民間資本投資房地產(chǎn)投資信托基金法律研究

邱思萍

(福建師范大學(xué) 法學(xué)院，福州 350007 )

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【法壇論衡】

民間資本投資房地產(chǎn)投資信托基金法律研究

邱思萍

(福建師范大學(xué) 法學(xué)院，福州 350007 )

低迷的房地產(chǎn)市場使民間資本受到前所未有的沖擊。民間資本正在尋求收益回報穩(wěn)定的投資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)又有著迫切的直接融資需求，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)開始受到民間資本的關(guān)注。但是中國還未出現(xiàn)國際意義上的REITs，有關(guān)方面的專門立法至今尚未出臺，民間資本投資REITs依然存在很多現(xiàn)實困境。只有借鑒美國、新加坡等國和香港、臺灣地區(qū)立法，在明確信托財產(chǎn)權(quán)屬、實現(xiàn)受益憑證自由流動、降低投資門檻、采取信托稅制優(yōu)惠等方面完善相關(guān)法律，才能最大程度地滿足各方房地產(chǎn)市場主體的利益需求，使REITs 成為廣大中小民間投資者最主要的長期投資工具。

民間資本；房地產(chǎn)投資信托基金；法律對策

目前，我國持續(xù)多年狂熱的房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)深度調(diào)整的狀態(tài)。低迷的房地產(chǎn)市場使民間資本受到前所未有的沖擊。由于民間資本投資渠道的稀缺，房地產(chǎn)投資依然備受關(guān)注。房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，以下簡稱 REITs)不僅能為民間資本提供全新的投資方式，而且能夠為我國房地產(chǎn)企業(yè)開拓融資渠道，最大程度上滿足各方房地產(chǎn)市場主體的利益需求。2014年11月，在住建部等部門統(tǒng)一部署下，北京、上海、廣州、深圳4個城市開始編制REITs試點方案，我國即將迎來真正REITs發(fā)展的時代。

一、房地產(chǎn)投資信托基金的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)投資信托基金起源并成熟于美國，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[1]。REITs是一種房地產(chǎn)融資工具,其本質(zhì)是一種房地產(chǎn)證券化的形式。根據(jù)收入模式的不同，REITs可以分為權(quán)益型、不動產(chǎn)擔(dān)保借貸型和混合型；根據(jù)組織形態(tài)的不同，REITs可以分為契約型和公司型；根據(jù)發(fā)行方式的不同, REITs可以分為公募型和私募型[2]。

美國是全球發(fā)展REITs最早、發(fā)展最成熟的國家。自1960 年推出第一只 REITs 產(chǎn)品至今，澳大利亞、法國和英國等先后推出 REITs，亞洲的新興國家或地區(qū)如日本、新加坡、香港和臺灣近十幾年來通過立法也紛紛推出REITs，且發(fā)展迅速。2003年12月，我國第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”(簡稱歐尚信托)被視為中國首個準(zhǔn)REITs。2005年底，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金、越秀房地產(chǎn)投資信托基金和泓富房地產(chǎn)投資信托基金先后在香港上市。近年來,房地產(chǎn)信托規(guī)模不斷攀升。來自中國信托業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計顯示，截至2013年末，全行業(yè)存續(xù)的基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共14個，規(guī)模達130.65億元，占全部房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的1.3%[3]。2014年5月21日，中信證券發(fā)起的“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”(以下稱中信啟航)在深交所綜合交易平臺掛牌交易，標(biāo)志著中國第一單權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的出現(xiàn)。目前，我國還未出現(xiàn)國際意義上的REITs，即使是中信啟航，由于不符合優(yōu)惠的稅制、良好的流動性、較低的投資門檻和產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化等特征也與真正的REITs相距甚遠。現(xiàn)有其他的信托基金產(chǎn)品只是準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金，它們?nèi)匀恢饕孕磐匈J款模式的產(chǎn)品為主，資金來源是信托公司私募的信托資金，從本質(zhì)上看只是銀行房貸方式的延續(xù)。

二、民間資本投資REITs的困境

(一)財產(chǎn)權(quán)屬不明，投資收益有風(fēng)險

我國目前的準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金本質(zhì)上仍是債權(quán)類產(chǎn)品,屬于信貸融資行為。國際通行立法都是確定信托中的財產(chǎn)權(quán)隨著信托的建立而轉(zhuǎn)移，受托人應(yīng)取得信托財產(chǎn)所有權(quán)。而我國《信托法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》回避了財產(chǎn)權(quán)屬的問題，更回避了財產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問題，只把信托簡單地規(guī)定為委托人將自己的財產(chǎn)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿進行管理、運營或者處分，因而很難確認受托人對信托財產(chǎn)的具體處分權(quán)，使受益人的收益主張容易被忽視，難以充分有效地保障受益人的投資權(quán)益。這不僅違背了信托的基本性質(zhì)，而且給民間資本投資者帶來了投資風(fēng)險從而降低投資信心。

(二)信托受益的自由流動性受阻

國際通行立法規(guī)定REITs大部分都在各大證券交易所上市，投資者可以自由處分其所持有的REITs的份額，凸顯了其流動性。中信啟航最大的亮點是可通過深交所交易，但細讀募集說明書后發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓門檻是如此之高①優(yōu)先級每次轉(zhuǎn)讓額度不低于5 000萬，次級不得低于3 000萬。，可見其流動性已大打折扣。我國《信托法》第45條規(guī)定：“共同受益人按照信托文件的規(guī)定享受信托利益?！毙磐惺芤鏅?quán)是一種受到我國《信托法》認可并保護的財產(chǎn)權(quán)利，信托投資公司發(fā)售的信托合同是領(lǐng)取信托收益的唯一合法憑證。但是，在我國目前的法律制度下，其他準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金不得上市交易，信托受益憑證僅以合同形式存在，還不是一種法定的有價證券?！缎磐蟹ā泛汀缎磐泄炯腺Y金信托計劃管理辦法》并沒有確認信托受益憑證的法律性質(zhì)，因此也無法對信托受益憑證的發(fā)行和交易具體立法，而其他法律如《證券法》、《證券投資基金法》等也沒有明確立法，所以在信托統(tǒng)一交易平臺缺失的情況下，以合同形式存在的信托受益憑證無法在證券市場上交易轉(zhuǎn)讓，缺乏自由流動性，影響到投資者投資權(quán)益的實現(xiàn)。

(三)投資門檻高，中小投資者投資受限

創(chuàng)立REITs的目的就是為了滿足投資者對不動產(chǎn)的強烈投資需求，因此國際通行的立法都未對個人投資者的資格及投資的最低數(shù)額進行限制，而我國《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第5條第3款和第6條②第5條第3款規(guī)定：“單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過 50 人，但單筆委托金額在300 萬元以上的自然人投資者和合格的機構(gòu)投資者數(shù)量不受限制”。第6條規(guī)定，“合格投資者……個人或家庭金融資產(chǎn)總計在其認購時超過 100 萬元人民幣；個人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過 20 萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近三年內(nèi)每年收入超過 30 萬元人民幣……”都是對個人投資者的限制性規(guī)定，如此高的個人投資信托門檻，使信托投資成為富人的游戲，把眾多的中小民間資本投資者攔阻在外。因此，信托投資公司在發(fā)行新的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品時只能面向高端群體發(fā)售。如中信啟航產(chǎn)品針對不同風(fēng)險偏好的投資者將產(chǎn)品分為優(yōu)先級和次級兩類：優(yōu)先級500萬元起購，針對低風(fēng)險的投資者；次級3 000萬元起購，針對中高風(fēng)險偏好的投資者。廣大中小民間資本投資者只能望而興嘆。

(四)信托稅制缺失，重復(fù)征稅不可避免

美國的REITs實質(zhì)上是在美國稅收利益驅(qū)動下產(chǎn)生和發(fā)展的。不少國家或地區(qū)都效仿美國的稅收立法，給予REITs一定的稅收減免優(yōu)惠。我國現(xiàn)行稅法對證券投資基金納稅雖有優(yōu)惠規(guī)定，但是沒有包括對REITs中主要來源于房地產(chǎn)經(jīng)營收入分紅的稅收優(yōu)惠。即使是在財產(chǎn)信托條件下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移也要與真實的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易同等納稅，尤其是公司型REITs除了繳納契稅、印花稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅收之外，投資者還必須按全部收益數(shù)額的20%再繳納個人所得稅，中信啟航也不例外。它按照全額納稅，稅收接近租金的一半。這樣使REITs 的個人投資者不可避免地重復(fù)納稅，擠壓了民間資本的投資收益，使得REITs喪失其投資稅收優(yōu)勢，也降低了民間資本投資REITs的熱情。

三、REITs的立法借鑒

(一)美國

REITs 已成為美國公眾最主要的長期投資工具之一。美國政府采取特別法案在信托、證券、稅收和會計上對REITs進行詳細而明確的立法，美國已經(jīng)擁有較為成熟的REITs法律體系。從REITs發(fā)展史可以看出，美國對REITS的立法規(guī)制逐漸呈現(xiàn)出放松的態(tài)勢，主要圍繞流通性和稅收優(yōu)惠。美國通過證券法確定REITs是有價證券的法律性質(zhì)，以方便其可以上市自由流通。美國法律不僅允許機構(gòu)投資者作為眾多投資者的代表投資，而且允許養(yǎng)老基金以個人資產(chǎn)的身份作為投資者投資。較低的投資門檻刺激了廣大中小投資者的投資熱情，提高了REITs市場流動性。美國稅法規(guī)定了REITs稅收優(yōu)惠的基本條件，即REITs必須滿足組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)要求、股權(quán)結(jié)構(gòu)、收入要求和紅利分配五方面的法律要求才能獲取免繳公司所得稅的優(yōu)惠。例如REITs股權(quán)結(jié)構(gòu)必須遵從“100/5原則”和“5/50原則”，即股東人數(shù)不得少于100人，在一個納稅年度的后半年，5個或5個以下的個人持有的股份不得超過 50%，單個股東持股比例不超過9.8%(退休金除外)。這樣的規(guī)定保證了股權(quán)的分散性，保護了廣大中小投資者的利益，凸顯了REITs稅收優(yōu)惠性。

(二)新加坡

新加坡金融管理局(MAS)于2002 年頒布《集合投資準(zhǔn)則》，要求REITs設(shè)立可采取公司法人或者信托兩種形式。公司法人形式上市掛牌必須在證券交易所公開募集資金；采取契約型的REITs，要求受托人必須由經(jīng)MAS認可的第三方管理公司擔(dān)任；資產(chǎn)管理公司必須持有MAS頒發(fā)的投資顧問執(zhí)照，在新加坡注冊上市。SREITs的資產(chǎn)配置中房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)所占比例不得低于總資產(chǎn)的 70%下限要求。另外，資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)還有一個硬性要求即必須分散化投資，該準(zhǔn)則還在投資集中度方面作了一些具體的限制：對單一房地產(chǎn)開發(fā)商的投資不得超過其資產(chǎn)的 10%；對單一發(fā)行人發(fā)行的證券或者單一經(jīng)理人管理的基金方面的投資，不得超過其總資產(chǎn)的 5%[4]。SREITs對投資者分配紅利部分有稅收優(yōu)惠，即指REITs 只要遵守分紅比例( 90%) 要求，允許經(jīng)稅務(wù)部門申請投資者獲得免稅資格。這些立法既豐富了投資類別又分散了投資風(fēng)險，同時提高收益多元化和穩(wěn)定性，也有效地保障了投資者的投資收益。

(三)香港地區(qū)

香港地區(qū)為規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金(HKREITs)，采用了專項立法的方式，主要是通過新建法令或修改投資、信托等有關(guān)法律法規(guī)對HKREIT的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、投資范圍、紅利分配等方面進行硬性的規(guī)定。2003 年香港證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》。根據(jù)規(guī)定，香港采用契約型REITs，對各當(dāng)事人的獨立性有嚴(yán)格的規(guī)定，必須是經(jīng)香港證監(jiān)會認可，符合資格且獨立的第三才能作為受托人。獨立第三方資產(chǎn)評估師的設(shè)立是香港房地產(chǎn)投資信托制度中的創(chuàng)新，這使HKREITs具有高度的專業(yè)性和獨立性。香港2014年8月29日修訂守則第7.2條，不超過HKREITs總資產(chǎn)凈值10%的允許其投資于發(fā)展中的物業(yè)或從事物業(yè)發(fā)展活動，也允許其投資于金融工具[5]。香港對投資者分配紅利部分的公司所得稅沒有給予優(yōu)惠減免，而是規(guī)定上市的REITs必須交納物業(yè)稅，即針對業(yè)主非自住自用的物業(yè)征繳占有稅。投資者無須繳納資本利得稅，也無須就基金單位的持有繳納香港印花稅或遺產(chǎn)稅，同時香港較低的公司利得稅率以及通過特別目的公司可以豁免物業(yè)稅[6]。總體上HKREITs稅負并不高，也不存在重復(fù)征稅的情況，HKREITs依然對投資者具有很強的吸引力。

(四)臺灣地區(qū)

臺灣以專項法規(guī)的形式即2003 年正式實施的《不動產(chǎn)證券化條例》對REITs進行相關(guān)立法。這個法律性的條例明確規(guī)定出兩種不同類型的房地產(chǎn)證券化形式即房地產(chǎn)投資信托(TaiwanREITs)和房地產(chǎn)資產(chǎn)信托，法律明確規(guī)定的這兩種房地產(chǎn)證券化形式是依照大陸法的信托原理和機制進行設(shè)立和發(fā)行的[7]。臺灣采用契約型REITs，信托發(fā)起人應(yīng)當(dāng)依法采取以私募或公募的方式發(fā)行TaiwanREITs受益證券。為了減輕銀行的房地產(chǎn)信貸壓力，按照房地產(chǎn)投資信托合同的規(guī)定，受托機構(gòu)可以將信托財產(chǎn)做抵押進行借款融資，但借款的使用范圍有嚴(yán)格的限制：只能用于房地產(chǎn)營運、分配相應(yīng)的房地產(chǎn)收益、孳息或其它收益等項目，禁止從事任何房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。為了保障中小投資者的權(quán)益，信托基金的私募對象通常只能限制在機構(gòu)投資者(不得超過35人)范圍內(nèi)。受益人的所得收益按利息所得稅納稅，受托機構(gòu)免征企業(yè)所得稅。在分配利息所得時，應(yīng)以信托基金受托機構(gòu)為利息扣繳義務(wù)人，依照法定的扣繳率和扣繳稅款分離后再進行征稅，而不需要再次納入信托基金受益人的綜合所得稅總額或營利性企業(yè)的收益總額；房地產(chǎn)投資信托受益證券的買賣或者按照信托基金合同的約定由信托基金受托機構(gòu)收回時，免征證券交易稅[7]。這樣的稅收優(yōu)惠規(guī)定避免了重復(fù)征稅，保障了投資者的投資收益，激發(fā)了投資熱情。

四、REITS的立法建議

(一)規(guī)范立法

在我國進行REITs的立法，首先面臨的就是REITs立法模式的問題，國際上REITs的立法模式分為兩種：一是松散型立法，以美國為代表。為了順應(yīng)REITs自身的發(fā)展，美國采用特別法案的形式，用信托法、稅法、公司法、證券法等法律對 REITs 涉及的各個領(lǐng)域分別進行規(guī)范，其核心內(nèi)容是來自于對 REITs 的稅法和稅收優(yōu)惠政策，不過，這種監(jiān)管總體上呈寬松的態(tài)勢。二是專項型立法，以亞洲各國或地區(qū)為代表。如新加坡、香港和臺灣采取了統(tǒng)一制定 REITs專項部門法規(guī)，監(jiān)管比較謹(jǐn)慎。鑒于REITs作為一種新的房地產(chǎn)投資工具，客觀上跨越房地產(chǎn)法、金融法和稅法等眾多的法律部門，為了推進REITs健康、有序地發(fā)展，只頒布單一的《信托法》和《投資基金法》是不夠的，應(yīng)更細致地規(guī)范 REITs并配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。我國也應(yīng)采取專項形式對 REITs 涉及到的各個領(lǐng)域進行立法規(guī)范，制定房地產(chǎn)信托投資基金專項法律規(guī)范。

(二)明確信托財產(chǎn)權(quán)屬

房地產(chǎn)資產(chǎn)信托制度是一種財產(chǎn)管理制度。在信托關(guān)系成立后，信托財產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)相分離，受益人享有收益權(quán)即“實質(zhì)的所有權(quán)”，受托人享有所有權(quán)即“名義所有權(quán)”。在我國，物權(quán)法不承認一個物上有多重的所有權(quán)，而信托制度是物權(quán)制度的一部分，因此我國法學(xué)理論和司法實踐很難對這一問題達成共識：受托人通過建立信托法律關(guān)系擁有信托財產(chǎn)的所有權(quán)而且必須為受益人的利益行使所有權(quán)。這將不利于保障受益人的投資權(quán)益，我國應(yīng)學(xué)習(xí)新加坡和臺灣的信托立法，雖然立法中普遍回避了信托財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題，但是針對受托人與受益人對信托財產(chǎn)是否享有所有權(quán)這一點在法學(xué)理論上已經(jīng)基本達成共識，即在信托法律關(guān)系中并不存在一種絕對所有權(quán)。所以，有關(guān)信托財產(chǎn)的立法中清晰界定了財產(chǎn)及依附于其上的利益歸屬問題，通過對受托人和受益人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定來明確受托人和受益人各自對于信托財產(chǎn)的所有權(quán)，即受托人基于“名義所有權(quán)”享有信托財產(chǎn)的管理處分權(quán)并履行為受益人利益管理處分信托財產(chǎn)的義務(wù)，而受益人基于“實質(zhì)所有權(quán)”享有請求受托人支付信托收益并監(jiān)控受托人忠實執(zhí)行信托職務(wù)的權(quán)利[8]。

(三)實現(xiàn)收益憑證自由流動

REITs本質(zhì)是一種房地產(chǎn)證券化的形式。我國目前的立法不承認REITs的資產(chǎn)證券化，即信托受益憑證僅以合同形式存在，還不是一種法定的有價證券，且限制其只能在公開的二級市場流通。自由流動性是REITs體現(xiàn)其巨大魅力的重要特征之一，也是REITs 的生命力所在。為此,筆者建議我國效仿臺灣地區(qū)采用信托形式成立的REITs模式，這一模式更適合現(xiàn)行法律體系和監(jiān)管要求。由于REITs在其操作的實務(wù)過程中就體現(xiàn)著信托法律關(guān)系，因此在實踐中運用信托原理就可能使REITs避開現(xiàn)有立法障礙。在我國當(dāng)前的信托法律體制框架下，REITs應(yīng)當(dāng)采用契約型方式設(shè)立，信托投資公司作為REITs受托人，以信托投資公司名義采取公募的方式參照我國證券市場上現(xiàn)有的封閉式證券投資基金的運作模式發(fā)行REITs受益證券，證券化的收益憑證就可以直接上市交易，這樣就解決了收益憑證自由流動性的現(xiàn)實困境，從而最大限度地降低投資者的投資風(fēng)險。當(dāng)然，這僅是權(quán)宜之策，最有效最直接的辦法是中國證監(jiān)會出臺有關(guān)REITs 設(shè)立、發(fā)行、上市、交易等一系列監(jiān)管的規(guī)定或條例，把REITs發(fā)展為可直接上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

(四)降低投資門檻

縱觀國內(nèi)外有關(guān)REITs的立法，各國或地區(qū)紛紛對REITs的組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)要求、募集對象、股權(quán)結(jié)構(gòu)、收入要求和紅利分配等方面作了明確的法律規(guī)定。在募集對象方面除了對私募型REITs有嚴(yán)格的限制外，其他類型的REITs都采取最低限額規(guī)定。通過把大額的房地產(chǎn)投資經(jīng)REITs 變成小額的證券投資，讓廣大中小投資者分享房地產(chǎn)項目商業(yè)價值帶來的豐厚收益，實現(xiàn)“藏富于民”的目的。尤其美國立法，它允許機構(gòu)投資者和養(yǎng)老基金以個人投資者身份投資REITs，僅要求REITs股權(quán)結(jié)構(gòu)必須遵從“100/5原則”和“5/50原則”。筆者認為，我國中小民間資本投資者有投資房地產(chǎn)的迫切需求，降低REITs投資門檻，能夠為中小投資者提供投資機會，通過房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營團隊的專業(yè)化管理，可以使其分享房地產(chǎn)項目豐厚的增值利潤，也有助于分散和化解房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險。我國應(yīng)在將來制定REITs專項法律規(guī)范時，借鑒新加坡、香港和臺灣的立法，在募集對象的立法中只針對私募型的REITs進行一定的限制，其他類型REITs僅對其股權(quán)結(jié)構(gòu)要求分散化投資，降低投資門檻，放松對個人投資者投資資格及投資最低數(shù)額的限制，以吸引廣大中小民間資本投資者，使REITs成為廣大中小民間投資者最主要的長期投資工具。

(五)實行信托稅制優(yōu)惠

綜上所述，REITs最大的競爭優(yōu)勢在于稅收優(yōu)惠性。尤其是在美國，稅收優(yōu)惠利益是REITs發(fā)展的驅(qū)動力。新加坡和臺灣也通過立法給予REITs稅收優(yōu)惠，即使香港對投資者分配紅利部分的公司所得稅沒有給予優(yōu)惠減免，但是對REITs本身要求的稅負也不高，更不會出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。在REITs中，受托人取得信托財產(chǎn)時即視為受益人取得了該項財產(chǎn)，受托人管理和運用信托財產(chǎn)時發(fā)生應(yīng)稅項目，應(yīng)視同為受益人親自運用該信托財產(chǎn)時所發(fā)生的應(yīng)稅項目[9]。因此，信托稅收的實際納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)僅是受益人，避免重復(fù)征稅。筆者認為REITs將是我國房地產(chǎn)資本融資市場不可或缺的重要部分，我國應(yīng)將現(xiàn)有針對證券投資基金的稅收優(yōu)惠擴大至REITs，尤其是在我國發(fā)展REITs試點工作的初期，建議借鑒新加坡和臺灣的稅收優(yōu)惠立法，制定REITs層面免征企業(yè)所得稅，個人投資者給予免征受益憑證的買賣或者由信托基金受托機構(gòu)收回時所得收益的個人所得稅。根據(jù)我國國情和試點工作的實踐總結(jié)，我國應(yīng)通過重新構(gòu)建稅法體系，將目前在政策上的支持上升到立法層面。同時我國應(yīng)借鑒美國REITs立法中“有條件的優(yōu)惠”原則，即REITs 必須符合法定的條件才能享有免稅優(yōu)惠。將來有關(guān)REITs的稅收立法，應(yīng)該明確規(guī)定優(yōu)惠性征稅情況和懲罰性征稅情況，這樣既可以發(fā)揮REITs的優(yōu)勢，又可以保障信托投資人的權(quán)益。

[1]化國宇，郭欣欣.法學(xué)視閾下當(dāng)前開展房地產(chǎn)信托(REITs)研究的意義[J]．山東青年政治學(xué)院學(xué)報，2012,(2):80-84.

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[4]畢敬．房地產(chǎn)信托資金(REITs)發(fā)展模式與法律制度研究[D]．北京：中國政法大學(xué)法學(xué)院，2011．

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[7]王睿旌．我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)法律問題研究[D]．太原：山西財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，2007．

[8]張瑩．房地產(chǎn)投資信托法律問題研究[D]．重慶：西南政法大學(xué)法學(xué)院，2007．

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The Current Dilemma of Private Capital Investment in Real Estate Investment Trusts and the Legal Countermeasures

QIU Si-ping

(Lawschool,FujianNormalUniversity,Fuzhou350007,China)

The downturn in the real estate market makes the private capital receive the unprecedented impact, which makes private capital be seeking stable returns of investment channels; the real estate development company also has an urgent demand for direct financing.Private capital has begun to concern about real estate investment trusts (REITs) .But the international sense of REITs has not appeared in China; specifical legislation about REITs has not launched.Private capital investment in REITs still exist many practical difficulties.China should learn from the domestic and overseas legislation, such as USA, Singapore, Hongkong and Taiwan.China should improve the relevant legislation to clear ownership of the trust property in order to achieve free flow of beneficiary certificates, lower investment threshold, and take the trust tax concessions, etc in which ways to maximum meet the main parties to the interests of the real estate market and make REITs become a long-term investment tool for the medium and small private investors.

private capital; real estate investment trusts; legal countermeasures

2014-12-26

福建師范大學(xué)2014年青年教師成才基金項目(人文社科類)(VY-1416)

邱思萍(1979— )，女，福建長汀人，碩士，講師，主要從事經(jīng)濟法、勞動法與社會保障法研究。

10.15926/j.cnki.hkdsk.2015.03.019

F293.3

：A

：1672-3910(2015)03-0103-05