公租房建設(shè)新思路：小產(chǎn)權(quán)房“公租化”

10.13999/j.cnki.scyj.2015.10.011

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公租房建設(shè)新思路：小產(chǎn)權(quán)房“公租化”

◇劉楠楠

10.13999/j.cnki.scyj.2015.10.011

摘要：公租房在解決我國中等偏低收入群體的住房問題上發(fā)揮了重要的作用，是我國社會保障性住房的重要構(gòu)成部分。但是公租房房源數(shù)量的不足、資金匱乏等問題，使公租房建設(shè)的發(fā)展頗不順利。當前大量小產(chǎn)權(quán)房閑置，可以考慮將小產(chǎn)權(quán)房“公租化”，“以租代建”，建立集體公租房制度，這樣能夠在一定程度上滿足對公租房不斷擴大的需求，是現(xiàn)實的公租房建設(shè)的新思路。

關(guān)鍵詞：公租房；小產(chǎn)權(quán)房；公租化

一、公租房的地位

公租房設(shè)立的出發(fā)點是保障更多的人享受住房的權(quán)利，尋求社會保障住房的新進展。我國的社會保障房包括兩限房、經(jīng)濟適用房、廉租房和公租房。兩限房、經(jīng)濟適用房和廉租房致力于解決我國低收入群體的住房困難問題，而公租房的出現(xiàn)使社會保障住房的覆蓋范圍延伸至中等偏低的收入者。

二、公租房建設(shè)的現(xiàn)狀

1.公租房房源短缺

《中國住房發(fā)展報告2014-2015》的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，我國開工建設(shè)1027萬套公租房，完成了“十二五”目標的78.55%。但是據(jù)測算，我國城市公租房住房的需求量大約為4500萬套，除去已提供的900萬套公租房，仍需建設(shè)3600萬套，當前的公租房建設(shè)規(guī)模遠不能滿足社會公眾的需求。

2.公租房建設(shè)土地、資金缺乏

土地因素制約了公租房的建設(shè)進程。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國建筑用地價格水漲船高，而公租房的建設(shè)用地是政府無償劃撥的，所以政府傾向供給更多的商品房建設(shè)用地，公租房建設(shè)用地供給數(shù)量不足。

政府財政支出是公租房建設(shè)的主要資金來源。公租房建設(shè)所需資金規(guī)模龐大，政府財政困難的情況下，公租房的穩(wěn)定供應(yīng)易受到影響。而且公租房建設(shè)投資規(guī)模大、資金回報率低等因素使得社會資金對公租房建設(shè)的投資規(guī)模有限，所以公租房建設(shè)的資金常常不能及時完整到位，使公租房建設(shè)的進度受到影響。

3.公租房分配機制存在不公，保障范圍小

公租房的保障對象主要是中低收入無房群體。公租房的保障范圍有限，不能完全實現(xiàn)“應(yīng)保盡保”的目標。而且我國內(nèi)地城市化率已突破50%，城市住房需求力度加大，城市房地產(chǎn)供不應(yīng)求。城市房地產(chǎn)房價迅速增長，居高不下，部分中等收入群體不具備購買商品住房的能力，因此公租房需求量不斷擴大。實際上公租房的保障對象并不完全等同于能夠保障的目標群體，如搖號制度的實施，輪候時間增大等問題，致使公租房的保障對象范圍縮水。公租房政策制訂不規(guī)范、執(zhí)行不到位，以至于公租房分配過程中“應(yīng)保未保”、“不保卻?！钡膯栴}凸顯。公租房的退出機制缺乏有效的監(jiān)督和完備的措施，退出機制形同虛設(shè)。

三、公租房建設(shè)的新思路——小產(chǎn)權(quán)房的“公租化”

1.小產(chǎn)權(quán)房的政策背景

小產(chǎn)權(quán)房是在鄉(xiāng)村集體土地上，由鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織直接開發(fā)或者是與房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)的可用于在集體內(nèi)部買賣的住房。小產(chǎn)權(quán)房多數(shù)是在舊村改造后整合起來或騰空出來的村民宅基地上開發(fā)建設(shè)的，一般是多層、高層普通住宅。當前我國小產(chǎn)權(quán)房大量空置，而且絕大數(shù)小產(chǎn)權(quán)房戶型面積較小，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，符合我國公租房的標準。所以國家可租用空置的小產(chǎn)權(quán)房，“以租代建”，通過市場運作方式將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化成公租房，增加公租房的數(shù)量，達到社會保障的目的。

2.小產(chǎn)權(quán)房“公租化”的具體運作方式建議

首先，村民將自己空置的小產(chǎn)權(quán)房委托給村集體代為出租，村集體進行登記造冊，村集體成立經(jīng)營實體將登記在冊的村民房屋代為出租；然后，村集體與公租房運營中心以及村集體與租戶之間分別簽訂合同，保障租戶和承租人的相關(guān)權(quán)益。公租房運營中心主要負責(zé)公租房的分配、承租、退出等環(huán)節(jié)的事務(wù)；最后，公租房運營中心聘請獨立的地方專業(yè)機構(gòu)對公租房的市場租金進行客觀公正的評估，從而促進社會的積極參與，保障公租房房屋租賃中承租方以及出租方等相關(guān)主體單位的利益。不管是村民、村集體、地方政府、村集體經(jīng)營實體、運營中心還是第三方機構(gòu)，都在小產(chǎn)權(quán)房“公租化”的模式中扮演了重要的角色，角色之間相互協(xié)作又相互制衡，都是小產(chǎn)權(quán)房“公租化”過程中不可或缺的一部分。

3.公租房分配制度的制度保障

小產(chǎn)權(quán)房“公租化”的模式必須竭力避免公租房分配的不公平問題。第一，公租房運營中心是一個獨立的經(jīng)營機構(gòu)，全權(quán)負責(zé)公租房的管理，是公租房公平公正分配的前提保障。第二，第三方機構(gòu)的引入，對公租房市場租金合理的評估，既充分發(fā)揮社會的監(jiān)督作用，又確保了公租房分配過程中的公平、公正。

四、小產(chǎn)權(quán)房“公租化”的積極意義

1.提高公租房建設(shè)的社會參與度，確保公租房分配公平、公正

小產(chǎn)權(quán)房“公租化”模式中，政府機關(guān)不再直接參與公租房事務(wù)的管理，獨立第三方機構(gòu)對公租房租金的評估，推進了公租房收費的公平、公正，同時也實現(xiàn)了社會的有效監(jiān)督。獨立第三方參與公租房的管理，更能從公租房的真正需求者的利益出發(fā)，所確定的公租房租金符合市場價值規(guī)律原則，有利于實現(xiàn)公租房建設(shè)的初衷。

2.充分利用社會資金，減輕地方財政壓力

“以租代建”模式下的小產(chǎn)權(quán)房“公租化”，節(jié)省了大量公租房建設(shè)的時間，也大大減輕了地方的財政壓力。小產(chǎn)權(quán)房“公租化”模式將一并解決公租房房源不足、建設(shè)資金缺口大等問題。而且小產(chǎn)權(quán)房“公租化”模式下的整體租賃、統(tǒng)一管理，使房屋資源得到了高效率利用。

3.滿足“夾心層”住房需求，提高城市管理水平

城市化進程中，一般的外來務(wù)工人員以及新就業(yè)的大學(xué)生等因戶籍等因素一般是被排除在就業(yè)地的社會保障性住房的范圍之外的，是城市的“夾心層”群體。小產(chǎn)權(quán)房“公租化”模式是相對完備的公租房分配管理模式，大量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為公租房，使得“夾心層”群體的住房需求得到滿足，城市的管理水平有所提高。

五、小產(chǎn)權(quán)房“公租化”應(yīng)注意的問題

雖然小產(chǎn)權(quán)房的“公租化”模式有很多創(chuàng)新之處，而且盡量保障了不同收入水平居民的居住權(quán)利，但是仍然有一些問題需要注意。

1.公租房的準入標準確定

地方政府應(yīng)該從本地實際情況出發(fā)，拓寬公租房的保障面，降低公租房準入的門檻。首先，建議公租房的準入標準為一個區(qū)間，與廉租房、經(jīng)濟適用房的準入標準無縫對接，避免在各類保障房準入標準之間劃出真空地帶。其次，申請公租房的證明辦理要“人性化”，借助媒體的力量向居民告知申請條件、材料等，使有公租房保障需求的人能夠充分準備。再次，公租房的準入標準應(yīng)綜合化，從收入、住房狀況以及戶籍來限制的同時，應(yīng)該考慮到中低收入者和新就業(yè)職工的實際情況，特殊情況特殊對待。

2.小產(chǎn)權(quán)房“公租化”租金標準的確定以及分配管理問題

在租金標準的確定上，首先要做好調(diào)研工作，既要與保障群體的收入狀況相適應(yīng)又要有合理的增長機制，政府對“公租化”的小產(chǎn)權(quán)房的租金補貼要適時調(diào)整，與申請家庭實際情況和市場租金水平相掛鉤。“公租化”的小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)管理水平也要有所保障。在分配管理環(huán)節(jié)上，要求房源與申請者匹配，對家庭人口較多的申請家庭，公租房的匹配戶型面積要適當擴大，以滿足其居住需求。分配方式上可采取電腦搖號輪候與特殊情況特殊考慮相結(jié)合的方式。

3.嚴格退出機制

完善的公租房資格審核機制才能真正保障有需要人群的住房需求，而明確的、完善的退出機制是建立在了解公租房承租人的具體財產(chǎn)狀況，對承租人的資產(chǎn)收入狀況動態(tài)監(jiān)測的基礎(chǔ)上的。公租房的退出機制必須從立法入手，既保障公租房承租人的權(quán)利，也規(guī)定其義務(wù)與責(zé)任，對不滿足公租房準入標準但是拒不遷出或逾期遷出的承租人，實施嚴格的懲罰措施。

參考文獻:

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（作者單位：江西財經(jīng)大學(xué)財稅與公共管理學(xué)院）