我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的困境與出路

李明潔等

【摘 要】近幾年來，針對(duì)房地產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫和房?jī)r(jià)不斷推高的現(xiàn)象。我國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但效果卻不容樂觀。本文通過對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的研究，發(fā)現(xiàn)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策主要面臨以下幾個(gè)問題：土地財(cái)政問題，貧富差距問題，政策不合理問題。并通過對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)的借鑒，對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策提出幾點(diǎn)切實(shí)可行的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；土地財(cái)政；房產(chǎn)稅

一、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控政策體系簡(jiǎn)介

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)主要有兩個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)；二是社會(huì)公平穩(wěn)定目標(biāo)。調(diào)控政策主要包括經(jīng)濟(jì)政策、行政政策及一些宣傳引導(dǎo)手段。通過經(jīng)濟(jì)政策（主要是貨幣、財(cái)政政策等）進(jìn)行調(diào)節(jié)，以行政政策（主要是規(guī)劃、計(jì)劃等）進(jìn)行管理和指導(dǎo)，同時(shí)配合信息宣傳活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)節(jié)。經(jīng)濟(jì)政策和行政政策各具特色，相互聯(lián)系，相互補(bǔ)充，共同構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策體系，如圖1所示。

在我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，經(jīng)濟(jì)政策主要包括貨幣政策、財(cái)政政策和土地政策。經(jīng)濟(jì)政策主要是通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的。供求關(guān)系決定價(jià)格是市場(chǎng)的基本規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)在運(yùn)行中也必然受到這一市場(chǎng)規(guī)律的支配。政府可以通過調(diào)節(jié)一些經(jīng)濟(jì)參數(shù)，如價(jià)格、稅收、利率、折舊率等影響企業(yè)的投資和消費(fèi)者的需求，達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。行政政策的作用路徑不同于經(jīng)濟(jì)政策，其主要是針對(duì)開發(fā)商施加影響，不適用于一般消費(fèi)者。主要可以通過限制直接限制房?jī)r(jià)的方式，限制房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)階段我國(guó)政府主要采取經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控，一般只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展時(shí)，才會(huì)采取行政政策手段。

二、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策遇到的困境分析

近幾年來，我國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但效果不容樂觀。

可以看出，今年來我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格依然以強(qiáng)勁的勢(shì)頭持續(xù)走高，房?jī)r(jià)漲幅也隨調(diào)控政策起伏不定，很多調(diào)控政策的實(shí)施都只是起到暫時(shí)抑制房?jī)r(jià)的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個(gè)方面。

1.隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，土地資源愈發(fā)緊缺。這對(duì)城市建設(shè)用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。我國(guó)地少人多，房地產(chǎn)開發(fā)用地緊張。目前我國(guó)人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國(guó)人口基數(shù)大，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，本就捉襟見肘的土地供應(yīng)將更為緊張。這種情況導(dǎo)致土地價(jià)格大幅上漲，繼而導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。

2.我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)被設(shè)計(jì)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴。我國(guó)現(xiàn)行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財(cái)政收入。因此，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)和財(cái)政收入。2012年前11個(gè)月，我國(guó)130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金額達(dá)1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國(guó)所有城市，2012年全國(guó)地方政府的土地財(cái)政總收入可能會(huì)比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方，因此地方政府在實(shí)施調(diào)控政策時(shí)的積極性不強(qiáng)，執(zhí)行力度不大，這對(duì)調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)公平穩(wěn)定雙重目標(biāo)追求下，政府往往更注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其結(jié)果必然造成地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫和房?jī)r(jià)的不斷推高。

3.我國(guó)貧富差距懸殊，目前政府房產(chǎn)業(yè)稅收政策不完善。我國(guó)目前最貧困人口約占總?cè)丝?0%，但他們占收入或消費(fèi)的份額卻只有4.7%，然而占總?cè)丝?0%的最富裕人口所占收入或消費(fèi)的份額卻高達(dá)50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會(huì)大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經(jīng)濟(jì)起點(diǎn)提高。對(duì)于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關(guān)系，而對(duì)于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對(duì)其構(gòu)成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購(gòu)房壓力，導(dǎo)致更多的人買不起房。變相的給了少數(shù)富人買更多房子的機(jī)會(huì)。至于通過征收二手房交易稅來抑制房?jī)r(jià)的政策就更收效甚微了。價(jià)格由供求關(guān)系決定，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。此時(shí)征收交易稅對(duì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)毫無影響，市場(chǎng)的力量會(huì)導(dǎo)致賣方完全稅收轉(zhuǎn)嫁給下家。這樣，相當(dāng)于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進(jìn)一步促使了我國(guó)居民收入差距的擴(kuò)大。

4.部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀設(shè)計(jì)，產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。一些房地產(chǎn)調(diào)控政策設(shè)計(jì)初衷是為了抑制“投機(jī)型需求”，但忽視了政策對(duì)房地產(chǎn)供給的巨大負(fù)面作用。例如在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款被限制，這大大阻礙了房地產(chǎn)供應(yīng)商的發(fā)展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放，這導(dǎo)致2011年因缺少資金而破產(chǎn)退市的房地產(chǎn)公司多達(dá)6000多家。近幾年來我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長(zhǎng)期來看，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求仍將是住房?jī)r(jià)格的最有力支撐。人們對(duì)未來房地產(chǎn)供應(yīng)緊缺的預(yù)期將不會(huì)變化，房?jī)r(jià)上漲壓力依然很大。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)本應(yīng)該是這樣一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)：既能使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到規(guī)模效率，又可以使其性價(jià)比在比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)中提升。然而，隨著調(diào)一些控政策的實(shí)施，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)洗盤嚴(yán)重，已初步形成寡頭壟斷的市場(chǎng)格局。一些大的房地產(chǎn)開發(fā)商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國(guó)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源壟斷。

三、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規(guī)劃，提高土地配置效率。世界上有很多發(fā)達(dá)國(guó)家都有像中國(guó)現(xiàn)階段一樣去依靠土地財(cái)政，千方百計(jì)地去抬高地價(jià)賺取更多的土地出讓金去創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)和財(cái)政收入。但國(guó)外主要通過對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入。國(guó)外中央政府限制地方政府對(duì)土地的處置權(quán)，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣既能大大降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性，又能在一定程度上保護(hù)耕地，使地方政府轉(zhuǎn)向追求傳統(tǒng)的工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，土地征稅制度的改革，對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還能增加房地產(chǎn)“投機(jī)性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機(jī)，降低房?jī)r(jià)的作用。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可以借鑒新加坡、德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，合理規(guī)劃房地產(chǎn)用地，以開發(fā)中小戶型為主，著更集約的原則來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，提高土地的配置效率，堅(jiān)持走資源節(jié)約型道路，滿足人民群眾安居樂業(yè)的需要。

2.逐步改革地方政府績(jī)效評(píng)估體系。重視對(duì)社會(huì)公平目標(biāo)的追求，建立更科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系。同時(shí)，實(shí)施對(duì)地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問責(zé)制把控制住房?jī)r(jià)格過快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)強(qiáng)化對(duì)地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。

3.加快對(duì)現(xiàn)有稅制的改革，設(shè)計(jì)更合理的房地產(chǎn)業(yè)稅制。房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求為主要目標(biāo)。對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，征收房產(chǎn)稅是一種長(zhǎng)期有效的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開征能大大增加以投資為目的消費(fèi)者的稅收負(fù)擔(dān)，從而有效的抑制投機(jī)性需求。這種調(diào)控方式可以長(zhǎng)期留存，并通過稅率的調(diào)整來收緊或放松。我國(guó)目前已在上海和重慶部分地區(qū)開展征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，且已取得了初步成效，當(dāng)然也發(fā)現(xiàn)了一些問題。因此，要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房產(chǎn)稅征收范圍、稅率多少、房屋等級(jí)的界定、房屋的價(jià)值評(píng)估一些列問題，組織專家學(xué)者進(jìn)一步探討并進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定，逐步去完善房地產(chǎn)稅制度。

此外，還應(yīng)建立健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行政法律法規(guī)，切實(shí)保障房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。并通過信息宣傳，輿論引導(dǎo)等手段使政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻(xiàn)

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