我國開展住房抵押貸款證券化的需求與障礙分析

曲萬成，王春峰

（天津大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部，天津 300072）

一、引言

住房抵押的證券化既可以以提高資產(chǎn)流動(dòng)性又可以達(dá)到創(chuàng)始機(jī)構(gòu)融資的目的，因此住房抵押的證券化對于中國金融改革與經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和戰(zhàn)略意義。但是我國市場制度的不完善以及相關(guān)法律制度的欠缺等相關(guān)條件的不足，使得推進(jìn)住房抵押的證券化這一創(chuàng)新性的金融制度安排顯得任重而道遠(yuǎn)，需要我們認(rèn)真分析我國開展住房抵押的證券化的需求和障礙[1]。

二、我國住宅市場發(fā)展的概述

（一）基本概況

住宅是人類生存與發(fā)展最基本的生活資料之一，也是衡量一國經(jīng)濟(jì)和生活水平的重要標(biāo)志。住宅業(yè)作以生產(chǎn)和經(jīng)營住宅為最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，其市場需求大、產(chǎn)業(yè)鏈條長和集資本密集、技術(shù)密集和勞動(dòng)密集為一體的特點(diǎn)，使之成為各國促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

住宅市場面對廣大消費(fèi)者，滿足消費(fèi)者“住”的需求，受多種因素的影響和制約，其交錯(cuò)混雜形成了住宅市場的多層次性，每一層次均顯示出不同的特征[2]。主要表現(xiàn)為：住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜，附帶相關(guān)因素較多；住宅的區(qū)位或地段、價(jià)格差異較為明顯；購買頻率較低、購買決策復(fù)雜；住宅市場與消費(fèi)者的長期收入關(guān)系較為密切；消費(fèi)者的購買決策與融資機(jī)制相關(guān)；住宅購買和持有決策與人們的資產(chǎn)組合狀況聯(lián)系緊密。

（二）我國住宅市場的核心問題

我國住宅市場的核心問題在于住宅供給體系的不完善[3]。不完善表現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，存在大量無須交納或者只需交納少量土地出讓金的非商品住宅供給；第二，商品住宅供給在總量上增速慢于潛在需求的增速，在結(jié)構(gòu)上中、小戶型住宅供給相對匱乏；第三，住宅公共政策體系尚未建立，經(jīng)濟(jì)適用房制度存在嚴(yán)重缺陷。在這種供給結(jié)構(gòu)下，需求也受到嚴(yán)重扭曲，為了發(fā)展住宅市場、構(gòu)建和諧社會(huì)，就需要理順住宅供給體系。我國住宅市場的區(qū)域性特征明顯，由此導(dǎo)致地區(qū)市場間的不完全競爭性、資本市場的不完全性以及住宅空間位置的固定性等，都會(huì)導(dǎo)致住宅市場出現(xiàn)非均衡現(xiàn)象。完全依靠市場不能很好的滿足消費(fèi)者對住宅的需求，特別是不能滿足較低收入者的購房需求[4]。因此，住宅市場的運(yùn)作需要政府在一級土地供給、稅收政策、金融扶持等方面做出一定的干預(yù)。

三、我國構(gòu)建住宅政策性金融體系的必要性

從一個(gè)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，住宅業(yè)具有投資大、資金周轉(zhuǎn)周期長的特征，住宅再生產(chǎn)的全過程必然需要金融的支撐。另外，住宅具有的保值和增值的作用，使得住宅業(yè)與金融業(yè)之間存在著相互促進(jìn)、共同發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，因而住宅市場的發(fā)展必將對我國住房抵押貸款證券化的開展具有相當(dāng)?shù)姆e極性用。

對于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和金融發(fā)展來說，一個(gè)健全有效的住宅政策性金融體系是必不可少的，這主要體現(xiàn)在一下三方面[5]：第一，住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)系到國計(jì)民生和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府有必要通過政策性金融手段來建立可持續(xù)的宏觀調(diào)控機(jī)制。第二，住宅產(chǎn)品具有部分的“準(zhǔn)公共性”特征，需要由政府利用政策性金融手段來實(shí)現(xiàn)部分住宅的“有效供給”。第三，建立完善的現(xiàn)代政策性金融體系，住宅政策性金融必不可少。

四、我國開展住房抵押貸款證券化的需求分析

住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)是將流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生預(yù)期穩(wěn)定資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場上流通的證券并進(jìn)行銷售的過程。住房抵押貸款證券化可以促進(jìn)我國住宅市場的良性發(fā)展、提高住房自有率，有利于金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。我國應(yīng)借鑒成熟國家的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行住房抵押貸款證券化，其意義表現(xiàn)在以下四個(gè)方面[6]。

（一）促進(jìn)我國資本市場的改革與完善

我國仍處于社會(huì)主義初級階段，這一基本國情決定了我國資本市場運(yùn)行的市場機(jī)制、法律制度、誠信水平和監(jiān)管體系與成熟市場相比還存在著較大的差距，市場主體也有待進(jìn)一步完善和發(fā)展。總體而言，目前我國資本市場的資本約束機(jī)制尚未完備，市場的自我調(diào)節(jié)和修正功能還未充分發(fā)揮。市場體系構(gòu)架基本清晰、交易品種增加但交易品種有限，多層次市場尚不完備。

住房抵押貸款證券化給投資者提供了新的投資渠道，增加了資本市場融資工具的可選擇性，豐富和改善了我國資本市場結(jié)構(gòu)。它可使籌資者在籌資時(shí)避開銀行，這樣大大減少了籌資成本，進(jìn)而擴(kuò)大一級抵押貸款市場；投資者可以通過住房抵押貸款獲得較高的回報(bào)和承擔(dān)較小的風(fēng)險(xiǎn)，眾多投資者的參與，活躍了二級抵押貸款市場。住房抵押貸款證券化促進(jìn)了其他資產(chǎn)的證券化進(jìn)程，進(jìn)而帶動(dòng)一級市場和二級市場的發(fā)展，最終提高了資本市場整體的效率。

（二）利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，釋放金融風(fēng)險(xiǎn)

由于普遍存在通脹預(yù)期，居民儲(chǔ)蓄減少引發(fā)的存款活期化。我國沒有發(fā)達(dá)的二級市場，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)對銀行來說是無法回避。由于我國城市化的進(jìn)程住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長空間，銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將逐漸顯現(xiàn)出來。

住房抵押貸款證券化能加快銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，一方面使銀行把長期抵押貸款適時(shí)變現(xiàn)，同時(shí)又可將變現(xiàn)的資金再次投入到其他融資產(chǎn)品中。這樣操作在擴(kuò)大商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，又增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低了銀行的資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行經(jīng)營存貸業(yè)務(wù)，集中了利率風(fēng)險(xiǎn)、提前還貸風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展抵押貸款證券化可以釋放流動(dòng)性等相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)。而由銀行為主體來操作抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，既增加了一個(gè)融資渠道，改善銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。因此，抵押貸款證券化有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制，并增強(qiáng)了銀行資金的安全性，從而會(huì)有利于房地產(chǎn)業(yè)貸款和住房抵押貸款門檻的降低，有利于金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、迅速發(fā)展。

（三）刺激住房消費(fèi)需求可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長

一個(gè)國家的房地產(chǎn)市場是否健康發(fā)展，不僅影響整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且嚴(yán)重影響居民的正常生活需求。我國居民目前的住房消費(fèi)需求而言，其前景是十分廣闊的，越來越多的人需要購買住房。發(fā)展住宅抵押貸款證券化將有利于降低購房貸款門檻，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場需求。通過住房抵押貸款證券化，銀行住房抵押貸款資金來源將擴(kuò)大，而這無疑有利于銀行降低貸款條件，延長貸款期限，從而更好的滿足消費(fèi)者的需求。國內(nèi)外的研究表明房地產(chǎn)業(yè)作為一國的支柱性產(chǎn)業(yè)，具有巨大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，它不僅可以帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條，而且能帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住房抵押貸款證券化不僅可以滿足居民的住房需求而且可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長。

在我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，住宅市場占有十分重要作用，它與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場是聯(lián)系緊密。一方面，金融和勞動(dòng)力等要素市場的發(fā)育為住宅市場的發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。另一方面，住宅市場的發(fā)展顯著地促進(jìn)要素市場的發(fā)展。住宅商品化促進(jìn)了土地的有償使用，從而促進(jìn)了地產(chǎn)市場的發(fā)展。住宅建設(shè)涉及建筑材料23大類、1858個(gè)品種等50多個(gè)生產(chǎn)部門的產(chǎn)品。住宅市場的發(fā)展必然帶動(dòng)和促進(jìn)生產(chǎn)資料以及勞動(dòng)力市場的發(fā)展。

（四）有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力，提高資產(chǎn)收益率

我國在逐步開展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，住房抵押貸款證券化不但擴(kuò)大銀行的資金來源而且增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，在加強(qiáng)銀行的金融創(chuàng)新同時(shí)增加銀行創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。另外，在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上并不體現(xiàn)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，因此在不增加銀行資本同時(shí)，進(jìn)而提高銀行的財(cái)務(wù)盈利能力。

商業(yè)銀行通過住房抵押貸款證券化將貸款利息收益轉(zhuǎn)化為中介費(fèi)收入和管理費(fèi)收入等中間業(yè)務(wù)收入。另外，商業(yè)銀行也可以為貸款人的房地產(chǎn)物業(yè)租金設(shè)計(jì)證券化產(chǎn)品獲取相關(guān)收益?，F(xiàn)代銀行業(yè)盈利主要以低風(fēng)險(xiǎn)的中間業(yè)務(wù)為主，存貸業(yè)務(wù)為輔。因此，商業(yè)銀行實(shí)施住房抵押貸款證券化對于改變銀行的傳統(tǒng)存貸業(yè)務(wù)以及依賴?yán)牟钣Ｊ?，?shí)現(xiàn)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，由傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)銀行業(yè)轉(zhuǎn)型并與國際接軌意義重大。

住房抵押貸款證券化可以為商業(yè)銀行降低其各種融資成本。美國的經(jīng)驗(yàn)表明，MBS相對于抵押貸款方式來說，每年能為銀行節(jié)約相當(dāng)于融資額0.5%的融資成本。采取資產(chǎn)證券化方式融資自然可以節(jié)省由銀行中介方式下的融資成本。

五、我國開展住房抵押貸款證券化的障礙分析

我國要發(fā)展住房抵押貸款證券化，首先要分析是否具有潛在的市場需求以及市場規(guī)模，其次看是否具備適于證券化發(fā)展的外部環(huán)境，最后還要關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)的完備性以及具備相應(yīng)的金融人才。歐美國家也是首先培育了有利于證券化交易的制度環(huán)境后，MBS市場才得到了相當(dāng)?shù)陌l(fā)展。由于住房抵押貸款證券化在很多國家在解決住宅供給以及金融創(chuàng)新等方面取得了不俗的成效，我國也應(yīng)把MBS的探索性發(fā)展與中國的金融創(chuàng)新和金融深化聯(lián)系起來，充分發(fā)揮住房抵押貸款證券化對國民經(jīng)濟(jì)的正向作用，因此我國建立和深化 MBS是勢在必行的。深入分析我國目前推行住房抵押貸款證券化的外部條件和客觀障礙是創(chuàng)立和發(fā)展 MBS市場的基礎(chǔ)[7]。

（一）中國式次貸危機(jī)：影響當(dāng)前MBS發(fā)展的宏觀因素分析

美國的次貸危機(jī)主要是銀行把錢貸給沒有還款能力的個(gè)人造成的，而中國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)是許多錢貸給了部分沒有還款能力的地方政府。

1、“次”的內(nèi)涵不同

“中國式次貸危機(jī)”是由于中國的商業(yè)銀行為大量以炒房為目的的人發(fā)放了大量的按揭貸款，這種炒房人是基于以短期的投機(jī)收益來償還銀行貸款的，不是以預(yù)期的恒久性的正常收入來償還貸款的。

2、資信水平的完善程度不同

由于中國的信用體系欠缺，中國個(gè)人房屋按揭貸款所提供的個(gè)人資信證明基本上都是虛假的。一些投機(jī)性的專業(yè)炒房人通過一些造假手段，制造出任意規(guī)模的收入水平來，以滿足商業(yè)銀行辦理按揭貸款的形式上的要求。

3、穩(wěn)定性不同

由于單一價(jià)值取向和低成本的存在，中國的投機(jī)性炒房人一旦發(fā)現(xiàn)房屋跌破按揭貸款規(guī)模時(shí)，他們就有兩種最直接的理性選擇：一是直接斷供，停止償付銀行的按揭貸款，由銀行收回并處置房屋。二是尋找房屋瑕疵或退房理由，要求開發(fā)商直接退房，以減少損失。因此，從穩(wěn)定性來看，中國按揭貸款以投機(jī)為主體，其穩(wěn)定性要比美國差得多。

4、購買的目的不同

中國大部分房屋是由炒房人購買的，購買后并不是直接用于消費(fèi)，這種投機(jī)行為不是一種最終的消費(fèi)行為，只是一種生產(chǎn)過程的延續(xù)，最后還得依靠最終消費(fèi)來承擔(dān)。但這種炒房行為對于正常房屋的生產(chǎn)和消費(fèi)起到嚴(yán)重的破壞作用。它人為地抬高了房價(jià)，從而大大地減少了有效的消費(fèi)需求。

5、對金融業(yè)帶來的危害程度不同

中國式的次貸危機(jī)表現(xiàn)得更直接，也更必然，它直接發(fā)生在按揭市場。只要房屋價(jià)格不保持較大幅度的上升趨勢，中國的次貸危機(jī)就會(huì)立即出現(xiàn)。只要中國房屋按揭市場是以投機(jī)為主體的，中國的金融危機(jī)就不可避免，而且來得更直接。

（二）我國住房抵押貸款一級市場規(guī)模較小

我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展在近幾年已經(jīng)取得了很大的成功，但是仍然處于起步的階段。住房抵押貸款起步較晚、歷史也短，在地理分布上也很不平衡。與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比，住房抵押貸款一級市場的規(guī)模相對來講還比較小。

我國歷年個(gè)人住房抵押貸款余額是：2002年0.8萬億，2003年1.2萬億元，2004年1.59萬億元，2005年是1.83億元，2006年2萬億元，2007年2.41萬億元，2008年3.01萬億元，2009年4.4萬億元，2010年5.73萬億元。我國歷年GDP分別為：2002年GDP 120332.7億元，2003年GDP 135822.8億元，2004年GDP 159878.3億元，2005年GDP 183084.8億元，2006年GDP 211923.8億元，2007年GDP 49530.6億元，2008年GDP 300670億元，2009年 340507億元，2010年GDP 397983億。2010年底占GDP比重也只有15%左右。

我國目前住房抵押貸款的規(guī)模相對歐美國家甚至亞洲國家比例還小。發(fā)展住房抵押貸款證券化的重要前提是具備一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的住房抵押貸款一級市場，否則難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，我國住房抵押貸款證券化的開展也無從談起。我國現(xiàn)階段一級抵押市場的規(guī)模限制了證券化的創(chuàng)新，很難找到足夠的在期限、利率、資產(chǎn)性質(zhì)等方面相同的債權(quán)，也就不能組成貸款組合。

（三）MBS業(yè)務(wù)開展時(shí)間短，缺乏足夠的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)支撐

住房抵押貸款支持證券化是一種典型的結(jié)構(gòu)金融創(chuàng)新，其間會(huì)涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和利益主體。在住房抵押貸款支持證券產(chǎn)品的過程中，每個(gè)環(huán)節(jié)需要足夠豐富的數(shù)據(jù)支持。我國住房抵押信貸業(yè)務(wù)始于1992年，盡管近幾年發(fā)展迅猛，但是整體信貸規(guī)模還是偏小。

（四）住房抵押貸款的種類單一，標(biāo)準(zhǔn)化程度不高

目前，全國還沒有一家銀行制定出規(guī)范的個(gè)人抵押貸款管理辦法、運(yùn)作程序和管理軟件。所以，銀行系統(tǒng)自身在認(rèn)識(shí)程度、業(yè)務(wù)操作與管理方面，距離規(guī)范的要求都存在相當(dāng)?shù)牟罹唷Ｍ瑫r(shí)各商業(yè)銀行的放款合同標(biāo)準(zhǔn)不一，會(huì)對住房抵押貸款證券化市場流通造成障礙[8]。

（五）缺乏住房抵押貸款證券的中介機(jī)構(gòu)

從一定意義上來說，抵押貸款證券金融中介機(jī)構(gòu)的組建是住房抵押貸款證券化最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。這種機(jī)構(gòu)往往由政府出面建立，是政府性或具有政府背景的公司，其職能主要是購買抵押貸款債權(quán)，對其進(jìn)行組群，以抵押貸款證券的形式售出，并為這種證券提供擔(dān)保。在二級市場的運(yùn)作中，這種政府支持的抵押貸款證券中介機(jī)構(gòu)甚為重要。事實(shí)上，正是由這類證券中介機(jī)構(gòu)的存在，才形成一級市場與二級市場的聯(lián)動(dòng)，把住房消費(fèi)市場和資本市場連接起來，從而起到了推動(dòng)住房抵押市場發(fā)展的作用。目前我國發(fā)行與交易中的評估、保險(xiǎn)、咨詢等中介機(jī)構(gòu)相當(dāng)不健全。這些因素的存在，嚴(yán)重束縛了抵押貸款二級市場的建立。

（六）我國 MBS市場發(fā)展的制度性障礙

住房抵押貸款證券化（Mortgage Backed Securitization， MBS）是資產(chǎn)證券化的最主要也是最基本的形式。完善我國住房市場等具有重要意義。住房抵押貸款證券化是一種金融創(chuàng)新，它的運(yùn)作涉及到資產(chǎn)池構(gòu)建、擔(dān)保、SPV設(shè)立、信用評級增級。法律制度在住房抵押貸款證券化的過程中起著重要的規(guī)范和保障作用。

1、設(shè)置特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）的法律障礙

特殊目的載體在住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的各環(huán)節(jié)中處于核心地位。要求 特殊目的載體SPV必須具有融資資格及保證住房抵押貸款證券償付的功能。另外，為保證住房抵押貸款證券的安全及時(shí)償付，SPV必須做到完全的“破產(chǎn)隔離”保證投資人的權(quán)益安全。

第一、依據(jù)我國現(xiàn)行的法律，這種特殊機(jī)構(gòu)地位與歸屬上不明確。

目前我國的商業(yè)銀行不能投資于非銀行金融業(yè)務(wù)，不能成立以發(fā)行抵押支持證券為單一業(yè)務(wù)的特殊機(jī)構(gòu)即特殊目的載體SPV[9]。

第二、特殊目的機(jī)構(gòu)是否能夠成為企業(yè)法人還不明確。首先，公司型SPV面臨雙重征稅的困境，這會(huì)加大住房抵押貸款證券化的成本，進(jìn)而不利于SPV的構(gòu)建。

第三、行為法方面的障礙。SPV制度設(shè)立的主要目的就是隔離破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，威脅SPV的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要有兩種，一是發(fā)起人的破產(chǎn)，二是SPV自己的破產(chǎn)。

2、擔(dān)保制度的不明晰

從法律制度角度看，住房抵押貸款證券化的本質(zhì)就是以擔(dān)保制度和證券制度為架構(gòu)，將原本存在于特定主體之間不具有流動(dòng)性的債權(quán)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化成資本市場上具有良好流通性證券的一系列權(quán)利義務(wù)的安排[10]。

第一、抵押權(quán)是否隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓

住房抵押貸款證券化的第一個(gè)環(huán)節(jié)就是發(fā)行住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)向SPV轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)。由于住房抵押貸款證券化是具有附屬抵押物的資產(chǎn)證券化，因此，銀行債權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及到抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及抵押物的登記問題。我國《合同法》第80條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利”。因此，住房抵押權(quán)應(yīng)隨抵押貸款的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓。

第二、抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓與債務(wù)（抵押）人知情權(quán)的保障

我國《合同法》對合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓采納了通知主義，該法第80條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。其出售往往會(huì)涉及成千上萬個(gè)債務(wù)人，這對證券化的成本無疑會(huì)產(chǎn)生較大的影響。

3、證券化交易的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制度缺位

2005年5月16日財(cái)政部頒布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），2006年財(cái)政部新出臺(tái)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——第22號(hào)和第23號(hào)準(zhǔn)則，對資產(chǎn)證券化會(huì)計(jì)確認(rèn)起到了指導(dǎo)作用。但會(huì)計(jì)確認(rèn)還存在以下三方面問題：（1）在判斷風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬和控制權(quán)是否轉(zhuǎn)移難以確認(rèn)。（2）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移在做銷售業(yè)務(wù)確認(rèn)時(shí)存在很大的不準(zhǔn)確性。（3）三種不同的確認(rèn)方法供企業(yè)選擇導(dǎo)致證券化發(fā)行企業(yè)提供的信息缺乏橫向可比性。目前，我國證券化交易的稅法制度缺位制約了住房抵押貸款證券化的開展[11]。由于稅收將直接影響各參與主體的投融資成本，因此，稅收負(fù)擔(dān)將決定資產(chǎn)證券化的規(guī)模大小。

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