農(nóng)村村民自建住宅入市交易可行性與影響研究

董偉宇 曾慶芬

【摘要】農(nóng)村村民自建住宅入市交易可行性和影響是十分值得仔細分析的，對于推動《中國中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中有關(guān)決定的落實具有十分重要的意義。農(nóng)村村民自建住宅入市交易不僅會增加村民的收入，也會顯著增加村集體的收入，提高農(nóng)村經(jīng)濟的活躍度，對國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生顯著和深遠的影響。本文對村民自建住宅入市交易的內(nèi)在合理性、現(xiàn)實可行性和對各重要方面可能產(chǎn)生的影響作出了初步的探索性論述。初步結(jié)論認為農(nóng)村村民自建住宅入市交易具有合理性、可行性，其總體影響也是較為積極的。

【關(guān)鍵詞】村民住宅 農(nóng)民住房 宅基地流轉(zhuǎn) 土地產(chǎn)權(quán)交易 小產(chǎn)權(quán)房 村集體土地

2015年2月25日國土資源部部長姜大明向十二屆全國人大常委會第十三次會議作《關(guān)于授權(quán)國務院在北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定（草案）》說明時候談到：“試點行政區(qū)域在現(xiàn)階段不得以退出宅基地使用權(quán)作為進城落戶的條件，宅基地退出實行自愿有償，轉(zhuǎn)讓僅限在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，防止城里人到農(nóng)村買地建房，導致逆城市化問題。”個人認為我國目前推進的農(nóng)村土地改革試點還是具有很多局限性的，推進農(nóng)民自建住宅入市交易是比較徹底的做法。早在黨的十八屆三中全會的《中國中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中就已經(jīng)提到“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行?！北疚膶r(nóng)村村民自建住宅入市交易可行性和影響做了初步探究。

一、農(nóng)村村民自建住宅入市交易概述

農(nóng)村村民自建住宅入市交易是指獨戶農(nóng)民在農(nóng)村該戶宅基地上建設的住宅進入房地產(chǎn)市場全流通，不限本村村民之間的交易。因為如果限定在本村村民之間流轉(zhuǎn)，市場不活躍，難以定價，通常農(nóng)民都有村集體分配的宅基地，花錢再購買同村人的宅基地沒有必要。但宅基地連同房屋在村民之間轉(zhuǎn)讓有一定市場，一個村民要購買同村別人的宅基地往往看上的是宅基地上的房子，當然也可能有村民想換個地方住而不是局限于住在村里分配的宅基地上，從而出現(xiàn)互換宅基地的情況。如果讓村集體從農(nóng)民手中把宅基地回購過來，村集體沒有支付合適價格的意愿和相應的財力，因為村集體拿到這個宅基地又不能做經(jīng)營性用地，也不能再次賣給別人。

（一）關(guān)于農(nóng)村和農(nóng)民身份的再辨析

農(nóng)村是以農(nóng)業(yè)為主的，城市是以工商業(yè)為主的，但是現(xiàn)代的農(nóng)村不能缺少工商業(yè)，未來的城市也可以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。從比較優(yōu)勢理論來說，城市在工商業(yè)發(fā)展上更有優(yōu)勢，農(nóng)村在農(nóng)業(yè)發(fā)展上更有優(yōu)勢。農(nóng)民是一種職業(yè)，就是那些主要從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人，農(nóng)民不應該被身份化而被剝奪很多應有的權(quán)利，也不能限制那些從事農(nóng)業(yè)的人就必須住在農(nóng)村。

（二）關(guān)于土地國家所有與集體所有的再辨析

本文作者認為集體所有和國家所有基本是并列的概念，都是公有制經(jīng)濟的組成部分，不能把國家所有凌駕于集體所有之上，也不能把是否向國家繳納土地出讓金作為房屋是否具有產(chǎn)權(quán)的標準，這樣也就沒有所謂的小產(chǎn)權(quán)房問題了，以前很多村集體開發(fā)的住宅所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房是因為沒有向國家繳納土地出讓金。但是需要指出的是在村集體經(jīng)營性建設用地上開發(fā)住宅應該以公司作為法律主題，而且公司取得村集體的土地應該繳納出讓金，當然除了村集體所屬公司可以開發(fā)外其他公司也享有平等的土地開發(fā)權(quán)。農(nóng)民自建住宅入市交易，也應該從其所得收益中繳納一部分給村集體，這部分相當于宅基地使用權(quán)費用，而且應該規(guī)定一定的使用年限，并在年限屆滿之后向村集體支付下一個時段的宅基地使用權(quán)費用，否則就成為了農(nóng)民把自己的生而有之的身份（農(nóng)民對土地的權(quán)利倒像是一種生而有之的權(quán)利了，就是那些出生在農(nóng)村沒有獲得城鎮(zhèn)戶口的人對土地無償使用的權(quán)利）賣給了別人，無益于村集體財富的保值增值，這些轉(zhuǎn)讓所得可以用來辦集體所屬的企業(yè)，或者入股公司，或者完善本村的公共服務設施，這樣可以增強集體經(jīng)濟的影響力，有利于村民共同致富。既然向村集體繳納了土地使用權(quán)費用也就沒有村民宅基地及自建住宅是否可以流轉(zhuǎn)交易的問題了。對于購買村民自建房屋和在村集體經(jīng)營建設用地上開發(fā)的房屋應該同等頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，而不應有任何之歧視?？梢灾贫ㄒ欢ǖ闹贫仁沟貌煌拇寮w合理、合法地實現(xiàn)合并、拆分和產(chǎn)權(quán)交換，從本質(zhì)說村集體也屬于一定的經(jīng)濟組織，主要用來保障村民的共有和共富。

（三）村民自建住宅入市交易的意義

相對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)而言，農(nóng)村宅基地上自建住宅的可交易化對農(nóng)民收入的影響更大。在農(nóng)村農(nóng)民種一畝地的糧食，扣除農(nóng)藥化肥和人工成本、機器費用，只剩下很微薄的收入。就算農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)可以流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)價格也是不高的，平均不到1000元畝/年，無法真正改變農(nóng)民的收入水平。目前房價高居不下，而農(nóng)村又有大量房屋空置，農(nóng)民的房屋卻無法進入市場交易，如果農(nóng)民的房屋可以進入市場交易，對于農(nóng)民而言將是很大的一筆收入，也可以為農(nóng)民進一步創(chuàng)業(yè)提供較強的資金支持。而且在農(nóng)民的自建房屋可以交易以后，農(nóng)民房屋的內(nèi)在價值會大大提升，因為隨著其流動性提高，在抵押和擔保時候，被銀行認可的程度更高，所能夠借貸的資金也越多。而且大量的農(nóng)村住宅進入市場以后，將根本改變我國房屋市場的供求關(guān)系，真正達到抑制房價，實現(xiàn)人人有房子居住的目標。而且會促進各種要素流向農(nóng)村，促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和醫(yī)療、教育等公共服務的改善，為中國下一段經(jīng)濟增長提供更為強大的動力。

二、農(nóng)村村民自建住宅入市交易市場和保障措施探討

通過以上財務風險的特征，我們知道財務風險無處不在。另外造成企業(yè)財務風險形成的因素也是多方面的，下面我們主要從企業(yè)外部因素和企業(yè)自身因素來具體分析一下。

（一）村民自建住宅交易市場研究

在江浙滬地區(qū)很多農(nóng)民的住宅是多層建筑，有的達六層左右（本文作者覺得限制農(nóng)村住宅的高度是沒有道理的，一方面等于限制農(nóng)民創(chuàng)造物質(zhì)財富的權(quán)利，其次是限制農(nóng)村土地有效利用。我們都知道城市的建筑都越來越高，為什么呢？主要原因在于充分利用空間滿足人的居住需求又能節(jié)約使用土地，限制城市建筑的高度肯定是不合理的，那么同樣限制農(nóng)村建筑的層高也是不合理的，但可以對超出一定高度的建筑給予強制性的質(zhì)量規(guī)定），而這遠遠超出了農(nóng)民的自住需求。不一定整棟房子出售，可以出售其中的幾間，對于購買農(nóng)村房子的給予產(chǎn)權(quán)證，在政府房屋部門登記備案，他們買到的房子以后可以再賣給別人。有些不愿意在農(nóng)村居住的農(nóng)民可以直接把自建的房子賣掉，這樣也可以在城市購買房子，獲得市民身份。而且該交易市場活躍起來以后，將可以對村民的住宅合理的定價，價格由市場調(diào)節(jié)。這樣農(nóng)民會有動力把房子蓋好蓋美，因為堅固美觀的房子可以賣到更高的價錢?，F(xiàn)在汽車這么多，很多農(nóng)村的交通也很好，如果農(nóng)村的房子可以交易，那么還是會有很多人愿意買在農(nóng)村的房子。

（二）保障措施

1.完善農(nóng)村規(guī)劃?？梢詫r(nóng)村做整體規(guī)劃，對一些方面做統(tǒng)一要求，以確保有利于農(nóng)村的生態(tài)環(huán)境。好比即使在城市雖然國有土地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)，但是各個區(qū)塊的建設要符合一定的城市統(tǒng)籌規(guī)劃。應該充分發(fā)揮科學合理的農(nóng)村規(guī)劃在農(nóng)村發(fā)展中的作用，用合理、有效的管理來應對可能出現(xiàn)的對農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展不利的情況。其實在很多方面都可以效仿城市里比較先進的管理方式，在此不一一列舉。在給予農(nóng)民更多致富機會的同時，通過制度安排使得農(nóng)村的公共服務得到同步發(fā)展，這樣才能促進整個農(nóng)村經(jīng)濟的平穩(wěn)、健康、持久發(fā)展。

2.明確村集體對村級公共設施的投入責任。隨著村級財政的增強，也應該讓村集體在村級公共服務設施建中承擔更大的責任。

3.明確對入市交易的房屋的質(zhì)量要求?？梢砸?guī)定只有經(jīng)過質(zhì)檢合格以后才能進入市場交易，并且規(guī)定農(nóng)村房屋原始出售方的責任，避免后續(xù)因為質(zhì)量問題引發(fā)很多糾紛。

4.完善農(nóng)村村民自治制度，加強農(nóng)村法制建設，把農(nóng)村各項事務納入法治軌道?，F(xiàn)實中我們看到一些村干部利用職權(quán)中飽私囊，貪污挪用集體財產(chǎn)。必須把農(nóng)村各項事務納入到法治軌道，不然村級組織在經(jīng)濟實力大大增強之后，很難以有效管控。必須完善村民自治制度，對權(quán)力的行使實施有效約束和監(jiān)督。

三、村民自建住宅入市交易的可能影響探討

（一）對國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的影響

將增強農(nóng)村集體經(jīng)濟，提高農(nóng)村集體經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的比重，村集體作為基層政治組織和經(jīng)濟組織在經(jīng)濟社會生活中扮演著越來越重要的作用。在城市雖然有居委會，但是居委會不算是經(jīng)濟組織，也沒有什么實質(zhì)意義上的產(chǎn)權(quán)。而村集體不同，村集體擁有實實在在的產(chǎn)權(quán)，而且隨著經(jīng)濟實力的增強，將在基層民主自治中扮演著更為重要的作用，對經(jīng)濟生活產(chǎn)生深遠的影響。以前的城市化是城市不斷吞并農(nóng)村的城市化，是國有逐步取代集體所有的城市化，新內(nèi)涵的城市化是國有和集體所有同步發(fā)展的城市化，將有助于保持國民經(jīng)濟的活力，又能鞏固我國的公有制經(jīng)濟主導地位。農(nóng)民自建住宅入市交易將大大提高農(nóng)民的可支配財富和其財富的流動性，雖然同樣擁有一棟房子，但是可以在市場自由交易的房子可以賦予農(nóng)民抵押、擔保、租賃等一系列權(quán)利，大大提高農(nóng)民財產(chǎn)的可流動性，這樣在自身財產(chǎn)流動性顯著增強的同時，將極大刺激農(nóng)民的消費性支出，從而推動我國國民的持續(xù)健康發(fā)展，為我國經(jīng)濟的發(fā)展注入不竭動力。

（二）對房地產(chǎn)市場和政府財政收入、支出結(jié)構(gòu)的影響

以前用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地主要來之于國有土地，今后將有更多的房地產(chǎn)開發(fā)土地來自于集體土地，來自于那些從農(nóng)民手中流轉(zhuǎn)又集中起來的土地。房地產(chǎn)開發(fā)商可以直接從多個村民手中購買土地的使用權(quán)，然后適當?shù)牧鬓D(zhuǎn)整理再集中開發(fā)商品房，當然其中一部分流轉(zhuǎn)收益歸村集體所有，村集體也可以在房地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)中享有更多的收益。這也會改變我國不同層級政府的收入結(jié)構(gòu)，給予基層組織和基層政府更大的財政支配權(quán)力，從而對我國的財政轉(zhuǎn)移支付制度產(chǎn)生較大影響，也會避免財政轉(zhuǎn)移支付中出現(xiàn)的各種尋租現(xiàn)象。目前的財政轉(zhuǎn)移支付制度反映出中央政府的財政收入在不同層級政府和政治組織之間處于絕對支配地位，這并不利于我國經(jīng)濟的長遠發(fā)展，不利于經(jīng)濟的活躍。

（三）對農(nóng)業(yè)發(fā)展的影響

村民自建住宅入市交易是建立在現(xiàn)有的耕地紅線等硬約束之上的，本來應該多少宅基地還是多少宅基地，并不因此而額外增加宅基地總面積，只是加快了宅基地和自建住宅的使用權(quán)流轉(zhuǎn)。本文作者認為在有效管理的情況下，并不會對我國的農(nóng)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生顯著的不利性影響。而且在以土地要素為核心的各要素流動的促進下，更有助發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供更強有力的物質(zhì)基礎。我們知道現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要很多硬件配套設施，在目前比較薄弱的農(nóng)村經(jīng)濟之下難以支撐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民自建住宅入市交易也沒有剝奪農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)的權(quán)利，在他們更加富裕的情況，農(nóng)民將有更多的財力投資于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，從而提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)量和農(nóng)業(yè)附加值。

四、結(jié)語

綜上所述，初步結(jié)論認為農(nóng)村村民自建住宅入市交易具有合理性、可行性，其總體影響也是較為積極的。要進行相關(guān)的配套制度設計來穩(wěn)妥地推進這以改革，因為這一制度設計將會對社會的諸多方面產(chǎn)生深遠影響，只有通過比較完善的制度設計才能控制推進這一措施可能產(chǎn)生的不能影響，從而最大限度發(fā)揮其積極的一面，促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。

作者簡介：董偉宇（1986-），男，漢族，江蘇淮安人，碩士研究生學歷，現(xiàn)任上海漢得融晶信息科技有限公司資產(chǎn)負債和管理會計業(yè)務部咨詢員，主要研究方向：農(nóng)村發(fā)展、金融資產(chǎn)定價、金融風險管理。曾慶芬（1971-），女，漢族，重慶江津人，博士，現(xiàn)任西南民族大學經(jīng)濟學院教授，主要研究方向：農(nóng)村金融。