投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量分析

孫麗

【摘 要】投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量更能夠體現(xiàn)相關(guān)性和及時(shí)性，但是公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的價(jià)值仍舊存在問題，本文從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、所有者權(quán)益變動(dòng)表、利潤(rùn)表以及遞延所得稅的影響出發(fā)，分析探討公允價(jià)值計(jì)量模式與成本模式相比的不同。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；成本模式

一、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的政策基礎(chǔ)

（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有房地產(chǎn)，其主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

（二）公允價(jià)值計(jì)量模式

根據(jù)國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第13號(hào)規(guī)定，公允價(jià)值是基于市場(chǎng)的計(jì)量，而非基于特定主體的計(jì)量，公允價(jià)值的計(jì)量與公司持有資產(chǎn)和解決或履行債務(wù)的意圖是不相關(guān)的。其將公允價(jià)值定義為在計(jì)量日的有序交易中，市場(chǎng)參與者之間出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到的價(jià)格或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債將會(huì)支付的價(jià)格。

二、影響投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的因素

目前，熱點(diǎn)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，但供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，三四線城市市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲，市場(chǎng)已經(jīng)被充分“激活”，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在不穩(wěn)定性。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

基于目前中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)的房地產(chǎn)仍舊處于上升階段，公允價(jià)值模式下的投資性房地產(chǎn)會(huì)比成本模式下價(jià)值更高。

（一）對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

投資性房地產(chǎn)在由成本模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式會(huì)增加企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，使得企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。在轉(zhuǎn)換日當(dāng)天，原以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)按照其扣除累計(jì)折舊的賬面凈值轉(zhuǎn)出，以公允價(jià)值入賬，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)—成本”賬戶，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的正差額計(jì)入“其他綜合收益”，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率下降，使得企業(yè)從表面上有更加穩(wěn)定的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

在后續(xù)計(jì)量過程中，公允價(jià)值上升導(dǎo)致資產(chǎn)增加與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。短期內(nèi)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值呈緩慢上升態(tài)勢(shì)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加會(huì)直接導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中的賬面價(jià)值上升，使得企業(yè)的資產(chǎn)增加；同時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，使得當(dāng)期的利潤(rùn)增加，并最終通過利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)，使得所有者權(quán)益增加。因此，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量也會(huì)影響到企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，使得資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從資產(chǎn)負(fù)債表來看，企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定、運(yùn)行良好。

（二）對(duì)利潤(rùn)表的影響

投資性房地產(chǎn)在由成本模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式過程中，差額計(jì)入其他綜合收益，不影響企業(yè)檔期的利潤(rùn)額。在后續(xù)計(jì)量過程中，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)全部計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，并最終進(jìn)入利潤(rùn)表中，使得企業(yè)的利潤(rùn)上升，企業(yè)可能通過此方式調(diào)增利潤(rùn)。

以一處投資性房地產(chǎn)為例，假設(shè)該投資性房地產(chǎn)取得成本為X萬(wàn)元。在成本模式下，假設(shè)其殘值為0，使用年限為Y，采用直線折舊法。在公允價(jià)值模式下，假設(shè)每年的公允價(jià)值為Xi，i=1-Y，在第n年將該投資性房地產(chǎn)按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值M處置，不考慮所得稅的影響。

第i年：成本模式下，對(duì)利潤(rùn)的影響值為-X/Y；在公允價(jià)值模式下，對(duì)利潤(rùn)的影響值為Xi-Xi-1；公允價(jià)值模式與成本模式相比，使得利潤(rùn)多（Xi-Xi-1+X/Y）

所以截止到第i年，成本模式下，對(duì)利潤(rùn)的累計(jì)影響值為-i*X/Y；在公允價(jià)值模式下，對(duì)利潤(rùn)的累計(jì)影響值為Xi-X；公允價(jià)值模式與成本模式相比，使得利潤(rùn)累計(jì)多出（Xi –X + i *X /Y）

第n年：投資性房地產(chǎn)被處置

成本模式下，利潤(rùn)為出售價(jià)格與賬面凈值之間的差額，即（M- X+ n X/Y）；公允價(jià)值模式下，利潤(rùn)為出售價(jià)格與賬面價(jià)值之間的差額，即（M- Xn）；公允價(jià)值模式與成本模式相比，其利潤(rùn)差額為（X- Xn- n X/Y）。

到第n年投資性房地產(chǎn)被處置，成本模式下，對(duì)利潤(rùn)的累計(jì)影響額為（M-X）；公允價(jià)值模式下，對(duì)利潤(rùn)的累計(jì)影響額為（M-X）；公允價(jià)值模式與成本模式相比，其利潤(rùn)的累計(jì)影響額相同。

所以可以得出結(jié)論，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量過程中，公允價(jià)值模式下確認(rèn)利潤(rùn)多；投資性房地產(chǎn)被處置當(dāng)期，成本模式下確認(rèn)利潤(rùn)多；但是當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置時(shí)，無論是成本模式還是公允價(jià)值模式，其對(duì)利潤(rùn)的累計(jì)影響都是相同的。因此，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量能夠使得企業(yè)每年的利潤(rùn)變動(dòng)額比較穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)成本模式下某年利潤(rùn)激增的情況，起到利潤(rùn)平滑的作用，降低企業(yè)利潤(rùn)的波動(dòng)性，同樣降低企業(yè)因處置投資性房地產(chǎn)使某年轉(zhuǎn)虧為盈的可能性。

（三）對(duì)所有者權(quán)益的影響

投資性房地產(chǎn)在由成本模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式的過程中，差額計(jì)入其他綜合收益，使得所有者權(quán)益中的留存收益增加。后續(xù)計(jì)量過程中，通過利潤(rùn)的結(jié)轉(zhuǎn)，使得所有者權(quán)益中的盈余公積、未分配利潤(rùn)增加。

在投資性房地產(chǎn)被處置的當(dāng)期，成本模式與公允價(jià)值模式相比，所有者權(quán)益的增加額更大，但是從投資性房地產(chǎn)取得到處置整個(gè)期間來看，無論是成本模式還是公允價(jià)值模式，其對(duì)所有者權(quán)益的累積影響都是相同的。

（四）對(duì)企業(yè)遞延所得稅的影響

根據(jù)稅法的規(guī)定，公允價(jià)值變動(dòng)損益屬于未實(shí)現(xiàn)的利得和損失，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，不考慮公允價(jià)值的變動(dòng)，這就會(huì)導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間存在差異，在目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境下，通常是賬面價(jià)值高于計(jì)稅基礎(chǔ)，這也就導(dǎo)致了應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，使得遞延所得稅增加，本期所得稅費(fèi)用增加。

在成本模式下，雖然每年的折舊額可以從企業(yè)收入中扣除，導(dǎo)致所得稅額的下降，但是在最終處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)繳納高額的所得稅，使得最終成本模式和公允價(jià)值模式下的所得稅額相同。

假設(shè)某投資性房地產(chǎn)取得成本為X萬(wàn)元。在成本模式下，假設(shè)其殘值為0，使用年限為Y，采用直線折舊法。在公允價(jià)值模式下，每年的公允價(jià)值為Xi，i=1-Y，在第n年將該投資性房地產(chǎn)按市場(chǎng)價(jià)值M處置，所得稅稅率為25%。

第i年：應(yīng)納稅暫時(shí)性差異為（Xi-Xi-1+X/Y），所形成的遞延所得稅負(fù)債為0.25*（Xi-Xi-1+X/Y），當(dāng)期的所得稅費(fèi)用增加0.25*（Xi-Xi-1+X/Y）

第n年：投資性房地產(chǎn)被處置，按照稅法的規(guī)定，應(yīng)納稅所得額為（M- X+ n X/Y），應(yīng)納所得稅額為0.25*（M- X+ n X/Y），當(dāng)期將所有的遞延所得稅負(fù)債轉(zhuǎn)出，使得所得稅費(fèi)用為0.25*（M- Xn）。

投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值模式下，通過對(duì)遞延所得稅負(fù)債的影響，將所得稅費(fèi)用進(jìn)行了分?jǐn)?，使得企業(yè)的凈利潤(rùn)水平更加平穩(wěn)。在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的最終處置不會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所得稅費(fèi)用的劇烈波動(dòng)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不穩(wěn)定性，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值取得具有一定的主觀性，這在一定程度上會(huì)影響財(cái)務(wù)報(bào)表的可靠性。企業(yè)在運(yùn)營(yíng)困難的情況下，有可能會(huì)利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)來操縱利潤(rùn)，改善企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，偽造企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況良好的假象，企業(yè)賬面上投資性房地產(chǎn)的價(jià)值有可能被嚴(yán)重高估。

若企業(yè)想要采用處置投資性房地產(chǎn)的方式獲得現(xiàn)金和利潤(rùn)，公允價(jià)值模式下確認(rèn)的利潤(rùn)比成本模式下要低，此時(shí)成本模式會(huì)使得當(dāng)期的利潤(rùn)激增，易起到轉(zhuǎn)虧為盈的效果。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)與成本模式相比，能夠更好地體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性、及時(shí)性。