我國農(nóng)村居民住房問題研究

摘要：我國經(jīng)濟(jì)社會正處于轉(zhuǎn)型時期。農(nóng)村居民的住房問題，不僅決定著農(nóng)村居民的切身利益，而且關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定與發(fā)展。文章立足于我國農(nóng)村居民住房現(xiàn)狀及存在的問題，分析了我國農(nóng)村居民住房消費偏好明顯增強(qiáng)、農(nóng)村住房建設(shè)缺乏有效規(guī)劃、以及二元制度阻礙城鄉(xiāng)住房統(tǒng)籌等原因，提出了科學(xué)引導(dǎo)農(nóng)村住房消費、加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃、以及建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一制度框架等對策建議。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型時期；農(nóng)村地區(qū)；住房問題

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)社會正處于轉(zhuǎn)型時期，一方面，我國經(jīng)濟(jì)面臨著調(diào)結(jié)構(gòu)、防通脹和穩(wěn)增長的壓力，另一方面，我國社會面臨著利益分化和社會變遷的考驗，社會糾紛和社會矛盾極易出現(xiàn)甚至激化。農(nóng)村居民的住房問題，不僅決定著農(nóng)村居民的切身利益，而且關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定與發(fā)展。近年來出現(xiàn)的空心村、城中村和小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象值得關(guān)注，這些問題的解決有賴于農(nóng)村住房現(xiàn)狀和住房問題的分析、思考、甚至解決，本文就將從這個角度進(jìn)行嘗試。

一、 我國農(nóng)村居民住房現(xiàn)狀及存在問題

長期以來，我國農(nóng)村居民住房獨立于國家公共住房政策體系，存在明顯的“自建自管自用自滅”特征，無論是在數(shù)量、質(zhì)量方面，還是農(nóng)民內(nèi)部效應(yīng)和社會外部效方面，都存在著相應(yīng)的問題。

1. 農(nóng)村住房數(shù)量已達(dá)較高水平，但浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。改革開放之后，在我國沿海一些相對發(fā)達(dá)的地區(qū)，農(nóng)村住房建設(shè)經(jīng)歷了20世紀(jì)80年代中期、20世紀(jì)90年代中期和20世紀(jì)90年代末至21世紀(jì)初期三次高潮，住房建設(shè)形式由磚木（瓦）房逐步向平房改建樓房、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)樓房等較高品質(zhì)、較新設(shè)計過渡升級，極大地改善了我國農(nóng)村地區(qū)住房質(zhì)量和居住條件。根據(jù)中國農(nóng)村統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)顯示，2010年我國農(nóng)村地區(qū)居民的人均住房面積為34.1平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期城市居民的人均水平。

在農(nóng)村住房數(shù)量已經(jīng)達(dá)到較高水平的同時，我國農(nóng)村地區(qū)存在著嚴(yán)重的住房浪費現(xiàn)象，并與城市住房短缺狀況形成鮮明的對比。安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2010年暑期對安徽省6縣（蒙城、肥東、肥西、宣城、休寧、懷遠(yuǎn)）的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，安徽省農(nóng)村居民戶均居住面積為135平方米，人均居住面積為32.5平方米。而2011年初對潛山縣余井鎮(zhèn)文治村114戶農(nóng)戶住房情況調(diào)查顯示，文治村總體住房空置率約為42%，打工戶住房空置率約45%，也就是說，農(nóng)民工家庭的農(nóng)村住房中將近一半處于過剩狀態(tài)。而外出打工戶中，僅有3戶在打工城市買房自住，其余都是通過租房、集體宿舍或者工棚解決居住問題，人均面積一般不超過4平方米。如此來看，一方面是農(nóng)村住房的嚴(yán)重浪費，另一方面卻是城市住房的嚴(yán)重短缺，這種住房資源在城鄉(xiāng)范圍內(nèi)的不均衡分布與住房需求的極大反差有必要引起社會各界的關(guān)注和重視。

2. 農(nóng)村住房質(zhì)量存在著低水平基礎(chǔ)上的較大差異。農(nóng)村住房普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)不完善的局面。同時，與城市住房建設(shè)科學(xué)、有序和嚴(yán)格的管理程序相比，我國農(nóng)村住房建設(shè)往往由于在缺乏統(tǒng)一設(shè)計和專業(yè)施工的情況下就地取材、自行建設(shè)，住房質(zhì)量普遍不高，加上由于種種原因造成的住房維修工作的滯后，住房壽命較短，呈現(xiàn)低水平重復(fù)建設(shè)的狀況。所以，農(nóng)村住房的頻繁建設(shè)和翻修工作較為常見，很多農(nóng)村住房十年左右就面臨著翻修或重建。

另外，農(nóng)村住房本身的質(zhì)量在地域分布、收入水平和年齡結(jié)構(gòu)等方面，都存在著較大的差異。從地域分布方面來看，受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平區(qū)域性差異的影響，我國東部地區(qū)農(nóng)村住房建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料所體現(xiàn)的住房質(zhì)量明顯高于我國中西部地區(qū)。從收入水平方面看，同一農(nóng)村地區(qū)內(nèi)較高收入家庭所居住的住房往往較新（包括新建和新裝修住房），而較低收入家庭所居住的住房較為陳舊。從年齡結(jié)構(gòu)方面來看，中老年人多居住在較為陳舊的住房里，而年輕人多傾向于居住較新住房（包括新建和新裝修住房），新婚夫婦尤其如此。

3. 農(nóng)村住房建設(shè)存在嚴(yán)重的土地浪費現(xiàn)象。農(nóng)村住房多以戶為單位以院落的形式分散修建和存在。并且，農(nóng)村住房兼有生活和生產(chǎn)的屬性。因而，農(nóng)村住房戶均占有土地的數(shù)量和城市相比就比較大。同時，由于農(nóng)村住房的低質(zhì)量和較短壽命，重復(fù)修建的情況也較為常見。并且，由于農(nóng)村建設(shè)住房的過程中很多人將原有舊房的宅基地廢棄，重新選址建設(shè)新的住房。如此以來，農(nóng)村住房在初次建設(shè)和二次建設(shè)過程中占用了大量的土地，造成了農(nóng)村土地資源的嚴(yán)重浪費。同時，由于農(nóng)村住房建設(shè)缺乏統(tǒng)一、嚴(yán)格的規(guī)劃限制，很多地方的農(nóng)村住房建設(shè)呈現(xiàn)整體無序和局部零亂并存的現(xiàn)象。這不僅不利于農(nóng)村住房作用良好地發(fā)揮，而且容易造成鄰里之間相互的負(fù)面的影響。更為重要的是，這又在一定程度上加劇了土地資源的浪費。土地是人類社會賴以生存的稀缺資源，與城市土地寸土寸金的局面對比，由農(nóng)村住房建設(shè)引起的土地資源浪費現(xiàn)象值得引起社會重視。

二、 我國農(nóng)村住房問題原因分析

1. 農(nóng)村居民住房消費偏好明顯增強(qiáng)。眾所周知，“有恒產(chǎn)者有恒心”。我國傳統(tǒng)住房觀念根深蒂固，農(nóng)村居民更是具有注重建房蓋屋的傳統(tǒng)習(xí)俗。長期以來，由于勞作時間的季節(jié)性、自由性，農(nóng)村居民的閑暇時間較多，鄰里之間的交往和溝通也較多，因而相互之間的攀比現(xiàn)象也較為明顯，進(jìn)而容易形成一種注重住房建設(shè)傳統(tǒng)觀念基礎(chǔ)上的特有的住房炫耀心理。

近年來，隨著收入水平提高和住房消費環(huán)境的變化，農(nóng)村住房消費偏好明顯增強(qiáng)。在缺乏良好投資渠道和特有住房炫耀心理的雙重作用之下，農(nóng)村居民收入水平不斷提高更是推動了農(nóng)村住房的消費進(jìn)程。同時，伴隨著城市住房制度改革，城市居民的住房水平有了明顯的改善，并且出現(xiàn)了住房消費的兩極分化。農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員親自目睹或部分體驗了城市住房的高品質(zhì)現(xiàn)象。部分進(jìn)城務(wù)工人員的返鄉(xiāng)以及交流有可能影響農(nóng)村居民的住房消費理念，從而進(jìn)一步影響農(nóng)村居民的住房消費偏好。

總之，在傳統(tǒng)住房消費觀念的基礎(chǔ)上，受特殊群體炫耀心理、收入水平提高和消費環(huán)境變化的影響，近年來我國農(nóng)村居民住房消費偏好明顯增強(qiáng)，并帶來了農(nóng)村住房建設(shè)的又一輪熱潮。

2. 農(nóng)村住房建設(shè)缺乏有效規(guī)劃。長期以來，我國農(nóng)村地區(qū)的住房建設(shè)獨立于政府公共住房政策體系之外，呈現(xiàn)為“自建自管自用自滅”的局面，有的地區(qū)缺之統(tǒng)一、科學(xué)的規(guī)劃，有的地區(qū)雖然進(jìn)行了規(guī)劃但因種種原因而沒有真正執(zhí)行，從而缺乏科學(xué)有效的住房規(guī)劃的引導(dǎo)和規(guī)范。農(nóng)村居民在農(nóng)村集體土地“無償、無限期、無流轉(zhuǎn)”的制度框架之下的建房行為有很大的隨意性，人均、戶均建房用地超標(biāo)的情況較為多見。加上農(nóng)村住房建設(shè)分散布局和朝向不一的空間結(jié)構(gòu)特征，農(nóng)村住房建設(shè)過程中的土地浪費現(xiàn)象十分突出。同時，由于亂搭亂建行為造成農(nóng)村道路堵塞、環(huán)境惡劣等一系列亂象，導(dǎo)致一些農(nóng)村地區(qū)呈現(xiàn)出臟、亂、差的尷尬局面。在新建農(nóng)村住房的過程中，又因中心村落的不良環(huán)境而呈現(xiàn)出競相遠(yuǎn)離中心村落建設(shè)的特征，進(jìn)而形成“空心村”現(xiàn)象，并進(jìn)一步加重了土地資源的浪費。而且，在農(nóng)村村莊內(nèi)部住房規(guī)劃滯后現(xiàn)象存在的同時，村莊整體的有效規(guī)劃同樣存在不少問題。另外，由于農(nóng)村住房建設(shè)的分散布局，使得農(nóng)村住房與公共設(shè)施的建設(shè)難以實現(xiàn)良好的銜接。如此以來，農(nóng)村住房又因為公共設(shè)施的配套不足而處于較低的質(zhì)量層次，住房使用壽命縮短，從而加劇了農(nóng)村住房消費領(lǐng)域中的矛盾。可見，在農(nóng)村治理過程中，有必要呼吁農(nóng)村住房建設(shè)的科學(xué)規(guī)劃和有效管理，以促進(jìn)農(nóng)村包括住房在內(nèi)的事務(wù)管理。

3. 二元制度阻礙城鄉(xiāng)住房統(tǒng)籌。由于我國土地制度和住房制度的二元性特征以及嚴(yán)格的戶籍管理制度，除了國家參與的土地征用行為，土地和住房難以在城市和農(nóng)村范圍內(nèi)實現(xiàn)統(tǒng)一的、橫向的流動轉(zhuǎn)移和余缺調(diào)劑。并且，多年以來，由于農(nóng)村土地特別是宅基地的“無流動”特征，以及農(nóng)村住房保障制度的缺位，在我國城市化進(jìn)程日益加速的情況下，難免形成進(jìn)城務(wù)工農(nóng)村人口城市住房的短缺狀況和農(nóng)村原有住房空置現(xiàn)象的并存。這樣，一方面是農(nóng)村范圍內(nèi)土地資源和住房的嚴(yán)重浪費，另一方面卻是城市范圍內(nèi)土地資源和住房的明顯短缺，在一定程度上造成了城市商品住房價格過高、中低收入群體住房問題突出等一系列的問題。城鄉(xiāng)之間土地資源乃至住房資源的統(tǒng)籌兼顧，有可能成為解決城市住房問題和農(nóng)村住房問題的一個突破口。在城鄉(xiāng)范圍內(nèi)統(tǒng)籌土地制度、住房制度和戶籍制度的改革，有利于農(nóng)村住房問題的良好解決。

三、 解決我國農(nóng)村住房問題的對策建議

1. 科學(xué)引導(dǎo)農(nóng)村住房消費偏好。現(xiàn)階段，我國農(nóng)村特有的住房消費偏好的形成是我國農(nóng)村住房消費傳統(tǒng)觀念、農(nóng)民收入水平提高和住房消費環(huán)境變化共同作用的結(jié)果。所以，我國農(nóng)村地區(qū)住房消費偏好的科學(xué)引導(dǎo)必須從這三個方面著手。首先，由于我國農(nóng)村住房消費的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，難以在短期內(nèi)迅速改變，對住房傳統(tǒng)觀念引起住房消費偏好程度的變化不能寄予太大的期望，只能在有限的范圍內(nèi)予以影響，并主要通過后兩個方面尋求干預(yù)的途徑和方法。其次，對于近年來日益提高的農(nóng)民收入水平，應(yīng)進(jìn)行科學(xué)的消費引導(dǎo)和投資引導(dǎo)。一方面，通過觀念引導(dǎo)使農(nóng)村居民逐漸建立和形成科學(xué)合力的住房消費理念。另一方面，重點在于拓寬農(nóng)村居民的投資渠道，以實現(xiàn)農(nóng)村居民的增收愿望，進(jìn)而分流住房方面的過度消費。第三，住房消費環(huán)境的改善有賴于城鄉(xiāng)整體范圍內(nèi)住房市場的健康運行和住房保障與住房制度的完善。從這個意義上講，我國農(nóng)村住房問題的有效解決有賴于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌意義上的住房市場和住房保障制度，并妥善解決住房消費方面的兩極分化問題。目前來講，亟待解決的問題是在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的背景下建立城鄉(xiāng)住房分層供應(yīng)體系，并培育科學(xué)的城鄉(xiāng)住房梯度消費理念。

2. 加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)統(tǒng)一有效規(guī)劃。我國農(nóng)村住房規(guī)劃制度的不完善致使農(nóng)村地區(qū)住房呈現(xiàn)無序布局、重量輕質(zhì)的局面，造成了農(nóng)村范圍內(nèi)土地資源的嚴(yán)重浪費，也帶來了農(nóng)村環(huán)境惡劣、村莊“空心化”以及農(nóng)村配套建設(shè)滯后等不良現(xiàn)象。完善農(nóng)村住房規(guī)劃制度，并加強(qiáng)農(nóng)村住房的規(guī)劃引導(dǎo)，勢在必行。首先，住房規(guī)劃要結(jié)合農(nóng)村當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、經(jīng)濟(jì)狀況、生活習(xí)慣和社會文化等方面的適應(yīng)性，真正做到因地制宜、落地生根。其次，住房規(guī)劃的最終實施有賴于農(nóng)村居民的有效配合，有必要通過適當(dāng)?shù)妮浾撔麄?，影響農(nóng)村居民的住房消費觀念，促進(jìn)農(nóng)村住房的科學(xué)消費，進(jìn)而實現(xiàn)農(nóng)村住房規(guī)劃的有效引導(dǎo)。另外，農(nóng)村住房規(guī)劃也離不開政府的政策引導(dǎo)和金融支持。農(nóng)村居民建房資金往往來源于家庭農(nóng)業(yè)積累以及向親戚朋友借錢，與城市居民多年來依賴于銀行住房貸款的模式不同。向農(nóng)村居民適當(dāng)傾斜的政策引導(dǎo)和金融支持有利于當(dāng)前農(nóng)村住房問題的解決。加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)的統(tǒng)一有效規(guī)劃，有利于緩解由于農(nóng)村住房無序建設(shè)帶來的土地浪費現(xiàn)象，有利于從整體上改善農(nóng)村住房的配套建設(shè)，也有利于農(nóng)村內(nèi)部以及整個農(nóng)村的布局，從而改善農(nóng)村居民居住的內(nèi)外部環(huán)境并真正提高居住水平。

3. 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一制度框架，加快要素合理流動。我國農(nóng)村住房消費過程中日益暴露出來的住房浪費、住房質(zhì)量低下和土地浪費問題的真正解決，除了科學(xué)引導(dǎo)農(nóng)村住房消費偏好和加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃之外，還要依靠制度方面的有關(guān)支持和環(huán)境營造。首先，統(tǒng)一的、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的土地使用制度有利于形成農(nóng)村宅基地在農(nóng)村內(nèi)部、農(nóng)村集體之間和城鄉(xiāng)之間實現(xiàn)必要流動的重要保障。實現(xiàn)農(nóng)村內(nèi)部和農(nóng)村之間宅基地的合理流動，農(nóng)民可以利用自家宅基地或其他家庭宅基地（經(jīng)過必要程序、付出相應(yīng)代價之后）進(jìn)行就地原有基礎(chǔ)上的擴(kuò)建改建，從而實現(xiàn)始于個別家庭住房建設(shè)行為的土地節(jié)約。實現(xiàn)城鄉(xiāng)之間宅基地的合理流動，有助于城鄉(xiāng)居民對土地資源的合理使用，有利于解決進(jìn)城務(wù)工人員農(nóng)村宅基地浪費、城市居所沒有著落的難題，也給城市已退休職工為代表的愿意回鄉(xiāng)居住的人群提供了選擇。其次，統(tǒng)一的、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的住房制度更是解決農(nóng)民工農(nóng)村住房過剩與城市住房不足矛盾的直接支持，有利于住房資源在城鄉(xiāng)范圍內(nèi)的進(jìn)一步調(diào)整和有效配置。面對住房供求關(guān)系在城鄉(xiāng)范圍內(nèi)的諸多矛盾，突破住房市場和住房保障政策的城鄉(xiāng)界限已經(jīng)提上歷史日程。目前，許多學(xué)者已經(jīng)進(jìn)行了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)住房市場和住房制度有關(guān)方面的研究和探索，但具體的實施辦法仍然有待于進(jìn)一步的研究。最后，統(tǒng)一的、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的戶籍制度有利于居民在城鄉(xiāng)之間的良性流動，對于城鄉(xiāng)住房問題的解決有著重要的作用。在目前我國積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程中，數(shù)量巨大的農(nóng)村居民將進(jìn)入城市并且實現(xiàn)市民化。沒有統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的戶籍制度的支持，城市化進(jìn)城將會首先遇到人口有效流動的瓶頸約束。多年來，我國特有的農(nóng)民工遷徙現(xiàn)象就是明顯的例子。更為重要的是，大量的流動人口給城市帶來人力資源的同時也帶來了包括住房問題在內(nèi)的城市管理方面的諸多問題。城市居民向農(nóng)村居民的轉(zhuǎn)化雖然在數(shù)量上一時難以和進(jìn)城人員相比，但由此帶動的城鄉(xiāng)范圍的人口雙向流動可以帶來相應(yīng)的社會影響，也有可能在一定程度上促進(jìn)城鄉(xiāng)之間包括宅基地和住房的其他要素流動。

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基金項目：國家自然科學(xué)基金項目（項目號：71173223）。

作者簡介：劉寶香（1977-），女，漢族，山西省鄉(xiāng)寧縣人，山西財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院講師，中國人民大學(xué)土地管理系博士生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)。

收稿日期：2015-10-10。