論不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力

馬新彥 鄧冰寧

(吉林大學(xué) 法學(xué)院，吉林 長(zhǎng)春 130012)

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第6條的規(guī)定，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的唯一公示方式。這種登記公示效力的絕對(duì)化，使司法實(shí)踐中未登記但已實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)受人處于十分的不利地位。為此，我國(guó)司法解釋試圖通過(guò)賦予不動(dòng)產(chǎn)占有以公示效力矯正登記公示效力絕對(duì)化所導(dǎo)致的弊端?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》)第1條規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主?！币罁?jù)這一規(guī)定，只要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了占有，即使并未辦理登記也可以取得物權(quán)法所規(guī)定的建筑物所有權(quán)，這就使“占有”具有了與登記同等的決定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的效力。然而，這一規(guī)定雖然認(rèn)可了依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同從建設(shè)單位處受讓房屋，已經(jīng)占有但未登記的買(mǎi)受人可以成為業(yè)主，但對(duì)于解決不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)中諸多復(fù)雜因素所導(dǎo)致的不公平結(jié)果仍無(wú)濟(jì)于事。本文試以《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》為立論基礎(chǔ)，以英美法的經(jīng)驗(yàn)為借鑒，論證不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力，以期為解決不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人之間的利益沖突提供價(jià)值判斷與價(jià)值選擇的方法論基礎(chǔ)。

一、不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力的正當(dāng)性基礎(chǔ)

不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力，即基于買(mǎi)賣(mài)合同而取得不動(dòng)產(chǎn)占有的買(mǎi)受人，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有具有公示權(quán)屬主張的公示效力。具體包括以下幾層含義：法律基于不動(dòng)產(chǎn)占有的事實(shí)強(qiáng)加后買(mǎi)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上存在沖突性權(quán)利的調(diào)查義務(wù)；推定后買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)知悉標(biāo)的財(cái)產(chǎn)上存在權(quán)屬爭(zhēng)議，從而否定后買(mǎi)人權(quán)利的善意狀態(tài)，進(jìn)而否定后買(mǎi)人權(quán)屬主張的優(yōu)先性；未登記但已實(shí)現(xiàn)占有不動(dòng)產(chǎn)的交易，可以獲得與登記同等的對(duì)抗第三人的效力。

(一)不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力的內(nèi)源性正當(dāng)性基礎(chǔ)

不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力的規(guī)范性邏輯體現(xiàn)為，法律賦予已經(jīng)實(shí)現(xiàn)規(guī)范性占有的先買(mǎi)人一種優(yōu)于后買(mǎi)人的特殊保護(hù)。在不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)的情形下，“解決問(wèn)題的選擇一直都是，使先買(mǎi)人可以通過(guò)證明后買(mǎi)人對(duì)于時(shí)間在先的權(quán)利存在實(shí)際知悉或者法律推定的懷疑導(dǎo)致的知悉的方式，否定后買(mǎi)人權(quán)利的優(yōu)先性?！盵注]①M(fèi)enachem Mautner，The Eternal Triangle of law，Toward A Theory of Priorities in Conflicts Involving Remote Parties. 90 Michigan Law Review 95, at 143. 1991, October。這種公示效力破壞了后買(mǎi)人的善意狀態(tài)，否定了后買(mǎi)人以符合物權(quán)法規(guī)范性要求的方式優(yōu)先取得所有權(quán)的可能性，最終得出先買(mǎi)人的權(quán)屬主張優(yōu)于后買(mǎi)人這一符合私法連貫性要求的規(guī)范性結(jié)果。不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力成功地將先買(mǎi)人的占有與后買(mǎi)人的惡意狀態(tài)以符合規(guī)范性要求的方式特殊連接在一起，確保了依據(jù)這一制度得出的規(guī)范性結(jié)論——先買(mǎi)人的權(quán)屬主張優(yōu)于后買(mǎi)人，具有私法的內(nèi)源性正當(dāng)性基礎(chǔ)。

1．占有的推定效力決定了占有具有符合物權(quán)法規(guī)范性要求的公示效力。登記制度出現(xiàn)之前，占有是所有財(cái)產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)公示權(quán)屬主張的唯一手段。但登記制度建立以后，占有也并沒(méi)有完全喪失其公示效力，其所具有的符合物權(quán)法規(guī)范要求的權(quán)利外觀決定了占有具有權(quán)利的推定效力。[注]依據(jù)大陸法系的權(quán)利外觀理論，對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有具有符合物權(quán)法規(guī)范要求的公示效力。動(dòng)產(chǎn)的占有和不動(dòng)產(chǎn)的登記在“權(quán)利表現(xiàn)形式”的公示機(jī)能上具有相同的法律意義，占有是構(gòu)成善意第三人信賴(lài)的客觀基礎(chǔ)。參見(jiàn)馬新彥：《現(xiàn)代私法上的信賴(lài)法則》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2010年版，第110頁(yè)。動(dòng)產(chǎn)如此，對(duì)于“物理性質(zhì)不能移動(dòng)或者移動(dòng)將嚴(yán)重?fù)p害其經(jīng)濟(jì)價(jià)值”[注]王利明：《物權(quán)法論》(修訂第二版)，中國(guó)政法大學(xué)出版社2008年版，第15頁(yè)。的不動(dòng)產(chǎn)更應(yīng)如此。如果說(shuō)登記是不動(dòng)產(chǎn)法律屬性的公示方法，那么占有就應(yīng)當(dāng)成為不動(dòng)產(chǎn)物理屬性的公示方法。這種最原始的物理屬性的公示方法盡管被現(xiàn)代法的“登記”所沖淡，但若徹底拋棄這種公示方法，將引發(fā)許多棘手問(wèn)題，多重買(mǎi)賣(mài)中的諸多難題均由此而生。從比較法上看，美國(guó)部分州賦予不動(dòng)產(chǎn)占有與登記以同樣的公示效力，認(rèn)為“土地本身就是一份人人可以查閱的手稿。誰(shuí)想進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易，誰(shuí)就負(fù)有查閱該手稿的義務(wù)，這種義務(wù)包括實(shí)地考察土地之上是否有他人權(quán)屬主張和他人主張權(quán)利的屬性。若土地上的占有人具有衡平性權(quán)利，則想進(jìn)行交易的人有義務(wù)尊重該權(quán)利，就如同該權(quán)利已經(jīng)進(jìn)行了登記一樣”。[注]Miller and wife v. Green and others，264 Wis. 159; 58 N. W. 2d 704, at 706; 1953.在日本民法上，判例中也認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)占有在事實(shí)上具有一定程度的公示效力?！霸谫?gòu)買(mǎi)土地的情形下，是以能看見(jiàn)現(xiàn)地為前提?！盵注][日]我妻榮：《新訂物權(quán)法》，羅麗譯，中國(guó)法制出版社2008年版，第76頁(yè)。當(dāng)然，并非所有對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的占有都具有符合物權(quán)法規(guī)范性要求的公示效力，只有那些符合物權(quán)法規(guī)范特殊要求的占有才具有法律所認(rèn)可的公示效力。美國(guó)法承認(rèn)“對(duì)土地占有的行為本身就是在公示占有者對(duì)于土地的權(quán)利主張”[注]McDonald v. Dabney，161 Ga. 711; 132 S. E. 547; 1926 Ga. LEXIS 326, at 31.，而且要求這種具有公示效力的占有必須是公開(kāi)、引人矚目、排他和持續(xù)性的占有。[注]Joseph William Singer，Introduction to Property. 影印本，中信出版社2003年版，第140頁(yè)。例如，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置圍欄，在不動(dòng)產(chǎn)上實(shí)際工作和居住等。[注]Joseph William Singer，Introduction to Property. 影印本，中信出版社2003年版，第138頁(yè)。“依據(jù)通常觀念，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的占有足夠可疑和值得懷疑，法律就強(qiáng)加買(mǎi)受人進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。”[注]Powell on Real Property. Matthew Bender & Company, Inc. 2010.§82.02.

根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》第1條的規(guī)定，只要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了符合法律要求的“合法占有”，即使并未辦理登記，占有人也可以取得建筑物所有權(quán)?？梢?jiàn)，對(duì)于符合法律特殊要求的不動(dòng)產(chǎn)占有具有符合物權(quán)法規(guī)范性要求的公示效力這一觀點(diǎn)，已為我國(guó)司法實(shí)踐所接受，從而使對(duì)房屋進(jìn)行的符合法律特殊要求的占有具有了與我國(guó)物權(quán)法所規(guī)定的登記同等的決定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的效力。在審判實(shí)踐中，已有案例依此觀點(diǎn)作出判決指出：“后買(mǎi)人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)涉案房屋是否存在權(quán)利上的瑕疵等情況未盡到審慎的審查義務(wù)，且從未占有、使用過(guò)涉案房屋，其雖辦理了涉案房屋的備案登記手續(xù)，但相對(duì)于先買(mǎi)人而言，后買(mǎi)人并不因此而享有優(yōu)先權(quán)。”[注]新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級(jí)人民法院(2012)烏中民四終字第27號(hào)判決書(shū)“王麗芳與新疆星云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”。這就說(shuō)明，先買(mǎi)人對(duì)于房屋的實(shí)際占有本身已經(jīng)具有足以使其他后買(mǎi)人負(fù)有調(diào)查義務(wù)的、符合物權(quán)法規(guī)范性要求的公示效力。

2．占有人的合理信賴(lài)決定了占有具有符合物權(quán)法規(guī)范性要求的公示效力。維護(hù)合理信賴(lài)一直是物權(quán)法規(guī)范的基本訴求之一。不動(dòng)產(chǎn)以登記作為其公示方法的原因之一，就在于維護(hù)私人的合理信賴(lài)。這是因?yàn)?，“設(shè)立公示是物權(quán)產(chǎn)生的重要條件，不動(dòng)產(chǎn)一旦經(jīng)過(guò)了登記，人們就有合理的理由相信哪些物權(quán)已經(jīng)設(shè)立。如果當(dāng)事人通過(guò)合同約定設(shè)定某種物權(quán)，但尚未進(jìn)行登記，也沒(méi)有完成公示的要求，人們便可以相信此種物權(quán)沒(méi)有產(chǎn)生。”[注]王利明：《物權(quán)法論》(修訂第二版)，中國(guó)政法大學(xué)出版社2008年版，第71頁(yè)?；谕恚粍?dòng)產(chǎn)占有的公示效力的原因之一，也在于維護(hù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施現(xiàn)實(shí)占有的買(mǎi)受人的合理信賴(lài)。買(mǎi)受人因買(mǎi)賣(mài)關(guān)系取得不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)占有，基于對(duì)自己權(quán)利的合理信賴(lài)，有權(quán)以所有權(quán)人的姿態(tài)裝修房屋、興建附屬建筑、購(gòu)置附屬財(cái)產(chǎn)設(shè)備以及實(shí)施經(jīng)營(yíng)房屋的諸多行為。如果后買(mǎi)人置這些行為于不顧，與讓與人實(shí)施買(mǎi)賣(mài)行為并辦理登記，物權(quán)法又以登記效力的絕對(duì)化對(duì)后買(mǎi)人予以?xún)?yōu)先保護(hù)，先買(mǎi)人的信賴(lài)?yán)鎸⒃獾诫y以彌補(bǔ)的損害，甚至以先買(mǎi)人為核心的動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的安全也將遭到破壞。先買(mǎi)人符合社會(huì)一般觀念和房屋交易習(xí)慣的合理信賴(lài)應(yīng)當(dāng)?shù)玫轿餀?quán)法規(guī)范的保護(hù)，而保護(hù)的最有效方法就是賦予符合規(guī)范性要求的不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)占有以公示效力。

3．后買(mǎi)人惡意認(rèn)定的正當(dāng)性決定了占有具有符合物權(quán)法規(guī)范要求的公示效力。在美國(guó)法中，登記制度的重要功能之一在于保護(hù)善意的后買(mǎi)人免受不動(dòng)產(chǎn)上秘密存在的、時(shí)間在先的沖突性權(quán)利主張的侵害[注]John H. Scheid， Down Labyrinthine Ways，A Recording Acts Guide For First Year Law Students. 80 University of Detroit Mercy Law Review 102. 2002, Fall.，但“這并不意味著后續(xù)的買(mǎi)受人可以?xún)H僅查閱登記權(quán)屬，而對(duì)其他事實(shí)視而不見(jiàn)”。[注]Wineberg v. Moore，194 F. Supp. 12; 1961 U. S. Dist. LEXIS 5769, at 17.“當(dāng)后買(mǎi)人實(shí)際知悉或者被法律推定可以依據(jù)可疑的事實(shí)調(diào)查知悉，那么后買(mǎi)人就成為預(yù)防多重買(mǎi)賣(mài)交易發(fā)生的最佳人選?！盵注]Menachem Mautner，The Eternal Triangle of law， Toward A Theory of Priorities in Conflicts Involving Remote Parties. 90 Michigan Law Review 95, at 143. 1991, October.如果后買(mǎi)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上是否存在可能損害自己權(quán)益的、成立在先的權(quán)屬主張漠不關(guān)心，甚至連去不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查的負(fù)擔(dān)性義務(wù)都怠于履行，那么，法律就沒(méi)有必要保護(hù)對(duì)自己的利益漠不關(guān)心的人，否則，就是在助虐違背物權(quán)法效率目標(biāo)要求的懶惰行為。如果后買(mǎi)人通過(guò)先買(mǎi)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有狀態(tài)已經(jīng)知道時(shí)間在先的沖突性權(quán)利的存在，仍然決定繼續(xù)進(jìn)行交易，從而利用法律的特殊保護(hù)——登記制度攫取利益，故意損害先買(mǎi)人的利益，那么這種行為本身就是不當(dāng)行為。[注]“我們過(guò)度的同情心有時(shí)超過(guò)現(xiàn)實(shí)的需要。當(dāng)后買(mǎi)人在明知土地已經(jīng)售出的情況下仍然侵奪先買(mǎi)人的權(quán)益時(shí)，我們?cè)撊绾问呛?？我們?yīng)當(dāng)允許動(dòng)機(jī)惡劣的后買(mǎi)人通過(guò)謹(jǐn)慎遵循登記制度的方式如此不當(dāng)行為么？這兩個(gè)問(wèn)題的答案拷問(wèn)著立法和司法機(jī)關(guān)所追求的公平”。Carol M. Rose，Crystals and Mud in Property Law. 40 Stanford Law Review 577, at 607. 1988, February.

在我國(guó)物權(quán)法中，善意也是買(mǎi)受人獲得法律保護(hù)的先決條件。在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，善意是指“受讓人無(wú)重大過(guò)失地不知不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)關(guān)系與真實(shí)的物權(quán)關(guān)系不一致”。[注]崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》(第二版)，中國(guó)人民大學(xué)出版社2011年版，第78頁(yè)。這種“不知”的要求就體現(xiàn)了物權(quán)法對(duì)于買(mǎi)受人的保護(hù)不應(yīng)當(dāng)是無(wú)限的和無(wú)條件的?！吧埔獾谌酥阅軌蛉〉盟袡?quán)，絕非因轉(zhuǎn)讓人有權(quán)利或資格。因此，在取得人為惡意時(shí)，不能取得所有權(quán)?！盵注]馬新彥：《現(xiàn)代私法上的信賴(lài)法則》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2010年版，第110頁(yè)。當(dāng)先買(mǎi)人已經(jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)符合物權(quán)法規(guī)范的占有時(shí)，后買(mǎi)人僅僅依據(jù)登記簿冊(cè)的記載而主張“善意”，該“善意”不應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J(rèn)定。

總之，在不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)中，后買(mǎi)人是否為善意的判斷，不應(yīng)當(dāng)僅僅依據(jù)登記薄記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)占有狀態(tài)?！昂筚I(mǎi)人不能僅僅因?yàn)橄荣I(mǎi)人的交易未登記而主張自己的善意，從而主張自己的權(quán)利可以對(duì)抗先買(mǎi)人的權(quán)利?！盵注]Conn. v. Bradish，14 Mass. 296; 1817 Mass. LEXIS 87, at 8.在先買(mǎi)人已經(jīng)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)占有的情況下，后買(mǎi)人怠于履行調(diào)查義務(wù)，或明知占有人為先買(mǎi)人而仍與讓與人繼續(xù)進(jìn)行交易的，均應(yīng)認(rèn)定為惡意，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)的是善意的第三人，而非知悉前一交易存在的惡意后買(mǎi)人。

(二)不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力的外源性正當(dāng)性基礎(chǔ)

不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力通過(guò)預(yù)防多重買(mǎi)賣(mài)的發(fā)生，保護(hù)了買(mǎi)受人的合理信賴(lài)，促進(jìn)了社會(huì)共同福利的增長(zhǎng)。這一重要功能主要關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力對(duì)社會(huì)整體利益產(chǎn)生的積極影響，是超脫于先買(mǎi)人和后買(mǎi)人雙方連貫性關(guān)系以外的外源性正當(dāng)性基礎(chǔ)。

一般地說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)發(fā)生的直接原因，是買(mǎi)受人對(duì)于讓與人不當(dāng)行為欠缺控制力，從而無(wú)法維護(hù)自身權(quán)益。在多重買(mǎi)賣(mài)案件中，道德上最應(yīng)當(dāng)受到譴責(zé)的一方無(wú)疑是讓與人，因?yàn)椤百I(mǎi)受人在預(yù)防和阻止多重買(mǎi)賣(mài)方面的力量微乎其微”[注]Menachem Mautner，The Eternal Triangle of law， Toward A Theory of Priorities in Conflicts Involving Remote Parties. 90 Michigan Law Review 95, at 142. 1991, October。，掌控多重買(mǎi)賣(mài)是否發(fā)生和不動(dòng)產(chǎn)最終權(quán)屬的一方是讓與人。多重買(mǎi)賣(mài)的行為之所以能夠發(fā)生，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的成立與買(mǎi)受人權(quán)利的公示存在時(shí)間差，而在任何一個(gè)所有權(quán)變動(dòng)的立法模式下，想排除時(shí)間差，并由此根本上杜絕多重買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)象都是不可能的。[注]馬新彥：《多重買(mǎi)賣(mài)的救濟(jì)與防范》，《法學(xué)研究》2005年第2期。在不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)案件中，不動(dòng)產(chǎn)的登記需要具備登記的條件以及讓與人的同意和配合，這就導(dǎo)致讓與人實(shí)際上控制了先買(mǎi)人能否通過(guò)登記制度維護(hù)自己的利益，同時(shí)決定了后買(mǎi)人能否取得物權(quán)。一般地說(shuō)，蓄意進(jìn)行多重買(mǎi)賣(mài)的讓與人必然會(huì)制造各種障礙和借口，阻撓登記，人為地?cái)U(kuò)大買(mǎi)賣(mài)合同和轉(zhuǎn)移所有權(quán)之間的時(shí)間差，為多重買(mǎi)賣(mài)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。因此，認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)占有具有公示效力，一方面，于先買(mǎi)人因?yàn)橹T種原因無(wú)法先行通過(guò)登記向世人宣示其權(quán)利時(shí)，可以通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有宣示其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，從而縮短時(shí)間差，降低讓與人多重買(mǎi)賣(mài)的機(jī)會(huì)；另一方面，可以激勵(lì)先買(mǎi)人實(shí)現(xiàn)占有，增加不動(dòng)產(chǎn)上權(quán)屬主張的公示度，降低后買(mǎi)人的調(diào)查成本，依據(jù)在不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)獲得的信息決定是否進(jìn)行特定交易，從而規(guī)避多重買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，限制讓與人的不當(dāng)行為，有效地矯正不動(dòng)產(chǎn)登記公示效力絕對(duì)化的弊端。

不動(dòng)產(chǎn)占有具有公示效力在預(yù)防多重買(mǎi)賣(mài)的同時(shí)，促進(jìn)了交易信息的披露，降低了獲取信息的交易成本，維護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)正常交易秩序，保障了不動(dòng)產(chǎn)交易安全，從而保護(hù)了買(mǎi)受人合理的信賴(lài)?yán)?，?duì)于締造信賴(lài)、安全的社會(huì)交易秩序具有重要意義。

二、不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力的理論梳理

(一)不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力與登記公示效力的理論梳理

就不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)而言，在現(xiàn)行物權(quán)法認(rèn)可了不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力之后，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)占有并不意味著已經(jīng)取得了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，登記仍然是取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的唯一生效要件。這是因?yàn)?，“如果不需要辦理登記就可以取得產(chǎn)權(quán)，就可能引發(fā)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的混亂，也不利于督促當(dāng)事人及時(shí)辦理登記以明確產(chǎn)權(quán)歸屬、提高財(cái)產(chǎn)利用效率。”[注]王利明：《不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究》，《政治與法律》2008年第10期。不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力的功能在于將不動(dòng)產(chǎn)占有人的債權(quán)向世人宣示，使其債權(quán)具有對(duì)抗在后發(fā)生的債權(quán)乃至惡意后買(mǎi)人所有權(quán)的效力。物權(quán)法并不排斥例外的存在，建設(shè)用地使用權(quán)人尚可利用證據(jù)證明建設(shè)用地上的不動(dòng)產(chǎn)屬于自己而不是登記權(quán)利人，并可以對(duì)抗登記公示的所有權(quán)，占有不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)受人以其在先通過(guò)占有公示的債權(quán)對(duì)抗登記在后的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于物權(quán)法在具備充分理由時(shí)設(shè)置的例外。[注]參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》(第二版)，中國(guó)人民大學(xué)出版社2011年版，第355頁(yè)。此時(shí)，先買(mǎi)人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的占有，盡管不意味著所有權(quán)的取得，但法律可以基于這一事實(shí)推定后買(mǎi)人對(duì)于先買(mǎi)人的權(quán)利存在知悉，否定其善意，破壞其獲得法律保護(hù)的資格，從而間接地限制讓與人控制登記的能力，預(yù)防了多重買(mǎi)賣(mài)的發(fā)生。

(二)不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力與不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論梳理

不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力在法律上的認(rèn)可，弱化了登記公示效力的絕對(duì)性，同時(shí)也必然弱化登記的公信力，這體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力直接影響登記公信力以及不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中對(duì)于“善意”的界定，從而限制了公信原則和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用。在物權(quán)法上，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度是登記公信力的直接體現(xiàn)。盡管“《物權(quán)法》第16條的規(guī)定也包含了對(duì)信賴(lài)登記產(chǎn)生的信賴(lài)?yán)娴谋Ｗo(hù)，而最直接保護(hù)信賴(lài)?yán)娴囊?guī)則，就是《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定”。[注]王利明：《物權(quán)法論》(修訂第二版)，中國(guó)政法大學(xué)出版社2008年版，第43頁(yè)。在我國(guó)物權(quán)法中，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力和善意取得制度對(duì)于“善意”的界定仍然是不動(dòng)產(chǎn)登記公示效力絕對(duì)化的體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的保護(hù)對(duì)象是善意的第三人，而善意更是《物權(quán)法》第106條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件之一。但是，物權(quán)法在界定這種“善意”時(shí)，仍然遵循著不動(dòng)產(chǎn)登記公示效力絕對(duì)化的立場(chǎng)——判斷是否善意的標(biāo)準(zhǔn)只有對(duì)于登記的信賴(lài)?！熬筒粍?dòng)產(chǎn)的取得人而言，真實(shí)權(quán)利人不能證明取得人知道登記簿的記載錯(cuò)誤或者登記簿上已有異議登記，那么就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是善意的?！盵注]程嘯：《論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分》，《中外法學(xué)》2010年第4期。因此，當(dāng)物權(quán)法認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)的占有具有公信力時(shí)，其就為判斷“善意”提供了新的標(biāo)準(zhǔn)[注]不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力，在使不動(dòng)產(chǎn)登記公示效力相對(duì)化的同時(shí)也使不動(dòng)產(chǎn)登記公信力相對(duì)化。參見(jiàn)王洪亮：《論登記公信力的相對(duì)化》，《比較法研究》2009年第5期。：法律依據(jù)占有的狀態(tài)推定潛在的后買(mǎi)人負(fù)有調(diào)查義務(wù)，一旦依據(jù)客觀標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定后買(mǎi)人違反了這種調(diào)查義務(wù)，就認(rèn)定后買(mǎi)人是惡意的。在多重買(mǎi)賣(mài)的特殊情形中，不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力就是通過(guò)這種方式限制不動(dòng)產(chǎn)登記公信力和善意取得制度的適用。

(三)不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力與多重買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)受人順位的梳理

1．登記一方與占有一方的順位梳理。在多重買(mǎi)賣(mài)中，若干買(mǎi)受人簽訂合同的先后順序不是認(rèn)定買(mǎi)受人物權(quán)法保護(hù)優(yōu)先順位的根據(jù)。但是，在買(mǎi)受人之一辦理了所有權(quán)登記，而另一買(mǎi)受人未辦理登記但已實(shí)施對(duì)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)占有的情況下，合同簽訂的時(shí)間對(duì)于認(rèn)定買(mǎi)受人的優(yōu)先順位具有重要意義。一方面，未登記的買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有是在辦理登記的買(mǎi)受人訂立合同之前發(fā)生的，即辦理登記的一方買(mǎi)受人在訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的已經(jīng)為另一買(mǎi)受人占有，那么，基于占有的公示效力，實(shí)施占有的買(mǎi)受人應(yīng)先于辦理登記的買(mǎi)受人得到物權(quán)法的保護(hù)。這是因?yàn)?，發(fā)生在先的不動(dòng)產(chǎn)占有強(qiáng)加了后買(mǎi)受人調(diào)查占有者的權(quán)屬狀態(tài)的義務(wù)以及推定買(mǎi)受人惡意的效力。也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)已為他人占有的事實(shí)將破壞搶先登記買(mǎi)受人的善意狀態(tài)，盡管其已經(jīng)因登記取得所有權(quán)，仍不能對(duì)抗占有在先買(mǎi)受人的債權(quán)。另一方面，未登記的買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有是在辦理登記的買(mǎi)受人簽訂合同之后實(shí)施的，則取得不動(dòng)產(chǎn)登記的買(mǎi)受人先于取得不動(dòng)產(chǎn)占有的買(mǎi)受人得到物權(quán)法的保護(hù)。這是因?yàn)?，買(mǎi)受人在訂立合同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)未被其他買(mǎi)受人占有，其無(wú)從知曉該不動(dòng)產(chǎn)上沖突權(quán)利的存在，不負(fù)有任何調(diào)查義務(wù)，主觀上完全是善意，其請(qǐng)求辦理登記的行為是基于買(mǎi)賣(mài)合同要求出賣(mài)人履行主給付義務(wù)的正當(dāng)行為，登記的效力應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于占有。如此認(rèn)定買(mǎi)受人的優(yōu)位順序，可以有效地防范出賣(mài)人和締約在后的買(mǎi)受人之間惡意串通，搶先登記損害締約在先買(mǎi)受人權(quán)益的道德風(fēng)險(xiǎn)。

2．占有一方與支付價(jià)金一方的順位梳理。若干買(mǎi)受人均未辦理登記，一方實(shí)施了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)占有，另一方向出賣(mài)人支付了價(jià)金，基于上述同樣的道理，有不同的處理方案。一方面，如果占有一方在支付價(jià)金的一方簽訂合同之時(shí)已經(jīng)實(shí)施對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有，則支付價(jià)金一方在不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利不得對(duì)抗占有一方在不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利。當(dāng)然，若占有人在締約時(shí)對(duì)于多重買(mǎi)賣(mài)的事實(shí)具有惡意并且仍然進(jìn)行占有的，則基于民法中任何人不能因?yàn)樽约旱牟划?dāng)行為而獲利的基本立場(chǎng)，提供價(jià)金給付的效力應(yīng)當(dāng)優(yōu)于占有的效力。另一方面，如果支付價(jià)金一方訂立合同及支付價(jià)金之時(shí)，另一方尚未占有不動(dòng)產(chǎn)，則支付價(jià)金一方在不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利應(yīng)優(yōu)于占有一方在不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利。其主要理由在于：第一，支付價(jià)金一方盡管尚未取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但支付價(jià)金之時(shí)主觀上完全是善意的，其支付價(jià)金行為使其獲得優(yōu)于他人權(quán)利的優(yōu)先權(quán)，這種價(jià)金優(yōu)先權(quán)尚可優(yōu)于建筑物上存在的工程款優(yōu)先受償權(quán)[注]參見(jiàn)《合同法》第286條、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》。，優(yōu)于公示在后的買(mǎi)受人的債權(quán)更應(yīng)在情理之中。第二，在多重買(mǎi)賣(mài)中，支付價(jià)金一方較之占有一方毫無(wú)疑問(wèn)地將承擔(dān)更多合同履行不能帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)——價(jià)金難以收回的風(fēng)險(xiǎn)。在沖突的兩種利益之間，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)承受更大風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)事人予以應(yīng)有的救濟(jì)。只有這樣才能將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小限度，從而實(shí)現(xiàn)法律的效益價(jià)值。但占有一方在占有不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)，也向出賣(mài)人支付價(jià)金的，則不在此限。

三、不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力的立法設(shè)計(jì)

(一)公示效力的立法設(shè)計(jì)及其闡釋

經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力的正當(dāng)性論證和理論梳理之后，筆者主張，應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)法中不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力[注]美國(guó)北卡羅來(lái)納州法院在典型判例中所創(chuàng)設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力已經(jīng)經(jīng)歷近百年的演變歷程(see Love v. United States，889 F. Supp. 1548; 1994 U. S. Dist. LEXIS 20435)。，在《物權(quán)法》第14條第1款之后增加1款，作為第2款：“依合同而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記，因該不動(dòng)產(chǎn)已為享有所有權(quán)主張的他人占有而無(wú)效。登記申請(qǐng)人依合理調(diào)查義務(wù)仍不能發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)上存在他人的所有權(quán)主張的情形除外。”對(duì)這一款規(guī)定的內(nèi)容，可以作以下解讀：

1．不動(dòng)產(chǎn)占有人所公示的權(quán)利必須是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)?；谖覈?guó)物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)規(guī)定的特殊性，不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制于針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)多重買(mǎi)賣(mài)的特殊情形，用以解決先買(mǎi)人和后買(mǎi)人之間的利益沖突問(wèn)題。因此，先買(mǎi)人以現(xiàn)實(shí)占有的方式公示的必須是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其它權(quán)利的多重讓與并無(wú)特殊保護(hù)的必要。

2．只有合同才能成為需要進(jìn)行公示的所有權(quán)變動(dòng)的原因行為。為了使不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力制度與《物權(quán)法》第28條至第30條規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)的特殊規(guī)則相協(xié)調(diào)，突出多重買(mǎi)賣(mài)特殊案件中不動(dòng)產(chǎn)占有效力的本質(zhì)功能，應(yīng)當(dāng)將所有權(quán)取得的原因行為限制為合同，包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和互易。

3．登記申請(qǐng)人負(fù)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上權(quán)屬狀態(tài)的調(diào)查義務(wù)。后買(mǎi)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上權(quán)屬狀態(tài)的調(diào)查義務(wù)是不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力的重要因素，因此，后買(mǎi)人不僅要審查登記簿，還要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查。但是，后買(mǎi)人是否實(shí)際進(jìn)行了調(diào)查、調(diào)查進(jìn)行得是否勤勉，或者是否得出了與事實(shí)相符的調(diào)查結(jié)果，對(duì)于判斷后買(mǎi)人的主觀惡意并不重要。只要一般理性人站在后買(mǎi)人的角度應(yīng)當(dāng)能夠通過(guò)調(diào)查得知沖突權(quán)利的存在，就應(yīng)推定后買(mǎi)人實(shí)際知曉先買(mǎi)人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)具有權(quán)屬主張。一般理性人盡合理注意義務(wù)仍然無(wú)法發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)上存在他人的權(quán)利主張，則應(yīng)認(rèn)定后買(mǎi)人為善意。例如，依據(jù)離婚協(xié)議房屋歸前妻所有，登記名義人為前妻，隨后前妻將房屋出售給前夫但未辦理登記，但前妻仍與前夫同住在同一房屋，即先買(mǎi)人取得對(duì)房屋的實(shí)際占有，但同時(shí)讓與人也并未喪失占有，于前妻將房屋讓與后買(mǎi)人時(shí)，處于后買(mǎi)人位置的一般理性人即使盡合理注意，也難以發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)上存在與登記內(nèi)容相沖突的所有權(quán)主張，因此不能推定后買(mǎi)人具有惡意。

(二)關(guān)于占有界定的立法設(shè)計(jì)及其闡釋

不動(dòng)產(chǎn)占有是公示效力的前提條件和邏輯起點(diǎn)。因此，只有明確界定具有物權(quán)法規(guī)范屬性的占有，才能為公示效力提供制度背景和功能基礎(chǔ)。筆者認(rèn)為，在《物權(quán)法》第14條增加第2款后，應(yīng)再增加一款，作為第3款：“只有合同訂立時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)已為他人公開(kāi)、明確和排他地占有，并且該占有明顯違背登記事項(xiàng)時(shí)，方可適用前款規(guī)定?！边@一款規(guī)定包括以下幾個(gè)內(nèi)容：

1.后買(mǎi)人所有權(quán)變動(dòng)的原因行為發(fā)生時(shí)先買(mǎi)人必須已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)占有。不動(dòng)產(chǎn)占有公示效力賦予了后買(mǎi)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況的調(diào)查義務(wù)，若先買(mǎi)人于后買(mǎi)人于交易時(shí)尚未實(shí)施對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有，則后買(mǎi)人僅有義務(wù)查看登記簿，無(wú)需對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是否存在沖突性權(quán)利進(jìn)行調(diào)查，實(shí)際上也無(wú)從調(diào)查。先買(mǎi)人于后買(mǎi)人交易后實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)占有的，無(wú)論占有是在后買(mǎi)人的不動(dòng)產(chǎn)登記之前后，先買(mǎi)人對(duì)于該財(cái)產(chǎn)實(shí)施的占有，均不構(gòu)成導(dǎo)致公示效力發(fā)生的有效占有，后買(mǎi)人沒(méi)有進(jìn)行調(diào)查的義務(wù)。[注]See Paganelli v. Swendsen，50 Wn. 2d 304; 311 P. 2d 676, at 679; 1957.

2.占有必須公開(kāi)、明確和排他的占有。不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力源于占有的權(quán)利外觀所具有的權(quán)利推定效力。這就要求買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有必須是公開(kāi)、明確和排他的占有?！肮_(kāi)”是指占有人必須以能夠向全社會(huì)公示其權(quán)屬主張的方式實(shí)現(xiàn)占有，并積極回應(yīng)他人對(duì)于房屋權(quán)屬狀態(tài)的調(diào)查，而不能隱藏、掩蓋其所有人身份；“明確”是指占有人必須對(duì)房屋的原始狀態(tài)進(jìn)行符合所有權(quán)人身份的改變，使房屋喪失了尚未被他人占有的初始狀態(tài)，同時(shí)這種占有必須已經(jīng)穩(wěn)定持續(xù)一定時(shí)間；“排他”是指占有人必須明確反對(duì)任何試圖侵犯其所有權(quán)主張的行為，而不能聽(tīng)之任之。在我國(guó)司法實(shí)踐中，曾有判決依據(jù)先買(mǎi)人在占有房屋后已經(jīng)實(shí)際承擔(dān)所有權(quán)人的主要維修義務(wù)而認(rèn)可占有的公示效力。[注]參見(jiàn)新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級(jí)人民法院(2012)烏中民四終字第27號(hào)判決書(shū)“王麗芳與新疆星云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”?？傊加腥藢?duì)于房屋的占有必須達(dá)到已經(jīng)為讓與人以外的其他人“使用中”程度的外觀特征，僅僅獲得鑰匙而空置房屋并不符合公開(kāi)、明確和排他的要求，不構(gòu)成有效的占有。

3.占有必須同登記公示的內(nèi)容相沖突。既然不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力要求后買(mǎi)人承擔(dān)“調(diào)查義務(wù)”，那么，該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系必然具有存在權(quán)屬糾紛的外觀，即不動(dòng)產(chǎn)占有所顯示的權(quán)屬狀態(tài)與登記公示的權(quán)屬狀態(tài)不一致?！爸挥挟?dāng)占有可疑時(shí)，才引發(fā)了調(diào)查義務(wù)。如果占有人的占有與已登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系相符合，那么就不存在調(diào)查義務(wù)。”[注]Roger H. Bernhardt, Ann M. Burkhart: Real Property, 4th Edition. 影印版，法律出版社2004年版，第348頁(yè)。