關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的研究

馮巖

摘要：在經(jīng)濟(jì)全球化、競(jìng)爭(zhēng)國(guó)際化、知識(shí)經(jīng)濟(jì)化的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。文章介紹了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，描述我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀，闡述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵以及表現(xiàn)形式，具體分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出發(fā)揮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能，避免陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的一些管理措施，用來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益和得到穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制

0 引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指對(duì)城市土地綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進(jìn)，以及金融政策的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)得到了越來(lái)越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤(rùn)吸引了許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的參與，面對(duì)著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了很大的貢獻(xiàn)。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢(shì)，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，但同時(shí)國(guó)家也逐漸加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更加大。加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高資金使用效果，提升競(jìng)爭(zhēng)力，向效率和創(chuàng)新要利潤(rùn)將是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

1 我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀

我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究起步比較晚。在這之前，我國(guó)房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來(lái)分析，那是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國(guó)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理論研究工作遲遲未能展開(kāi)。20世紀(jì)90年代初期，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國(guó)才真正開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究。一些專(zhuān)家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補(bǔ)了我國(guó)在這方面的缺陷。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的層次加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始了與國(guó)際接軌，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險(xiǎn)管理與經(jīng)營(yíng)管理，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)，有的甚至被淘汰出局。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，建立適合我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系與風(fēng)險(xiǎn)管理模式，是當(dāng)前理論界與實(shí)業(yè)界亟需解決的重要課題。

2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式

2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財(cái)務(wù)為主?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由以下六個(gè)方面構(gòu)成：

2.2.1 稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對(duì)稅率的變化非常的敏感。其中涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，在投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中稅率的變動(dòng)，將導(dǎo)致企業(yè)成本費(fèi)用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動(dòng)現(xiàn)金儲(chǔ)備無(wú)法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重點(diǎn)在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報(bào)酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)控制財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的方式來(lái)控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經(jīng)濟(jì)周期影響的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，貨幣政策相對(duì)寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進(jìn)作用；相反在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，貨幣政策相對(duì)緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會(huì)下降。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟(jì)周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.4 融資風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資的時(shí)候容易受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷(xiāo)售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動(dòng)較大。

2.2.5 資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要投入大量的資金，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是銀行貸款。近年來(lái)，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在警戒線附近上下波動(dòng)，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益或者融資沒(méi)有達(dá)到原先計(jì)劃的數(shù)額，就會(huì)面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.6 預(yù)期投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計(jì)劃與年度項(xiàng)目進(jìn)展基本都依靠預(yù)期的投資回報(bào)來(lái)決策，如果受到政治、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，有可能會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)租賃或者買(mǎi)賣(mài)合同終止、客戶(hù)逾期未交款等情況，然而此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時(shí)間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實(shí)現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)也就不能確定，就會(huì)存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

3 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于財(cái)務(wù)活動(dòng)的始終，是企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員必須引起重視的問(wèn)題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足，防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)淡薄，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識(shí)淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。