農(nóng)漁業(yè)用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法的探討

馮友建，陳 帥

（浙江大學(xué)地球科學(xué)系 杭州 310027）

1 研究背景

近年來(lái)，許多國(guó)家利用海洋資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)取得了顯著的成效，海洋經(jīng)濟(jì)正逐漸成為國(guó)家社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)。我國(guó)歷來(lái)就有海洋開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)，特別是 “十二五”規(guī)劃綱要提出了推進(jìn)海洋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并將其作為轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要內(nèi)容，將海洋經(jīng)濟(jì)放在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要位置，海洋經(jīng)濟(jì)正升級(jí)為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略［1－2］。其中，漁業(yè)作為農(nóng)業(yè)的重要組成部分，農(nóng)漁業(yè)用海也在用海類(lèi)型中占突出地位。農(nóng)漁業(yè)用?；鶞?zhǔn)價(jià)格作為海域市場(chǎng)的指導(dǎo)性?xún)r(jià)格，其確定是否科學(xué)，價(jià)格水平是否合理，是否符合海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，直接關(guān)系到海域市場(chǎng)的建設(shè)［3］。因此，研究基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法對(duì)于有效地利用農(nóng)漁業(yè)用海顯得十分重要。

2 農(nóng)漁業(yè)用海的基準(zhǔn)價(jià)格內(nèi)涵

農(nóng)漁業(yè)用海是指為開(kāi)發(fā)利用和養(yǎng)護(hù)漁業(yè)資源、發(fā)展?jié)O業(yè)生產(chǎn)需要?jiǎng)澏ǖ暮Ｓ?，包括漁港和漁業(yè)設(shè)施基地建設(shè)區(qū)、養(yǎng)殖區(qū)、增殖區(qū)、捕撈區(qū)和重要漁業(yè)品種保護(hù)區(qū)［4］。農(nóng)漁業(yè)用?；鶞?zhǔn)價(jià)格是指依據(jù)海域估價(jià)的原則和方法，充分考慮農(nóng)漁業(yè)用海的區(qū)位條件、周邊社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性，根據(jù)農(nóng)漁業(yè)用海的質(zhì)量條件及其收益狀況等，綜合測(cè)算評(píng)估確定的在正常經(jīng)營(yíng)利用的條件下農(nóng)漁業(yè)用海各級(jí)別海域或均質(zhì)區(qū)片海域在基準(zhǔn)期日時(shí)評(píng)估的海域使用權(quán)平均價(jià)格。農(nóng)漁業(yè)用海的使用年限，按照國(guó)家規(guī)定的最高使用年限為15年。

3 農(nóng)漁業(yè)用海基準(zhǔn)評(píng)估的原則

3.1 預(yù)期收益原則

在對(duì)農(nóng)漁業(yè)用?；鶞?zhǔn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，重要的是海域投資者對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期。因此，必須對(duì)農(nóng)漁業(yè)用海過(guò)去的收益狀況充分了解，并對(duì)海域市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，根據(jù)待估海域的未來(lái)獲利能力來(lái)估算其價(jià)值。

3.2 市場(chǎng)供需原則

市場(chǎng)供需原則是指在評(píng)估時(shí)必須根據(jù)估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)海域使用權(quán)市場(chǎng)的供需狀況確定。海域作為固定資源，其位置和數(shù)量是不變的，在交易市場(chǎng)中不能進(jìn)行完全競(jìng)爭(zhēng)。海域價(jià)格會(huì)受到市場(chǎng)供求關(guān)系的較大影響，因此在評(píng)估時(shí)必須充分考慮到當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的供求狀況。

3.3 生產(chǎn)要素貢獻(xiàn)合理分配原則

海域收益受到勞動(dòng)、資本、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理等多重要素的共同作用。因此，在測(cè)算海域價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意科學(xué)準(zhǔn)確地計(jì)算各種要素對(duì)經(jīng)濟(jì)收益的貢獻(xiàn)，將其從海洋經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總產(chǎn)品扣除，得出海域本身的收益，進(jìn)而正確測(cè)算海域使用權(quán)的價(jià)格。

3.4 變動(dòng)原則

影響海域價(jià)格的各種因素常常處于變動(dòng)之中，海域價(jià)格會(huì)因?yàn)檫@些因素的變動(dòng)而產(chǎn)生變化。在對(duì)海域的基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行測(cè)算時(shí)，需要分析這些要素的變化過(guò)程，研究其變化發(fā)展趨勢(shì)，總結(jié)其發(fā)展規(guī)律，這樣才能得出科學(xué)的結(jié)論。

3.5 替代原則

根據(jù)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，當(dāng)存在兩個(gè)或以上有互相替代作用的商品或服務(wù)時(shí)，彼此的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互比較之后決定的。因此，在對(duì)農(nóng)漁業(yè)用海進(jìn)行基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，要以同類(lèi)地區(qū)類(lèi)似利用條件下的海域價(jià)格為基準(zhǔn)，評(píng)估得出的結(jié)果不能明顯偏離具有替代性質(zhì)的海域價(jià)格。

3.6 定價(jià)適度原則

海域價(jià)格的高低會(huì)對(duì)海洋資源的利用、環(huán)境的保護(hù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。評(píng)估價(jià)格過(guò)高會(huì)打擊投資者的積極性，造成海洋資源的閑置；評(píng)估價(jià)格過(guò)低又會(huì)導(dǎo)致海域的盲目開(kāi)發(fā)，粗放經(jīng)營(yíng)，引起海域生態(tài)環(huán)境的破壞。只有根據(jù)海域的實(shí)際情況、市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行合理的評(píng)估，才能正確引導(dǎo)和發(fā)展海域使用權(quán)市場(chǎng)，促進(jìn)海域資源的有效利用和海域使用權(quán)市場(chǎng)的規(guī)范管理。

4 常用評(píng)估方法比較

農(nóng)漁業(yè)用海同時(shí)具有一般資產(chǎn)的屬性和海域資源的特性。其基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估不同于土地評(píng)估，但在評(píng)估的過(guò)程中可以借鑒基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估方法體系。常見(jiàn)的土地評(píng)估方法有：收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。每種評(píng)估方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，評(píng)估原理和適用范圍也不相同。各種評(píng)估方法比較見(jiàn)表1［5］。

表1 常用估價(jià)方法比較

5 農(nóng)漁業(yè)用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)思路

農(nóng)漁業(yè)用海的基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估的基本思路是以評(píng)估海域資料為基礎(chǔ)，對(duì)評(píng)估海域進(jìn)行質(zhì)量等級(jí)的劃分，測(cè)算出評(píng)估海域的樣點(diǎn)價(jià)格進(jìn)行處理，從而得到農(nóng)漁業(yè)用海的基準(zhǔn)價(jià)格。具體的技術(shù)思路如圖1所示。

6 農(nóng)漁業(yè)用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法的確定

6.1 農(nóng)漁業(yè)用海質(zhì)量評(píng)價(jià)和級(jí)別劃分

圖1 農(nóng)漁業(yè)用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路線

農(nóng)漁業(yè)用海的質(zhì)量評(píng)價(jià)和等級(jí)劃分根據(jù)其用海特點(diǎn)，選擇影響顯著的因素，采用特爾斐法，由專(zhuān)家確定各影響因素的權(quán)重。然后對(duì)待估海域的各影響因素進(jìn)行打分，得到待估海域的綜合分值。最后根據(jù)各海域的綜合分值對(duì)其 進(jìn)行質(zhì)量等級(jí)的劃分。農(nóng)漁業(yè)用海的主要影 響因素及其包含的指標(biāo)如表2所示。

表2 農(nóng)漁業(yè)用海質(zhì)量評(píng)價(jià)因素

6.2 樣點(diǎn)價(jià)格測(cè)算方法

筆者通過(guò)調(diào)查現(xiàn)有農(nóng)漁業(yè)交易資料和對(duì)農(nóng)漁業(yè)用海的實(shí)地調(diào)研，筆者發(fā)現(xiàn)農(nóng)漁業(yè)用海中養(yǎng)殖用海等收益及相關(guān)資料比較容易獲得。因此，可通過(guò)收益還原法測(cè)算這些海域的價(jià)格，即樣點(diǎn)價(jià)格。而對(duì)于一些收益資料較難獲取的漁業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施用海，則可以利用成本法來(lái)測(cè)算養(yǎng)點(diǎn)價(jià)格。

6.2.1 收益還原法

收益還原法是在準(zhǔn)確測(cè)算農(nóng)漁業(yè)用海在未來(lái)預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，選擇適當(dāng)?shù)倪€原率，將農(nóng)漁業(yè)用海在未來(lái)每年的純收益折算到基準(zhǔn)期日時(shí)純收益總和的一種方法。對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)或出租并有持續(xù)穩(wěn)定年收入或年租金的農(nóng)漁業(yè)用海尤其是用于養(yǎng)殖的海域可以采用收益還原法來(lái)確定價(jià)格。收益還原法的基本公式為：

式中：P表示海域使用權(quán)樣點(diǎn)價(jià)格；Ii表示第i年海域使用的純收益；ri表示第i年的還原利率；n表示海域使用年限。

農(nóng)漁業(yè)用海易受海洋災(zāi)害、生物病害、物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等因素影響，風(fēng)險(xiǎn)較大，在個(gè)別年份甚至?xí)霈F(xiàn)虧本的現(xiàn)象。因此，在利用調(diào)查資料測(cè)算純收益時(shí)，需要考慮個(gè)別年份收益下降的情況，將收入以一定比例降低。在實(shí)際應(yīng)用中，海域使用每年的純收益是變化的。為了反映純收益在未來(lái)使用年限的變化情況，使計(jì)算結(jié)果符合實(shí)際，同時(shí)使計(jì)算變得簡(jiǎn)單，可以假定在剛開(kāi)始的幾年內(nèi)，農(nóng)漁業(yè)用海的純收益是變化的，到達(dá)一定的年期后，純收益不再變化。因此，農(nóng)漁業(yè)用海的價(jià)格計(jì)算公式可以轉(zhuǎn)化為公式 （2）：

式中：p表示海域使用權(quán)樣點(diǎn)價(jià)格；Ii表示t年前各年海域純收益預(yù)測(cè)值；I表示各使用年；t表示純收益開(kāi)始不發(fā)生變化的某年；It表示自t年起的年海域純收益；N表示法定最高使用年限。

6.2.2 成本法

成本法是根據(jù)開(kāi)發(fā)漁業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施用海所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和作為基礎(chǔ)，加上一定的利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)和海域增值收益來(lái)測(cè)算價(jià)格的方法。對(duì)于收益資料較難獲取或交易市場(chǎng)不發(fā)達(dá)尤其是漁業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施用?？梢圆捎眠@種方法來(lái)確定。其公式為：

式中：P表示海域使用權(quán)樣點(diǎn)價(jià)格；Q表示農(nóng)漁業(yè)用海取得費(fèi)用；D表示農(nóng)漁業(yè)用海開(kāi)發(fā)費(fèi)用；B表示開(kāi)發(fā)利息；M表示開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；T表示稅費(fèi)。

樣點(diǎn)價(jià)格測(cè)算得到結(jié)果后，必須根據(jù)農(nóng)漁業(yè)用?；鶞?zhǔn)價(jià)格的內(nèi)涵對(duì)樣點(diǎn)價(jià)格進(jìn)行一系列的修正，包括：交易情況修正、區(qū)位因素修正、海域使用年限修正和評(píng)估基準(zhǔn)日修正等。

6.3 農(nóng)漁業(yè)用?；鶞?zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法

6.3.1 區(qū)片基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法

對(duì)于擁有大量樣點(diǎn)資料的農(nóng)漁業(yè)用海區(qū)域，其區(qū)片基準(zhǔn)價(jià)格可以通過(guò)算術(shù)平均法來(lái)測(cè)算。算術(shù)平均法是指將區(qū)片內(nèi)測(cè)算得到的各樣點(diǎn)價(jià)格之和與樣點(diǎn)個(gè)數(shù)相除得到農(nóng)漁業(yè)用?；鶞?zhǔn)價(jià)格的方法。其公式為：

式中：Pj表示某均質(zhì)農(nóng)漁業(yè)用海的基準(zhǔn)價(jià)格；Xi表示某均質(zhì)農(nóng)漁業(yè)用海內(nèi)可用樣點(diǎn)i的單位面積的海域價(jià)格；n表示某均質(zhì)農(nóng)漁業(yè)用海內(nèi)可用樣海域價(jià)格的樣點(diǎn)數(shù)量。

而對(duì)于樣點(diǎn)資料較少的農(nóng)漁業(yè)用海區(qū)域，其區(qū)片基準(zhǔn)價(jià)格可以采用區(qū)域比較法來(lái)確定。區(qū)域比較法根據(jù)替代原則，以已知區(qū)域的農(nóng)漁業(yè)用海基準(zhǔn)價(jià)格作為基礎(chǔ)，將待估區(qū)域與其進(jìn)行區(qū)域條件指數(shù)的比較，從而確定待估農(nóng)漁業(yè)用海區(qū)域的基準(zhǔn)價(jià)格。其測(cè)算模型為：

式中：Pj為某均質(zhì)農(nóng)漁業(yè)用海的基準(zhǔn)價(jià)格；P表示作為比較基準(zhǔn)的已知農(nóng)漁業(yè)用海的基準(zhǔn)價(jià)格；Fi為待估農(nóng)漁業(yè)用海的區(qū)域條件指數(shù)；F為比較基準(zhǔn)的農(nóng)漁業(yè)用海的區(qū)域條件指數(shù)。

利用區(qū)域比較法評(píng)估農(nóng)漁業(yè)用?；鶞?zhǔn)價(jià)格主要是根據(jù)影響因素的權(quán)重及賦分值計(jì)算各區(qū)域的綜合得分，將得分作為區(qū)域比較法中的區(qū)域條件指數(shù)［6］，進(jìn)行計(jì)算，得出待估區(qū)域的基準(zhǔn)價(jià)格。

6.3.2 級(jí)別基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法

農(nóng)漁業(yè)用海的級(jí)別基準(zhǔn)價(jià)格采用區(qū)片基準(zhǔn)價(jià)格的面積加權(quán)法來(lái)測(cè)算。面積加權(quán)法是將農(nóng)漁業(yè)各用海區(qū)片的價(jià)格與面積的積與同級(jí)別樣點(diǎn)海域總面積相除，來(lái)表達(dá)農(nóng)漁業(yè)用海級(jí)別基準(zhǔn)價(jià)格的方法。其公式為：

式中：Pj表示某均質(zhì)農(nóng)漁業(yè)用海的基準(zhǔn)價(jià)格；Xi表示某區(qū)片i的基準(zhǔn)價(jià)格；Si表示區(qū)片i海域面積；n表示某均質(zhì)農(nóng)漁業(yè)用海內(nèi)可用樣海域價(jià)格的區(qū)片數(shù)量。

7 結(jié)束語(yǔ)

目前，海域價(jià)格評(píng)估處于起步探索階段，尚未形成一套完整、系統(tǒng)的海域估價(jià)理論。為了保證海域資源合理的開(kāi)發(fā)和利用，保護(hù)國(guó)家的資源性資產(chǎn)，必須加強(qiáng)海域基準(zhǔn)價(jià)格體系的建立。本研究對(duì)用海類(lèi)型中農(nóng)漁業(yè)用海的基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法進(jìn)行了探索，基本思路是通過(guò)收益還原法和成本法測(cè)算農(nóng)漁業(yè)用海樣點(diǎn)價(jià)格，經(jīng)過(guò)修正后，再通過(guò)算術(shù)平均法、面積加權(quán)法或者區(qū)域比較法測(cè)算出基準(zhǔn)價(jià)格，方法具有可操作性。但在實(shí)際的基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，需要評(píng)估人員對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估體系有深刻的認(rèn)識(shí)，并對(duì)農(nóng)漁業(yè)用海所在區(qū)域及各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)有深入的調(diào)查。此外，農(nóng)漁業(yè)用海易受各種因素的影響，風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)于基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估過(guò)程中各種風(fēng)險(xiǎn)因素的考量以及還原利率的確定需要進(jìn)一步的研究探討。

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