中小城市商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)研究

黃毅

摘要：文章以中小城市泰州市為例，通過商品住宅價(jià)格指數(shù)模型計(jì)算全國和泰州市的商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)，認(rèn)為中小城市商品住宅市場(chǎng)因人口因素導(dǎo)致商品住宅需求數(shù)量受限，且商品住宅價(jià)格彈性有遞增趨勢(shì)，導(dǎo)致無政策干預(yù)下泡沫指數(shù)呈遞減趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：中小城市；商品住宅；泡沫指數(shù)

一、引言

2014年，全國商品住宅市場(chǎng)哀聲一片。諸如“泡沫”、“救市”、“崩盤”等字眼頻繁見諸報(bào)端。2015年，隨著國家出臺(tái)相關(guān)樓市新政，中小型城市商品住宅市場(chǎng)依然一片慘淡。研究中小城市商品住宅市場(chǎng)的特殊情況，有利于針對(duì)中小城市商品住宅市場(chǎng)特殊情況特殊處理。

二、商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)計(jì)算及分析

（一）商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)模型建立

泡沫系數(shù)是指市場(chǎng)價(jià)格偏離理論價(jià)格（基礎(chǔ)價(jià)值、基礎(chǔ)價(jià)格）的程度。商品價(jià)格變化影響消費(fèi)者需求數(shù)量，稱之為價(jià)格因素對(duì)需求數(shù)量的影響。其他因素的變化導(dǎo)致需求數(shù)量發(fā)生變化，稱之為非價(jià)格因素對(duì)需求的影響。消費(fèi)者收入水平、偏好、預(yù)期、政策等多種非價(jià)格因素都會(huì)導(dǎo)致需求數(shù)量發(fā)生變化，因此可以通過排除所有非價(jià)格因素導(dǎo)致的影響來界定基礎(chǔ)價(jià)格，并以此設(shè)計(jì)房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)模型。商品住宅價(jià)格屬于壟斷廠商定價(jià)，假設(shè)廠商面臨線性需求曲線P=A-KQ（P為價(jià)格，Q為數(shù)量，A和K是常數(shù)），通過壟斷廠商簡(jiǎn)單定價(jià)原則P=（廠商邊際成本MC即最后一平方米商品住宅的成本，Ed為 需求價(jià)格彈性）反推需求價(jià)格彈性絕對(duì)值，最終可得出基礎(chǔ)價(jià)格計(jì)算公式（1）式，泡沫指數(shù)計(jì)算公式（2）式。

P′n=An-1-（1）

商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)=（）（2）

公式（1）和（2）中，P′n是基礎(chǔ)價(jià)格，An-1為上年需求曲線縱截距，Edn-1為上年需求價(jià)格彈性，MCn-1為上年邊際成本，Pn-1為上年價(jià)格，Pn為本年價(jià)格，Qn-1為上年市場(chǎng)成交量，Qn為本年市場(chǎng)成交量。

根據(jù)（2）可計(jì)算崩盤泡沫指數(shù)。崩盤泡沫指數(shù)因首付比例而不同。若首套房首付款30%，按30%首付款來計(jì)算房產(chǎn)由正資產(chǎn)變成負(fù)資產(chǎn)的崩盤指數(shù)，即基礎(chǔ)價(jià)格是原價(jià)格的70%，一旦市場(chǎng)價(jià)格是基礎(chǔ)價(jià)格，就意味著買房者的首付款打了水漂，房?jī)r(jià)稍低于基礎(chǔ)價(jià)格，房產(chǎn)即變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)，此時(shí)泡沫指數(shù)值為42.86%。2015年公積金購首套房首付只需20%，崩盤泡沫指數(shù)下降為25%。

（二）泰州市和全國商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)計(jì)算

根據(jù)2013年泰州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)可以計(jì)算2013年泰州市商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)。代入各項(xiàng)數(shù)據(jù)，得出2013年泰州市商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)為30.8%，基礎(chǔ)價(jià)格為4431元每平方米。若市場(chǎng)面臨較大危機(jī)，商品住宅需求數(shù)量減少，價(jià)格下跌到4431元每平方米時(shí)，有效需求會(huì)令泰州市2013年所有商品住宅庫存出清。

同法可計(jì)算出2014年泰州市商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)為17.2%，基礎(chǔ)價(jià)格為4734元每平方米。表明2014年如果商品住宅價(jià)格下跌到4735元每平方米，有效需求會(huì)令泰州市2014年所有商品住宅庫存出清。同法算出2013年全國商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)為14%，基礎(chǔ)價(jià)格為5133元。

泰州市2013年商品住宅泡沫指數(shù)存在較大泡沫，而全國范圍內(nèi)泡沫指數(shù)較低。2014年樓市一直未有新政出臺(tái)，使市場(chǎng)通過供求調(diào)節(jié)自動(dòng)起到了擠泡沫作用，泰州市商品住宅泡沫指數(shù)大幅下降到17.2%，減小了泰州市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）中小城市商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)分析

1. 需求數(shù)量增速對(duì)商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)的影響

和全國商品住宅泡沫指數(shù)相比，2013年泰州市商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)較大。全國商品住宅2013年均價(jià)5850元每平方米，和泰州市均價(jià)5796元每平方米相差無幾。因此造成泡沫指數(shù)相差甚遠(yuǎn)的原因是基礎(chǔ)價(jià)格差距較大。造成基礎(chǔ)價(jià)格不同的主要原因是需求數(shù)量同比增長(zhǎng)率差距較大。2013年由于商品住宅市場(chǎng)的翹尾行情以及泰州市新增的大量商品住宅供給，導(dǎo)致泰州市2013年商品住宅需求數(shù)量比2012年大幅上漲64%，而全國僅上漲了18%。從公式（1）中可看出前者導(dǎo)致基礎(chǔ)價(jià)格較低。

從歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，中小城市商品住宅價(jià)格有向全國商品住宅平均價(jià)格水平看齊的傾向，但由于中小城市人口一般是凈流出狀態(tài)，雖然隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝?，人口因素的總變化依然使商品住宅有效需求?shù)量受到限制。且因?yàn)?014年商品住宅市場(chǎng)不景氣導(dǎo)致商品住宅投機(jī)投資者大幅減少，進(jìn)一步減少了需求數(shù)量，使該年商品住宅泡沫指數(shù)大幅下降到17.2%。

2. 需求價(jià)格彈性對(duì)基礎(chǔ)價(jià)格的影響

需求價(jià)格彈性越大，基礎(chǔ)價(jià)格越高，泡沫指數(shù)越?。恍枨髢r(jià)格彈性越小，基礎(chǔ)價(jià)格越低，泡沫指數(shù)越大。需求價(jià)格彈性不同主要有以下幾個(gè)原因。一是房?jī)r(jià)收入比不同。2013年泰州市房?jī)r(jià)收入比為10，低于全國水平11。商品在總收入中比重越大需求價(jià)格彈性越大，比重越小彈性越小。房?jī)r(jià)收入比越低，表示消費(fèi)者購房能力越強(qiáng)，對(duì)商品住宅的需求價(jià)格彈性也較小。二是商品住宅對(duì)消費(fèi)者的必須程度不同。2013年泰州市城鎮(zhèn)居民人均住房面積39.3平方米，高于全國水平32.9平方米。商品住宅市場(chǎng)可以通過人均住房面積來體現(xiàn)商品住宅對(duì)消費(fèi)者的必須程度。隨著人均住房面積增加，新商品住宅對(duì)消費(fèi)者的必須程度逐漸降低，需求價(jià)格彈性逐漸升高。三是替代品的可獲得性。泰州市屬于人口凈流出城市，相對(duì)人口凈流入城市而言無房人士對(duì)商品住宅替代品即租房的獲得性比較容易。如果替代品容易獲得，則需求價(jià)格彈性較大。三個(gè)原因?qū)π枨髢r(jià)格彈性的影響方向不盡相同，根據(jù)實(shí)際情況，后兩個(gè)因素對(duì)中小城市的需求價(jià)格彈性影響更大，需求價(jià)格彈性有上升趨勢(shì)，導(dǎo)致泡沫指數(shù)呈遞減趨勢(shì)。

綜上所述，中小城市因?yàn)槿丝谝蛩匾约吧唐纷≌^高的需求價(jià)格彈性，都顯示商品住宅泡沫指數(shù)有下降趨勢(shì)。

三、促進(jìn)中小城市商品住宅市場(chǎng)健康發(fā)展的措施

毋庸置疑，商品住宅價(jià)格穩(wěn)定是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)面臨的重大問題，政府應(yīng)采取有效措施防止商品住宅價(jià)格大起大落或泡沫脹大導(dǎo)致的崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

（一）利用市場(chǎng)這只看不見的手優(yōu)化商品住宅市場(chǎng)資源配置

2014年在中央政府沒有出臺(tái)任何房地產(chǎn)政策的情況下，商品住宅市場(chǎng)在市場(chǎng)機(jī)制的作用下開始自動(dòng)調(diào)節(jié)。雖然房?jī)r(jià)向下，給個(gè)人、企業(yè)和政府帶來“痛楚”，但長(zhǎng)痛不如短痛，這種通過市場(chǎng)擠掉泡沫的過程可以實(shí)現(xiàn)商品住宅市場(chǎng)軟著陸，有利于商品住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。中小城市商品住宅有些樓盤價(jià)格大幅下調(diào)就是開發(fā)商主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)的表現(xiàn)，防止了泡沫系數(shù)進(jìn)一步擴(kuò)大，最終不能適應(yīng)市場(chǎng)的開發(fā)商必然退出市場(chǎng)。

2015年樓市新政在短期還未顯示強(qiáng)大效果，措施不當(dāng)就可能帶來嚴(yán)重后果，政府應(yīng)避免干預(yù)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行的干擾。市場(chǎng)這只看不見的手力量強(qiáng)大，應(yīng)該讓市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中起決定性作用，政府必須避免對(duì)市場(chǎng)的過度干預(yù)。在商品住宅的生產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，政府不應(yīng)插手的環(huán)節(jié)都應(yīng)該讓市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)。例如當(dāng)前有些地方政府呼吁或通過行政權(quán)力迫使銀行對(duì)房貸給予優(yōu)惠利率，這就是市場(chǎng)干預(yù)，應(yīng)嚴(yán)格禁止。在今后的發(fā)展中，政府讓權(quán)于市場(chǎng)的重要方面就是銀行利率市場(chǎng)化和決策自由化。銀行作為企業(yè)，有權(quán)決定自己的存款利率和貸款利率，有權(quán)決定自己的貸款對(duì)象。

（二）利用政府這只看得見的手糾正商品住宅市場(chǎng)失靈

由于各種原因市場(chǎng)機(jī)制總有失靈的時(shí)候，因此政府在放手讓市場(chǎng)起主要調(diào)節(jié)作用的同時(shí)，也必須通過需求管理和供給管理等間接手段管理商品住宅市場(chǎng)，避免商品住宅價(jià)格大起大落、泡沫過大乃至崩盤風(fēng)險(xiǎn)。政府可以通過以下幾方面來促進(jìn)商品住宅市場(chǎng)健康發(fā)展。

第一，政府應(yīng)做好土地供給和管理工作。中國土地政策的特殊性決定了政府是土地市場(chǎng)的壟斷供給者，政府受自身利益的驅(qū)使有推高土地價(jià)格上漲的動(dòng)機(jī)。政府出賣土地不能像企業(yè)一般以獲取自身收益最大化為目標(biāo)，而應(yīng)該充分考慮整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的利益最大化，所以政府在供給土地時(shí)應(yīng)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，根據(jù)每年商品住宅市場(chǎng)的供求情況制定土地供給目標(biāo)，通過土地供給來平抑商品住宅價(jià)格的大幅波動(dòng)。同時(shí)，政府應(yīng)逐步改變當(dāng)前土地財(cái)政現(xiàn)狀，商品住宅賣地收入應(yīng)主要用于與住宅有關(guān)的項(xiàng)目，例如其中一部分應(yīng)投入住房公積金中心作為補(bǔ)充資金，另外可用于建設(shè)廉租房、公租房、補(bǔ)貼消費(fèi)者買房和租房費(fèi)用。這樣既可以避免政府推高土地價(jià)格和商品住宅價(jià)格的動(dòng)機(jī)，又能有比較穩(wěn)定的資金來源用于公共住房建設(shè)和提高消費(fèi)者購買力。

第二，政府應(yīng)對(duì)現(xiàn)有住房公積金制度進(jìn)行改革?，F(xiàn)行的住房公積金制度被人詬病，因其有劫貧濟(jì)富的嫌疑，應(yīng)該對(duì)相關(guān)制度進(jìn)行改革。一是政府應(yīng)對(duì)公積金按繳納人頭進(jìn)行注資，資金來源于土地出讓金。二是要允許私人繳納住房公積金，而不是在職人員才可以繳納。即在職職工公積金由個(gè)人、單位、政府繳納的三部分組成，非在職個(gè)人由個(gè)人和政府繳納的兩部分組成。三是公積金貸款利率應(yīng)進(jìn)一步降低，最高不應(yīng)超過同期銀行存款利率水平。

第三，政府對(duì)商品住宅的投機(jī)需求管理應(yīng)制度化。投機(jī)需求是商品住宅市場(chǎng)健康發(fā)展的隱患，政府應(yīng)建立完善的稅收制度，通過征收物業(yè)稅減少置業(yè)回報(bào)率。對(duì)短期投機(jī)炒房制定利潤(rùn)回報(bào)率最高線，超過部分全部作為利得進(jìn)行全額征稅，減少投機(jī)者對(duì)投機(jī)所得的預(yù)期，對(duì)向市場(chǎng)提供價(jià)格低廉的私人住房的長(zhǎng)期投資者，可減免稅收。

第四，政府應(yīng)調(diào)整限購政策。中小城市因?yàn)閷?duì)勞動(dòng)力吸引力小于大城市，通常屬于人口凈流出城市，導(dǎo)致商品住宅有效需求不高。隨著人民收入水平不斷提高，中小城市人民可以通過大幅度提高住房面積提高生活質(zhì)量，以此促進(jìn)有效需求持續(xù)增長(zhǎng)。當(dāng)前很多購房者都是獨(dú)生子女，考慮父母就近養(yǎng)老問題，有購買能力的子女希望在自己所住小區(qū)或附近小區(qū)為父母購房，即還需要兩套房才能滿足家庭需要。由于商品住宅建筑面積遠(yuǎn)大于實(shí)際使用面積，應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)家庭擁有房產(chǎn)數(shù)量和面積的限購政策進(jìn)行調(diào)整，可設(shè)定套數(shù)上限為3套，建筑面積上限為300平方米。若一個(gè)家庭已有一套房，現(xiàn)購置第二套或第三套房（或同時(shí)又購置兩套，政策應(yīng)該不考慮新購房產(chǎn)是新商品住宅或二手房區(qū)別），都應(yīng)按第一套房政策辦理公積金貸款或商業(yè)貸款（銀行是否愿意貸款，由銀行自己審定貸款人資質(zhì)后自主決定）。為避免投機(jī)（投資）者鉆漏洞，購房者購買第二套房和第三套房時(shí)，要提供父母在同一地區(qū)的無房證明和自己的房產(chǎn)情況證明。購房者五年內(nèi)即售賣房產(chǎn)，要提供父母死亡證明。若在父母依然健在時(shí)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)，應(yīng)通過第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估其所得利潤(rùn)，所得利潤(rùn)由公積金中心進(jìn)行代管。若此家庭重新購房（可能原有房產(chǎn)位置不佳等原因重新置換房產(chǎn)），所得利潤(rùn)可作為其購房款予以返還。若此家庭不再購房，所得利潤(rùn)可在此家庭成員全部退休后或遭遇疾病、重大事故等情況時(shí)進(jìn)行申請(qǐng)并提取。

四、結(jié)語

根據(jù)2013年和2014年泰州市商品住宅泡沫指數(shù)的計(jì)算結(jié)果看，在沒有政策干預(yù)下，隨著人口因素的作用以及商品住宅價(jià)格彈性的遞增趨勢(shì)，中小城市商品住宅價(jià)格泡沫指數(shù)呈遞減趨勢(shì)。中小城市政府應(yīng)合理采取相關(guān)的房地產(chǎn)政策以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

*基金項(xiàng)目：2014年江蘇社科院泰州分院課題“泰州市商品住宅價(jià)格研究”（C-A-8-1）。

（作者單位：南京理工大學(xué)泰州科技學(xué)院）