重慶市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響因素的實(shí)證分析

甘成

摘 要：本文主要對房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的研究內(nèi)容、方法和房地產(chǎn)價(jià)格的理論分析做了簡短的介紹，還以房地產(chǎn)價(jià)格的理論分析為基礎(chǔ)分析了重慶市房地產(chǎn)的市場狀況 。通過對一系列的重慶市房地產(chǎn)市場狀況的分析又進(jìn)一步說明了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，最后通過自己的一個(gè)分析得出一定的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：重慶房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素

一、重慶市房地產(chǎn)市場狀況

（一）重慶市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析

1、重慶房產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模。重慶市的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一片高漲的趨勢。在“十一五”期間，重慶的房地產(chǎn)行業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的進(jìn)展，更取得了輝煌般的成就。雖然受到2008年金融危機(jī)的嚴(yán)厲打擊，但是重慶市政府采取有力的措施，重慶的經(jīng)濟(jì)在2009年得到了快速的復(fù)蘇，使得重慶的GDP在2009年底仍然以12.6%的速度在迅猛的增長。重慶市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也引導(dǎo)了重慶市房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的復(fù)蘇，因此根據(jù)房地產(chǎn)投資的規(guī)模，重慶的經(jīng)濟(jì)在2009年上半年已經(jīng)頻繁的出現(xiàn)回暖信號，重慶市房地產(chǎn)市場也由蕭條漸漸的復(fù)蘇。

2、重慶市房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境。從1997年重慶直轄到2014年末，重慶的土地市場有了天翻地覆的變化。重慶土地開發(fā)的面積也由97年直轄初期的200萬平方米增長到了2013年的29884.62萬平方米。

3、重慶市房地產(chǎn)的市場價(jià)格。經(jīng)過分析， 從2008 年6月到2014年的6月重慶市的房地產(chǎn)均價(jià)都出現(xiàn)一個(gè)下降的過程。雖然單從價(jià)格方面來看重慶市的房地產(chǎn)價(jià)格較高，但是和國家其他同級別大城市房價(jià)比較，重慶市的房價(jià)相比之下還是較低的。

二、重慶市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

（一）重慶市2009～2013年的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

表1 2009年-2013年重慶市統(tǒng)計(jì)指標(biāo)表

年份房屋售價(jià)（元/m2）平均工資（元）房屋竣工面積（萬m2）GDP（億元）人均可支配收入（元）

200941793096574732292015748

201057623532682922759617532

201163904004289893264720249

2012658045392116013891422968

2013680351025122404279525216

由上表中，可以看出由于經(jīng)濟(jì)的增長，人們的生活水平不斷的提高，人均可支配收入在不斷的增加，又由于現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展需要人們對房屋的需求也在不斷的增加。需求拉動(dòng)供給，這就使得房屋的竣工面積也逐年的增長。雖然房屋的竣工面積在不斷的增加，但是在整個(gè)房地產(chǎn)市場還是出現(xiàn)一種供不應(yīng)求的現(xiàn)象，這樣房價(jià)也就不斷上漲近幾年還出現(xiàn)了一種居高不下的勢態(tài)。房價(jià)的波動(dòng)是由于多種原因共同影響的，而不是其中一種可以決定的，它不僅與房屋本身有關(guān)，還和政府的政策、購房者喜好等眾多因素都有著密不可分的關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)的價(jià)格的影響因素

房地產(chǎn)是一個(gè)比較綜合的行業(yè)，它與百姓生活的各個(gè)方面都有著密切的聯(lián)系。從上面也可以看出影響它價(jià)格的因素有許多，有微觀、宏觀、直接、間接、建筑物本身的因素等等。從這些眾多的因素中選取看幾個(gè)具有代表性且易搜集數(shù)據(jù)的因素進(jìn)行簡單的分析。

1、土地的價(jià)格。這里所說的土地的價(jià)格和一般的商品的價(jià)格有所不同，一般情況下，其他一般商品的價(jià)格就是購買時(shí)所支付的貨款，土地的價(jià)格則是指的土地的權(quán)利和預(yù)期的收益的購買的價(jià)格，即是地租資本化的體現(xiàn)。土地價(jià)格還受到區(qū)域性的影響，一般位置較好的土地的價(jià)格比較高，使得和它相關(guān)的房地產(chǎn)的價(jià)格也相應(yīng)的較高，相反的價(jià)格就比較低。所以，土地的價(jià)格是其中一個(gè)影響房產(chǎn)價(jià)格的因素。

2、建筑材料的價(jià)格。眾所周知，建筑材料價(jià)格的高低直接影響著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。但是建筑材料不是天然形成的產(chǎn)品是經(jīng)過后天加工而成的，所以，房地產(chǎn)的價(jià)格也就間接的受到了煤、石油、天然氣等天然原材料價(jià)格的影響。但是最近幾年，由于這些天然原材料的稀缺性而造就了這些原材料的價(jià)格持續(xù)的上漲，從而也就推動(dòng)了房地產(chǎn)市場價(jià)格的持續(xù)上漲。

3、工人的工資水平。人力資源是房地產(chǎn)行業(yè)不可或缺的主要資源，房地產(chǎn)從最初的拿地到最后的售出及售后的物業(yè)服務(wù)，都需要不斷的有人的參與。這就意味著要不斷的對人力資源進(jìn)行投入，因此，人力資源成本也是房產(chǎn)成本的主要構(gòu)成要素之一。

4、房地產(chǎn)的開發(fā)的投資。通常的情況下房地產(chǎn)的開發(fā)投資包含對土地的開發(fā)投資和對房屋開發(fā)的投資。對土地開發(fā)的投資一般是指的在房地產(chǎn)開發(fā)的前期的工作，通常有新增加的土地的開發(fā)和對原有的老、舊建筑物的改造。在實(shí)際操作的過程中，這兩種開發(fā)投資都是一筆巨大的投資，在房地產(chǎn)的價(jià)格影響的程度上也是非常巨大的，但是開發(fā)的規(guī)模很大，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)稍稍的下降一些，相反的話就會(huì)有些許的升高。

5、貸款的利率。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資是非常之巨大的，房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作就需要巨大的資金來進(jìn)行周轉(zhuǎn)。而在房地產(chǎn)企業(yè)中，其項(xiàng)目資金除了自己籌備的以外，還有很大一部分的資金來源于銀行的貸款。因此，銀行的貸款的利率對于房地產(chǎn)價(jià)格來說影響也是很大的。

6、城市人們的平均可以支配的收入。居民的人均可以自由支配的收入通?？梢苑从吵鲆粋€(gè)城市和地區(qū)的購買能力和人們的消費(fèi)水平。在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場不很活躍，較城市市場來說沒有城市的大，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響較小，所以選擇的是城市居民的人均可以支配的收入。人們平均的可以支配的收入既可以從總量方面來反映房地產(chǎn)的有效的需求，也可以從水平的方面反映一個(gè)消費(fèi)者對一套房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次要求。

7、國內(nèi)生產(chǎn)總值指標(biāo)。國內(nèi)生產(chǎn)總值是指的在一個(gè)國家范圍內(nèi)在特定的時(shí)間所生產(chǎn)的最終的產(chǎn)品和勞務(wù)價(jià)值。通常，城市的居民的收入受GDP的影響較大，而且從某種意義上說，城市居民的收入也是國內(nèi)生產(chǎn)總值的一部分。因此，在國內(nèi)生產(chǎn)總值高的地區(qū)經(jīng)濟(jì)是比較發(fā)達(dá)的，人們的收入水平也得較高的，房產(chǎn)價(jià)格相對來說也是較高得，相反，房產(chǎn)價(jià)格相對來說也是較低得。

8、房產(chǎn)的竣工面積。房子的竣工的面積是指的在某個(gè)特定的時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模已經(jīng)竣工的面積。它對房產(chǎn)價(jià)格的是間接的影響。

9、金融機(jī)構(gòu)的貸款的剩余的金額。國家的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源于自有資金和金融貸款，其中絕大部分的資金都是來源于貸款。這就說明了國家房地產(chǎn)融資渠道較外國較少。金融機(jī)構(gòu)的貸款的剩余金額的多少對房產(chǎn)行業(yè)的影響也是非常大的。（作者單位：重慶工商大學(xué)融智學(xué)院）

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