我國房地產(chǎn)證券化的會計處理問題研究

陳紀(jì)南　馮曉洋

摘要：會計處理問題是開展房地產(chǎn)證券化的關(guān)鍵問題，恰當(dāng)可靠的會計確認(rèn)和計量是財務(wù)報表使用者了解證券化實質(zhì)的基礎(chǔ)。因此，研究房地產(chǎn)證券化的會計確認(rèn)和計量問題對全面開展房地產(chǎn)證券化和完善證券化的會計理論具有重要意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)證券化；會計確認(rèn)；會計計量

房地產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新對盤活存量、提高資金使用效率、支持經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，提高銀行的風(fēng)險管理水平具有重要作用。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2008年以來為了應(yīng)對金融危機(jī)的影響，國家實施了投資拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展政策，大量的信貸資金被投入到資金需要量大、回收期長的項目中。加上近幾年民間借貸、互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展以及利率市場化的不斷推進(jìn)，使得我國銀行業(yè)的負(fù)債穩(wěn)定性逐漸下降，存短貸長造成的資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配的現(xiàn)象日益突出，銀行資產(chǎn)的流動性出現(xiàn)了嚴(yán)重問題，這嚴(yán)重制約了我國現(xiàn)代化事業(yè)的健康發(fā)展。所以，現(xiàn)階段在我國開展房地產(chǎn)證券化顯得尤為重要。

目前我國已初步具備開展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的條件。經(jīng)過多年的證券化探索，我國已經(jīng)擁有了一些開展證券化的經(jīng)驗。我國銀行擁有大量的優(yōu)質(zhì)住房抵押貸款，截止2014年上半年，我國個人購房貸款余額已達(dá)10.74萬億元。在2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會又發(fā)布了房貸新政，加上房地產(chǎn)限購的全面取消，預(yù)計個人購房貸款余額將會有更大幅度的增長。同時我國的金融市場在不斷的走向成熟，尤其十八大以后，金融以及相關(guān)方面的改革步伐加快，我國的金融市場、房地產(chǎn)市場以及監(jiān)管體制得到了進(jìn)一步的完善。并且人民的投資意識逐步增強(qiáng)，對金融投資需求在不斷增加，這些都為證券化的開展創(chuàng)造了條件。

美國因為證券化發(fā)生了次貸危機(jī)，但是證券化并不是導(dǎo)致次貸危機(jī)的根本原因，資產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新工具，它是中性的。次貸危機(jī)的發(fā)生是由于監(jiān)管缺失的情況下濫用證券化過度投資造成的。所以我國在開展證券化時必須吸取次貸危機(jī)的教訓(xùn)，加強(qiáng)監(jiān)管，防范證券化風(fēng)險。會計對監(jiān)控證券化交易、防范證券化風(fēng)險、保護(hù)投資者權(quán)益具有重要作用。因此制定適合我國具體情況的證券化會計政策法規(guī)對開展證券化業(yè)務(wù)具有重要意義。

一、房地產(chǎn)證券化的概述

房地產(chǎn)證券化就是把缺乏流動性但具有未來現(xiàn)金收入流的房貸資產(chǎn)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選、重新組合，然后經(jīng)過重組形成資產(chǎn)池，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行等份額化，通過一定的信用增級、評級后以有價證券的方式發(fā)行出售。

房地產(chǎn)證券化主要流程和步驟是發(fā)起人首先通過資產(chǎn)重組組建資金池，將資金池的資產(chǎn)出售給SPV，實現(xiàn)真實銷售。SPV取得基礎(chǔ)資產(chǎn)后，根據(jù)相關(guān)特征設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化證券，并進(jìn)行信用增級。然后由信用評級機(jī)構(gòu)對信用增級后證券進(jìn)行信用評級，并向投資者公布評級結(jié)果。最后由證券承銷商向投資者銷售證券，并由相關(guān)機(jī)構(gòu)提供有關(guān)的售后服務(wù)。

二、房地產(chǎn)證券化會計處理中涉及的會計確認(rèn)和計量問題

（一）會計確認(rèn)

房地產(chǎn)證券化中會計確認(rèn)的核心問題是轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)問題。對于轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)處理，有兩種不同的觀點：一種觀點是表內(nèi)處理，另一種觀點是表外處理。

國際上對轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)方法：一是風(fēng)險與報酬分析法：此方法認(rèn)為只有資產(chǎn)組合的風(fēng)險和報酬全部轉(zhuǎn)移給受讓方時，才可以作為銷售處理，將相關(guān)資產(chǎn)移除資產(chǎn)負(fù)債表，所獲得的資金作為收入計入利潤表并同時確認(rèn)相關(guān)損益。反之則作為融資業(yè)務(wù)處理，相關(guān)資產(chǎn)仍然保留在資產(chǎn)負(fù)債表中，所獲得的資金作為發(fā)起人的一項負(fù)債。二是金融合成分析法：隨著證券化業(yè)務(wù)的深入發(fā)展，證券化產(chǎn)品逐漸增加，其交易方式復(fù)雜程度的增加，以風(fēng)險與報酬分析法為標(biāo)準(zhǔn)的會計確認(rèn)方法難以適應(yīng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會提出了金融合成分析法。這種方法認(rèn)為只有資產(chǎn)組合被轉(zhuǎn)移且控制權(quán)也轉(zhuǎn)移給受讓方時，才作為銷售處理。如果發(fā)起人并沒有放棄轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的控制權(quán)，則不能終止確認(rèn)這項資產(chǎn)，所獲得的資金作為發(fā)起人的一項負(fù)債。三是后續(xù)涉入法：為了更好的反應(yīng)證券化交易的實質(zhì)，進(jìn)一步完善證券化的會計理論，國際會計準(zhǔn)則理事會提出了后續(xù)涉入法。這種方法認(rèn)為如果轉(zhuǎn)讓方對被轉(zhuǎn)讓的全部或部分資產(chǎn)存在任何后續(xù)涉入，不考慮其后續(xù)涉入的程度，與后續(xù)涉入有關(guān)的這部分資產(chǎn)不符合終止確認(rèn)的條件，作為擔(dān)保融資處理；而對不涉及后續(xù)涉入的那部分資產(chǎn)則應(yīng)終止確認(rèn)，作為銷售處理。

我國對轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)方法：如果發(fā)起人將轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有權(quán)上幾乎所有的風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給受讓方時，應(yīng)當(dāng)作為銷售終止確認(rèn)該資產(chǎn)。反之發(fā)起人保留了轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有權(quán)上幾乎所有的風(fēng)險與報酬時，應(yīng)當(dāng)作為一項擔(dān)保融資繼續(xù)保留在資產(chǎn)負(fù)債表中，并將收到的對價作為發(fā)起人的一項負(fù)債。當(dāng)不滿足以上倆條規(guī)定時，發(fā)起人既沒有轉(zhuǎn)移也沒有保留轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的風(fēng)險和報酬時，用控制權(quán)是否保留的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行判斷確認(rèn)。最后，當(dāng)發(fā)起人仍保留著對轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的控制時，應(yīng)當(dāng)按照繼續(xù)涉入程度確認(rèn)有關(guān)金融資產(chǎn)并相應(yīng)確認(rèn)相關(guān)金融負(fù)債。

通過上述可知我國對轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)方法是對國際上三種確認(rèn)模式進(jìn)行了融合，可是國際上的三種確認(rèn)模式是根據(jù)不同時期不同的情況制定的，我國的做法表面上是對三種模式的融合，但是這三種模式的理論基礎(chǔ)并不完全相互融合。三種模式融合涉及多重判斷標(biāo)準(zhǔn)并行，在實務(wù)中很大程度上取決于會計人員的職業(yè)判斷。然而現(xiàn)階段我國會計從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)普遍較低以及證券化業(yè)務(wù)本身的復(fù)雜性，最終導(dǎo)致實際的操作結(jié)果并不理想。目前我國的證券化業(yè)務(wù)發(fā)展剛剛起步，我們可以選用其中的一種確認(rèn)模式進(jìn)行會計核算，簡化轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的終止確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，以減少會計人員的主觀判斷，從而使會計人員面對復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動根據(jù)準(zhǔn)則進(jìn)行有序的會計核算。后續(xù)涉入法比較適合我國基本情況，這種模式一方面克服了其他兩種模式的一些缺點，概念清晰，不涉及大量的主觀判斷，操作性強(qiáng)。另一方面由于資產(chǎn)證券化的過程涉及一個很重要的步驟——信用增級。由于我國資本市場發(fā)展和法律法規(guī)不完善，現(xiàn)階段證券化還未引入外部信用增級，我們主要使用的是優(yōu)先/次級方式，而采用優(yōu)先/次級方式涉及到繼續(xù)涉入問題，所以現(xiàn)階段可以選用這種模式對轉(zhuǎn)移資產(chǎn)進(jìn)行終止確認(rèn)。然后隨著業(yè)務(wù)的深入發(fā)展和市場的進(jìn)一步完善，根據(jù)實際情況逐步引入另外兩種模式。

（二）會計計量

會計計量的實質(zhì)就是將交易或者事項量化于財務(wù)報表中的過程。

國際上對證券化資產(chǎn)的會計計量方法：一是風(fēng)險與報酬分析法：這種方法下如果作為擔(dān)保融資進(jìn)行表內(nèi)處理，通過證券化獲得的資金應(yīng)確認(rèn)為發(fā)起人的一項負(fù)債；反之作為銷售進(jìn)行表外處理，所獲得資金應(yīng)計入證券化收入。二是金融合成分析法：此方法下發(fā)起人應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分證券化過程中保留與新增的資產(chǎn)或負(fù)債。新增的金融資產(chǎn)和負(fù)債屬于轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收到的對價，應(yīng)作為銷售收入的一部分，以公允價值進(jìn)行會計計量。如果不能實際可靠地評估新增資產(chǎn)的公允價值，發(fā)起人應(yīng)將這些資產(chǎn)價值記為零；如果不能實際可靠地評估負(fù)債的價值，對這項交易發(fā)起人不應(yīng)確認(rèn)利得。保留部分的資產(chǎn)負(fù)債繼續(xù)以賬面價值記錄，不確認(rèn)利得或損失。三是后續(xù)涉入法：此種方法下的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移整體滿足終止確認(rèn)條件并且對轉(zhuǎn)移資產(chǎn)不存在任何后續(xù)涉入時，發(fā)起人應(yīng)對轉(zhuǎn)移資產(chǎn)整體進(jìn)行終止確認(rèn)。金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移部分滿足終止確認(rèn)條件時，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)讓日的公允價值進(jìn)行對所轉(zhuǎn)移資產(chǎn)整體的賬面價值在終止確認(rèn)和未終止確認(rèn)部分之間分?jǐn)偅K止確認(rèn)部分收到的對價和分?jǐn)偟馁~面價值的差額作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的收益，未被終止確認(rèn)部分以分?jǐn)偟膸っ鎯r值繼續(xù)在資產(chǎn)負(fù)債表中確認(rèn)。

我國對證券化資產(chǎn)的會計計量方法：如果轉(zhuǎn)移資產(chǎn)整體實現(xiàn)真實出售，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓日收到對價的公允價值進(jìn)行計量，并與該資產(chǎn)的賬面價值之差確認(rèn)出售損益。對于轉(zhuǎn)讓過程中新增資產(chǎn)和負(fù)債作為對價的一部分按照公允價值計量。如果轉(zhuǎn)移資產(chǎn)整體未實現(xiàn)真實出售，則收到的對價按照公允價值作為一項新的負(fù)債進(jìn)行計量。對于部分實現(xiàn)真實出售的，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的整體賬面價值要按照轉(zhuǎn)讓日真實出售和未真實出售部分的公允價值在二者之間進(jìn)行分?jǐn)?。終止確認(rèn)部分收到對價的公允價值與分?jǐn)偟馁~面價值之間的差額確認(rèn)轉(zhuǎn)移利得。未終止確認(rèn)部分以賬面價值在報表中繼續(xù)核算。

通過上述可知我國對證券化的會計計量也引入了公允價值模式，但是準(zhǔn)則對其規(guī)定不夠全面，公允價值只有在良好的外部資本市場環(huán)境和法律環(huán)境的條件下才容易獲得。目前我國資本市場并不發(fā)達(dá)，各個方面的法律法規(guī)也不完善，在實際執(zhí)行過程中很難直接獲得一些金融工具準(zhǔn)確的公允價值，可是準(zhǔn)則并沒有對不能直接獲得公允價值的情況進(jìn)行規(guī)定，也沒有對公允價值無法獲得的情形做出具體的規(guī)定。因此現(xiàn)階段我國應(yīng)該完善對會計計量的規(guī)定，對于不能直接獲得公允價值，但可以通過間接方法獲得公允價值的例如由于個人住房貸款具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流而且風(fēng)險很小，我國可以利用現(xiàn)金流量貼現(xiàn)模型根據(jù)一定的折現(xiàn)率確定一個公允價值的參考值，最終經(jīng)過多方協(xié)商制定最終的公允價值采用公允價值計量。對于確實無法獲得公允價值的現(xiàn)階段可以借鑒國際經(jīng)驗對新增金融資產(chǎn)不能獲得公允價值的情況記為零，新增金融負(fù)債的公允價值不能獲得的，不確認(rèn)該項交易的利得。最后隨著金融市場的逐步完善再進(jìn)行進(jìn)一步的的改進(jìn)完善。

三、結(jié)語

資產(chǎn)證券化所具有的眾多優(yōu)勢使其在國外金融市場得到迅速發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展空間廣闊，居民對房貸的潛在需求仍然很大。這些都為房地產(chǎn)證券化的發(fā)展創(chuàng)造了條件。但金融創(chuàng)新本身就是一把雙刃劍，一旦出現(xiàn)運(yùn)用不當(dāng)，就會導(dǎo)致不良結(jié)果甚至是災(zāi)難性后果。我國資產(chǎn)證券化市場還處在剛剛起步階段，我們在開展證券化時一定要做好風(fēng)險的防控，認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究國際上有關(guān)資產(chǎn)證券化的先進(jìn)理論和實踐，根據(jù)我國實際情況做進(jìn)一步調(diào)查，制定相關(guān)規(guī)范，嚴(yán)格規(guī)范我國資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相關(guān)的會計處理，從而提高證券化會計信息質(zhì)量，促進(jìn)資產(chǎn)證券化市場穩(wěn)步健康發(fā)展。

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（作者單位：陳紀(jì)南，江蘇大學(xué)財務(wù)處；馮曉洋，江蘇大學(xué)財經(jīng)學(xué)院）