土地增值稅稅收管理及納稅籌劃方法

戴彩霞

摘要：土地增值稅是指對是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。其所適用的稅率為30%～60%，對開發(fā)企業(yè)的盈利額影響很大。加上房地產市場競爭激烈和國家的經濟宏觀調控，使得房地產企業(yè)受到巨大挑戰(zhàn)，因此對土地增值稅進行稅收籌劃和管理是非常有必要的。文章主要從土地增值稅的征收特點和計算方法出發(fā)，對房地產企業(yè)計算土地增值稅扣除項目金額和稅收優(yōu)惠政策等著事項進行分析，并在此基礎上提出相應的管理和籌劃方法。

關鍵詞：土地增值稅；稅收管理；籌劃方法

土地增值稅的征收是采用預征收稅的方式，具有獨特性。房地產開發(fā)商在項目工程全部竣工結算前轉讓開發(fā)產品取得的收入，由于工程尚未結算完成，房產開發(fā)成本無法及時結算等原因，導致土地增值稅的核算沒法進行，所以各級稅務機關大都對開發(fā)企業(yè)先預征土地增值稅，待工程全部完工、成本結算清楚后再進行清算，多退少補土地增值稅。由此可見，土地增值稅是采用預征方式征收的，這要求財務人員在平時的財務管理工作中具有扎實的理論基礎知識、業(yè)務水平和實踐經驗，做好管理和籌劃工作，以免給企業(yè)造成不必要的損失。同時土地增值稅計算方法也具有獨特性，其采用四級超率累進稅率方法計算稅額?；诔世圻M稅率的特點，增值額越高的部分，所適用的稅率就越大，對企業(yè)的利潤影響巨大。因此為了降低稅費，企業(yè)就得努力降低增值額與扣除項目金額間的比例，力爭適用較低的稅率。而這就要求財稅人員應做好土地增值稅的稅收管理和籌劃工作，提高企業(yè)盈利額。

筆者從土地增值稅的征收特點、計算方法出發(fā)，對企業(yè)計算土地增值稅扣除項目金額和稅收優(yōu)惠政策等事項進行分析，提出以下幾項管理辦法和籌劃方案。

一、計稅扣除項目金額籌劃管理法

1. 根據稅務機關的要求，房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權所支付的金額、支付工程施工方的成本、費用及轉讓房地產所發(fā)生的有關營業(yè)附加稅金等，都必須取得合法有效憑證；對開土地增值稅清算時不能提供合法有效憑證的，稅法規(guī)定是不給予扣除的，因此要求財務人員在日常工作中做好相關資料的收集和管理工作。

（1）土地征用及拆遷補償費的扣稅資料管理。企業(yè)征用土地應取得主管部門的土地規(guī)費專用收據，拆遷房產的，對于支付補償金給個人而無法取得票據的，對方應當提供稅務部門開取的非經營性收入專用發(fā)票等，只有做好成本資料管理工作才能順利的清算。

（2）前期工程費的扣稅資料管理。前期工程費指水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究等項目發(fā)生的費用。企業(yè)只有取得相應的服務業(yè)專票、行政事業(yè)單位票據、建筑安裝發(fā)票等才可稅前扣除，因此應管理好相關的財務票據資料。

（3）建筑安裝工程費的扣稅資料管理。建安工程費主要包括建筑承包商或開發(fā)商在開發(fā)項目工程過程中所發(fā)生的建筑工程費和項目安裝費用等。只有取得建筑安裝發(fā)票、相關的服務業(yè)發(fā)票等財務資料才可列入成本。

（4）基礎設施建設費的扣稅資料管理?；A設施費主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、園林綠化等費用。企業(yè)應取得行政事業(yè)單位票據、建筑安裝發(fā)票等才可列支成本。

（5）公共配套設施費的扣稅資料管理。公共配套設施費主要指安裝電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱等所支付的費用，企業(yè)應當要求施工方提供工商業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據、建筑安裝發(fā)票等。只有相關的工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表等票據資料合法齊全才能列入成本。

2. 對于比較大的房產項目，如某地產商在某樓盤里有開發(fā)普通標準住宅、非普通標準住宅、豪華別墅和商鋪等不同類型產品，這些項目有些是分期開發(fā)的，有些是同時開發(fā)的。對于這項樓盤的清算，我國稅法規(guī)定應按照各受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。實務中成本分攤法有占地面積法、建筑面積法、層高系數法等，各種計算分攤方法對企業(yè)土地增值稅的稅額會產生很大的差異，管理人員應管理和籌劃好分攤方法，不同的計算方法對企業(yè)利潤的影響差異巨大。

3. 隨著房產市場的激烈競爭，各個開發(fā)商為提升樓盤品質會推出會所、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公共配套設施，如果這些項目完工后免費移送給政府等部門用于社會公共事業(yè)，那么發(fā)生的相關成本、費用可以在計算土地增值稅時做為成本扣除；此外對于樓盤里的停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、郵電通訊等項目，如果能提供資料證明產權屬于全體業(yè)主所有的，則相關的成本費用可以在計算土地增值稅時稅前扣除。

因此企業(yè)在日常工作中應管理好不可售面積的證明資料，如開發(fā)企業(yè)書面報告、無償移交相關部門的《移交文書》、配套設施的建筑面積歸全體業(yè)主所有的確認資料；如果無法提供這些資料，則相關費用不可扣除。

4. 人防車位面積銷售方式、可售面積等管理及籌劃。人防車位的不同銷售方式對土地增值稅的計算結果影響很大的。企業(yè)可轉變銷售方式，采取一次性車位轉讓使用權合同，或者是簽訂國稅租賃合同，租期為20年，20年使用權贈送等方式。這兩種銷售方式對土地增值稅的影響巨大，因此有必要對其銷售方式進行籌劃。此外人防車位是如果是不可售的，其成本可以做稅前扣除，這要求管理人員收集好人防車位是否屬于移交全體業(yè)主或者移交人防部門的資料，這影響到開發(fā)成本的扣除金額。

5. 代收費用的籌劃方法。房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品時，經常會代其他相關部門收取費用，如維修基金等。對于代收費用有兩種處理辦法，第一種方法為代收費用不計入開發(fā)產品銷售價格中，此時代收費用不并入轉讓銷售收入中，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；第二種方法為代收費用計入房價中，作為轉讓房地產所取得的收入，在計算扣除項目金額時可以扣除，但不允許作加計扣除基數。

例如，某房產公司銷售一棟商品房，銷售款為2000萬元，在銷售商品房時代收了300萬元的其他部門費用，假如各項允許扣除總金額為800萬元，則按第一種方法處理時增值額為1200萬元，增值率為150%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-800×15%=480萬元；按第二種方法處理時增值額為：（2000+300）-（800+300）=1200萬元，允許扣除總金額為：800+300=1100萬元，則增值率為100.09%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-1100×15%=435萬元。

由此可見，采用將代收費用并入房價中的處理方法比第一種處理方法少納45萬元的土地增值稅。當然如果增值率未超過50%時，這種籌劃方法也就無意義了。

6. 費用轉移籌劃法。按照相關規(guī)定，屬于房產開發(fā)企業(yè)總部發(fā)生的期間費用，具體有：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等不能作為土地增值稅計算時的扣除項目成本。但如果采用合理的管理和籌劃方法，使這些費用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項目數額，從而減少應繳納的土地增值稅。比如總部某處領導可以兼任某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么這位負責人的有關費可以分攤一部分到房地產成本中去。期間費用減少并不影響房地產開發(fā)費用的扣除，而房地產開發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額，從而達到節(jié)稅目的。

二、精裝修售房籌劃管理方法

開發(fā)產品以精裝修的方式進行銷售的是一種新的管理方法。企業(yè)按商品房按銷售和裝修分開簽合同，降低商品房的銷售價格，以達到減少土地增值額的籌劃目的，而且原本計入房地產裝修收入的這部分可按3%繳納營業(yè)稅。例如某房地產公司開發(fā)的房產項目成本為5000元/平方米，精裝修后建筑成本6500元/平方米，總建筑面積30000平方米，預計售價8500元/平方米，則該房地產可以與購房者簽7000元/平方米的購房合同，然后再簽一份1500元/平方米的裝修合同，則企業(yè)只就購房合同繳納土地增值稅。

三、改變建房方式的籌劃方法

代建房行為屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范圍。因此，如果房地產開發(fā)公司具備較好的品牌和較高的信譽，能取得客戶的青睞和信任，提早獲得客戶的資金，則可使用以客戶的名義來取得土地使用權、購買各種材料設備等方法。這樣對于開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉移，故其取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。這種代建房的形式，開發(fā)商無需繳納數額巨大的土地增值稅。

四、靈活運用減免稅優(yōu)惠政策

納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額與扣除項目金額的比例未超過20%的，免交土地增值稅。因此，企業(yè)管理人員應做好籌劃工作。

具體做法是企業(yè)先測算好銷售價格，制定最佳銷售價，力爭使增值率控制在20%以內。比如某房地產企業(yè)銷售樓盤每平方米定價為3000元，增值額與扣除項目金額的比率為20%至25%，這時企業(yè)可以適當降低銷售價格，使該比率控制在20%以內，這樣免交土地增值稅的金額與少收的售房款對比一下，選擇對企業(yè)利的銷售方案。

五、利用清算時點籌劃法

稅法規(guī)定，房地產開發(fā)項目經相關部門驗收合格，或轉讓出去的開發(fā)產品建筑面積與整個項目可出售建筑面積的比例達到85%以上，或者雖然比例還未超過85%，但剩余的可出售房產已經出租他方或留下自已使用的，可以進行土地增值稅的清算?？梢岳眠@條規(guī)定進行稅收籌劃，比如開發(fā)商今年銷售比例接近85%，進行土地增值稅清算需要繳納數百萬的稅額，則籌劃管理人員可以將銷售速度和規(guī)模掌握在84%以內，剩余產品留待自用或以后銷售，將清算時間推遲，這樣就可獲得數百萬元的資金利息。

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（作者單位：漳州市城市建設投資開發(fā)有限公司）