淺談投資性房地產(chǎn)公允價值計量存在的問題及優(yōu)點

黃海燕

【摘要】公允價值計量是現(xiàn)代財務(wù)會計最富挑戰(zhàn)性的一個領(lǐng)域，而投資性房地產(chǎn)這一新增加的資產(chǎn)類型在計量上，除了實際成本計量，對于公允價值計量的應(yīng)用存在一定的局限性，主要是對于公允價值計量的有效證據(jù)不足，實踐中公允價值模式是否存在一些問題，這一現(xiàn)象確實值得我們深思。同時，公允價值計量也有歷史成本不可比擬的優(yōu)點，我們對公允價值計量在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中的優(yōu)點存在的問題進(jìn)行分析并研究現(xiàn)狀，展望未來。

【關(guān)鍵詞】 公允價值 投資性房地產(chǎn) 有效證據(jù)

一、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值的優(yōu)點

投資性房地產(chǎn)由原來的成本法計量改為公允價值計量，其升值空間極大，而對擁有投資性房地產(chǎn)較多的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其利潤和凈資產(chǎn)都有可能出現(xiàn)巨幅的增長，公允價值不僅適應(yīng)了全球經(jīng)濟(jì)一體化的要求，而且也能更好的表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，具有如下優(yōu)點：

1、 公允價值能提高會計信息的相關(guān)性與可比性

公允價值計量能合理反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，歷史成本是一個靜態(tài)指標(biāo)，提供的信息缺乏及時性和相關(guān)性，公允價值是一種動態(tài)的計量模式，能較準(zhǔn)確地披露企業(yè)獲得的現(xiàn)金流量，能客觀、及時地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營能力。公允價值的使用能夠使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的期末價值更加貼近市場價格，投資者不僅可以了解相關(guān)信息，還可結(jié)合自身對未來房地產(chǎn)市場的判斷，更加科學(xué)、理性地進(jìn)行投資決策，

2、 公允價值能夠改善資本結(jié)構(gòu)

采用公允價值計量模式能夠改善資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的融資能力。投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量對企業(yè)的另一個影響只要是體現(xiàn)在初始轉(zhuǎn)換時所有者權(quán)益的變動。可以說，采用公允價值模式計量后，隨著房地產(chǎn)的大幅度升值，可以實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)短期內(nèi)的大幅度增值，從而改變資本結(jié)構(gòu)，有利于企業(yè)的進(jìn)一步融資。

二、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值存在的問題

投資性房地產(chǎn)中引用了公允價值計量模式，體現(xiàn)了國內(nèi)會計準(zhǔn)則和國際會計準(zhǔn)則的趨同，也適應(yīng)了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。公允價值應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)，必然有其存在的合理性與必要性，即較之歷史成本具有先天的優(yōu)勢，但是卻并未出現(xiàn)理論界所預(yù)期的普遍適用，在日常實務(wù)應(yīng)用中，我們也發(fā)現(xiàn)了采用公允價值計量出現(xiàn)了如下問題：

1、公允價值計量的會計信息生產(chǎn)成本較高

這主要表現(xiàn)于公允價值計量模式下，公允價值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價。鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此，對于采用公允價值進(jìn)行會計計量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個過程將會增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價值計量方式。

2、公允價值計量存在不確定性

中國現(xiàn)階段的市場不完善，很難取得比較可靠的市場公允信息，而且會因可靠的市場信息不易取得且變化幅度大可能會給會計工作帶來不便，在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時還規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回?！边@項規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤；而采用公允價值模式計量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當(dāng)期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。這在經(jīng)濟(jì)周期波動比較大的階段，公允價值計量模式的這個弱勢會更為顯著。由于房地產(chǎn)價格變化迅速，不同的評估方式、不同機(jī)構(gòu)的鑒定可能有不同的結(jié)果和誤差，對于投資性房地產(chǎn)的公允價值變動差額，新準(zhǔn)則要求計入當(dāng)期損益，這項規(guī)定在我國一些地區(qū)公允價值不夠公允的情況下，仍然可能為一些企業(yè)進(jìn)行利潤操縱提供良好的機(jī)會。

3、影響股價的評估

公允價值波動計入當(dāng)期損益，公司的利潤將會巨幅波動，股價將有巨大波動，即便公允價值僅出現(xiàn)5%左右的小幅波動，意味著損益可能出現(xiàn)成倍的變化。每股收益的極不穩(wěn)定，使投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn)，以前一貫采用的PE市盈率估值法的參考價值大大降低，使分析預(yù)測面臨較大難題，所以我們必須尋找更加有效可行的估值方法與之匹配。

4、公允價值計量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān)

稅收也是企業(yè)利潤分配的一種形式。在我國公允價值模式下，會計準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入當(dāng)期損益，不計提折舊或進(jìn)行攤銷；稅法上，按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得，在對投資性房地產(chǎn)計算所得稅時仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負(fù)沒有影響，但是如果計算所得稅時不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進(jìn)行處理，就不具有的利得在成本模式下計提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。

對企業(yè)而言，在會計方面，投資者和股東及企業(yè)職工更想了解企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營狀況和未來經(jīng)濟(jì)前景的信息，而以歷史成本為計量基礎(chǔ)來表達(dá)企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營狀況和未來經(jīng)濟(jì)前景顯然力不從心，這在客觀上要求必須改革其計量體系，引入公允價值計量模式。

另外，從發(fā)展的眼光看，隨著我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度不斷提高，有關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債的公允價值將更容易取得，因此按照公允價值進(jìn)行計量將是未來的必然發(fā)展趨勢，我國的會計計量模式勢必會與國際慣例取得一致，并將其定位在合理的會計模式上。

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