再次申請公積金貸款購買第二套房的，首付比例降至二成；8月28日，六部委聯(lián)合發(fā)布新政，允許境外機構(gòu)、境外個人購買符合實際需求的自住住房，嚴控10年的限外政策正式開閘；8月25日，央行宣布降息0.25個百分點，降準0.5個百分點，這是今年以來第4次降息、第3次降準，力度超預期。

本次降息之后，五年期基準貸款利率由之前的5.4%降至5.15%，明顯低于2002年、2003年的5.76%，創(chuàng)建國后的最低水平。

中國建設銀行上海市分行房地產(chǎn)信貸部一名工作人員向記者介紹：“對于貸款買房的人而言，屬于明顯利好，尤其是首套房貸，部分城市還有一定折扣。另外，公積金貸款利率由之前的3.5%降至3.25%，已經(jīng)明顯低于無風險的銀行理財產(chǎn)品收益。這就意味著，購房者應全額使用公積金，剩余的自有資金可買銀行理財產(chǎn)品，賺取利差。這種超低房貸利率等于是國家在補貼購房者?！?/p>

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，短期來看，樓市接下來幾個月尤其是下半年“金九銀十”的成交量勢必會反彈，“金九銀十”已經(jīng)沒有太多的懸念，今年一線城市及部分二線城市也將再次迎來樓市“大年”。

但是，張宏偉也表示，中國房地產(chǎn)市場環(huán)境今非昔比，當前樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡。即使有限購取消、降準降息等利好政策，也改變不了中國樓市需要“去庫存”的基本現(xiàn)實。

“今年大中城市房地產(chǎn)市場成交量價的回升，主要是過去積壓需求的集中釋放，以及未來市場需求的部分透支?！睆埡陚シ治?，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就極有可能會來臨。

樓市前景差異大

張宏偉分析，此次公積金政策大力度調(diào)整，主要目的是通過激勵改善型住房需求，實現(xiàn)三、四線城市“去庫存”。

盡管全國商品房銷售面積持續(xù)回升，但庫存壓力卻難以緩減。截至7月末，全國商品房待售面積比6月末增加了521萬平方米，比2014年底增加4000萬平方米。

張宏偉解釋，庫存逆勢攀升的根本原因在于“供求錯配”，即一線城市樓市需求明顯回升，推動全國成交面積止跌反彈，但供應和庫存卻主要集中在三四線城市。

張宏偉說，只有樓市庫存真正消化了，才能提振開發(fā)商“拿地”和開工的積極性，扭轉(zhuǎn)樓市“先行指標”——土地購置、開發(fā)投資和新開工持續(xù)下滑的局面。

對于未來各城市的樓市前景，多名專家表示仍看好一線城市的房價，“會在小幅波動中呈上漲趨勢?！睆埶妓颊f道。而對于二三線城市，張思思提到，“需要留意城市間差異性，像以北京、上海為中心建設的周邊衛(wèi)星城市潛力較大，由于北京、上海的經(jīng)濟活力與就業(yè)機會吸引越來越多的大學畢業(yè)生及其他外來人口，但城市中心容納能力有限，那么很有可能會慢慢向外擴張。”

張思思認為，這是城市的一種發(fā)展規(guī)律。“過去幾十年，美國首都華盛頓特區(qū)的發(fā)展就是典型，它的地鐵已經(jīng)連通到相鄰的馬里蘭州和弗吉尼亞州，直到現(xiàn)在地鐵線路還在延伸，這期間帶動了諸多衛(wèi)星城市的發(fā)展?！?/p>

在張思思看來，不同城市的人口結(jié)構(gòu)會帶動不同的樓市效應。交通便利、高校資源多無疑是樓市發(fā)展的一個重要因素，像武漢、長沙等地由于經(jīng)濟發(fā)展較快，優(yōu)質(zhì)高校資源較多，也推動了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。不少三四線城市已經(jīng)開創(chuàng)中外聯(lián)合辦校以吸引年輕人，如寧波諾丁漢大學、西交利物浦大學、新加坡國立大學蘇州研究院等。

人口老齡化一定會導致當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的衰退嗎？“養(yǎng)老地產(chǎn)也可以帶動醫(yī)療服務業(yè)、老年休閑娛樂業(yè)等的發(fā)展。老年人對消費需求也是多樣化的，周邊的配套設施包括電影院、健身館、養(yǎng)生館等，同時也刺激了各類高科技養(yǎng)老創(chuàng)新產(chǎn)品的研發(fā)?！睆埶妓颊f。

不應政策干預

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容認為，盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了趨穩(wěn)回升的苗頭，但無論是住房市場銷售價格、住房銷售額、還是房地產(chǎn)市場投資，真正已見回升只是一線城市及少數(shù)二線城市。

而這種房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)很大程度上取決于央行寬松的貨幣政策，取決于央行貸款降低到近年最低水平，取決于此前國內(nèi)股市暴漲的財富效應。

“更為重要的是三四城市的房地產(chǎn)去庫存化還差距甚遠，嚴重的‘死城現(xiàn)象到處都是?！币簿褪钦f，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場回暖僅是表面現(xiàn)象。

實際上，中國的房地產(chǎn)市場要真正地回暖并不是一件容易的事情，2013年以來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整由于政府過度救市政策突然中斷。

易憲容分析，在這種情況下，房價僅是些許下跌，尤其是房價高的一線城市。如果房價不下跌，住房市場不能夠由投資者為主導的市場轉(zhuǎn)化為以消費為主導的市場，那么房地產(chǎn)市場的消費需求要想釋放出來是根本不可能的。

最近一線城市的房產(chǎn)銷售突然快速增長，特別是深圳，很大程度是與股市的財富效應有關?！爱斏习肽旯墒携偪裆蠞q時，有不少投資者賺得很多，尤其是深圳的居民進入創(chuàng)業(yè)板及中小企業(yè)板，不少小股票及題材股翻多倍的增長，其財富效應更是明顯。這些居民在股市上賺了大把的錢，購買套住房根本不當回事?！?/p>

但是股市暴跌之后，股市的財富效應立即消失，股市的投資者要轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市已經(jīng)不可能。一線城市的樓市能否在下半年再走好是相當不確定的。

房地產(chǎn)金融發(fā)展

中國經(jīng)濟學家、全國政協(xié)委員厲以寧表示，中國經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的作用是不可低估的。沒有房地產(chǎn)帶動，經(jīng)濟增長的拉力是不夠的。如果說經(jīng)濟發(fā)展中有一個大的機車在前面跑，那就是房地產(chǎn)。不要一談到房地產(chǎn)就說泡沫，實際上今天仍然要振興房地產(chǎn)。

財政部財政科學研究所原所長賈康則表示，目前中國城鎮(zhèn)化實際水平還不到40%，要一路發(fā)展到70%，在這個高速發(fā)展階段里，房地產(chǎn)業(yè)必然是一個支柱產(chǎn)業(yè)。

張思思告訴記者，中國房地產(chǎn)當前困境的根源在于房地產(chǎn)過多地充當了城鎮(zhèn)化的融資工具，投資功能被放大。地方政府為追求短期利益，過度誘導開發(fā)投資，加上在住房保障建設過程中于不適當?shù)臅r間采取了不適當?shù)姆椒ǎ瑢е虏豢赡孓D(zhuǎn)的過剩。

房地產(chǎn)要走出困境，要在融資模式上做大調(diào)整。其中一個調(diào)整是從過度依賴間接融資轉(zhuǎn)向直接融資，大力發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化和房地產(chǎn)企業(yè)融資證券化，尤其鼓勵發(fā)展公司制的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），降低系統(tǒng)性風險、分散風險的同時，也提供全民參與分享城市增值紅利的機會。

“首先，要推進REITs由債權(quán)向股權(quán)的轉(zhuǎn)變。中國REITs目前離國際標準化REITs還有一定距離，開發(fā)商的擔保責任、物業(yè)抵押、統(tǒng)籌規(guī)劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收益率等都受到嚴格的限制。因此要增強其流動性，推動REITs向股權(quán)轉(zhuǎn)變?！睆埶妓颊f。

在國際資本市場上頗為活躍的REITs在中國發(fā)展卻始終進展緩慢，一個主要原因是稅收成本較高。按國際慣例對REITs實行稅收優(yōu)惠，美國REITs的房地產(chǎn)運營收益在企業(yè)層面不需要交稅或少繳稅，投資者僅需在個人收益部分繳納個人所得稅。而在中國，REITs產(chǎn)品不僅涉及個人所得稅、企業(yè)所得稅，還有高昂的土地增值稅，張思思認為要使REITs在國內(nèi)活躍起來，相關稅收的制度尚需調(diào)整。

REITs原則上只能投資于房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)的投資對象已經(jīng)包括商場、寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)綜合體、醫(yī)院、工業(yè)房產(chǎn)、物流倉儲、基礎設施等各個方面。保障性住房也是REITs的突破口之一。張思思建議，在當前在未全面放開REITs稅收的情況下，最有可能優(yōu)先享受到稅收優(yōu)惠的就是保障性住房。如果財稅部門對保障性租賃物業(yè)實行稅收優(yōu)惠，輔之一定的財政補貼，對REITs的推廣非常有利。

“當然，培養(yǎng)和引進房地產(chǎn)金融專業(yè)人才更是關鍵?！盧EITs基本上是權(quán)益類產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品的收益率并不固定，基本上取決于REITs的管理團隊專業(yè)能力。它的運作復雜，專業(yè)性強，需要有一個能既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的人才團隊，實現(xiàn)REITs的專業(yè)化管理，制定最優(yōu)投資策略，降低風險，提高收益。

房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新

除了房地產(chǎn)金融，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、服務創(chuàng)新也是未來發(fā)展的途徑之一。“像養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就屬于行業(yè)創(chuàng)新，而且未來發(fā)展?jié)摿薮蟆！?/p>

中國老齡化趨勢正日益嚴峻，預計老年人口規(guī)模將從目前的2億多增長到2050年的4億多，占總?cè)丝诘?/3左右，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展迫在眉睫，養(yǎng)老地產(chǎn)有望迎來重要發(fā)展契機。

有業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整合的產(chǎn)物，針對目標客戶為老年人群體，打造適宜老年人晚年生活的住宅服務綜合性產(chǎn)品。隨著房企的陸續(xù)進入以及轉(zhuǎn)型的逐步深入，未來養(yǎng)老地產(chǎn)的熱度或?qū)⒉粩嗵嵘?/p>

不過，目前市場上養(yǎng)老機構(gòu)的現(xiàn)狀是檔次低、服務差。大部分養(yǎng)老機構(gòu)配套設施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式，服務及費用參差不齊，而且由于長期護理經(jīng)驗不足，導致一些養(yǎng)老機構(gòu)不愿接收入住前就已失能的老人。這些問題都亟待改善。

此外，房產(chǎn)中介商也在轉(zhuǎn)型?！叭珂溂彝瞥龅姆吭窗俜职僬鎸?，愛屋及屋傭金僅收1%，都是中介商在挖掘新的贏利點，是一種服務創(chuàng)新。”事實上，最近半年鏈家舉措頻頻，從大舉并購填充經(jīng)紀人隊伍，到分離線上線下團隊，再到布局金融平臺。

鏈家表示，對經(jīng)紀人一方面制定嚴格的規(guī)則，一旦跟客戶起沖突、學歷造假、隱瞞同業(yè)經(jīng)驗，經(jīng)紀人就會被開除。另一方面向經(jīng)紀人提供服務，包括在北京郊區(qū)有專門的培訓基地，每年兩次的“鏈家高考”來考察經(jīng)紀人在政策、市場等方面的專業(yè)知識，相關職能部門甚至會就如何寫房源描述、房屋的拍照技巧等，對經(jīng)紀人進行專門的培訓，以增強專業(yè)能力。

鏈家計劃到2017年，其擁有的經(jīng)紀人要達到10萬人，這意味著2年內(nèi)經(jīng)紀人規(guī)模要實現(xiàn)100%的增長。