房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探析

○尋靜

（富力（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 遼寧 沈陽(yáng) 110000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方法

1、規(guī)避納稅法

規(guī)避納稅并不是說(shuō)企業(yè)要逃稅、偷稅、漏稅等，實(shí)際上是合理地利用現(xiàn)行稅法的制度規(guī)則實(shí)現(xiàn)稅務(wù)規(guī)避的目的。當(dāng)前，國(guó)家和政府為了鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、區(qū)域、企業(yè)等的生存和發(fā)展，制定了一系列的稅收優(yōu)惠政策，如出口退稅、稅收減免等，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或項(xiàng)目的調(diào)整來(lái)達(dá)到適用這些稅收優(yōu)惠政策的目的，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)。如在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅收政策優(yōu)惠上，按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定，“企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅；將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。”據(jù)此，企業(yè)可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)投資入股的方式進(jìn)行合作建房，在房屋銷(xiāo)售取得收入后通過(guò)股份轉(zhuǎn)讓與回購(gòu)來(lái)獲得這筆收入。此外，國(guó)家出于對(duì)解決貧困群體住房需求的需要，在廉租房建設(shè)上給予了一定的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以通過(guò)參與廉租房建設(shè)項(xiàng)目在保證開(kāi)工量的同時(shí)，既響應(yīng)了政府的號(hào)召樹(shù)立了品牌效應(yīng)，又能夠獲得稅收上的減免。

2、稅基籌劃法

稅基即課稅基礎(chǔ)，是某種稅的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，同時(shí)也是計(jì)稅的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。稅基的大小直接影響應(yīng)稅額的多少。稅額的計(jì)算公式為稅額=稅基*稅率，在稅率相同的條件下，稅基的口徑寬窄直接決定稅額的多寡。因此，從稅基方面進(jìn)行納稅籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)首要考慮的。稅基籌劃法主要是通過(guò)調(diào)整稅基如剝離價(jià)外費(fèi)用、調(diào)整課稅項(xiàng)目等實(shí)現(xiàn)的，以求達(dá)到降低應(yīng)稅額、實(shí)現(xiàn)合理避稅的目的。如在房地產(chǎn)的主要稅種土地增值稅的納稅籌劃中，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅。因此，在實(shí)際的稅務(wù)操作過(guò)程中，可以通過(guò)臨界點(diǎn)籌劃方式，通過(guò)調(diào)整稅基將房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅合理控制在20%的臨界點(diǎn)上，如企業(yè)可以通過(guò)控制出售價(jià)格或增加可扣除項(xiàng)目金額等方式進(jìn)行稅基調(diào)整。在房地產(chǎn)企業(yè)的籌融資行為中，也可以通過(guò)稅基籌劃來(lái)進(jìn)行合理節(jié)稅。按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券和銀行融資等方式獲取資金時(shí)，其利息是可以抵減部分應(yīng)稅額的，從而降低稅基。而通過(guò)發(fā)行股票來(lái)籌資則無(wú)法影響所得稅稅基。因此，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)充分考慮不同籌資方式對(duì)稅基的影響，從而選擇對(duì)自己最為有利的籌資方式。

3、稅率差異法

稅率差異是指那些性質(zhì)相同或者相似的稅種適用不同的稅率。稅率差異是一種客觀存在的現(xiàn)象，往往表現(xiàn)在不同的地區(qū)之間、行業(yè)之間、企業(yè)類(lèi)型之間、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)之間，其存在的基礎(chǔ)是國(guó)家出于激勵(lì)和扶持某些地區(qū)、行業(yè)、類(lèi)型企業(yè)、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)等的需求，通過(guò)稅收杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的有效的調(diào)動(dòng)和聚集，為特殊區(qū)域的特殊群體提供生存和發(fā)展的空間。具體到房地產(chǎn)企業(yè)中，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的復(fù)雜性，在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中可能涉及到不同的稅率，企業(yè)可以通過(guò)項(xiàng)目分拆或調(diào)整以適用較低的稅率，實(shí)現(xiàn)避稅目的。如按照我國(guó)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售適用5%的營(yíng)業(yè)稅率，而建筑裝修則適用3%的營(yíng)業(yè)稅率，因此房地產(chǎn)企業(yè)在提供和銷(xiāo)售精裝房時(shí)，應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)和房屋裝潢兩個(gè)項(xiàng)目分拆，如分別同業(yè)主簽訂不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售合同和房屋裝潢合同，以適用不同的營(yíng)業(yè)稅率。又如在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，需要房地產(chǎn)公司提供施工單位，根據(jù)稅法規(guī)定，地產(chǎn)中介作為服務(wù)提供方適用5%的營(yíng)業(yè)稅率，而分包方則適用3%的營(yíng)業(yè)稅率，從納稅籌劃的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)可以將工程中介變?yōu)楣こ谭职赃m用更低的稅率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)投資地點(diǎn)的選擇、關(guān)聯(lián)方交易、子公司設(shè)立等選擇稅率更低的區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，借此利用區(qū)域間的稅率差異降低稅負(fù)成本。

4、延期納稅法

延期納稅是通過(guò)將當(dāng)期成本或收入合理的分期或展期，以避免當(dāng)期成本費(fèi)用過(guò)低、收入過(guò)高帶來(lái)的抵減費(fèi)用過(guò)少、應(yīng)稅額過(guò)高的稅收籌劃技巧。延期納稅是一種常見(jiàn)的納稅籌劃方法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)延期納稅來(lái)避免收入的當(dāng)期過(guò)度集中或成本費(fèi)用時(shí)間分?jǐn)偛痪庀聨?lái)的當(dāng)期稅負(fù)成本過(guò)高的問(wèn)題。如稅法規(guī)定，只有當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能夠?qū)︿N(xiāo)售收入進(jìn)行確認(rèn)。據(jù)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)適當(dāng)延遲房地產(chǎn)權(quán)屬的變更登記時(shí)間，以此來(lái)延遲銷(xiāo)售收入的確認(rèn)時(shí)間，將收入合理分布或通過(guò)延遲緩解企業(yè)資金緊張的問(wèn)題。又如按照稅法規(guī)定，土地在工程項(xiàng)目未動(dòng)工之前，列入企業(yè)的固定資產(chǎn)，直到企業(yè)開(kāi)始動(dòng)工之后，才開(kāi)始轉(zhuǎn)入在建工程成本項(xiàng)目。而在土地未開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，企業(yè)可以按照固定資產(chǎn)攤銷(xiāo)方法計(jì)提，從而減輕動(dòng)工后的土地賬面價(jià)值，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。因此，企業(yè)在合理的計(jì)算下可以適當(dāng)延長(zhǎng)動(dòng)工時(shí)間，以減輕稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

5、其它納稅籌劃方法

其它納稅籌劃方法有諸如組織形式的合理設(shè)置、投資行業(yè)和用途（如住宅和商業(yè)地產(chǎn)）、納稅人身份等。如在組織形式的設(shè)計(jì)上，子公司和分公司由于性質(zhì)的不同，在稅收上適用不同的規(guī)定，子公司由于是獨(dú)立的企業(yè)法人，能夠享受許多稅收政策優(yōu)惠；而分公司并不是獨(dú)立的企業(yè)法人，并不能夠享受稅收政策優(yōu)惠，但分公司的成本費(fèi)用和損益可以計(jì)入總公司的損益中，從而沖抵總公司的成本費(fèi)用。因此，在組織形式的選擇上，房地產(chǎn)公司應(yīng)合理考慮兩種組織形式的優(yōu)劣，最大限度實(shí)現(xiàn)避稅目標(biāo)。另外，在住宅和商業(yè)地產(chǎn)的投資方向上，主要涉及企業(yè)的戰(zhàn)略方向，但從稅收籌劃的角度，也可以做適當(dāng)規(guī)劃和參考。盡管當(dāng)前住宅和商業(yè)地產(chǎn)的稅率相同，但在某些城市兩者的預(yù)繳率是不同的，企業(yè)可以通過(guò)選擇預(yù)繳率低的投資項(xiàng)目，從而獲得貨幣的時(shí)間價(jià)值，來(lái)達(dá)到效益的最大化。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問(wèn)題分析

1、納稅籌劃意識(shí)不足，納稅籌劃能力不足

很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，納稅籌劃對(duì)我國(guó)的企業(yè)而言還是個(gè)比較陌生的概念。很多人想當(dāng)然地把納稅籌劃、合理避稅看作是挖社會(huì)主義的墻角，是要予以嚴(yán)厲打擊的行為。一些企業(yè)家也謹(jǐn)小慎微，不敢逾越雷池一步。這種長(zhǎng)期的思想禁錮使得企業(yè)缺乏對(duì)稅收籌劃正確的認(rèn)識(shí)，錯(cuò)誤地將納稅籌劃同偷稅、漏稅、逃稅等違法行為聯(lián)系在一起，不敢想、不敢做。而另外一方面，一些企業(yè)者對(duì)納稅籌劃的管理性和科學(xué)性認(rèn)識(shí)不足，認(rèn)為稅收籌劃沒(méi)有用處，而且企業(yè)也不需要稅收籌劃。部分領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為納稅籌劃僅僅是同稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)人員搞好關(guān)系就行，想著走歪道、撈偏門(mén)，對(duì)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和估計(jì)不足，也缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)和警惕意識(shí)。而且，企業(yè)在稅收籌劃上的管理工作也做得不到位，缺乏必要的籌劃準(zhǔn)備、模板分析、溝通管理等工作，將稅收籌劃的擔(dān)子更多的壓在財(cái)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)人員身上，部門(mén)協(xié)同配合不夠，這些都是讓企業(yè)納稅籌劃能力發(fā)展受到制約和阻礙的負(fù)面因素。

2、缺乏優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)的納稅籌劃管理團(tuán)隊(duì)

納稅籌劃是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的管理活動(dòng)，但同時(shí)由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的復(fù)雜性，又需要具備工程建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)等極具項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的人才，這樣才能拓展納稅籌劃的管理視角，更好地匹配房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃需求。這就要求企業(yè)必須建立起一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的同時(shí)又具有其他多元化人才的管理團(tuán)隊(duì)，不僅要求稅務(wù)處理人員具備專(zhuān)業(yè)的納稅籌劃知識(shí)，熟悉相關(guān)的法律、稅務(wù)申報(bào)審批流程、避稅技巧等，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具備一定的認(rèn)識(shí)和了解，具有一定的工程建設(shè)和地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)。然而可惜的是，由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)普遍的急躁心理，大中小企業(yè)一哄而上，忙著掙快錢(qián)，忽視了對(duì)企業(yè)人才尤其是財(cái)務(wù)管理人才的建設(shè)。不少房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員甚至連基本的會(huì)計(jì)從業(yè)資格證都沒(méi)有，僅能勝任最簡(jiǎn)單的記賬，無(wú)法滿足企業(yè)的稅收籌劃需求。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對(duì)策和建議

1、提高納稅籌劃意識(shí)，完善內(nèi)部管理

當(dāng)前隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪調(diào)控力度加大，同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，房地產(chǎn)已經(jīng)從過(guò)去十年的超快發(fā)展軌道中向平穩(wěn)過(guò)渡。之前眾多循著資本的氣味追逐而來(lái)的大量中小開(kāi)發(fā)商和從其它行業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)而來(lái)的企業(yè)使得這個(gè)行業(yè)更加擁擠不堪，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，也在不斷拉低著整個(gè)行業(yè)的平均報(bào)酬收益率。而高企的房?jī)r(jià)和不斷弱化的購(gòu)買(mǎi)力使得購(gòu)房需求萎靡不振，相信在未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨行業(yè)發(fā)展的拐點(diǎn)，而企業(yè)自身如何在行業(yè)發(fā)展的拐點(diǎn)期保全自身并伺機(jī)在調(diào)整中擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)份額，成為企業(yè)下一階段必須認(rèn)真思考的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高自身的財(cái)務(wù)管理能力。企業(yè)應(yīng)提高納稅籌劃意識(shí)，不斷完善內(nèi)部管理，增強(qiáng)稅收籌劃能力。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)自身應(yīng)稅狀況的信息搜集和分析，合理選用應(yīng)稅模板，加強(qiáng)會(huì)計(jì)處理。

2、加快建設(shè)高水平、高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)稅務(wù)實(shí)務(wù)操作團(tuán)隊(duì)

人才是決定企業(yè)興衰的關(guān)鍵，在未來(lái)新一輪的競(jìng)爭(zhēng)之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊鑼密鼓地羅致人才，通過(guò)人才來(lái)提高和落實(shí)企業(yè)的管理，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。具體到納稅籌劃上，企業(yè)管理者應(yīng)提高對(duì)財(cái)務(wù)管理人才的重視程度，加快構(gòu)建高水平、高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)稅務(wù)實(shí)務(wù)操作團(tuán)隊(duì)。企業(yè)應(yīng)綜合市場(chǎng)情況，依據(jù)自身的現(xiàn)實(shí)需求制定出合理的人才需求計(jì)劃和招聘標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)各種渠道吸收和選聘優(yōu)秀的稅務(wù)處理人才。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)健全人才的再教育管理機(jī)制，設(shè)計(jì)人力資源開(kāi)發(fā)計(jì)劃，加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，及時(shí)更新員工的知識(shí)庫(kù)和技能。完善激勵(lì)與約束機(jī)制，加強(qiáng)后勤保障管理。

四、結(jié)論

依法納稅是每個(gè)納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，在依法納稅的框架下，通過(guò)對(duì)企業(yè)應(yīng)稅項(xiàng)目的合理調(diào)整和優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)自身稅負(fù)的降低和減輕，是一種合理的避稅手段，也是追求利潤(rùn)的企業(yè)在自身價(jià)值最大化的條件下做出的最優(yōu)化選擇。

[1]王曉慧：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃問(wèn)題研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2014（9）.

[2]任桂濤：基于房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的探討[J].企業(yè)研究，2014（6）.

[3]李翠平：淺析房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2014（11）.

[4]戚明坤：新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃淺談[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013（2）.