我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度的改革與優(yōu)化

摘要：隨著房地產(chǎn)的不斷深化改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)近年來一直保持繁榮景象，并且已經(jīng)發(fā)展為國民經(jīng)濟中的支柱性產(chǎn)業(yè)。但是，由于我國房地產(chǎn)稅稅制仍不完善，因此在實際操作過程中問題很多，還需要進一步優(yōu)化和改革。本文從我國房地產(chǎn)稅制存在的問題出發(fā)進行有關研究，以期促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)稅 改革 優(yōu)化

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度概述

房地產(chǎn)稅也稱不動產(chǎn)稅，在性質上屬于集合概念，它是指房地產(chǎn)持有人在保有和流轉兩個環(huán)節(jié)上所設計的稅種總稱。一般來講，房地產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，是對房屋所有人所征稅收的統(tǒng)稱。從法律角度來講，房地產(chǎn)稅收制度不屬于稅收概念，而是從行業(yè)角度出發(fā)的稅收制度。按照征收對象的性質，房地產(chǎn)稅收分為直接稅和間接稅，包括營業(yè)稅、城建稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、教育費附加稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅、所得稅、契稅等稅種，而房地產(chǎn)稅收體系就是由這些稅種組成的。

具體來說，房地產(chǎn)稅稅收體系分為兩大類，一類是直接針對房地產(chǎn)而征收的財產(chǎn)稅，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅及固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。另一類是開征與房地產(chǎn)有關的所得稅和流轉稅，包括營業(yè)稅、所得稅及城市維護建設稅?？梢哉f，目前我國的房地產(chǎn)稅收制度處于一個龐雜混亂的局面，因此，為了使稅收制度盡快與我國經(jīng)濟發(fā)展形勢相匹配，就必須對當前的房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度進行改革和優(yōu)化。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度存在的問題

（一）稅負不公平

各國在房地產(chǎn)稅征收上普遍采用“重流轉，輕保有”的做法，目的在于抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展，防止房地產(chǎn)出現(xiàn)投機現(xiàn)象，以引導房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康蓬勃方向發(fā)展?；诖?，長期以來我國也奉行“重流轉，輕保有”原則，并把它作為我國稅收立法的一項重要政策。然而，縱觀我國目前過熱的、炒作嚴重的、投機現(xiàn)象頻發(fā)的房地產(chǎn)市場，不難看出這一稅收政策在實踐中的作用微乎其微，沒有起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的應有作用。考察發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)這種狀況的原因有以下兩點。

第一，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負過重產(chǎn)生“鎖定效應”，鎖定效應為美國經(jīng)濟學家魯薩所創(chuàng)，指“資產(chǎn)因價格下降而使資產(chǎn)所有者不能出售其資產(chǎn)”。鎖定效應使得房產(chǎn)所有者囤積房產(chǎn)等待房價上漲時伺機出售，使得房價處于惡性循環(huán)狀態(tài)，長期居高不下。第二，我國房地產(chǎn)保有稅負過輕，導致房地產(chǎn)持有者長時間等待房價上升再行出售，而不必擔心負擔一筆不小的房產(chǎn)保有稅。

（二）計稅依據(jù)不合理

目前，我國的房地產(chǎn)計稅分為房產(chǎn)計稅與從價計稅。從價計稅按照房產(chǎn)的原值一次減去一成到三成的余值后再乘以百分之一左右的稅率來進行納稅，這是一種折中計稅方式，依據(jù)的是過去的成本，不能體現(xiàn)出房產(chǎn)的實際市場價值。這種計算方式也沒有把房屋的損耗和未來升值因素考慮在內(nèi)，直接導致與房產(chǎn)的市場價格有了一定的差距，而使房產(chǎn)稅不能隨著房產(chǎn)價值的上升而提高。同時，考慮不同時期房屋建造成本也是必要的，因為他的建造成本和應承擔的稅負是有差別的。一般情況下，先建成的房屋成本會低于后建房屋成本，這樣以來，后建成的房屋就會比先建成的房屋多承受一些房產(chǎn)稅，而使得房地產(chǎn)交易積極性受到一定程度的影響，造成資源流通的滯緩。從租計征的房產(chǎn)稅是根據(jù)房產(chǎn)的租金收入來乘以一定的稅率進行征稅， 房屋的租金往往是根據(jù)市場租賃的行情進行設定的， 這與歷史成本計稅的方式相比有了顯著的提高。

（三）稅收結構嚴重不合理

根據(jù)房地產(chǎn)從開發(fā)到出售的過程，房地產(chǎn)稅的征收環(huán)節(jié)可以分為三部分，分別為開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。從稅法相關規(guī)定來看，目前我國對房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)和預售環(huán)節(jié)征稅的稅點是比較低的，這在一定程度上有利于激發(fā)房產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的積極性，并且給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了政策支持和創(chuàng)造了良好的外部投資環(huán)境。但是，我國在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)上則廣泛征稅。如營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等稅種，如此沉重的稅負自然不會是房產(chǎn)開發(fā)商承擔，最終還是會轉嫁到廣大的消費者手中，增加買房者的負擔，導致房地產(chǎn)行業(yè)的二級市場一直處于低迷發(fā)展狀態(tài)。在保有環(huán)節(jié)上更是存在稅收執(zhí)法力度不夠的問題，對大量的住宅房根本沒有進行征稅。

（四）房屋產(chǎn)權信息不完備，房產(chǎn)稅難以實施

雖然我國已經(jīng)制定了房屋產(chǎn)權登記制度，但是存在一定的問題與不足之處。土地登記屬于土地管理部門管理范圍，而房產(chǎn)登記屬于房地產(chǎn)管理機關管理范疇，這就不利于當事人進行查閱登記以獲取全面、有效的交易信息，同時也不利于對民眾產(chǎn)權的保護。在房屋產(chǎn)權信息難以共享的情況下，很難完成國家的宏觀調(diào)控目標，同時也進一步加劇了炒房、投機行為的開展，加劇了尋租及腐敗行為。房屋及其他的不動產(chǎn)信息是一種公共信息，并不屬于某一特定的部門，任何單位及個人都沒有拒絕民眾進行查詢的權利。相關部門并沒有利用當今發(fā)達的信息技術，使信息達到共享的程度，也使得公眾難以對房地產(chǎn)信息進行有效查詢。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度改革與優(yōu)化的措施

（一）嚴格征稅，實現(xiàn)稅收的公平最大化

據(jù)相關調(diào)查表明，我國偷稅、逃稅現(xiàn)象較為嚴重。為了維護稅法的權威和實現(xiàn)稅負的公平化，我國在稅收改革中應當采取多種措施對偷稅、逃稅的企業(yè)進行嚴厲打擊。對偷稅、逃稅的打擊治理，不僅有利于保證國家尊嚴不被踐踏，維護國家財政穩(wěn)定，也有利于稅負承擔者公平平等地在房地產(chǎn)市場立足。為了確保稅收政策的有效推行，就需要在稅收立法和稅收執(zhí)法、司法方面加大力度。

首先，在稅收立法上要加強對逃稅、偷稅企業(yè)的懲處力度，此項政策不僅達到警示其他房地產(chǎn)企業(yè)的效用，而且也為稅收執(zhí)法機關、稅收司法機關提供了強有力的法律依據(jù)；其次，應該建立一支專業(yè)素質強硬、作風正派、工作能力出眾的稅收執(zhí)法隊伍，對于房地產(chǎn)企業(yè)偷稅、逃稅現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)一起，快速嚴肅處理一起，絕不手下留情、法外開恩；最后，建立獨立的稅收司法審判庭，專門處理與稅收有關的案件，以達到專業(yè)化、效率高的效果。endprint

（二）確定合理的計稅依據(jù)

考察國際通行計稅依據(jù)，房地產(chǎn)稅收主要有市場價值、租金價值、樓場的價值等計稅依據(jù)，按評估價值征稅是西方國家房地產(chǎn)稅法中一條非常重要的原則，評估機制征稅能客觀地反映房地產(chǎn)稅制存在的計稅依據(jù)不合理的問題，使多占有不動產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有不動產(chǎn)的少繳稅，確保房地產(chǎn)主體公平地承擔稅負。目前，我國應該結束現(xiàn)有的房產(chǎn)稅從價、從租、從量計算計稅依據(jù)的混亂局面，借鑒國際經(jīng)驗按照評估價值計稅，確保稅負公平。這種計稅依據(jù)可以克服其他類型計稅依據(jù)的缺陷，使它在“交易證據(jù)多、便于誠信納稅、稅收富有彈性”等特點下指導房地產(chǎn)價值評估。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)稅收機構

如前所述，我國房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)，而開發(fā)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負承擔很弱，這樣一來就使得房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)因承擔沉重的稅負而阻礙房地產(chǎn)流通市場的繁榮發(fā)展，也阻礙了我國房地產(chǎn)稅收制度的發(fā)展。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)應該成為征稅的重點，因為這個環(huán)節(jié)已經(jīng)到了房產(chǎn)交易的末端，征稅對象比較穩(wěn)定，也不會出現(xiàn)轉嫁稅負的現(xiàn)象，因此便于稅務機關的監(jiān)督與管理。對于流通環(huán)節(jié)應該進行大力改革，減輕流通環(huán)節(jié)的稅負，減少一些征稅名目，以此加快房地產(chǎn)流通速度，繁榮房地產(chǎn)交易市場。

（四）健全和完善房地產(chǎn)稅征收配套機制

為了增強征收房地產(chǎn)稅的實效性，就要逐漸建立財產(chǎn)登記的實名制，并且在強化房地產(chǎn)產(chǎn)權登記方面，就要做到查明土地的位置及面積，加快實現(xiàn)房屋與土地產(chǎn)權證書的統(tǒng)一化進程，避免房地產(chǎn)的私下交易和打擊房地產(chǎn)市場的尋租、腐敗等違法行為。還要建立和完善房地產(chǎn)評價機制，建立起一套高效實用的房地產(chǎn)評估機構，培養(yǎng)一批經(jīng)驗豐富、專業(yè)化程度強的評價人員，使民眾參與房地產(chǎn)市場交易時，能夠得到有效信息，少走歪路。

四、結語

隨著市場經(jīng)濟的不斷深入發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度已經(jīng)顯示出越來越多的弊端，為了滿足市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，以及發(fā)揮房地產(chǎn)稅對收入的調(diào)節(jié)功能，當前，我國應該著力于房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度的改革與優(yōu)化，強化國家對房地產(chǎn)稅征收的宏觀調(diào)控力，使房地產(chǎn)稅發(fā)揮出應有的作用。

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（劉珞，1978年生，遼寧康平縣人，遼寧稅務高等?？茖W校講師，中國注冊稅務師。研究方向：進出口稅收理論與實務、國際稅收、稅收征管）endprint