未辦理不動產(chǎn)抵押登記的抵押人是否承擔(dān)責(zé)任？

文/吳定貴

在律師工作中，往往會遇到這樣的情況：債權(quán)人與債務(wù)人簽訂主債權(quán)債務(wù)合同，為保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人同時又與抵押人簽訂了《不動產(chǎn)抵押合同》，但簽訂《不動產(chǎn)抵押合同》后，由于各方面的原因，未辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，導(dǎo)致發(fā)生糾紛時債權(quán)人不知該如何主張權(quán)利。在這種情形下，抵押合同是否成立、生效？抵押權(quán)是否設(shè)立？債權(quán)人對抵押不動產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)？抵押人是否承擔(dān)責(zé)任及債權(quán)人該如何主張權(quán)利？為了厘清前述問題中的法律關(guān)系，本文從法律的角度，對前述問題進(jìn)行分析和探討，以供參考。

一、關(guān)于抵押合同是否成立、生效的問題

（一）抵押合同的性質(zhì)

《中華人民共和國擔(dān)保法》（以下簡稱《擔(dān)保法》）（1995年10月1日起施行）第二條規(guī)定：“在借貸、買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以依照本法規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。本法規(guī)定的擔(dān)保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金?！钡谖鍡l規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔(dān)保合同無效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定?！?/p>

《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）（2007年10月1日起施行）第一百七十二條規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，可以明確抵押是擔(dān)保的方式之一，不動產(chǎn)抵押合同屬于從合同。若主債權(quán)債務(wù)合同無效，則不動產(chǎn)抵押合同也無效。因此，要確定抵押合同的效力，首先應(yīng)當(dāng)明確主債權(quán)債務(wù)合同的效力。由于本文探討的是未辦理不動產(chǎn)抵押登記的情況下抵押人是否承擔(dān)責(zé)任，因此，在本文中不探討主債權(quán)債務(wù)合同的效力問題，并假設(shè)主債權(quán)債務(wù)合同是合法、有效的。

（二）抵押合同的成立、生效

《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）（1999年10月1日起施行）第三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立?！钡谒氖臈l規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”

《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡谝话倨呤藯l規(guī)定：“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。”

根據(jù)上述規(guī)定，可以明確在我國《物權(quán)法》施行前，《擔(dān)保法》采用的是“登記生效要件主義”，即不動產(chǎn)抵押合同成立后，對各方并不直接產(chǎn)生債權(quán)和物權(quán)上的約束力，不動產(chǎn)抵押合同要待抵押登記完成后才生效，即不動產(chǎn)抵押合同和抵押權(quán)同時生效。但《物權(quán)法》施行后，明確規(guī)定了物權(quán)變動的原因行為獨(dú)立于物權(quán)變動的結(jié)果行為，不動產(chǎn)抵押合同的訂立和抵押權(quán)的設(shè)定是不同的法律事實(shí)。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”的法律適用原則，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，是否辦理不動產(chǎn)抵押登記不影響不動產(chǎn)抵押合同的效力，不動產(chǎn)抵押合同是否有效應(yīng)根據(jù)其自身內(nèi)容予以判斷。就不動產(chǎn)抵押合同而言，由于我國目前相關(guān)法律并未作出特別規(guī)定，因此，若不動產(chǎn)抵押合同中沒有特別約定的，不動產(chǎn)抵押合同自成立時（即簽字或者蓋章時）生效。

二、關(guān)于抵押權(quán)是否設(shè)立的問題

（一）不動產(chǎn)抵押合同未經(jīng)登記，抵押權(quán)未設(shè)立

《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，可以明確不動產(chǎn)抵押合同的生效并不代表抵押權(quán)的設(shè)立。抵押權(quán)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)依法辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)；未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，抵押權(quán)未設(shè)立。

（二）抵押權(quán)未設(shè)立，債權(quán)人不享有對抵押不動產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

《物權(quán)法》第一百七十條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，只有擔(dān)保物權(quán)人對擔(dān)保財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。由于不動產(chǎn)抵押未辦理抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)未設(shè)立，不發(fā)生物權(quán)效力。因抵押權(quán)未設(shè)立，債權(quán)人不是擔(dān)保物權(quán)人，所以其不享有抵押不動產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

三、關(guān)于抵押人是否承擔(dān)責(zé)任的問題

由于本文探討的是未辦理不動產(chǎn)抵押登記的情況下抵押人是否承擔(dān)責(zé)任的問題，因此，不動產(chǎn)抵押合同中的抵押人僅限于抵押人為第三人的情形。若抵押人與債務(wù)人同屬一人，無論是否辦理抵押登記，抵押人即債務(wù)人都應(yīng)當(dāng)無條件承擔(dān)償還債務(wù)的責(zé)任。

在抵押人為第三人的情形下，不動產(chǎn)抵押合同成立并生效，但抵押權(quán)因未辦理不動產(chǎn)抵押登記而未設(shè)立，不發(fā)生物權(quán)效力，那么抵押人該如何承擔(dān)責(zé)任，債權(quán)人該如何主張權(quán)利呢？

（一）債權(quán)人可以要求抵押人協(xié)助辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)

《不動產(chǎn)抵押合同》簽訂后，無論不動產(chǎn)抵押合同是否對不動產(chǎn)抵押登記進(jìn)行約定，其附隨義務(wù)是辦理完善不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，抵押人有義務(wù)協(xié)助債權(quán)人辦理不動產(chǎn)抵押登記。而對于債權(quán)人而言，若能夠繼續(xù)辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，設(shè)立抵押權(quán)，債權(quán)人對抵押不動產(chǎn)便享有優(yōu)先受償權(quán)，這是對債權(quán)人利益最好的保護(hù)。因此，若能夠辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)行使登記請求權(quán)，優(yōu)先考慮要求抵押人協(xié)助辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

但是，債權(quán)人要求抵押人協(xié)助辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)（即繼續(xù)履行）的前提是抵押不動產(chǎn)根據(jù)現(xiàn)狀還可以繼續(xù)辦理抵押登記。若主債權(quán)債務(wù)合同履行期限已經(jīng)屆滿，抵押不動產(chǎn)存在已經(jīng)轉(zhuǎn)讓、被法院查封等情形，則抵押不動產(chǎn)不能繼續(xù)辦理抵押登記，債權(quán)人無法行使該項(xiàng)權(quán)利。

（二）根據(jù)違約主體及過錯大小的不同，抵押人承擔(dān)不同的責(zé)任

1.抵押人單方違約情形下的責(zé)任承擔(dān)。《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第五十六條第二款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，因抵押人單方過錯或違約導(dǎo)致未能辦理不動產(chǎn)抵押登記的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失兩種違約責(zé)任。

雖因未辦理不動產(chǎn)抵押登記而未設(shè)立抵押權(quán)，但不影響當(dāng)事人根據(jù)生效的不動產(chǎn)抵押合同履行各自的權(quán)利義務(wù)。因此，在抵押人單方違約的情形下，若不動產(chǎn)抵押合同中明確約定違約責(zé)任，抵押人應(yīng)當(dāng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任；若不動產(chǎn)抵押合同中沒有明確約定違約責(zé)任，抵押人應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第一百零七條的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任（即賠償損失），且該賠償責(zé)任可能高至連帶責(zé)任。

當(dāng)然，抵押人的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)抵押合同約定的擔(dān)保范圍為限。之所以抵押人承擔(dān)責(zé)任的范圍被限定為抵押合同約定的擔(dān)保范圍內(nèi)，是因?yàn)椤逗贤ā返谝话僖皇龡l明確規(guī)定，當(dāng)事人一方違約，給對方造成損失的，損失賠償額不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。類似糾紛中，當(dāng)事人之間訂立不動產(chǎn)抵押合同表明，抵押人同意以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式來清償債權(quán)，換言之，只要主債務(wù)人未依約向債權(quán)人清償債務(wù)，債權(quán)人便可以就該標(biāo)的物變價來實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。債權(quán)人與抵押人簽訂不動產(chǎn)抵押合同時，債權(quán)人可以預(yù)見的利益狀態(tài)只能是以該抵押不動產(chǎn)的價值優(yōu)先受償，抵押人預(yù)見到的因違反不動產(chǎn)抵押合同可能造成的損失僅限于抵押不動產(chǎn)。

2.債權(quán)人和抵押人均有過錯情形下的責(zé)任承擔(dān)。在債權(quán)人和抵押人均有過錯情形下，若不動產(chǎn)抵押合同中明確約定各自違約責(zé)任，債權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任；若不動產(chǎn)抵押合同中沒有明確約定違約責(zé)任，債權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第一百二十條“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，由抵押人在不動產(chǎn)抵押合同約定的擔(dān)保范圍內(nèi)按照自身的過錯比例承擔(dān)賠償責(zé)任。具體的承擔(dān)比例需根據(jù)合同的約定、不同的案情進(jìn)行確定。

3.債權(quán)人違約情形下的責(zé)任承擔(dān)?！逗贤ā返诹畻l規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！钡谝话倭闫邨l和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第五十六條第二款規(guī)定，抵押人賠償債權(quán)人損失的前提是抵押人存在違約或違背誠實(shí)信用原則的情形。因此，若不動產(chǎn)抵押合同簽訂后，完全是因?yàn)閭鶛?quán)人自身的原因未及時辦理不動產(chǎn)抵押登記導(dǎo)致抵押權(quán)未設(shè)立，那么若非不動產(chǎn)抵押合同中有明確約定，否則由于抵押人不存在違約或未違背誠實(shí)信用原則的情形，債權(quán)人無權(quán)要求抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、結(jié)論

綜上所述，我國《物權(quán)法》施行后，將物權(quán)變動的原因行為獨(dú)立于物權(quán)變動的結(jié)果行為，是否辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，不影響不動產(chǎn)抵押合同的效力。因此，筆者認(rèn)為：首先，在不動產(chǎn)抵押合同中應(yīng)明確約定，不能辦理不動產(chǎn)抵押登記的情況下各方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。其次，債權(quán)人在簽訂不動產(chǎn)抵押合同后，應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險防范意識、積極主動維護(hù)自身權(quán)益，及時辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，保護(hù)對抵押不動產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。最后，即使沒有辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，也不能直接認(rèn)定不動產(chǎn)抵押合同不起作用或無約束力。在不動產(chǎn)抵押合同成立并生效的情況下，對于未辦理不動產(chǎn)抵押登記，若抵押人存在過錯或違約的，應(yīng)當(dāng)按照過錯的程度或違約責(zé)任的大小在抵押不動產(chǎn)現(xiàn)有價值的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；若抵押人不存在過錯或違約的，則債權(quán)人無權(quán)要求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任。