房產稅開征對中國的影響及改革可行性

彭晨等

摘 要：文章闡述了房產稅在中國開征的作用，并對我國房產稅改革中遇到的障礙進行分析，并針對遇到的障礙提出了改進房產稅的一些思路。

關鍵詞：房產稅 居民收入 政府 房產稅調節(jié) 試點 稅基

中圖分類號：F810.42

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2014）04-118-02

進入新世紀以來，中國經濟的不斷發(fā)展和人們對居住需求的日益增高，住房供不應求，我國房地產市場價格持續(xù)走高。由于住房問題關乎民生，房價不正常的高漲，增加了居民的生活壓力，而且過多的資金流入房地產，排擠了其他實業(yè)的資金投入，增大了投機性。所以面對房價快速上漲所帶來的一系列問題，我國首先在上海、重慶開始試點房產稅，但此次改革也引發(fā)了不少爭議。

一、房產稅在中國開征的作用

1.房產稅為地方政府提供財政收入。就中國而言，目前只有上海和重慶試點了房產稅，但各地與房地產直接相關的政府收入卻一直很高。2001年度國有土地出讓金還僅有1296億，僅相當于地方財政收入的16.6%，而到了2010年，國有土地出讓金達到2.9萬億，與地方財政收入之比為71%，相當于GDP的7%。可見房地產相關稅收為政府創(chuàng)收的潛力是非常巨大的。

2.調節(jié)居民收入分配，抑制房地產投資、投機行為。近年來，與私人購房大量增加相伴隨的，是房價的大幅上漲。近幾年房產投資或投機成為一部分人積累財富的重要方式，對居民收入差距的拉大產生了越來越大的影響。通過對面積大、價值高、套數多的個人住房征收房產稅進行適當調節(jié)，可以一定程度上促使收入和財產的合理分配，縮小貧富差距。

3.增加市場供給，實現社會和諧。減少強勢群體對資源的占用，增加市場供給，增加弱勢群體的房源。緩解房產不均房源不足這一尖銳的社會矛盾，從而實現社會和諧。

4.平穩(wěn)房價，減少資源浪費和環(huán)境污染。由于房地產泡沫的存在，而房子作為不能再產出的產品被投入了過量的資本，將消費者的投資限制于此，使消費者在其他投資領域的投資縮小，威脅了國家經濟的發(fā)展和進步。如此，征收房產稅成為我國中國特色社會主義市場經濟體制下微調房價、確保經濟發(fā)展的可行手段之一。

二、我國房產稅改革遇到的一些障礙（以滬，渝兩地試征收為依據）

1.中收入階層受到沖擊，壓力增大。首先，隨著改革開放的春風吹入神州大地的還有日漸趨于嚴重的國民收入差距和貧富差距。對于低收入者而言，以如今的房價單憑微薄工資，已確是無法承擔得起，以至于征收房產稅與否對這類群體的影響并不大。于掌握大量財富的高收入者而言，多征收的百分之幾無異于一瓢水之于一汪泉，影響甚微。然而，處于中間尷尬位置的中收入階層，既不像低收入者對住房無所求也不能似高收入者般將稅收忽略不計。

其次，盡管短期來看，房產稅的出臺抑制了房價過熱，但從根本上看，房價主要取決于市場供求關系，因此遏制高房價不能及太多希望于房產稅。中收入者消費能力不及高收入者但剛性需求大，當房產市場供求不平衡時很容易對其產生影響。

征收房產稅就是多收一種稅賦，房價成本無形升高，讓本來就買房困難的中收入階層更加“望房卻步”，違背了國家開征房產稅的初衷。

2.房產稅征收對象范圍小，制約力有限，削弱了房產稅的調節(jié)功能?，F行房產稅的課稅范圍窄和免稅范圍寬，據房產稅暫行條例的規(guī)定，房產稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農村。隨著“三農”問題的凸顯，鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)城市化的加強，不少農村和城鎮(zhèn)融為一體，但卻不屬于房產稅征稅范圍。城鄉(xiāng)有別的房產稅限制了公平規(guī)范，實際上也縮窄了征收范圍，影響到了房產稅的正常增長。房產稅征收對象范圍的縮小，使其制約能力受限，從而削弱了其本身的較為微弱調節(jié)功能。

3.稅負不公平?！吨腥A人民共和國房產稅暫行條例》第三條和第四條提到“房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。”“房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%?！?/p>

對自用房屋按1.2%、出租房屋按12%稅率征稅，調節(jié)收入分配的職能難以實現，擁有多套住房的家庭的付稅能力取決于這個家庭所擁有的財富值，財富值的不同其承擔稅收的能力亦會有差異，不變的稅率不能適應收入的增長，體現出稅制的不公。

4.試點房產稅的征收未能充分體現稅收公共化的優(yōu)勢?！稌盒修k法》（《中華人民共和國房產稅暫行條例》是1986年由國務院頒布實施的。《條例》規(guī)定，對位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的房產每年征收房產稅。）中規(guī)定如果納稅人對試點房產稅的法律規(guī)范性產生質疑，或者將稅收的性質混同于行政命令，就會認為自身的納稅人權利未能得到有效保障——試點房產稅的征收并非由納稅人代表組成的代議機構批準通過，更不用說通過代議機構對稅款的征收和使用進行決定和監(jiān)督了。在這種情況下，納稅人很難形成對“用于滿足公共需要”的稅收依據的認同感，覺得納稅只有付出沒有回報，對稅收產生強烈的厭惡感和排斥感，進而扭曲納稅行為，導致偷稅、逃稅甚至抗稅等稅收不遵從問題的發(fā)生。

5.按租金計稅存在重復問題。房產稅對出租房屋以租金收入作為計稅依據，缺乏合理性。房產稅的兩種計稅依據會得出不同的應納稅額，這便讓給別有用心的人有了可乘之機，為人為地避稅漏稅提供方便。除此之外，房屋租金得征收房產稅及營業(yè)稅等，存在著類似于重復征稅的現象。

6.試點房產稅的制度和政府目標不一致。在滬、渝兩地的試點方案中，商品稅的性質和特征在對個人住房征收的房產稅上具有很大程度的體現，當需求缺乏彈性時，主要由住房的購買者承擔，根據上文對房產稅改革所遇阻礙的分析，這種方式在無形中增加了房產成本，因此政府想通過房產稅來打壓房價的政策目標難以實現。

三、房產稅在中國實施的可行性

以上六點障礙分析，從本質上而言主要是兩方面的問題：第二、三、五條都關系到稅收的公平性；第一、四、六則是體現的房產稅實施效率和效果不明朗的情況。針對此兩種問題，提出以下兩點可行性。

1.完善房產稅改革的公平性。房產稅征收對象范圍小、稅負不公以及重復征稅的問題是公平性的集中體現，這些問題一定程度上使其制約力有限，從而削弱了房產稅的調節(jié)功能。

因此，要體現公平性則，首先縮小征收對象的地區(qū)差異，不能城鄉(xiāng)有別?，F行的課稅范圍和免稅范圍區(qū)分了城市和農村，但事實上隨著國家城市化進程的加快，農村的城鎮(zhèn)的差距逐漸縮小。不包括農村實際上縮窄了征收范圍，影響到了稅收的正常增長。其次，根據稅收對象其家庭擁有的財富值的差異而調節(jié)稅率。暫行條例中說明了自用房屋和出租房屋的稅率區(qū)別，但并不是每一戶多房產的家庭都有足夠的財富值承擔高達12%的出租房稅率。由此致使稅率不公。另外，對出租房不能單純按租金計稅。別有用心的人利用兩種計稅依據得出不同稅額而容易引發(fā)偷稅漏稅的行為。

2.重視效率與效果。根據彼得·德魯克所言，“效率”，可以說是“把事情做對”（to do things right）的能力，而“效果”則是“做對的事情”（to get the right things done）的能力。盡管能微弱抑制房價過熱，但中收入階層受到沖擊且壓力增大，降低了房產的需求，體現出房產稅的征收是在“做正確的事”，卻沒有“正確地做事”。即有效果但效率不高。試點房產稅的征收未能充分體現稅收公共化的優(yōu)勢，納稅人沒有對“稅收取之于民，用之于民”產生認同，得不到納稅人的配合也是沒效果的體現。除此之外，試點房產稅的制度和政府目標不一致也難以提高實行效率得到好效果。

總之改革房產稅的目的在于調節(jié)快速上漲的房價，減輕購房居民的生活壓力，有效抑制房地產市場上的投機行為。而這些都離不開政府的宏觀調控。稅收的調節(jié)很大程度上與國家宏觀調控的政策相互影響，當稅收改革，國家財政收入自然會受到相應地影響，由此而引發(fā)宏觀調控政策的調整；而國家政策的調整也會相應地體現到各個方面。因此，考慮到公平與效率，則能使房產稅發(fā)揮稅收的杠桿作用的同時調節(jié)其與宏觀調控政策的關系。

[本文是2013年長沙理工大學大學生研究性學習和創(chuàng)新性實驗計劃項目“房產稅開征對中國的影響及改革可行性研究”的階段性研究成果之一。項目指導教師：楊學華。]

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（責編：賈偉）